PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

NKP (m2) 100,00

Sj (kn/m2) 7.438

SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST Stu (kn) 743.800

2.1.3. Dinamički pristup - dohodovna metoda ili metoda kapitalizacije
Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada se od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci. Visina stope kapitalizacije je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata, to je viši multiplikator (faktor kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade, a što je viša kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate. Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: Veliki rizik: niska kamata visoka kamata veća vrijednost investicije manja vrijednost investicije

Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike. Kapitalizacija utvr ene vrijednosti najamnine ili zakupnine odre uje se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (Y) ili da se pomnoži s faktorom kapitalizacije (cap-rate), označeno s F. Stopa prihoda (Y) odnosno faktor kapitalizacije F je odre en tržištem i mora biti izveden iz nedavno zaključenih transakcija na sličnim nekretninama (F=I/H) Kod nas se često koristi linearni način izračuna: I=H/y y H I - stopa kapitalizacije (yield) - neto godišnji prihod - vrijednost nekretnine (investicije)

_________________________________________________________________________________ Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 59

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Primjer: Za obiteljsku kuću gdje je stopa kapitalizacije y = 3,5 % i godišnji neto prihod H = 50.000 kn vrijednost nekretnine će iznositi I = 50.000 / 0,035 I = 1.428.571 kn Budući da neto prihodi variraju s godinama i nisu linearni to bi u pravilu trebalo proračun provoditi na drugačiji način, nelinearnim pristupom koji kod nas nije uobičajen jer su ulazni parametri kod nas teško predvidivi. Linearni način izračuna na temelju mjesečne zakupnine Primjer: MZ = iznos mjesečnog zakupa Fk = faktor kapitalizacije = 1/Y/100 MTZ = mjesečni troškovi uključujući faktore rizika NGP = neto godišnji prihod (H) I = vrijednost investicije MZ (kn/m2) 40 NKP (m2) 100 I (kn/m2) 5.760 Fk (1/Y) 15 MTZ (kn/m2) 8 H (kn/m2) 384 I (kn/m2) 5.760

VRIJEDNOST INVESTICIJE (kn) 576.000

_________________________________________________________________________________ Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 60

Uzimajući u obzir ukupnu površinu nekretnine. pri čemu se kreće s istih polazišta kao i u usporednoj metodi.2. pri čemu se usporedba izme u različitih objekata s njihovim razlikama u površini.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.3.3. d. što se više povećava površina koja se daje u najam ili zakup. Za procjenitelja to znači da mora izračunati površinu koja se može dati u najam ili zakup i dati joj kvalifikaciju. Cijena najma četvornog metra nekog objekta ovisi o kvantitativnim i kvalitativnim četvornim metrima. stalni sudski vještak str. morat će raspoloživoj površini dati i njezinu kvalifikaciju. Općenito se pretpostavlja. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine upotrebljava se i kao dio metode kapitalizacije. položaju i kvaliteti gradnje može lako izraziti. Pritom mora voditi računa o ukupnoj površini. Broj tržišnih stranaka koje koriste površinu od otprilike 200 m2 uvijek je veći od broja stranaka koje koriste površinu više od 5000 m2 površine.4. dijele na jedinice kao što su četvorni metri. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine U metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine izračunava se vrijednost najamnine ili zakupnine. stan s prostorom za obavljanje neke prakse ili ured kombiniran s trgovinom u prizemlju.stambeni objekt.2.g. odnosno metode neto i bruto početnog učinka. U odre enom broju slučajeva može se dogoditi da postoji i mogućnost kombinacija tipova.1. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine koristi se najviše na području komercijalnih nekretnina (poslovni prostori).2.2. Ako se različiti dijelovi ipak mogu samostalno dati u najam ili zakup. Unutar ukupne površine koja se daje u najam ili zakup. 2. Izračun površine varira od zemlje do zemlje (u RH je odnos površina i volumena definiran ISO standardom ISO 9836:2002 – vidi pasus 1. Kvalifikacija . cijena najamnine. Radi se o jednoj jednostavnoj metodi.) 2. te o kvaliteti različitih prostora. u praksi se pokazalo da ukupna površina nema isti značaj za njezinog korisnika.1. Rezultat metode izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine može poslužiti kao osnova odre ivanja ekonomske vrijednosti najamnine ili zakupnine. objekti uključeni u usporedbu. ako ostali dijelovi ne mogu funkcionirati kao samostalne jedinice najma ili zakupa. Površina koja se može dati u najam ili zakup To je ona površina koja je predmet najma ili zakupa.2.4.zoniranje Čim je procjenitelj odredio kolika je površina koja se daje u najam ili zakup. za svaki od njih odredit će se poseban pristup. U prvom redu nekretnina mora biti definirana prema tipu ili vrsti budućeg korištenja ili namjene. odnosno zakupnine po m2 pada. Ako se u usporednoj metodi nekretnina uspore uje s drugim nekretninama koje se uzimaju kao cjelina. Ove razlike u kvaliteti i korisničkoj primjeni procjenitelj mora učiniti vidljivima. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Na primjer: trgovina . 71 .1. korisnik razlikuje različite primjene i kvalitetu površine.i. onda se u metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine.2. nakon čega se provodi kvalitativna podjela. ako se ona ne može podijeliti na manje cjeline koje se mogu dati u najam ili zakup.4. U takvim slučajevima će se prema glavnoj funkciji prostora odredit izbor tipa.

bez dizala 2.i. preko 20 m dubine Poslovne hale 1.20 metara (B zona) Trgovina 1. s dizalom 3. ITZA-m2 je površina za najam ili zakup. Objekt se. Za proces odre ivanja zona nema strogo odre enih pravila. procjenitelj će u drugom koraku krenuti u potragu za funkcionalnim. Primjer: Opis prostora Trgovina do 10 metara (A zona) Trgovina 10 .€5. U nižem primjeru provesti ćemo izračun i analizu objekta nekretnine uključenog u usporedbu. 10 . izražena u terminima A zone. Dakle. Druga zona je B zona. svi m2 Prizemlje 100 100 75 -/-1 +/+1 +/+2 +/+3 +/+4 +/+5 20 85 20 100 20 50 70 50 100 100 50 50 25 100 50 15 100 50 100 50 25 20 10 10 20 10 10 100 20 20 5 Različite zone se nakon provedene kvalifikacije preračunavaju prema ITZA-m2.20 m dubine 3. već će ih procjenitelj odrediti prema vlastitom naho enju.000 . etaža (C zona) Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Površina Kvalifikacija ITZA-m2 2 x 100 m 100% = 100 50 m2 x 50% = 25 50 m2 x 20% = 10 135 €75. sastoji i od stambenog prostora. a koji je izdvojen iz ukupne cijene najamnine ili zakupnine. Optimalna površina se pritom označava sa 100%.g. U tablici su prikazana mjerila i kvalifikacijski faktori koji se koriste u Nizozemskoj i anglosaksonskoj praksi. dok se manje funkcionalne površine označavaju nižim postotkom. d. svaka kvalificirana površina je jedna zona. Manje su popularni uredi s unutrašnjim prostorima od prostora koji imaju stakleno pročelje. Me u uredskim prostorima razlikujemo one sa ili bez dizala. do 10 m dubine 2. uz prostor za trgovinu. a treću nazivamo C zonom. odnosno manje funkcionalnim prostorima unutar površine koja se daje u najam ili zakup. Opis Uredi 1. Proces preračunavanja prema ITZA-m2 najjednostavnije je objasniti primjerom. Najbolja zona označava se zonom A. Polazeći od iste gra evinske kvalitete. otkuda termin zoniranje. da bi se izračunala prosječna ITZA-m2 cijena najamnine ili zakupnine. stalni sudski vještak str. moguće vrednovanje površina unutrašnjih prostora zgrade namijenjenih komercijalnim ciljevima izraženo je u postocima. 72 .PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Nakon što je obavljeno odre ivanje tipa.000 Prihod iz zakupnine za čitavi objekt Oduzeti iznos za vrijednost najamnine za stambeni prostor _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. zona B Trgovine 1. To se naziva zoniranje nekretnine.

etaža 50m2 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Izračun ekonomske vrijednosti zakupnine: ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 112. d.000 70.50 ITZA-m2 x €450 = €50. Zadatak Opis prostora Površina Trgovina do 10 metara (A zona) 60m2 Trgovina 10 .i. Pri odre ivanju ekonomske cijene najamnine ili zakupnine. 73 . ulogu igraju tržišni odnosi i tržišni razvoj na kratki i dugi rok.uredski prostor Ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 1000 x 100% x €50 = €50. U odluci je li potrebno korigirati ITZA-m2 cijene.000 U primjeru se vidi da se vrijednost zakupnine za različite tipove korištenja nekretnine izračunava zasebno U primjeru niže izvest ćemo sličan izračun za trgovački prostor.000 200 x 100% x €80 = €16.g.000 €66. Opis prostora Površina Kvalifikacija ITZA-m2 Poslovna hala 1000 m2 x 100% = 1000 2 x Uredski prostor 200 m 100% = 200 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela 1200 Prosječna ITZA-m2 .52 Analiza nekretnine u primjeru polazi od cijene najamnine ili zakupnine na tržištu za čitavu nekretninu.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Zakupnina komercijalnog dijela Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine €70. pri čemu će nam biti potrebna ITZA-m2 prije nego što do emo do ekonomske cijena najma.5 = 10 112. Za ostale se uvjete transakcije pretpostavlja da su uobičajeni. U primjeru izračunavamo ekonomsku cijenu zakupnine distributivnog centra.000/135 ITZA-m2 = €518. stalni sudski vještak str.poduzetnička hala . Slijedi još nekoliko primjera za izračun vrijednosti zakupnine.5 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.20 metara (B zona) 60m2 Trgovina od 20 i više metara (C zona) 50m2 Trgovina 1. Pritom se pretpostavlja da smo se upoznali s prosječnom ITZA-m2 cijenom analizirajući objekte uključene u usporedbu.625 Kvalifikacija x 100% x 50% x 25% x 20% ITZA-m2 = 60 = 30 = 12. polazi se od pretpostavke da će se prostor dati u najam. odnosno zakup u nekom uobičajenom vremenskom periodu po optimalnoj cijeni. Zadatak 5.cijena zakupnine poslovne hale: €50 Uredi uz hale: €80 Izračun ekonomske vrijednosti zakupnine: .

74 .g. Opis prostora Površina Kvalifikacija Zona A = 5. s prednjom širinom od 5.3 metara. nedavno je dana u zakup za €60. Ilica 28 na godinu iznosi: 83. Ilica 28 .6m = 13. dubine 22.8m2 x 25% Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Vrijednost zakupnine za URBAN. HERUC GALERIJA Prednja strana 6 metara A zona B zona 10m 10m URBAN Prednja strana 5. stalni sudski vještak str.3m x 10m = 53m2 x 100% Zona B = 5. ako polazimo od toga da su ostali podaci isti.000 60.5 83.3m x 2.000) ITZA-m2 = 53 = 26.5 = 3.6m ______________________________________________________________________________ 26m 22. d.0 m2 x €606 = €50.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Zadatak – izračun zakupa metodom zoniranja Zagreb.000/99 = €606 Vrijednost lokala URBAN. Traži se vrijednost zakupnine lokala URBAN. HERUC GALERIJA.3m x 10m = 53m2 x 50% Zona C = 5. Ilica 28 može se računati na sljedeći način.000 na godinu dana. trgovina s prednjom stranom širine 6 metara i 26 metara dubine. Ilica 26: Opis prostora Zona A = 6m x 10m = Zona B = 6m x 10m = Zona C = 6m x 6m = Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Prihod od zakupa Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine Površina Kvalifikacija 2 60m x 100% = 60m2 x 50% = = 36m2 x 25% ITZA-m2 60 30 9 99 €60.6m Analiza HERUC GALERIJA.6 metara.3 metara A zona B zona 10m 10m C zona 6m C zona 2.0 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.298 (zaokruženo: €50.i. Ilica 26.

4.9 % ¦ 14 -> 7. Korištenje faktora kapitalizacije objašnjava se na sljedeći način: 2. Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine.0 6% -> 16.2.3 13 % -> 7.0 3% -> 33. Pri izračunu vrijednosti najamnine ili zakupnine.4. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda.0 11 % -> 9.1 % ¦ 10 -> 10.7 14 % -> 7.3 4% -> 25.7 ¦ Izračun faktora kap.5 % ¦ 7 -> 14.1 % ¦ 8 -> 12.0 % ¦ 17 -> 5. dalje označeno s F.g.5 9 % -> 11.1 15 % -> 6. koja dolazi iz procjenjivane nekretnine.3. metoda bruto početnog učinka podsjeća na metodu kapitalizacije. budući da su ovi pojmovi me usobno suprotni. Ako je nekretnina dana u najam ili zakup. upotrijebit ćemo pristupe prema prihodima kao što su metoda bruto i neto početnog učinka. To je izuzetno vrijedna metoda procjene.(F) iz stope prihoda (y) ¦ Faktori kapitalizacije(F) Prihod (y) ¦ 50 -> 2. a u metodi bruto početnog učinka o stvarnim prihodima iz najma. U metodi kapitalizacije radi se o predvi enoj vrijednosti najamnine ili zakupnine.0 % ¦ 9 -> 11.0 % ¦ 20 -> 5. uvijek se polazi od toga da nekretnina još nije dana u najam ili zakup i da zainteresirane strane mogu slobodno odlučivati o uvjetima najma ili zakupa. d. Odnos faktora kapitalizacije i prihoda F = 1/y Pri čemu je: F = faktor kapitalizacije y = prihod (yield) Izračun stope prihoda (y) iz faktora kap. Polazište metode bruto početnog učinka je činjenica da je nekretnina namijenjena davanju u najam ili zakup.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.3 % ¦ 25 -> 4. 75 . Pritom je vrijednost najamnine ili zakupnine zamišljena struja prihoda. Korištenje stope prihoda (y) ili faktora kapitalizacije (F) ne stvara razlike u krajnjem rezultatu. posebno za komercijalne prostore.3.1 10 % -> 10. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće rizike.0 % _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.2.1 12 % -> 8.3 % ¦ 11 -> 9.7 7% -> 14. Metoda kapitalizacije dobiti Metoda kapitalizacije nastavlja se na metodu izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine. Što se tiče razrade.1 % ¦ 12 -> 8.3 8% -> 12. Vrijednost najamnine ili zakupnine neke nekretnine uvijek pruža dobar uvid u mogućnosti korištenja te nekretnine.0 % ¦ 30 -> 3.7 % ¦ 5 -> 20.0 5% -> 20. stalni sudski vještak str.i.1.3 % ¦ 6 -> 16.(F) Prihod (y) Faktori kapitalizacije (F) 2% -> 50. Kapitalizacija utvr ene vrijednosti najamnine ili zakupnine odvija se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (u daljem tekstu označeno s y) ili da se vrijednost najamnine ili zakupnine pomnoži s faktorom kapitalizacije (cap-rate).

to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade. stalni sudski vještak str.5% 6-7% 8-12% 2.= H x F F = --------l y/100 y y Pri čemu: H = vrijednost najamnine ili zakupnine (godišnji neto prihod) l = investicija (ukupna cijena kupnje uključivši zakonske troškove transakcije) y = stopa prihoda (yield). Poznata je investicija (l) kupca. izračunavamo stopu prihoda (y). a što je viša kamata.2. H H 100 100 y (%) = ------. Prvo se za nekretninu odre uje ukupna vrijednost najamnine ili zakupnine (H).2. d. ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: Veliki rizik: niska kamata visoka kamata Općenito se za slijedeće nekretnine mogu primijeniti slijedeće kamatne stope(stope prihoda): Obiteljske kuće (jedna obitelj) Obiteljske kuće (dvije obitelji) Stambene zgrade Stambeno-poslovne zgrade Poslovne zgrade sa uredima Robne kuće.i. 76 . Kao i u bankarstvu.3. koje su prodane prazne i nekorištene.2.4. to je viši multiplikator (faktor kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade.= H --------.5% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Dijeljenjem izračunate vrijednosti najamnine ili zakupnine s investicijom kupca (l).5% 5. Rizik Jedan od kriterija za odabir stope prihoda je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Stopa prihoda (yield) Stopa prihoda (y) je odre ena tržištem i mora biti izvedena iz nedavno zaključenih transakcija na sličnim nekretninama.x 100 I = -------.g.5-6% 6-6.3.5-4% 2. trgovački centri.5% 3.5-4% 5-5.3. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate.4. kamatna stopa F = faktor kapitalizacije Neto prihodi su prihodi umanjeni za troškove. Visina stope prihoda je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. koji se nazivaju zakonski troškovi transakcije.5-3. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata. u što su uključeni troškovi kupca koje je on platio. 2.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. Za metodu kapitalizacije pritom se analiziraju i uspore uju nekretnine. samoposluge Industrijska zemljišta Turistička zemljišta Poljoprivredna i šumska zemljišta 2.5-3.

poslovna nekretnina. Kao bazu za obračun stope kapitalizacije se može uzeti npr.) stoje i alternativne mogućnosti ulaganja na raspolaganju.50% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.3. poslovna zgrada. Zajmovi su nominalno vezani i ne pružaju sigurnost od smanjenja vrijednosti novca. U to se ubraja opasnost konjunkturnih kretanja.a. pravnom obliku itd.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Op. veličini poduzeća. uredska zgrada. njezinoj veličini. tj poslovnih prihoda (kod poslovno korištenih nekretnina) može prilagoditi promijenjenoj vrijednosti novca. Kod utvr ivanja buduće vrijednosti nužno je obratiti pažnju na poseban rizik koji proizlazi iz posebnih situacija vezanih uz vrednovanu nekretninu. usporediva ulaganja u fiksno ukamaćene investicije.4.g. Shema za izvo enje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala: Renta na sekundarnom tržištu odbitak za prilagodbu vrijednosti novca + opći rizik + mala mobilnost investicija _______________________________________________ = Stopa kapitalizacije 2.00% ____________________________________________________ = Stopa kapitalizacije 9.50% + mala mobilnost investicija 2. nužno je odbiti odre eni odbitak od kamatne stope tržišta kapitala. nepredvidive utjecaje iz okoline i problemi koji djeluju na pojedinu djelatnost ili granu itd.4. Opći rizik se obuhvaća dodatkom na stopu kapitalizacije. Ova manja mobilnost se obuhvaća pomoću dodatka kamatnoj stopi tržišta kapitala.2. Primjer za turističku nekretninu Renta na sekundarnom tržištu 5. Nekretnine i pogotovo poslovno korištene nekretnine se mogu teže prodati od zajmova. Gornje kamatne stope koriste se u Republici Austriji Izvo enje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala Kupcu rentabilne nekretnine (stambena zgrada. lokaciji itd. d. a kod poslovnih nekretnina o djelatnosti. Ukoliko se smanjenje vrijednosti novca pomoću prilago avanja prihoda od nekretnina.00% odbitak za prilagodbu vrijednosti novca 0. koji prema mišljenjima stručnjaka može iznositi i do polovice stope kapitalizacije. 77 . stalni sudski vještak str.i. Opći rizik općenito proizlazi iz investicije u neku nekretninu ili poduzeće.. Visina dodatka ovisi o nekretnini. turistička nekretnina itd.00% + opći rizik 2. pa njihova kamata sadrži komponentu koja uzima očekivano smanjenje vrijednosti novca u obzir.

pa mora očekivani prihod izvesti iz poslovanja nekretnine u prošlosti.00% vrijednost za prilagodbu vrijednosti novca 1. Kod utvr ivanja čistog prihoda se uzima u obzir i rizik poslovanja.5. 150/92 LBG § 5 2. u načelu je za proračun vrijednosti prihoda mjerodavan samo doga aj očekivan u budućnosti.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.g.Br.50% + opći rizik 0. Primjer za obiteljsku kuću Renta sekundarnog tržišta 5.4. Amortizacija se odbija samo ukoliko nije uzeta u obzir kod kapitalizacije.3.4. dobije se čisti prihod.2. Osnova za utvr ivanje vrijednosti prihoda je u prvom redu buduća vrijednost prihoda gledana od datuma utvr ivanja vrijednosti i za to potrebni troškovi poslovanja. za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci. (2) Kod postupka vrednovanja prihoda nužno je objasniti izbor faktora kapitalizacije.6. održavanje i upravljanje te stvari (troškovi poslovanja) i amortizacije od ostvarenih prihoda.00% ____________________________________________________ = Stopa kapitalizacije 3. (2) Polazi se od onih prihoda koji su stvarno ostvareni u iskorištavanju nekretnine (ostvareni prihodi). 78 .00% + mala mobilnost investicije 0. iznosi iz postupka likvidacije i troškovi likvidacije. Ukoliko se datum utvr ivanja vrijednosti otprilike poklapa sa datumom sastavljanja procjene. Postupak vrednovanja prihoda § 5 (1) Kod postupka vrednovanja prihoda se vrijednost robe (nekretnine) utvr uje pomoću kapitalizacije čistog prihoda koji se očekuje ili ostvaruje u razdoblju nakon datuma utvr ivanja vrijednosti uz odgovarajuću kamatnu stopu i prema očekivanom roku korištenja nekretnine (Vrijednost prihoda). koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja.3. d. (4) Kamatna stopa za utvr ivanje vrijednosti prihoda se ravna prema ukamaćivanju kapitala koje je za nekretninu ove vrste uobičajeno. U ovom slučaju stručnjak buduće doga aje kod utvr ivanja vrijednosti još ne poznaje. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Pomoću odbitka stvarnih troškova za poslovanje.2. stalni sudski vještak str.i.50% Dijelovi austrijskog zakona koji se odnose na procjenu metodom kapitalizacije dobiti Zakon o utvr ivanju vrijednosti nekretnina BGB1. (3) Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi ili ukoliko odstupaju kod urednog poslovanja od mogućih prihoda. tada se polazi od prihoda.

5-9.0% 7.2.5 % srednja 3.5 % 6.3.razlike kod ocjenjivanja poslovnih i industrijskih zgrada uvjetovanih razlikama u industrijskim granama .5-7.5-8.5-5.0-7.dugoročni razvoj kamate sekundarnog tržišta i stope inflacije .0-5. Nakon konzultacija sa poznatim i na ovom području iskusnim kolegama izdana je slijedeća tabela stopa prihoda: (rujan 1997) Vrsta nekretnine Stambena nekretnina Uredska nekretnina Poslovna nekretnina Trgovački centar. koje doduše odgovaraju za većinu nekretnina.5 % 6.5 % 4.0 % 6. Prilagodbe se zaokružuju na 0.5-4.0-10.2 LBG) Da bi se vještaku izbor stope kapitalizacije u svakom pojedinom slučaju olakšao i poduprla njegova obaveza obrazloženja. 4 Zakona o vrednovanju nekretnina (LBG).0-6.5%. izdani su opširni izvještaji o tome koje stope kapitalizacije primijeniti kod investicija u objekte za stjecanje prihoda.5 % 4.0-9.0-7. 79 .5% 2.0-11.0-8. koje se u pojedinačnim slučajevima moraju prilagoditi uzimajući u obzir slijedeće faktore: .5 % 5.g. BGB1 1992/150 normira: Kamatna stopa za utvr ivanje prihoda se ravna prema uobičajenom ukamaćivanju za stvari ove vrste.0 % 5.i.4.0-10.5 % 5.7. stalni sudski vještak str. Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vještaka Austrije Udruga sudskih vještaka Austrije je izdala prijedlog stopa kapitalizacije prema tipovima objekata i lokacijskim kriterijima: a) § 5 st.5-8. d.konjunkturni poremećaji cijena nekretnina .5-10.5-5.0 % 4. Time se vještaku koji se bavi procjenom prihoda objekata daju okvirne vrijednosti u ruke.5 % 3.5-3.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.0-6.5 % 6. st.0 % 7.5-9.5 % 6.0-4. Vještak mora kod provo enja procjene prihoda obrazložiti izbor stope kapitalizacije (§ 10.0 % 5.0-9.0% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.5-6.stanje na tržištu itd. supermarket Privredno korištena nekretnina Industrijska nekretnina Poljoprivredna nekretnina izvanredna 2.5 % 5.0 % 5.0 % 4.5 % LOKACIJA vrlo dobra dobra 2.0 % 5.5-6.0 % 4.5-7.0 % 3.

gdje je stopa prihoda y = 8.000 kn Povećanjem stope prihoda y dolazi do smanjenja vrijednosti investicije za isti godišnji neto prihod _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Primjeri: Zadatak Kolika je vrijednost nekretnine.i.000 / 0.500.50) i godišnji neto prihod H = 200.0 % (F = 12.g.000 / 8.000 x 12.500.000 kn Ili I = 200. stalni sudski vještak str. 80 .50 I = 2. poslovne zgrade. d.0/100 = 200.000 kn? Da li povećanjem stope prihoda pada ili raste vrijednost nekretnine odnosno investicije kod istog godišnjeg neto prihoda? I = H / y/100 ili I=HxF I = 200.08 I = 2.

6. Pristup prema prihodima razlikuje: metodu bruto početnog učinka. stalni sudski vještak str. d. metodu rabata.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.2. Ovi se prihodi (koji vrijede kao troškovi za korisnika) preračunavaju u iznos kapitala (kapital koji treba investirati da bi se dobilo x% učinka).i. metoda bruto početnog učinka i metoda neto početnog učinka. Ovdje će biti obra ene prve dvije metode. Pristup prema prihodima Pristup prema prihodima polazi od pretpostavke da odre ena nekretnina u manjoj ili većoj mjeri samostalno donosi prihode. Kao i u komparativnom pristupu.g. pri korištenju metoda koje pripadaju pristupu prema prihodima potrebno je uspostaviti jak odnos s obilježjima tržišta. metodu dometa najamnine ili zakupnine i metodu ukupnog profita. 93 . metodu neto početnog učinka. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.

povećana prema kasnijim prilagodbama najamnine ili zakupnine za produžene godine najma ili zakupa. koju će obaviti pomoću formule Hp Y bar =---------------Ks + kk Pri čemu je: Y bar = yield bar Ks = troškovi kupca Hp = prihod od najma kk = zakonski troškovi transakcije Praksa je pokazala da kod ovog načina izračuna postoji opasnost od pregrubih izračuna. S vremenom se prihod iz najma na zahtjev ugovornih strana prilago ava.1.kk Y bar Pri čemu je: Y bar = yield bar W = vrijednost Hp = prihod od najma kk = zakonski troškovi transakcije Procjenitelj će. 94 . BAR yield se definira ovako: BAR yield je u trenutku procjene.g. planirana bruto stopa prihoda. a obje tržišne stranke računaju s time pri odre ivanju cijene. Ako se metoda kapitalizacije koristi za odre ivanje prodajne vrijednosti nekretnine koja nije opterećena najmom i korištenjem. BAR metoda je izvorno. kao i metoda kapitalizacije jednostavna metoda koja se bazira na stopi povrata kapitala BAR yield-u. Budući da kalkulacija polazi od očekivanog prihoda od najma u prvoj godini. izražena u postotku. Za izračun vrijednosti pomoću BAR metode vrijedi formula Hp W =-------..6. d. onda BAR metoda pomaže u odre ivanju prodajne vrijednosti nekretnine koja je u najmu. odrediti yield na temelju analize tržišta. moguće je da se pretpostavljaju preniski ili previsoki prihodi. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Metoda bruto početnog učinka (BAR) Metoda bruto početnog učinka vrlo je slična s metodom kapitalizacije. Prihod iz najma ili zakupa definirati ćemo ovako: Prihod iz najma ili zakupa je važeća (zakonska ili ugovorena) najamnina ili zakupnina za odre enu godinu. isto kao i u metodi kapitalizacije.i. odre ena na temelju ugovora o najmu ili zakupu. koja se može ostvariti za vrijeme prve godine eksploatacije na ulaganju u nekretninu. Isti prihod je uvećan za ekonomsku vrijednost najamnine ili zakupnine ostalih dijelova nekretnine koji se mogu dati u najam ili zakup. stalni sudski vještak str.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.2. Zbog toga se izvodi korekcija vrijednosti. na temelju odredaba upisanih u ugovoru o najmu ili zakupu.

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Kod stambenih objekata prihod iz najma se prilago ava. uveden je pojam prilago ena najamnina ili zakupnina. Najčešće se nakon pet godina provjerava cijena najamnine ili zakupnine u odnosu na ekonomsku vrijednost najamnine ili zakupnine nekretnine. maksimalnoj realnoj najamnini. Budući da prihod od najma ili zakupa nije konstantan.i.rupa) BAR metoda i anglosaksonska BAR metoda. pojavile su se dva različita pristupa u BAR metodi: Dodatak . on se u svakom trenutku može smanjiti na zahtjev najamnika. Kod nas ne postoje zakonski propisi vezani za odre ivanje prihoda iz najma ili zakupa. U zemljama EU postoje zakoni koji reguliraju visine najma.manjak (kragna . odnosno smanjuje se ili se povećava zbog posebne godišnje prilagodbe cijenama najma. iz ugovora o najmu ili zakupu mora biti jasno kada i kako se uskla uju prihodi iz najma ili zakupa. Budući da je metoda neto početnog učinka samo razra enija BAR metoda. za nju vrijede polazišta kao i kod ovih dviju BAR metoda. Kad je utvr eno da prihod od najma nije konstantan podatak. dok se u obrnutom slučaju prihod iz najma može postupno povećati. Ako je prihod iz najma veći od maksimalne realne najamnine. s obzirom na periodično indeksiranje.g. odnosno maksimalne indekse povećanja ili smanjenja najma. d. takozvanoj. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. stalni sudski vještak str. U takvim slučajevima. 95 .

Budući se troškovi eksploatacije periodično vraćaju znači da izdaci moraju imati strukturalni karakter. Povremene izdatke i/ili prihode morat ćemo uzeti kao korekciju. još uvijek se ti troškovi pripisuju vlasniku. naravno. jer se bruto prihod od najma ili zakupa korigira za troškove koji se periodično javljaju u eksploataciji objekta. 96 .kk Y nar Pri čemu je: W = vrijednost Ha = prilago ena najamnina ili zakupnina Ke = troškovi eksploatacije Y nar = yield nar CW = gotovinska vrijednost Kc = korekcija kapitala kk = zakonski troškovi transakcije Formula je proširena s troškovima eksploatacije i korekcijom kapitala.6.i. d./ + CW x Kc) . a svaka kategorija se ponovno dijeli na nekoliko posebnih troškova. Metoda neto početnog učinka (NAR) Ova metoda izračunava vrijednost nekretnine na osnovi neto prihoda od najma ili zakupa..2. Troškovi eksploatacije dijele se u nekoliko kategorija. Tablica Troškovi eksploatacije (nazvani još i bruto . Za taj iznos se mogu umanjiti troškovi eksploatacije kada su oni dobili strukturalni karakter. što utječe.g. Ako je vlasnik dio tih troškova prenio na najamnika ili zakupnika. To su izdaci na koje vlasnik ne može ili jedva može utjecati.Ke W = ( --------------. Dva dodatka u formuli BAR metode su troškovi eksploatacije i korekcija kapitala. U NAR metodi se vodi računa samo o troškovima vlasnika. Ako u nekom odre enom slučaju vlasnik odluči ne učiniti odre ene troškove. i na yield. Definiciju ne treba promatrati kao da će neka individualna odluka nekog slučajnog vlasnika dovesti do neostvarivanja nekih troškova.neto troškovi) STALNI TROŠKOVI TROŠKOVI DAVANJA U NAJAM ILI ZAKUP + MUTACIJE Porez na nekretnine Troškovi mutacija najamnika i zakupnika _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. 2.2.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. koji je niži. Ako se u BAR metodi radi s BAR-yieldom. to još uvijek ne znači da prosječan vlasnik ne bi imao takve troškove.2. Ona se još naziva i BAR i NAR metoda. a ne za vlasnika.6. stalni sudski vještak str. Kada se kaže da su troškovi eksploatacije izdaci vezani uz nekretninu znači da se mora raditi o izdacima vezanim za objekt.2.1. u NAR-metodi se radi s NAR-yieldom. Polazište je da se mora raditi o najmu ili zakupu u trajanju od najmanje deset godina. U obliku formule to izgleda ovako: Ha . Troškovi eksploatacije Troškovi eksploatacije su izdaci vlasnika koji se periodično vraćaju a vezani su za nekretninu.

6.2. 97 . koju je procijenio procjenitelj. Ostali porezi Ostali porezi se sastoje od poreza na vodu. obveza plaćanja se ne uzima u bruto .2.neto troškovima. ploče iznad ulice.6. 2.1.. poreza na pročišćavanje vode (pravo na kanalizaciju).2. kao što su osiguranje zakonske odgovornosti vlasnika zgrade. Porez na nekretnine Premda porez na nekretnine prijavljuje korisnik i vlasnik. . osiguranje od šteta od požara.1.1.Osiguranje zgrade . prava na postavljanje ploča.2.. Ako je nasljedni zakup otkupljen. d.neto troškove. procjenitelj ne smije poći od takve pretpostavke. već dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti.6. 2. jer je _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. No postoje i druga. nakon koje može procijeniti i premiju. i već u ovom slučaju dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti. No ako je period kraći od pedeset godina. općinskom planu i sadržaju sporazuma o najmu ili zakupu. takozvanim.g. u bruto . Porezi koji su prijavljeni u protekloj godini. Osiguranje zgrade ovisno je o vrijednosti adaptacije. stalni sudski vještak str.2.Nasljedni zakup -Osiguranje staklenih površina VARIJABILNI TROŠKOVI Troškovi upravljanja objektom Troškovi održavanja Naknada posredniku kod davanja u najam ili zakup i troškovi marketinga OSTALI TROŠKOVI Troškovi usluga za vlastiti račun PDV nepovratan Doprinos promociji Nenaplaćena najamnina ili zakupnina Ostali troškovi TROŠKOVI NASLJEDNOG ZAKUPA -Periodi bez zakupa. ako će se revizija najma provesti za pedeset godina.2. općenito se uzimaju kao polazište u bruto .2.Pravo na balkone.Porez na vode Porez na pročišćavanje voda (kanalizacije) .i.Ostali porezi i prava Osiguranja: . on se ne uzima kao trošak u bruto .1.1.neto trošku.neto troškovima računa se samo s.3 Nasljedni zakup Aktualna obveza plaćanja zakupa može se uključiti u bruto . reklama i slično iznad ulice i poreza na korištenje. popusti kod davanja u zakup -Strukturalne mutacije/zgrada je prazna -Strukturalno prazna zgrada 2. 2. Me utim. ovisit će o tipu nekretnine.2. Osiguranja Najpoznatije osiguranje je osiguranje zgrade. vlasničkim dijelom poreza na nekretnine. Poneki vlasnici eksploatiraju toliko nekretnina da odlučuju ne uzimati nikakvo osiguranje. Hoće li se oni primjenjivati.4. osiguranje staklenih površina i slično.Odgovornost prema zakonu .2.neto troškove.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Ostali porezi: .6.

6. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Bolje je učiniti ih gotovinskima i za njih umanjiti kapitaliziranu vrijednost.i. Najpovjerljivija metoda je. dok su u drugoj godini oni enormno visoki. izračunat će se prosječan godišnji iznos održavanja.2.6. što u sljedećoj godini neće biti potrebno.2. Starost. Njih treba promatrati kao investiciju.6. istraživanja. bez obzira upravlja li vlasnik ili vanjski upravitelj. Uvjet je da se održavanje pomno odredi za jedan duži period.1. Prostor treba pripremiti za novog najamnika ili zakupnika. Ovdje uračunavamo naknade za ponovno ure ivanje prostora. Pritom treba misliti na period od najmanje deset godina. Ovi troškovi će ući kao prosjek za čitav niz godina u bruto – neto trošak. u odre enoj godini potrebno je obnoviti krov. Većina sporazuma o najmu ili zakupu odre uje da najamnik ili zakupnik sam plaća manje troškove održavanja.2. naime.2. Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika odnose se na potrebu ponovnog ure ivanja nekretnine nakon što je prethodni najamnik ili zakupnik otišao. Na primjer. održavanje na temelju pritužbi i prosječno veliko održavanje. Novi vlasnik će vjerojatno biti u drugačijoj situaciji. Troškovi upravljanja objektom najčešće se izražavaju u postotku najamnine ili zakupnine. koji terete vlasnika i kroz godinu variraju. To podrazumijeva održavanje unutrašnjosti objekta. d. Najmodavac ili zakupodavac je odgovoran za veliko održavanje.1.g.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA procjena usmjerena odre ivanju tržišne vrijednosti koja proizlazi iz ugovorene prodaje. To su administrativno. a troškove upravljanja procjenjuje procjenitelj. u kojoj se procjenjuju različite aktivnosti održavanja po godinama. procjena višegodišnjeg održavanja. financijskog revizora itd. U ove troškove upravljanja ne ulaze troškovi procjene. takozvano. stalni sudski vještak str.2. Ukupni uključeni troškovi dalje se dijele prema godinama. tehničko i komercijalno upravljanje. U tom slučaju se troškovi upravljanja računaju za svaku stambenu jedinicu. svakako.6. koja se eventualno može uračunati kao korekcija u kapitaliziranoj vrijednosti. Dakle. Troškovi održavanja mogu se izračunati na nekoliko načina. Ako je nekretnina u trenutku procjene zapuštena (s obzirom na održavanje).1. pod kojim podrazumijevamo strukturalno održavanje objekta. bolje je troškove koji će nastati njenim dovo enjem u prvobitno stanje ne uzimati kao troškove eksploatacije. Troškovi upravljanja objektom Troškovi upravljanja objektom podrazumijevaju troškove vezane uz optimalizaciju rezultata eksploatacije nekretnine. 2.5. 98 . Da bi se spriječilo da u jednoj godini nema troškova održavanja uračunatih u vrijednost. osiguranje se uvijek uračunava. na osnovi postotka vrijednosti adaptacije. Dakle. 2. gra evinska vrijednost i namjena objekta te veličina u najvećoj mjeri odre uju opseg troškova održavanja. osim ako je nekretnina stambeni kompleks. Pritom će procjenitelj uzeti u obzir.2.7. 2. Ovdje ne ulaze troškovi koji nastaju s ciljem poboljšanja objekta. to su svi troškovi koji nastaju da bi se objekt očuvao u stanju koje opravdava prihod od najma ili zakupa za vrijeme preostalog trajanja ugovora o najmu ili zakupu. Održavanje U održavanje ulaze izdaci čuvanja i izdaci nastali zbog tehničkih i/ili ekonomskih razloga. na osnovi višegodišnje procjene održavanja ili na osnovi informacija iz periodičnih publikacija.

troškovi oglašavanja i ostali marketinški troškovi. ako se porez na promet ne može tražiti natrag.neto trošak je da se u troškove eksploatacije treba uključiti povratni dio.2.6.8.10. a kod komercijalnih nekretnina to ovisi o sporazumu o najmu ili zakupu i načinu na koji najamnik ili zakupnik eksploatira unajmljeno ili zakupljeno. 2. procjenitelj će napraviti procjenu prosječnih troškova koji se mogu očekivati u jednoj godini. Ako s najamnikom ili zakupnikom nije dogovoreno plaćanje PDV-a.1.6. korištenju. 2. stalni sudski vještak str.6. vlasnik će umanjiti svoju obvezu plaćanja poreza za iznos PDV-a koji je platio kroz troškove eksploatacije. Doprinos promociji _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.2. troškove je bolje staviti na nula (0).1. U slučaju plaćanja PDV-a kao kompenzacije za ulaganje čitav iznos PDV-a koji je najmodavac ili zakupodavac dužan platiti pri stjecanju nekretnine.i. a ponekad ne. 99 . To vrijedi i u slučaju kad su najmodavac ili zakupodavac i najamnik ili zakupnik u ugovor stavili odredbu o iznosu PDV-a kao kompenzaciju u najamnini ili zakupnini.2.2. no kod objekata s jednim ili dva najamnika ili zakupnika. 2. U slučaju stanova nema mogućnosti povrata plaćenog poreza na promet.g. Slično kao kod troškova proizašlih iz mutacija najamnika ili zakupnika. što ovisi o najamniku ili zakupniku. prenosi se na najamnika ili zakupnika.2.11. najmodavac ili zakupodavac neće moći obračunati PDV koji plaća na troškove eksploatacije. Procjenitelj će morati dobro procijeniti iznos PDV-a koji se ne vraća. kod razlika u površini izme u površine dane u najam ili zakup i one koja je u stvarnosti dana u najam ili zakup. sporazumu o najmu.2. Ako je s najamnikom ili zakupnikom dogovoreno da se cijena najamnine ili zakupnine povisuje za iznos PDV-a.6.2. Ponekad se on potražuje. U tom slučaju vlasnik nema posebnih troškova.1. pri čemu on ponovo mora potražiti prosjek za odre eni niz godina.2. Naknade posrednicima / marketingu kod davanja u najam ili zakup Pri promjeni najamnika ili zakupnika nastaju troškovi ponovnog davanja u najam ili zakup.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. Procjenitelj će procijeniti godišnje očekivani iznos za te troškove. I ovi troškovi se uzimaju u prosječnom obliku. Neobračunavanje iznosa PDV-a Porez na promet jedan je od najtežih dijelova teorije procjene. To su troškovi posrednika kod davanja u najam ili zakup. kod razlika izme u dogovorenih troškova za usluge i stvarno ostvarenih troškova za usluge ili u slučaju dogovorenih popusta na troškove usluga. Kod velikih objekata danih u najam ili zakup s različitim najamnicima ili zakupnicima prilično dobro se može procijeniti prosječan iznos. d.9. Polazište za bruto . na primjer zato što on ne vrši aktivnost zbog koje je obvezan plaćati PDV.1. Troškovi usluga (u zgradama sa zajedničkim prostorijama ) Primjeri kada troškove usluga plaća najmodavac ili zakupodavac su: kad nekretnina stoji prazna.

a to su poslovi nadležne komisije. U tom slučaju se postotak neplaćene najamnine ili zakupnine uzima sa 0%. Strukturalne mutacije / nekretnina koja stoji u strukturalno praznom stanju Nekretnina može biti prazna na različite načine. U bruto .2. U tom će slučaju zakupnik moći generirati veći prihod od zakupa i tako automatski smanjiti broj onih koji ne plaćaju zakupninu. nenaplaćene najamnine ili zakupnine kreću se od 0. Ako se u odre ivanju prihoda od najma ili zakupa već uzeo u obzir manji prihod. I za ove troškove vrijedi da su to strukturalni troškovi te da treba izračunati prosjek. obostranih obveza održavanja nekretnine ili plaćanje najamnine ili zakupnine. troškovi utjerivača dugova i sporovi oko najma ili zakupa. na primjer.neto trošak se ne uračunavaju svi oblici praznog stanja objekta. 2. Strukturalna mutacija praznog objekta uračunava se u bruto .1.g.6. Na primjer. U slučaju većeg broja najamnika ili zakupnika lakše ćemo procijeniti nenaplaćene najamnine ili zakupnine pa će se prosjek uključiti u bruto – neto trošak. Budući da nije poznato kada će se renovirati. Primjer ostalih troškova su pravni troškovi nastali uslijed pravne pomoći neposredno vezane uz nekretninu.6 %. onda ovi troškovi nemaju više strukturalni karakter i obradit će se kao kapitalna korekcija.2.6. I ovdje procjenitelj treba paziti na dvostruko računanje.6. ako se trgovački centar obnavlja. U kompleksu stanova u kojemu se nalazi više najamnika ili zakupnika.15.1. pokazat će se da je jedan dio najamnine ili zakupnine ostao nenaplaćen. Periodi bez najma ili zakupa i popusti kod davanja u najam ili zakup U odre enom broju kompleksa nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika može se dogoditi da se pojave strukturalni periodi bez najma ili zakupa ili da se dozvoljavaju popusti kod davanja u najam ili zakup.2 % do 0.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA U trgovačkim centrima česta je situacija da vlasnik mora doprinijeti troškovima promocije.14. Kod komercijalnih kompleksa nekretnina.2.2.2. u prvoj godini eksploatacije. Pritom je za vlasnika važno da je potrošnja visoka i da zakupnik više zara uje.i. uslijed čega nekretnina privremeno _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.1.2. on se ne smije uračunati u bruto . Čak i nakon utjerivanja dugova.12. a ne pripadaju u neku drugu kategoriju. Nenaplaćena najamnina ili zakupnina Nažalost. Ostali troškovi Pod ostale troškove ulaze svi troškovi koji su vezani uz nekretninu. Procjenitelj će napraviti procjenu strukturalnog doprinosa vlasnika. posebno kada se radi o ograničenom broju najamnika ili zakupnika.13. Ostali oblici praznog stanja nekretnine uvrstit će se u korekciju.2. nije lako procijeniti koliko iznose nenaplaćene najamnine ili zakupnine.2. stalni sudski vještak str. vlasnik ponekad ostane bez najamnine ili zakupnine. Prije nego što istekne ugovor o najmu ili zakupu. budući da se najamnici ili zakupnici s vremena na vrijeme mijenjaju. Cilj troškova promocije je jačanje potrošnje konzumenata u trgovačkim centrima. 2. Ako doprinos promociji ima ograničeno trajanje.1. popust ima strukturalni karakter. 2.6. 2. 100 . vlasnici nekretnina se ponekad susreću s najamnikom ili zakupnikom koji ne može zadovoljiti obveze plaćanja najamnine ili zakupnine. već samo onda kad se radi o strukturalnosti.neto trošak. moguć je odre en popust na dosadašnji iznos zakupnine.neto trošak. d.

jer se radi o korekciji kapitala. Ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine prostora koji je prazan. odnosno primiti.16. drugi će od banke posuditi ogroman iznos pa će se razlikovati i uvjeti financiranja. Nakon toga postaje strukturalno prazan objekt i uvrštava se u eksploatacijske troškove. Korekcija kapitala Nasuprot troškovima eksploatacije koji moraju imati strukturalni karakter.neto troška. kada se financiranje vrši sredstvima trećih subjekata. neće smjeti koristiti i zaostatke u održavanju. Zato i njih treba izostaviti iz troškova eksploatacije. porezi na trgovačko društvo i slično tako er nisu vezani za nekretninu. Porezi na prihod. U ostalim slučajevima ponovno ćemo uvrstiti nula (0). U eksploatacijske troškove u bruto – neto trošku ne računaju se: 1. kod strukturalno prevelike ponude ili za nesigurne zgrade zbog zastarjelosti ili loše lokacije. Dakle. Ako. 2. može se dogoditi da dijelovi nekretnine više nisu iznajmljivi zbog tržišno .tehničkih okolnosti. Financijske obveze su vezane uz vlasnika. Odnos smanjene vrijednosti zgrada i povećane vrijednosti zemljišta. 2. Otpisi koji su nužni zbog zastarjelosti zgrade.6. stalni sudski vještak str. Prazno stajanje objekta smatra se kapitalnom korekcijom u obliku gotovinske vrijednosti do dvije godine nakon isporuke. Na taj način. Dok će jedan vlasnik raditi bez sredstava trećih subjekata.neto trošak kompenziraju jedan drugog. odnosno nije u najmu ili zakupu. pa se ne uzimaju u obzir u izračunu procjene. kao na primjer. d. a ne uz objekt. na primjer. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. da bismo mogli govoriti o prosječnoj mutacijskoj neispunjenosti nekretnine ponovno nam treba nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika. Način financiranja nekretnine ovisi o vlasniku.i. 3.2. pri čemu je važna i kreditna sposobnost onoga koji traži financiranje.2. uvrštava se kao cjelina ili kao dio pod nazivom strukturalno prazan objekt. 2.1. Samo u tom slučaju strukturalnu mutaciju ćemo uvrstiti u bruto neto trošak.6. procjenitelj će paziti da ne do e do dvostrukog računanja. Pritom će za osnovu uzeti prosječno zaduženu godišnju svotu.2. Kamate i plaćene rate.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA stoji prazna. te brzina kojom nastaje smanjivanje i povećavanje vrijednosti obračunavaju se u neto yieldu. može se dogoditi da dio prazne zgrade ima strukturalni karakter. prihod od najma ili zakupa i bruto . 101 . Općenito o bruto . Strukturalno prazno stajanje nekretnine Pored mutacijski prazne nekretnine. To može vrijediti za tržište u cjelini.2. korekcija kapitala je u pravilu uzgredna i ima privremen karakter. Korekcija kapitala se definira na sljedeći način: Korekcija kapitala su povremeni prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu.g. a koje će jedan vlasnik koji dobro upravlja nekretninom izdati. već za vlasnika. koristi procjenu višegodišnjeg održavanja.neto trošku Troškove eksploatacije procjenitelj će procijeniti u skladu s tržištem. Budući da je u prihod od najma ili zakupa uključena ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine iznajmljivih dijelova nekretnine.2. Pri odre ivanju bruto .

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Kad se kaže da su korekcije povremeni prihodi kapitala ili izdaci misli se na prihode ili izdatke koji nemaju strukturalni karakter.g. Ovdje ne ulaze eventualna dodatna ulaganja kojima je cilj povećavanje vlasništva.6. razlike u najamnini. U praksi je dovoljno upotrijebiti konstantan postotak od 7%. 2. Procjenitelj će. buduća kapitalna ulaganja. efekti nasljednog zakupa. sve su to kapitalne korekcije. Kamatna stopa "r" može biti odre ena na osnovi tržišne srednjoročne kamatne stope i koeficijenta tržišnog rizika. d. zbog otkazivanja rada najamnika ili zakupnika. procijeniti troškove koji nastaju da bi se otklonile posljedice zapuštenog održavanja.2. iznos PDV-a kao kompenzacije.Ke --------------y nar Zapušteno održavanje podrazumijeva: Troškovi za zapušteno održavanje su troškovi održavanja koje neposredno treba poduzeti da bi se izbjegla daljnja šteta ili posljedična šteta na nekretnini. kao na primjer. a kod eventualnog prijenosa na treći subjekt. Troškovi za zapušteno održavanje nastaju odmah. zapušteno održavanje izvršiti će se zajedno s mutacijskim održavanjem ili u slučaju kad stručni izvo ač nema u tom trenutku dovoljno kapaciteta pa će odgoditi održavanje. da bi u planiranom trenutku taj iznos mogao biti na raspolaganju. nekretnina koja je na početku prazna. Pritom on kreće od pretpostavke da će sve potrebne radove obaviti stručni izvo ač. procjenitelj će očekivane troškove izraziti u današnjim eurima i prema njima procijeniti povećanje troškova gradnje.2. U slučaju da se radi o većim rizicima od uobičajenih. povremene mutacije vezane uz prazno stajanje nekretnine. Ako se iz ovih razloga troškovi za zapušteno održavanje odgode.i. odnosno ponovno zara en. što je moguće preciznije. stalni sudski vještak str. Kad se kaže da su korekcije kapitala. Tok novca se zbog toga izražava u iznosu koji za vrijeme procjene mora biti osiguran ili dodatno potrošen. doga a se još jedna korekcija.2. Pod vlasnikom koji dobro upravlja nekretninom misli se na aktivnu politiku vlasnika koji stremi optimalizaciji nekretnine. odnosno izdani od strane (novog) vlasnika. 102 .1. Zapušteno održavanje Zapušteno održavanje se ne uvrštava u eksploatacijske troškove. postotak treba povećati. vezana uz troškove kupca. odnosno zakupnini. tako er će morati biti primljeni. kao što su inicijalna i dodatna ulaganja te neki faktori gotovinske vrijednosti. Zbog toga se preporuča da se kao korekcija kapitala uzme gotovinska vrijednost toka novca. ali moraju biti plaćeni odjednom ili u relativno kratkom nizu godina. Nakon kapitalne korekcije. već se za njegov iznos umanjuje bruto vrijednost kapitala: Ha . osim u nekim slučajevima. Korekcija kapitala obilježena je iznosom koji će u relativno ograničenom periodu utjecati na tok novca vezano uz nekretninu. Kapitalne korekcije su: zapušteno održavanje. prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu time se odre uje da prihodi ili izdaci moraju biti neposredno vezani uz nekretninu. Planirani troškovi zapuštenog održavanja _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.

2. Početno prazno stajanje nekretnine Početna situacija u kojoj nekretnina stoji prazna vezana je uz novogradnju ili uz renoviranje objekta. prije nego što se izvrši korekcija.000 x ------------.000 x ---------. a financijske posljedice takvog stanja izrazit će u gotovinskom iznosu. (1 + bs)ⁿ Oa x -------------(1 + r)ⁿ (1 + 3%)² 1. Procjenitelj će procijeniti prosječno očekivano trajanje u kojem će nekretnina ostati prazna. Početnu prazninu nekretnine definirali smo ovako: Početno prazno stanje nekretnine je financijska praznina koja nastaje u trenutku nakon isporuke novogradnje ili nakon obnavljanja postojeće nekretnine i traje do kraja prve potpune godine eksploatacije.2.000.g. Prazno stanje nekretnine ima sporadičan karakter i zato se uzima kao korekcija kapitala. U slučaju kad izvo ač garantira odre eni prihod od najma ili zakupa za vrijeme odre enog perioda nakon datuma isporuke.332 (1 + 7%)² 1.0609 €50. 103 . Do ovih troškova doći će za dvije godine. a korekcija kapitala neće biti nužna. (1 + bs)ⁿ ----------(1 + r)ⁿ Oa x Pri čemu je: n = broj perioda r = kamatna stopa bs = povećanje troškova gradnje Oa = zapušteno održavanje Primjer Zapušteno održavanje izračunato je po današnjem tečaju € Oa = €50.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA izražen u valuti euro u trenutku izdavanja.2.= €46. ne govorimo o praznom stanju.2. d.1449 2.2. stalni sudski vještak str.= €50. 2. uslijed čega vlasnik ima financijsku prazninu u svom portfelju.2. U sljedeće dvije godine očekuje se povećanje troškova gradnje (bs) od 3% godišnje. preračunavaju se ponovno u eure na datum procjene ili se izračunava početna vrijednost iznosa koji opada prema "n-periodima". Troškovi mutacije smatraju se dijelom troškova _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.i.6.2. Povremene mutacije u kojem je nekretnina prazna Povremeno prazna nekretnina upućuje na to da je potrebno udovoljiti kriteriju povremenosti.6.3. Kamatna stopa (r) koju smo uzeli u obzir iznosi 7%.

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA eksploatacije kada se radi o više najamnika ili zakupnika u jednoj nekretnini i kad se očekuje više mutacijskih perioda u kojem će prostor biti prazan.2.2.2. iznosi PDV-a kao kompenzacije bit će uzeti kao korekcije kapitala. na primjer. preostaje jednokratna obveza najamnika ili zakupnika prema najmodavcu ili zakupodavcu. Ako definiramo ove pojmove. koja se uzima kao korekcija kapitala (prihoda) u izračunu procjene. promatra kao korekcija kapitala. a preostali period je kraći od pedeset godina.2. U drugom slučaju. izračunat će se gotovinska vrijednost iznosa PDV-a kao kompenzacije 2. Razlike u najamnini ili zakupnini U NAR .4. Povremeno mutacijsko prazno stanje pojavljuje se dakle samo u nekretninama s jednim ili dva najamnika ili zakupnika. dok se iznos PDV-a kao kompenzacije za ulaganja. Ako nije došlo do plaćanja.6.i.2. Efekt nasljednog zakupa Kod troškova eksploatacije odre eno je da se pravo nasljednog zakupa koje traje više od pedeset godina na ime vlasnika. Ako se iz ugovora o najmu ili zakupu može zaključiti da je obračun PDV-a kao kompenzacije riješen jednokratnim otkupom. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Iznos PDV-a kao kompenzacije obra en je u bruto . vidjet ćemo da se ova ulaganja mogu primijeniti i kao korekcija kapitala. U tom slučaju.neto trošku zbog troškova eksploatacije.2. pri čemu je utvr eno da se iznos PDV-a kao kompenzacije može sastojati od dvije kumulativne komponente. Troškovi tih mutacijskih perioda imaju strukturalni karakter i ulaze u troškove eksploatacije. Inicijalno ulaganje je početno ulaganje koje se mora učiniti da bi se nekretnina realizirala (izgradila) ili stekla (otkup).metodi se izračun ne razlikuje od one u BAR – metodi gdje su obra ene razlike u najamnini ili zakupnini.2.6.g. što ide usporedno s obvezama iz ugovora o najmu ili zakupu i privremeno je.7. ne postoji potreba za korekcijama.2.2. Ako je obračun PDV-a kao kompenzacije riješen nekim od oblika financiranja. 2.2.6. Buduće kapitalno ulaganje Postoji odre eni broj budućih kapitalnih ulaganja koji su nužni da bi se osigurali prihodi od najma ili zakupa. uključivši troškove otkupa i/ili kamate za vrijeme gradnje. Procjenitelj će u ovakvom slučaju morati paziti da prazno stajanje nekretnine ne uračuna dva puta. bolje bi bilo ovo pravo uzeti kao korekciju kapitala. 2.6. 104 .neto trošak. Tu se može raditi o inicijalnim ili dodatnim ulaganjima. Iznos PDV-a kao kompenzacije Obračun PDV-a kao kompenzacije. 2. Ako se radi o kraćem periodu od pedeset godina ili je pravo otkupljeno. d. mora promatrati kao strukturalno i zbog toga se uvrštava u bruto . povećanjem cijene najamnine ili zakupnine s periodičnim isplatama. Jedne vezane uz eksploataciju i druge vezane uz ulaganje. stalni sudski vještak str.5. mora biti jasno je li došlo i do njegovog plaćanja. tako er je obra en kod troškova eksploatacije.2.6.2.

Tada se moraju pojaviti nove stranke. procjenitelj mora računati da nekretnina za vrijeme obnavljanja stoji prazna i da će nakon obnove prihod od najma ili zakupa vjerojatno biti viši. na primjer. U takvom slučaju može se raditi o gra evinskim troškovima. stalni sudski vještak str.i. uključivši zakonske troškove transakcije. 105 . d. arhitekt i ostali nisu u stanju završiti svoj posao. Dodatno investiranje razlikuje se od inicijalnog jer ono započinje nakon što je objekt završen i isporučen. preostali iznos ulaganja izraziti će se kao korekcija kapitala. Pritom se misli na djelomična proširenja. *2 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. troškovima savjetnika i arhitekta i slično.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Vrši li se procjena nekretnine koja je tek u nacrtima ili poluizgra ena. troškovima marketinga i davanja u najam ili zakup. U ovoj situaciji. izvo ač. eventualnoj gra evinskoj kamati.g. Procjenitelj se može naći u situaciji da uključene stranke. Dodatno ulaganje je ulaganje koje se vrši nakon inicijalnog. jer su otišli u stečaj. adaptacije i obnove. koje mogu uvjetovati i više cijene za završetak radova.

Zakonski pristup je odre en zakonima i propisima iz područja procjena vrijednosti nekretnina. U Nizozemskoj je zakonski pristup složeniji jer osim što se njime odre uju metodologije procjena.2. njihove primjene i specifičnosti.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. što predstavlja specifikum za svaku pojedinu zemlju. Zakonski pristup Zakonski pristup varira od zemlje do zemlje u EU a izveden je iz specifičnog tržišta nekretnina u dotičnoj zemlji.i. d. zakupnine. stečenih prava i drugog što bitno utječe na tržište nekretnina.g. to prelazi okvire ove knjige. Budući da su zakonski pristupi odre eni i svim ostalim zakonima vezanim za tržište nekretnina. 106 . U Republici Austriji postoji zakon koji regulira pitanja iz područja procjena nekretnina i koji odre uje kako i koje metodologije treba procjenitelj koristiti pri izračunu vrijednosti nekretnina.6. stalni sudski vještak str. važna komponenta je socijalna iz koje onda proizlaze mnoga regulaciona pravila po pitanju najamnine.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful