PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

NKP (m2) 100,00

Sj (kn/m2) 7.438

SADANJA TRNA VRIJEDNOST Stu (kn) 743.800

2.1.3. Dinamiki pristup - dohodovna metoda ili metoda kapitalizacije

Godinje ostvareni prihodi od nekretnine daju godinji bruto prihod. Kada se od toga dijela odbije dio za trokove, amortizaciju, poreze, odravanje i rizik od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godinji neto prihod. Odnos godinjeg prihoda i vrijednosti investicije izraen u % zove se stopa prihoda. Kapitalizacija dobiti je izraun svih predvi enih prihoda umanjenih za mogue rizike. Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne moe utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od trokova koji bi proizali iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili ope prihvaeni statistiki podaci. Visina stope kapitalizacije je vrlo vana za proraun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izraunavanja rente proizlazi da to je nia kamata, to je vii multiplikator (faktor kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade, a to je via kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade. Sa padajuim ostalim vremenom koritenja opada i utjecaj visine kamate. Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izloen prihod iz realnog posjeda. Obiteljske kue i nekretnine podlijeu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: Veliki rizik: niska kamata visoka kamata vea vrijednost investicije manja vrijednost investicije

Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u trinu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izraun svih predvi enih prihoda umanjenih za mogue trokove i rizike. Kapitalizacija utvr ene vrijednosti najamnine ili zakupnine odre uje se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (Y) ili da se pomnoi s faktorom kapitalizacije (cap-rate), oznaeno s F. Stopa prihoda (Y) odnosno faktor kapitalizacije F je odre en tritem i mora biti izveden iz nedavno zakljuenih transakcija na slinim nekretninama (F=I/H) Kod nas se esto koristi linearni nain izrauna: I=H/y y H I - stopa kapitalizacije (yield) - neto godinji prihod - vrijednost nekretnine (investicije)

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 59

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Primjer: Za obiteljsku kuu gdje je stopa kapitalizacije y = 3,5 % i godinji neto prihod H = 50.000 kn vrijednost nekretnine e iznositi I = 50.000 / 0,035 I = 1.428.571 kn Budui da neto prihodi variraju s godinama i nisu linearni to bi u pravilu trebalo proraun provoditi na drugaiji nain, nelinearnim pristupom koji kod nas nije uobiajen jer su ulazni parametri kod nas teko predvidivi. Linearni nain izrauna na temelju mjesene zakupnine Primjer: MZ = iznos mjesenog zakupa Fk = faktor kapitalizacije = 1/Y/100 MTZ = mjeseni trokovi ukljuujui faktore rizika NGP = neto godinji prihod (H) I = vrijednost investicije MZ (kn/m2) 40 NKP (m2) 100 I (kn/m2) 5.760 Fk (1/Y) 15 MTZ (kn/m2) 8 H (kn/m2) 384 I (kn/m2) 5.760

VRIJEDNOST INVESTICIJE (kn) 576.000

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 60

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

2.2.4.2.

Metoda izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine

U metodi izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine izraunava se vrijednost najamnine ili zakupnine, pri emu se kree s istih polazita kao i u usporednoj metodi. Ako se u usporednoj metodi nekretnina uspore uje s drugim nekretninama koje se uzimaju kao cjelina, onda se u metodi izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine, objekti ukljueni u usporedbu, dijele na jedinice kao to su etvorni metri. Metoda izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine koristi se najvie na podruju komercijalnih nekretnina (poslovni prostori). Radi se o jednoj jednostavnoj metodi, pri emu se usporedba izme u razliitih objekata s njihovim razlikama u povrini, poloaju i kvaliteti gradnje moe lako izraziti. Metoda izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine upotrebljava se i kao dio metode kapitalizacije, odnosno metode neto i bruto poetnog uinka. Rezultat metode izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine moe posluiti kao osnova odre ivanja ekonomske vrijednosti najamnine ili zakupnine. Cijena najma etvornog metra nekog objekta ovisi o kvantitativnim i kvalitativnim etvornim metrima. Za procjenitelja to znai da mora izraunati povrinu koja se moe dati u najam ili zakup i dati joj kvalifikaciju.

2.2.4.2.1.

Povrina koja se moe dati u najam ili zakup

To je ona povrina koja je predmet najma ili zakupa. Izraun povrine varira od zemlje do zemlje (u RH je odnos povrina i volumena definiran ISO standardom ISO 9836:2002 vidi pasus 1.3.3.)

2.2.4.2.1.1.

Kvalifikacija - zoniranje

im je procjenitelj odredio kolika je povrina koja se daje u najam ili zakup, morat e raspoloivoj povrini dati i njezinu kvalifikaciju. Pritom mora voditi rauna o ukupnoj povrini, te o kvaliteti razliitih prostora. Openito se pretpostavlja, to se vie poveava povrina koja se daje u najam ili zakup, ako se ona ne moe podijeliti na manje cjeline koje se mogu dati u najam ili zakup, cijena najamnine, odnosno zakupnine po m2 pada. Broj trinih stranaka koje koriste povrinu od otprilike 200 m2 uvijek je vei od broja stranaka koje koriste povrinu vie od 5000 m2 povrine. Uzimajui u obzir ukupnu povrinu nekretnine, u praksi se pokazalo da ukupna povrina nema isti znaaj za njezinog korisnika. Unutar ukupne povrine koja se daje u najam ili zakup, korisnik razlikuje razliite primjene i kvalitetu povrine. Ove razlike u kvaliteti i korisnikoj primjeni procjenitelj mora uiniti vidljivima. U prvom redu nekretnina mora biti definirana prema tipu ili vrsti budueg koritenja ili namjene, nakon ega se provodi kvalitativna podjela. U odre enom broju sluajeva moe se dogoditi da postoji i mogunost kombinacija tipova. Na primjer: trgovina - stambeni objekt, stan s prostorom za obavljanje neke prakse ili ured kombiniran s trgovinom u prizemlju. U takvim sluajevima e se prema glavnoj funkciji prostora odredit izbor tipa, ako ostali dijelovi ne mogu funkcionirati kao samostalne jedinice najma ili zakupa. Ako se razliiti dijelovi ipak mogu samostalno dati u najam ili zakup, za svaki od njih odredit e se poseban pristup.

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 71

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Nakon to je obavljeno odre ivanje tipa, procjenitelj e u drugom koraku krenuti u potragu za funkcionalnim, odnosno manje funkcionalnim prostorima unutar povrine koja se daje u najam ili zakup. To se naziva zoniranje nekretnine. Optimalna povrina se pritom oznaava sa 100%, dok se manje funkcionalne povrine oznaavaju niim postotkom. Dakle, svaka kvalificirana povrina je jedna zona, otkuda termin zoniranje. Najbolja zona oznaava se zonom A. Druga zona je B zona, a treu nazivamo C zonom. Za proces odre ivanja zona nema strogo odre enih pravila, ve e ih procjenitelj odrediti prema vlastitom naho enju. U tablici su prikazana mjerila i kvalifikacijski faktori koji se koriste u Nizozemskoj i anglosaksonskoj praksi. Me u uredskim prostorima razlikujemo one sa ili bez dizala. Manje su popularni uredi s unutranjim prostorima od prostora koji imaju stakleno proelje. Polazei od iste gra evinske kvalitete, mogue vrednovanje povrina unutranjih prostora zgrade namijenjenih komercijalnim ciljevima izraeno je u postocima. Opis Uredi 1. bez dizala 2. s dizalom 3. zona B Trgovine 1. do 10 m dubine 2. 10 - 20 m dubine 3. preko 20 m dubine Poslovne hale 1. svi m2 Prizemlje 100 100 75 -/-1 +/+1 +/+2 +/+3 +/+4 +/+5 20 85 20 100 20 50 70 50 100 100 50 50 25 100 50 15 100 50

100 50 25

20 10 10

20 10 10

100

20

20

Razliite zone se nakon provedene kvalifikacije preraunavaju prema ITZA-m2. ITZA-m2 je povrina za najam ili zakup, izraena u terminima A zone. Proces preraunavanja prema ITZA-m2 najjednostavnije je objasniti primjerom. U niem primjeru provesti emo izraun i analizu objekta nekretnine ukljuenog u usporedbu. Objekt se, uz prostor za trgovinu, sastoji i od stambenog prostora, a koji je izdvojen iz ukupne cijene najamnine ili zakupnine, da bi se izraunala prosjena ITZA-m2 cijena najamnine ili zakupnine. Primjer: Opis prostora Trgovina do 10 metara (A zona) Trgovina 10 - 20 metara (B zona) Trgovina 1. etaa (C zona) Ukupna povrina ITZA komercijalnog dijela Povrina Kvalifikacija ITZA-m2 2 x 100 m 100% = 100 50 m2 x 50% = 25 50 m2 x 20% = 10 135 75.000 - 5.000

Prihod iz zakupnine za itavi objekt Oduzeti iznos za vrijednost najamnine za stambeni prostor

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 72

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Zakupnina komercijalnog dijela Prosjena ITZA-m2 cijena zakupnine

70.000 70.000/135 ITZA-m2 = 518,52

Analiza nekretnine u primjeru polazi od cijene najamnine ili zakupnine na tritu za itavu nekretninu. Za ostale se uvjete transakcije pretpostavlja da su uobiajeni. Pri odre ivanju ekonomske cijene najamnine ili zakupnine, polazi se od pretpostavke da e se prostor dati u najam, odnosno zakup u nekom uobiajenom vremenskom periodu po optimalnoj cijeni. U odluci je li potrebno korigirati ITZA-m2 cijene, ulogu igraju trini odnosi i trini razvoj na kratki i dugi rok. Slijedi jo nekoliko primjera za izraun vrijednosti zakupnine. Pritom se pretpostavlja da smo se upoznali s prosjenom ITZA-m2 cijenom analizirajui objekte ukljuene u usporedbu. U primjeru izraunavamo ekonomsku cijenu zakupnine distributivnog centra. Zadatak 5. Opis prostora Povrina Kvalifikacija ITZA-m2 Poslovna hala 1000 m2 x 100% = 1000 2 x Uredski prostor 200 m 100% = 200 Ukupna povrina ITZA komercijalnog dijela 1200 Prosjena ITZA-m2 - cijena zakupnine poslovne hale: 50 Uredi uz hale: 80 Izraun ekonomske vrijednosti zakupnine: - poduzetnika hala - uredski prostor Ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 1000 x 100% x 50 = 50.000 200 x 100% x 80 = 16.000 66.000

U primjeru se vidi da se vrijednost zakupnine za razliite tipove koritenja nekretnine izraunava zasebno U primjeru nie izvest emo slian izraun za trgovaki prostor, pri emu e nam biti potrebna ITZA-m2 prije nego to do emo do ekonomske cijena najma. Zadatak Opis prostora Povrina Trgovina do 10 metara (A zona) 60m2 Trgovina 10 - 20 metara (B zona) 60m2 Trgovina od 20 i vie metara (C zona) 50m2 Trgovina 1. etaa 50m2 Ukupna povrina ITZA komercijalnog dijela Izraun ekonomske vrijednosti zakupnine: ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 112,50 ITZA-m2 x 450 = 50.625 Kvalifikacija x 100% x 50% x 25% x 20% ITZA-m2 = 60 = 30 = 12,5 = 10 112,5

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 73

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Zadatak izraun zakupa metodom zoniranja Zagreb, Ilica 26, HERUC GALERIJA, trgovina s prednjom stranom irine 6 metara i 26 metara dubine, nedavno je dana u zakup za 60.000 na godinu dana. Trai se vrijednost zakupnine lokala URBAN, Ilica 28 , s prednjom irinom od 5,3 metara, dubine 22,6 metara. HERUC GALERIJA Prednja strana 6 metara A zona B zona 10m 10m URBAN Prednja strana 5,3 metara A zona B zona 10m 10m

C zona 6m C zona 2,6m ______________________________________________________________________________ 26m 22,6m Analiza HERUC GALERIJA, Ilica 26: Opis prostora Zona A = 6m x 10m = Zona B = 6m x 10m = Zona C = 6m x 6m = Ukupna povrina ITZA komercijalnog dijela Prihod od zakupa Prosjena ITZA-m2 cijena zakupnine Povrina Kvalifikacija 2 60m x 100% = 60m2 x 50% = = 36m2 x 25% ITZA-m2 60 30 9 99

60.000 60.000/99 = 606

Vrijednost lokala URBAN, Ilica 28 moe se raunati na sljedei nain, ako polazimo od toga da su ostali podaci isti. Opis prostora Povrina Kvalifikacija Zona A = 5,3m x 10m = 53m2 x 100% Zona B = 5,3m x 10m = 53m2 x 50% Zona C = 5,3m x 2,6m = 13,8m2 x 25% Ukupna povrina ITZA komercijalnog dijela Vrijednost zakupnine za URBAN, Ilica 28 na godinu iznosi: 83,0 m2 x 606 = 50.298 (zaokrueno: 50.000) ITZA-m2 = 53 = 26,5 = 3,5 83,0

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 74

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

2.2.4.3.

Metoda kapitalizacije dobiti

Metoda kapitalizacije nastavlja se na metodu izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine. Vrijednost najamnine ili zakupnine neke nekretnine uvijek prua dobar uvid u mogunosti koritenja te nekretnine. Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u trinu vrijednost neke nekretnine. To je izuzetno vrijedna metoda procjene, posebno za komercijalne prostore. Odnos godinjeg prihoda i vrijednosti investicije izraen u % zove se stopa prihoda. Kapitalizacija dobiti je izraun svih predvi enih prihoda umanjenih za mogue rizike. Pritom je vrijednost najamnine ili zakupnine zamiljena struja prihoda, koja dolazi iz procjenjivane nekretnine. Pri izraunu vrijednosti najamnine ili zakupnine, uvijek se polazi od toga da nekretnina jo nije dana u najam ili zakup i da zainteresirane strane mogu slobodno odluivati o uvjetima najma ili zakupa. Ako je nekretnina dana u najam ili zakup, upotrijebit emo pristupe prema prihodima kao to su metoda bruto i neto poetnog uinka. to se tie razrade, metoda bruto poetnog uinka podsjea na metodu kapitalizacije. U metodi kapitalizacije radi se o predvi enoj vrijednosti najamnine ili zakupnine, a u metodi bruto poetnog uinka o stvarnim prihodima iz najma. Polazite metode bruto poetnog uinka je injenica da je nekretnina namijenjena davanju u najam ili zakup. Kapitalizacija utvr ene vrijednosti najamnine ili zakupnine odvija se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (u daljem tekstu oznaeno s y) ili da se vrijednost najamnine ili zakupnine pomnoi s faktorom kapitalizacije (cap-rate), dalje oznaeno s F. Koritenje stope prihoda (y) ili faktora kapitalizacije (F) ne stvara razlike u krajnjem rezultatu, budui da su ovi pojmovi me usobno suprotni. Koritenje faktora kapitalizacije objanjava se na sljedei nain: 2.2.4.3.1. Odnos faktora kapitalizacije i prihoda

F = 1/y

Pri emu je:

F = faktor kapitalizacije

y = prihod (yield)

Izraun stope prihoda (y) iz faktora kap.(F) Prihod (y) Faktori kapitalizacije (F) 2% -> 50,0 3% -> 33,3 4% -> 25,0 5% -> 20,0 6% -> 16,7 7% -> 14,3 8% -> 12,5 9 % -> 11,1 10 % -> 10,0 11 % -> 9,1 12 % -> 8,3 13 % -> 7,7 14 % -> 7,1 15 % -> 6,7

Izraun faktora kap.(F) iz stope prihoda (y) Faktori kapitalizacije(F) Prihod (y) 50 -> 2,0 % 30 -> 3,3 % 25 -> 4,0 % 20 -> 5,0 % 17 -> 5,9 % 14 -> 7,1 % 12 -> 8,3 % 11 -> 9,1 % 10 -> 10,0 % 9 -> 11,1 % 8 -> 12,5 % 7 -> 14.3 % 6 -> 16,7 % 5 -> 20,0 %

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 75

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

2.2.4.3.2.

Stopa prihoda (yield)

Stopa prihoda (y) je odre ena tritem i mora biti izvedena iz nedavno zakljuenih transakcija na slinim nekretninama. Za metodu kapitalizacije pritom se analiziraju i uspore uju nekretnine, koje su prodane prazne i nekoritene. Prvo se za nekretninu odre uje ukupna vrijednost najamnine ili zakupnine (H). Poznata je investicija (l) kupca, u to su ukljueni trokovi kupca koje je on platio, koji se nazivaju zakonski trokovi transakcije. Dijeljenjem izraunate vrijednosti najamnine ili zakupnine s investicijom kupca (l), izraunavamo stopu prihoda (y). H H 100 100 y (%) = ------- x 100 I = -------- = H --------- = H x F F = --------l y/100 y y Pri emu: H = vrijednost najamnine ili zakupnine (godinji neto prihod) l = investicija (ukupna cijena kupnje ukljuivi zakonske trokove transakcije) y = stopa prihoda (yield), kamatna stopa F = faktor kapitalizacije Neto prihodi su prihodi umanjeni za trokove. Visina stope prihoda je vrlo vana za proraun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izraunavanja rente proizlazi da to je nia kamata, to je vii multiplikator (faktor kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade, a to je via kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade. Sa padajuim ostalim vremenom koritenja opada i utjecaj visine kamate.

2.2.4.3.3.

Rizik

Jedan od kriterija za odabir stope prihoda je rizik kojem je izloen prihod iz realnog posjeda. Obiteljske kue i nekretnine podlijeu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: Veliki rizik: niska kamata visoka kamata

Openito se za slijedee nekretnine mogu primijeniti slijedee kamatne stope(stope prihoda): Obiteljske kue (jedna obitelj) Obiteljske kue (dvije obitelji) Stambene zgrade Stambeno-poslovne zgrade Poslovne zgrade sa uredima Robne kue, trgovaki centri, samoposluge Industrijska zemljita Turistika zemljita Poljoprivredna i umska zemljita 2,5-3,5% 3,5-4% 2,5-4% 5-5,5% 5,5-6% 6-6,5% 6-7% 8-12% 2,5-3,5%

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 76

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Op.a. Gornje kamatne stope koriste se u Republici Austriji

Izvo enje stope kapitalizacije iz kamatne stope trita kapitala Kupcu rentabilne nekretnine (stambena zgrada, uredska zgrada, poslovna zgrada, poslovna nekretnina, turistika nekretnina itd.) stoje i alternativne mogunosti ulaganja na raspolaganju. Kao bazu za obraun stope kapitalizacije se moe uzeti npr. usporediva ulaganja u fiksno ukamaene investicije. Zajmovi su nominalno vezani i ne pruaju sigurnost od smanjenja vrijednosti novca, pa njihova kamata sadri komponentu koja uzima oekivano smanjenje vrijednosti novca u obzir. Ukoliko se smanjenje vrijednosti novca pomou prilago avanja prihoda od nekretnina, tj poslovnih prihoda (kod poslovno koritenih nekretnina) moe prilagoditi promijenjenoj vrijednosti novca, nuno je odbiti odre eni odbitak od kamatne stope trita kapitala. Opi rizik openito proizlazi iz investicije u neku nekretninu ili poduzee. U to se ubraja opasnost konjunkturnih kretanja, nepredvidive utjecaje iz okoline i problemi koji djeluju na pojedinu djelatnost ili granu itd. Opi rizik se obuhvaa dodatkom na stopu kapitalizacije, koji prema miljenjima strunjaka moe iznositi i do polovice stope kapitalizacije. Kod utvr ivanja budue vrijednosti nuno je obratiti panju na poseban rizik koji proizlazi iz posebnih situacija vezanih uz vrednovanu nekretninu. Nekretnine i pogotovo poslovno koritene nekretnine se mogu tee prodati od zajmova. Ova manja mobilnost se obuhvaa pomou dodatka kamatnoj stopi trita kapitala. Visina dodatka ovisi o nekretnini, njezinoj veliini, lokaciji itd., a kod poslovnih nekretnina o djelatnosti, veliini poduzea, pravnom obliku itd. Shema za izvo enje stope kapitalizacije iz kamatne stope trita kapitala: Renta na sekundarnom tritu odbitak za prilagodbu vrijednosti novca + opi rizik + mala mobilnost investicija _______________________________________________ = Stopa kapitalizacije

2.2.4.3.4.

Primjer za turistiku nekretninu

Renta na sekundarnom tritu 5,00% odbitak za prilagodbu vrijednosti novca 0,00% + opi rizik 2,50% + mala mobilnost investicija 2,00% ____________________________________________________ = Stopa kapitalizacije 9,50%

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 77

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

2.2.4.3.5.

Primjer za obiteljsku kuu

Renta sekundarnog trita 5,00% vrijednost za prilagodbu vrijednosti novca 1,50% + opi rizik 0,00% + mala mobilnost investicije 0,00% ____________________________________________________ = Stopa kapitalizacije 3,50%

Dijelovi austrijskog zakona koji se odnose na procjenu metodom kapitalizacije dobiti Zakon o utvr ivanju vrijednosti nekretnina BGB1.Br. 150/92 LBG 5

2.2.4.3.6.

Postupak vrednovanja prihoda

5 (1) Kod postupka vrednovanja prihoda se vrijednost robe (nekretnine) utvr uje pomou kapitalizacije istog prihoda koji se oekuje ili ostvaruje u razdoblju nakon datuma utvr ivanja vrijednosti uz odgovarajuu kamatnu stopu i prema oekivanom roku koritenja nekretnine (Vrijednost prihoda). (2) Polazi se od onih prihoda koji su stvarno ostvareni u iskoritavanju nekretnine (ostvareni prihodi). Pomou odbitka stvarnih trokova za poslovanje, odravanje i upravljanje te stvari (trokovi poslovanja) i amortizacije od ostvarenih prihoda, dobije se isti prihod; Amortizacija se odbija samo ukoliko nije uzeta u obzir kod kapitalizacije. Kod utvr ivanja istog prihoda se uzima u obzir i rizik poslovanja, iznosi iz postupka likvidacije i trokovi likvidacije. (3) Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne moe utvrditi ili ukoliko odstupaju kod urednog poslovanja od moguih prihoda, tada se polazi od prihoda, koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja i od trokova koji bi proizali iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili ope prihvaeni statistiki podaci. (4) Kamatna stopa za utvr ivanje vrijednosti prihoda se ravna prema ukamaivanju kapitala koje je za nekretninu ove vrste uobiajeno. (2) Kod postupka vrednovanja prihoda nuno je objasniti izbor faktora kapitalizacije. Osnova za utvr ivanje vrijednosti prihoda je u prvom redu budua vrijednost prihoda gledana od datuma utvr ivanja vrijednosti i za to potrebni trokovi poslovanja. Ukoliko se datum utvr ivanja vrijednosti otprilike poklapa sa datumom sastavljanja procjene, u naelu je za proraun vrijednosti prihoda mjerodavan samo doga aj oekivan u budunosti. U ovom sluaju strunjak budue doga aje kod utvr ivanja vrijednosti jo ne poznaje, pa mora oekivani prihod izvesti iz poslovanja nekretnine u prolosti.

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 78

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

2.2.4.3.7.

Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vjetaka Austrije

Udruga sudskih vjetaka Austrije je izdala prijedlog stopa kapitalizacije prema tipovima objekata i lokacijskim kriterijima: a) 5 st. 4 Zakona o vrednovanju nekretnina (LBG), BGB1 1992/150 normira: Kamatna stopa za utvr ivanje prihoda se ravna prema uobiajenom ukamaivanju za stvari ove vrste. Vjetak mora kod provo enja procjene prihoda obrazloiti izbor stope kapitalizacije ( 10, st.2 LBG)

Da bi se vjetaku izbor stope kapitalizacije u svakom pojedinom sluaju olakao i poduprla njegova obaveza obrazloenja, izdani su opirni izvjetaji o tome koje stope kapitalizacije primijeniti kod investicija u objekte za stjecanje prihoda. Time se vjetaku koji se bavi procjenom prihoda objekata daju okvirne vrijednosti u ruke, koje dodue odgovaraju za veinu nekretnina, koje se u pojedinanim sluajevima moraju prilagoditi uzimajui u obzir slijedee faktore: - dugoroni razvoj kamate sekundarnog trita i stope inflacije - konjunkturni poremeaji cijena nekretnina - razlike kod ocjenjivanja poslovnih i industrijskih zgrada uvjetovanih razlikama u industrijskim granama - stanje na tritu itd. Prilagodbe se zaokruuju na 0,5%. Nakon konzultacija sa poznatim i na ovom podruju iskusnim kolegama izdana je slijedea tabela stopa prihoda: (rujan 1997) Vrsta nekretnine Stambena nekretnina Uredska nekretnina Poslovna nekretnina Trgovaki centar, supermarket Privredno koritena nekretnina Industrijska nekretnina Poljoprivredna nekretnina izvanredna 2,0-4,0 % 3,5-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-7,5 % 5,5-8,5 % 6,5-9,5 %

LOKACIJA vrlo dobra dobra 2,5-4,5 % 3,0-5,0 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 6,0-10,0 % 5,5-10,5% 2,5-3,5 %

srednja 3,5-5,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 % 6,0-9,0 % 7,0-10,0% 7,0-11,0%

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 79

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Primjeri: Zadatak Kolika je vrijednost nekretnine, poslovne zgrade, gdje je stopa prihoda y = 8,0 % (F = 12,50) i godinji neto prihod H = 200.000 kn? Da li poveanjem stope prihoda pada ili raste vrijednost nekretnine odnosno investicije kod istog godinjeg neto prihoda? I = H / y/100 ili I=HxF

I = 200.000 / 8,0/100 = 200.000 / 0,08 I = 2.500.000 kn Ili I = 200.000 x 12,50 I = 2.500.000 kn Poveanjem stope prihoda y dolazi do smanjenja vrijednosti investicije za isti godinji neto prihod

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 80

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

2.2.6. Pristup prema prihodima Pristup prema prihodima polazi od pretpostavke da odre ena nekretnina u manjoj ili veoj mjeri samostalno donosi prihode. Ovi se prihodi (koji vrijede kao trokovi za korisnika) preraunavaju u iznos kapitala (kapital koji treba investirati da bi se dobilo x% uinka). Kao i u komparativnom pristupu, pri koritenju metoda koje pripadaju pristupu prema prihodima potrebno je uspostaviti jak odnos s obiljejima trita. Pristup prema prihodima razlikuje: metodu bruto poetnog uinka, metodu neto poetnog uinka, metodu rabata, metodu dometa najamnine ili zakupnine i metodu ukupnog profita.

Ovdje e biti obra ene prve dvije metode, metoda bruto poetnog uinka i metoda neto poetnog uinka.

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 93

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

2.2.6.1.

Metoda bruto poetnog uinka (BAR)

Metoda bruto poetnog uinka vrlo je slina s metodom kapitalizacije. Ako se metoda kapitalizacije koristi za odre ivanje prodajne vrijednosti nekretnine koja nije optereena najmom i koritenjem, onda BAR metoda pomae u odre ivanju prodajne vrijednosti nekretnine koja je u najmu. BAR metoda je izvorno, kao i metoda kapitalizacije jednostavna metoda koja se bazira na stopi povrata kapitala BAR yield-u. BAR yield se definira ovako: BAR yield je u trenutku procjene, planirana bruto stopa prihoda, izraena u postotku, koja se moe ostvariti za vrijeme prve godine eksploatacije na ulaganju u nekretninu. Prihod iz najma ili zakupa definirati emo ovako: Prihod iz najma ili zakupa je vaea (zakonska ili ugovorena) najamnina ili zakupnina za odre enu godinu, odre ena na temelju ugovora o najmu ili zakupu, poveana prema kasnijim prilagodbama najamnine ili zakupnine za produene godine najma ili zakupa, na temelju odredaba upisanih u ugovoru o najmu ili zakupu. Isti prihod je uvean za ekonomsku vrijednost najamnine ili zakupnine ostalih dijelova nekretnine koji se mogu dati u najam ili zakup. Za izraun vrijednosti pomou BAR metode vrijedi formula Hp W =-------- - kk Y bar Pri emu je: Y bar = yield bar W = vrijednost Hp = prihod od najma kk = zakonski trokovi transakcije Procjenitelj e, isto kao i u metodi kapitalizacije, odrediti yield na temelju analize trita, koju e obaviti pomou formule Hp Y bar =---------------Ks + kk Pri emu je: Y bar = yield bar Ks = trokovi kupca Hp = prihod od najma kk = zakonski trokovi transakcije Praksa je pokazala da kod ovog naina izrauna postoji opasnost od pregrubih izrauna. Zbog toga se izvodi korekcija vrijednosti. Budui da kalkulacija polazi od oekivanog prihoda od najma u prvoj godini, mogue je da se pretpostavljaju preniski ili previsoki prihodi. S vremenom se prihod iz najma na zahtjev ugovornih strana prilago ava, a obje trine stranke raunaju s time pri odre ivanju cijene.

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 94

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Kod stambenih objekata prihod iz najma se prilago ava, takozvanoj, maksimalnoj realnoj najamnini, odnosno smanjuje se ili se poveava zbog posebne godinje prilagodbe cijenama najma. Ako je prihod iz najma vei od maksimalne realne najamnine, on se u svakom trenutku moe smanjiti na zahtjev najamnika, dok se u obrnutom sluaju prihod iz najma moe postupno poveati. U zemljama EU postoje zakoni koji reguliraju visine najma, odnosno maksimalne indekse poveanja ili smanjenja najma. Kod nas ne postoje zakonski propisi vezani za odre ivanje prihoda iz najma ili zakupa. U takvim sluajevima, iz ugovora o najmu ili zakupu mora biti jasno kada i kako se uskla uju prihodi iz najma ili zakupa. Najee se nakon pet godina provjerava cijena najamnine ili zakupnine u odnosu na ekonomsku vrijednost najamnine ili zakupnine nekretnine. Budui da prihod od najma ili zakupa nije konstantan, s obzirom na periodino indeksiranje, uveden je pojam prilago ena najamnina ili zakupnina. Kad je utvr eno da prihod od najma nije konstantan podatak, pojavile su se dva razliita pristupa u BAR metodi: Dodatak - manjak (kragna - rupa) BAR metoda i anglosaksonska BAR metoda. Budui da je metoda neto poetnog uinka samo razra enija BAR metoda, za nju vrijede polazita kao i kod ovih dviju BAR metoda.

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 95

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

2.2.6.2. Metoda neto poetnog uinka (NAR) Ova metoda izraunava vrijednost nekretnine na osnovi neto prihoda od najma ili zakupa. Ona se jo naziva i BAR i NAR metoda, jer se bruto prihod od najma ili zakupa korigira za trokove koji se periodino javljaju u eksploataciji objekta. U obliku formule to izgleda ovako: Ha - Ke W = ( --------------- - / + CW x Kc) - kk Y nar Pri emu je: W = vrijednost Ha = prilago ena najamnina ili zakupnina Ke = trokovi eksploatacije Y nar = yield nar CW = gotovinska vrijednost Kc = korekcija kapitala kk = zakonski trokovi transakcije Formula je proirena s trokovima eksploatacije i korekcijom kapitala, to utjee, naravno, i na yield. Ako se u BAR metodi radi s BAR-yieldom, u NAR-metodi se radi s NAR-yieldom, koji je nii. Dva dodatka u formuli BAR metode su trokovi eksploatacije i korekcija kapitala.

2.2.6.2.1. Trokovi eksploatacije Trokovi eksploatacije su izdaci vlasnika koji se periodino vraaju a vezani su za nekretninu. Budui se trokovi eksploatacije periodino vraaju znai da izdaci moraju imati strukturalni karakter. Povremene izdatke i/ili prihode morat emo uzeti kao korekciju. Polazite je da se mora raditi o najmu ili zakupu u trajanju od najmanje deset godina. Kada se kae da su trokovi eksploatacije izdaci vezani uz nekretninu znai da se mora raditi o izdacima vezanim za objekt, a ne za vlasnika. To su izdaci na koje vlasnik ne moe ili jedva moe utjecati. U NAR metodi se vodi rauna samo o trokovima vlasnika. Ako je vlasnik dio tih trokova prenio na najamnika ili zakupnika, jo uvijek se ti trokovi pripisuju vlasniku. Za taj iznos se mogu umanjiti trokovi eksploatacije kada su oni dobili strukturalni karakter. Ako u nekom odre enom sluaju vlasnik odlui ne uiniti odre ene trokove, to jo uvijek ne znai da prosjean vlasnik ne bi imao takve trokove. Definiciju ne treba promatrati kao da e neka individualna odluka nekog sluajnog vlasnika dovesti do neostvarivanja nekih trokova. Trokovi eksploatacije dijele se u nekoliko kategorija, a svaka kategorija se ponovno dijeli na nekoliko posebnih trokova. Tablica Trokovi eksploatacije (nazvani jo i bruto - neto trokovi) STALNI TROKOVI TROKOVI DAVANJA U NAJAM ILI ZAKUP + MUTACIJE Porez na nekretnine Trokovi mutacija najamnika i zakupnika

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 96

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Ostali porezi: - Porez na vode Porez na proiavanje voda (kanalizacije) - Pravo na balkone, ploe iznad ulice... - Ostali porezi i prava Osiguranja: - Osiguranje zgrade - Odgovornost prema zakonu - Nasljedni zakup -Osiguranje staklenih povrina VARIJABILNI TROKOVI Trokovi upravljanja objektom Trokovi odravanja

Naknada posredniku kod davanja u najam ili zakup i trokovi marketinga OSTALI TROKOVI Trokovi usluga za vlastiti raun PDV nepovratan Doprinos promociji Nenaplaena najamnina ili zakupnina Ostali trokovi TROKOVI NASLJEDNOG ZAKUPA -Periodi bez zakupa, popusti kod davanja u zakup -Strukturalne mutacije/zgrada je prazna -Strukturalno prazna zgrada

2.2.6.2.1.1.

Porez na nekretnine

Premda porez na nekretnine prijavljuje korisnik i vlasnik, u bruto - neto trokovima rauna se samo s, takozvanim, vlasnikim dijelom poreza na nekretnine.

2.2.6.2.1.2.

Ostali porezi

Ostali porezi se sastoje od poreza na vodu, poreza na proiavanje vode (pravo na kanalizaciju), prava na postavljanje ploa, reklama i slino iznad ulice i poreza na koritenje. Hoe li se oni primjenjivati, ovisit e o tipu nekretnine, opinskom planu i sadraju sporazuma o najmu ili zakupu. Porezi koji su prijavljeni u protekloj godini, openito se uzimaju kao polazite u bruto - neto trokovima.

2.2.6.2.1.3

Nasljedni zakup

Aktualna obveza plaanja zakupa moe se ukljuiti u bruto - neto trokove, ako e se revizija najma provesti za pedeset godina. No ako je period krai od pedeset godina, obveza plaanja se ne uzima u bruto - neto trokove, ve dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti. Ako je nasljedni zakup otkupljen, on se ne uzima kao troak u bruto - neto troku, i ve u ovom sluaju dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti.

2.2.6.2.1.4.

Osiguranja

Najpoznatije osiguranje je osiguranje zgrade. No postoje i druga, kao to su osiguranje zakonske odgovornosti vlasnika zgrade, osiguranje od teta od poara, osiguranje staklenih povrina i slino. Osiguranje zgrade ovisno je o vrijednosti adaptacije, koju je procijenio procjenitelj, nakon koje moe procijeniti i premiju. Poneki vlasnici eksploatiraju toliko nekretnina da odluuju ne uzimati nikakvo osiguranje. Me utim, procjenitelj ne smije poi od takve pretpostavke, jer je

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 97

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

procjena usmjerena odre ivanju trine vrijednosti koja proizlazi iz ugovorene prodaje. Novi vlasnik e vjerojatno biti u drugaijoj situaciji. Dakle, osiguranje se uvijek uraunava.

2.2.6.2.1.5.

Trokovi upravljanja objektom

Trokovi upravljanja objektom podrazumijevaju trokove vezane uz optimalizaciju rezultata eksploatacije nekretnine. To su administrativno, tehniko i komercijalno upravljanje, bez obzira upravlja li vlasnik ili vanjski upravitelj, a trokove upravljanja procjenjuje procjenitelj. Trokovi upravljanja objektom najee se izraavaju u postotku najamnine ili zakupnine, osim ako je nekretnina stambeni kompleks. U tom sluaju se trokovi upravljanja raunaju za svaku stambenu jedinicu. U ove trokove upravljanja ne ulaze trokovi procjene, istraivanja, financijskog revizora itd.

2.2.6.2.1.6.

Odravanje

U odravanje ulaze izdaci uvanja i izdaci nastali zbog tehnikih i/ili ekonomskih razloga. Dakle, to su svi trokovi koji nastaju da bi se objekt ouvao u stanju koje opravdava prihod od najma ili zakupa za vrijeme preostalog trajanja ugovora o najmu ili zakupu. Ovdje ne ulaze trokovi koji nastaju s ciljem poboljanja objekta. Njih treba promatrati kao investiciju, koja se eventualno moe uraunati kao korekcija u kapitaliziranoj vrijednosti. Veina sporazuma o najmu ili zakupu odre uje da najamnik ili zakupnik sam plaa manje trokove odravanja. To podrazumijeva odravanje unutranjosti objekta. Najmodavac ili zakupodavac je odgovoran za veliko odravanje, pod kojim podrazumijevamo strukturalno odravanje objekta. Starost, gra evinska vrijednost i namjena objekta te veliina u najveoj mjeri odre uju opseg trokova odravanja, koji terete vlasnika i kroz godinu variraju. Na primjer, u odre enoj godini potrebno je obnoviti krov, to u sljedeoj godini nee biti potrebno. Da bi se sprijeilo da u jednoj godini nema trokova odravanja uraunatih u vrijednost, dok su u drugoj godini oni enormno visoki, izraunat e se prosjean godinji iznos odravanja. Pritom e procjenitelj uzeti u obzir, takozvano, odravanje na temelju pritubi i prosjeno veliko odravanje. Ovi trokovi e ui kao prosjek za itav niz godina u bruto neto troak. Trokovi odravanja mogu se izraunati na nekoliko naina, naime, na osnovi postotka vrijednosti adaptacije, na osnovi viegodinje procjene odravanja ili na osnovi informacija iz periodinih publikacija. Najpovjerljivija metoda je, svakako, procjena viegodinjeg odravanja, u kojoj se procjenjuju razliite aktivnosti odravanja po godinama. Uvjet je da se odravanje pomno odredi za jedan dui period. Pritom treba misliti na period od najmanje deset godina. Ukupni ukljueni trokovi dalje se dijele prema godinama. Ako je nekretnina u trenutku procjene zaputena (s obzirom na odravanje), bolje je trokove koji e nastati njenim dovo enjem u prvobitno stanje ne uzimati kao trokove eksploatacije. Bolje je uiniti ih gotovinskima i za njih umanjiti kapitaliziranu vrijednost.

2.2.6.2.1.7.

Trokovi mutacija najamnika ili zakupnika

Trokovi mutacija najamnika ili zakupnika odnose se na potrebu ponovnog ure ivanja nekretnine nakon to je prethodni najamnik ili zakupnik otiao. Prostor treba pripremiti za novog najamnika ili zakupnika. Ovdje uraunavamo naknade za ponovno ure ivanje prostora.

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 98

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

2.2.6.2.1.8.

Naknade posrednicima / marketingu kod davanja u najam ili zakup

Pri promjeni najamnika ili zakupnika nastaju trokovi ponovnog davanja u najam ili zakup. To su trokovi posrednika kod davanja u najam ili zakup, trokovi oglaavanja i ostali marketinki trokovi. I ovi trokovi se uzimaju u prosjenom obliku. Slino kao kod trokova proizalih iz mutacija najamnika ili zakupnika, procjenitelj e napraviti procjenu prosjenih trokova koji se mogu oekivati u jednoj godini. 2.2.6.2.1.9. Trokovi usluga (u zgradama sa zajednikim prostorijama )

Primjeri kada trokove usluga plaa najmodavac ili zakupodavac su: kad nekretnina stoji prazna, kod razlika u povrini izme u povrine dane u najam ili zakup i one koja je u stvarnosti dana u najam ili zakup, kod razlika izme u dogovorenih trokova za usluge i stvarno ostvarenih trokova za usluge ili u sluaju dogovorenih popusta na trokove usluga. Procjenitelj e procijeniti godinje oekivani iznos za te trokove. Kod velikih objekata danih u najam ili zakup s razliitim najamnicima ili zakupnicima prilino dobro se moe procijeniti prosjean iznos, no kod objekata s jednim ili dva najamnika ili zakupnika, trokove je bolje staviti na nula (0).

2.2.6.2.1.10. Neobraunavanje iznosa PDV-a Porez na promet jedan je od najteih dijelova teorije procjene. Ponekad se on potrauje, a ponekad ne, to ovisi o najamniku ili zakupniku, koritenju, sporazumu o najmu. Polazite za bruto - neto troak je da se u trokove eksploatacije treba ukljuiti povratni dio, ako se porez na promet ne moe traiti natrag. U sluaju stanova nema mogunosti povrata plaenog poreza na promet, a kod komercijalnih nekretnina to ovisi o sporazumu o najmu ili zakupu i nainu na koji najamnik ili zakupnik eksploatira unajmljeno ili zakupljeno. Ako je s najamnikom ili zakupnikom dogovoreno da se cijena najamnine ili zakupnine povisuje za iznos PDV-a, vlasnik e umanjiti svoju obvezu plaanja poreza za iznos PDV-a koji je platio kroz trokove eksploatacije. Ako s najamnikom ili zakupnikom nije dogovoreno plaanje PDV-a, na primjer zato to on ne vri aktivnost zbog koje je obvezan plaati PDV, najmodavac ili zakupodavac nee moi obraunati PDV koji plaa na trokove eksploatacije. U tom sluaju vlasnik nema posebnih trokova. To vrijedi i u sluaju kad su najmodavac ili zakupodavac i najamnik ili zakupnik u ugovor stavili odredbu o iznosu PDV-a kao kompenzaciju u najamnini ili zakupnini. Procjenitelj e morati dobro procijeniti iznos PDV-a koji se ne vraa, pri emu on ponovo mora potraiti prosjek za odre eni niz godina. U sluaju plaanja PDV-a kao kompenzacije za ulaganje itav iznos PDV-a koji je najmodavac ili zakupodavac duan platiti pri stjecanju nekretnine, prenosi se na najamnika ili zakupnika.

2.2.6.2.1.11. Doprinos promociji

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 99

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

U trgovakim centrima esta je situacija da vlasnik mora doprinijeti trokovima promocije. Cilj trokova promocije je jaanje potronje konzumenata u trgovakim centrima. Pritom je za vlasnika vano da je potronja visoka i da zakupnik vie zara uje. U tom e sluaju zakupnik moi generirati vei prihod od zakupa i tako automatski smanjiti broj onih koji ne plaaju zakupninu. Procjenitelj e napraviti procjenu strukturalnog doprinosa vlasnika. Ako doprinos promociji ima ogranieno trajanje, na primjer, u prvoj godini eksploatacije, onda ovi trokovi nemaju vie strukturalni karakter i obradit e se kao kapitalna korekcija.

2.2.6.2.1.12. Nenaplaena najamnina ili zakupnina Naalost, vlasnici nekretnina se ponekad susreu s najamnikom ili zakupnikom koji ne moe zadovoljiti obveze plaanja najamnine ili zakupnine. ak i nakon utjerivanja dugova, vlasnik ponekad ostane bez najamnine ili zakupnine. Prije nego to istekne ugovor o najmu ili zakupu, pokazat e se da je jedan dio najamnine ili zakupnine ostao nenaplaen. U kompleksu stanova u kojemu se nalazi vie najamnika ili zakupnika, nenaplaene najamnine ili zakupnine kreu se od 0,2 % do 0,6 %. Kod komercijalnih kompleksa nekretnina, posebno kada se radi o ogranienom broju najamnika ili zakupnika, nije lako procijeniti koliko iznose nenaplaene najamnine ili zakupnine. U tom sluaju se postotak neplaene najamnine ili zakupnine uzima sa 0%. U sluaju veeg broja najamnika ili zakupnika lake emo procijeniti nenaplaene najamnine ili zakupnine pa e se prosjek ukljuiti u bruto neto troak.

2.2.6.2.1.13. Ostali trokovi Pod ostale trokove ulaze svi trokovi koji su vezani uz nekretninu, a ne pripadaju u neku drugu kategoriju. Primjer ostalih trokova su pravni trokovi nastali uslijed pravne pomoi neposredno vezane uz nekretninu, a to su poslovi nadlene komisije, trokovi utjerivaa dugova i sporovi oko najma ili zakupa, obostranih obveza odravanja nekretnine ili plaanje najamnine ili zakupnine. I za ove trokove vrijedi da su to strukturalni trokovi te da treba izraunati prosjek.

2.2.6.2.1.14. Periodi bez najma ili zakupa i popusti kod davanja u najam ili zakup U odre enom broju kompleksa nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika moe se dogoditi da se pojave strukturalni periodi bez najma ili zakupa ili da se dozvoljavaju popusti kod davanja u najam ili zakup. Na primjer, ako se trgovaki centar obnavlja, mogu je odre en popust na dosadanji iznos zakupnine. Budui da nije poznato kada e se renovirati, popust ima strukturalni karakter. I ovdje procjenitelj treba paziti na dvostruko raunanje. Ako se u odre ivanju prihoda od najma ili zakupa ve uzeo u obzir manji prihod, on se ne smije uraunati u bruto - neto troak.

2.2.6.2.1.15. Strukturalne mutacije / nekretnina koja stoji u strukturalno praznom stanju Nekretnina moe biti prazna na razliite naine. U bruto - neto troak se ne uraunavaju svi oblici praznog stanja objekta, ve samo onda kad se radi o strukturalnosti. Ostali oblici praznog stanja nekretnine uvrstit e se u korekciju. Strukturalna mutacija praznog objekta uraunava se u bruto - neto troak, budui da se najamnici ili zakupnici s vremena na vrijeme mijenjaju, uslijed ega nekretnina privremeno

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 100

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

stoji prazna, odnosno nije u najmu ili zakupu. Dakle, da bismo mogli govoriti o prosjenoj mutacijskoj neispunjenosti nekretnine ponovno nam treba nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika. Samo u tom sluaju strukturalnu mutaciju emo uvrstiti u bruto neto troak. U ostalim sluajevima ponovno emo uvrstiti nula (0).

2.2.6.2.1.16. Strukturalno prazno stajanje nekretnine Pored mutacijski prazne nekretnine, moe se dogoditi da dijelovi nekretnine vie nisu iznajmljivi zbog trino - tehnikih okolnosti. To moe vrijediti za trite u cjelini, kao na primjer, kod strukturalno prevelike ponude ili za nesigurne zgrade zbog zastarjelosti ili loe lokacije. Budui da je u prihod od najma ili zakupa ukljuena ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine iznajmljivih dijelova nekretnine, moe se dogoditi da dio prazne zgrade ima strukturalni karakter. Ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine prostora koji je prazan, uvrtava se kao cjelina ili kao dio pod nazivom strukturalno prazan objekt. Na taj nain, prihod od najma ili zakupa i bruto - neto troak kompenziraju jedan drugog. Prazno stajanje objekta smatra se kapitalnom korekcijom u obliku gotovinske vrijednosti do dvije godine nakon isporuke. Nakon toga postaje strukturalno prazan objekt i uvrtava se u eksploatacijske trokove. Openito o bruto - neto troku Trokove eksploatacije procjenitelj e procijeniti u skladu s tritem. Pritom e za osnovu uzeti prosjeno zaduenu godinju svotu. Pri odre ivanju bruto - neto troka, procjenitelj e paziti da ne do e do dvostrukog raunanja. Ako, na primjer, koristi procjenu viegodinjeg odravanja, nee smjeti koristiti i zaostatke u odravanju, jer se radi o korekciji kapitala. U eksploatacijske trokove u bruto neto troku ne raunaju se: 1. Otpisi koji su nuni zbog zastarjelosti zgrade. Odnos smanjene vrijednosti zgrada i poveane vrijednosti zemljita, te brzina kojom nastaje smanjivanje i poveavanje vrijednosti obraunavaju se u neto yieldu. 2. Kamate i plaene rate, kada se financiranje vri sredstvima treih subjekata. Nain financiranja nekretnine ovisi o vlasniku. Dok e jedan vlasnik raditi bez sredstava treih subjekata, drugi e od banke posuditi ogroman iznos pa e se razlikovati i uvjeti financiranja, pri emu je vana i kreditna sposobnost onoga koji trai financiranje. Financijske obveze su vezane uz vlasnika, a ne uz objekt, pa se ne uzimaju u obzir u izraunu procjene. 3. Porezi na prihod, porezi na trgovako drutvo i slino tako er nisu vezani za nekretninu, ve za vlasnika. Zato i njih treba izostaviti iz trokova eksploatacije.

2.2.6.2.2.

Korekcija kapitala

Nasuprot trokovima eksploatacije koji moraju imati strukturalni karakter, korekcija kapitala je u pravilu uzgredna i ima privremen karakter. Korekcija kapitala se definira na sljedei nain: Korekcija kapitala su povremeni prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu, a koje e jedan vlasnik koji dobro upravlja nekretninom izdati, odnosno primiti.

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 101

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Kad se kae da su korekcije povremeni prihodi kapitala ili izdaci misli se na prihode ili izdatke koji nemaju strukturalni karakter, ali moraju biti plaeni odjednom ili u relativno kratkom nizu godina. Kad se kae da su korekcije kapitala, prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu time se odre uje da prihodi ili izdaci moraju biti neposredno vezani uz nekretninu, a kod eventualnog prijenosa na trei subjekt, tako er e morati biti primljeni, odnosno izdani od strane (novog) vlasnika. Pod vlasnikom koji dobro upravlja nekretninom misli se na aktivnu politiku vlasnika koji stremi optimalizaciji nekretnine. Ovdje ne ulaze eventualna dodatna ulaganja kojima je cilj poveavanje vlasnitva. Korekcija kapitala obiljeena je iznosom koji e u relativno ogranienom periodu utjecati na tok novca vezano uz nekretninu. Zbog toga se preporua da se kao korekcija kapitala uzme gotovinska vrijednost toka novca. Tok novca se zbog toga izraava u iznosu koji za vrijeme procjene mora biti osiguran ili dodatno potroen, da bi u planiranom trenutku taj iznos mogao biti na raspolaganju, odnosno ponovno zara en. Kamatna stopa "r" moe biti odre ena na osnovi trine srednjorone kamatne stope i koeficijenta trinog rizika. U praksi je dovoljno upotrijebiti konstantan postotak od 7%. U sluaju da se radi o veim rizicima od uobiajenih, postotak treba poveati. Kapitalne korekcije su: zaputeno odravanje, nekretnina koja je na poetku prazna, povremene mutacije vezane uz prazno stajanje nekretnine, razlike u najamnini, odnosno zakupnini, iznos PDV-a kao kompenzacije, efekti nasljednog zakupa, budua kapitalna ulaganja, kao to su inicijalna i dodatna ulaganja te neki faktori gotovinske vrijednosti, sve su to kapitalne korekcije. Nakon kapitalne korekcije, doga a se jo jedna korekcija, vezana uz trokove kupca.

2.2.6.2.2.1.

Zaputeno odravanje

Zaputeno odravanje se ne uvrtava u eksploatacijske trokove, ve se za njegov iznos umanjuje bruto vrijednost kapitala: Ha - Ke --------------y nar Zaputeno odravanje podrazumijeva: Trokovi za zaputeno odravanje su trokovi odravanja koje neposredno treba poduzeti da bi se izbjegla daljnja teta ili posljedina teta na nekretnini. Procjenitelj e, to je mogue preciznije, procijeniti trokove koji nastaju da bi se otklonile posljedice zaputenog odravanja. Pritom on kree od pretpostavke da e sve potrebne radove obaviti struni izvo a. Trokovi za zaputeno odravanje nastaju odmah, osim u nekim sluajevima, kao na primjer, zbog otkazivanja rada najamnika ili zakupnika, zaputeno odravanje izvriti e se zajedno s mutacijskim odravanjem ili u sluaju kad struni izvo a nema u tom trenutku dovoljno kapaciteta pa e odgoditi odravanje. Ako se iz ovih razloga trokovi za zaputeno odravanje odgode, procjenitelj e oekivane trokove izraziti u dananjim eurima i prema njima procijeniti poveanje trokova gradnje. Planirani trokovi zaputenog odravanja

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 102

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

izraen u valuti euro u trenutku izdavanja, preraunavaju se ponovno u eure na datum procjene ili se izraunava poetna vrijednost iznosa koji opada prema "n-periodima". (1 + bs) ----------(1 + r)

Oa x

Pri emu je: n = broj perioda r = kamatna stopa bs = poveanje trokova gradnje Oa = zaputeno odravanje Primjer Zaputeno odravanje izraunato je po dananjem teaju Oa = 50.000. Do ovih trokova doi e za dvije godine. U sljedee dvije godine oekuje se poveanje trokova gradnje (bs) od 3% godinje. Kamatna stopa (r) koju smo uzeli u obzir iznosi 7%. (1 + bs) Oa x -------------(1 + r) (1 + 3%) 1,0609 50.000 x ------------- = 50.000 x ---------- = 46.332 (1 + 7%) 1,1449

2.2.6.2.2.2.

Poetno prazno stajanje nekretnine

Poetna situacija u kojoj nekretnina stoji prazna vezana je uz novogradnju ili uz renoviranje objekta, uslijed ega vlasnik ima financijsku prazninu u svom portfelju. Poetnu prazninu nekretnine definirali smo ovako: Poetno prazno stanje nekretnine je financijska praznina koja nastaje u trenutku nakon isporuke novogradnje ili nakon obnavljanja postojee nekretnine i traje do kraja prve potpune godine eksploatacije. Prazno stanje nekretnine ima sporadian karakter i zato se uzima kao korekcija kapitala. U sluaju kad izvo a garantira odre eni prihod od najma ili zakupa za vrijeme odre enog perioda nakon datuma isporuke, ne govorimo o praznom stanju, a korekcija kapitala nee biti nuna. Procjenitelj e procijeniti prosjeno oekivano trajanje u kojem e nekretnina ostati prazna, a financijske posljedice takvog stanja izrazit e u gotovinskom iznosu.

2.2.6.2.2.3.

Povremene mutacije u kojem je nekretnina prazna

Povremeno prazna nekretnina upuuje na to da je potrebno udovoljiti kriteriju povremenosti, prije nego to se izvri korekcija. Trokovi mutacije smatraju se dijelom trokova

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 103

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

eksploatacije kada se radi o vie najamnika ili zakupnika u jednoj nekretnini i kad se oekuje vie mutacijskih perioda u kojem e prostor biti prazan. Trokovi tih mutacijskih perioda imaju strukturalni karakter i ulaze u trokove eksploatacije. Povremeno mutacijsko prazno stanje pojavljuje se dakle samo u nekretninama s jednim ili dva najamnika ili zakupnika. Procjenitelj e u ovakvom sluaju morati paziti da prazno stajanje nekretnine ne urauna dva puta.

2.2.6.2.2.4.

Razlike u najamnini ili zakupnini

U NAR - metodi se izraun ne razlikuje od one u BAR metodi gdje su obra ene razlike u najamnini ili zakupnini.

2.2.6.2.2.5.

Iznos PDV-a kao kompenzacije

Obraun PDV-a kao kompenzacije, tako er je obra en kod trokova eksploatacije, pri emu je utvr eno da se iznos PDV-a kao kompenzacije moe sastojati od dvije kumulativne komponente. Jedne vezane uz eksploataciju i druge vezane uz ulaganje. Iznos PDV-a kao kompenzacije obra en je u bruto - neto troku zbog trokova eksploatacije, dok se iznos PDV-a kao kompenzacije za ulaganja, promatra kao korekcija kapitala. Ako se iz ugovora o najmu ili zakupu moe zakljuiti da je obraun PDV-a kao kompenzacije rijeen jednokratnim otkupom, mora biti jasno je li dolo i do njegovog plaanja. Ako nije dolo do plaanja, preostaje jednokratna obveza najamnika ili zakupnika prema najmodavcu ili zakupodavcu, koja se uzima kao korekcija kapitala (prihoda) u izraunu procjene. U drugom sluaju, ne postoji potreba za korekcijama. Ako je obraun PDV-a kao kompenzacije rijeen nekim od oblika financiranja, na primjer, poveanjem cijene najamnine ili zakupnine s periodinim isplatama, to ide usporedno s obvezama iz ugovora o najmu ili zakupu i privremeno je, iznosi PDV-a kao kompenzacije bit e uzeti kao korekcije kapitala. U tom sluaju, izraunat e se gotovinska vrijednost iznosa PDV-a kao kompenzacije

2.2.6.2.2.6.

Efekt nasljednog zakupa

Kod trokova eksploatacije odre eno je da se pravo nasljednog zakupa koje traje vie od pedeset godina na ime vlasnika, mora promatrati kao strukturalno i zbog toga se uvrtava u bruto - neto troak. Ako se radi o kraem periodu od pedeset godina ili je pravo otkupljeno, a preostali period je krai od pedeset godina, bolje bi bilo ovo pravo uzeti kao korekciju kapitala. 2.2.6.2.2.7. Budue kapitalno ulaganje

Postoji odre eni broj buduih kapitalnih ulaganja koji su nuni da bi se osigurali prihodi od najma ili zakupa. Tu se moe raditi o inicijalnim ili dodatnim ulaganjima. Ako definiramo ove pojmove, vidjet emo da se ova ulaganja mogu primijeniti i kao korekcija kapitala. Inicijalno ulaganje je poetno ulaganje koje se mora uiniti da bi se nekretnina realizirala (izgradila) ili stekla (otkup), ukljuivi trokove otkupa i/ili kamate za vrijeme gradnje.

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 104

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Vri li se procjena nekretnine koja je tek u nacrtima ili poluizgra ena, preostali iznos ulaganja izraziti e se kao korekcija kapitala. U takvom sluaju moe se raditi o gra evinskim trokovima, eventualnoj gra evinskoj kamati, trokovima marketinga i davanja u najam ili zakup, trokovima savjetnika i arhitekta i slino. Procjenitelj se moe nai u situaciji da ukljuene stranke, izvo a, arhitekt i ostali nisu u stanju zavriti svoj posao, na primjer, jer su otili u steaj. Tada se moraju pojaviti nove stranke, koje mogu uvjetovati i vie cijene za zavretak radova. Dodatno ulaganje je ulaganje koje se vri nakon inicijalnog, ukljuivi zakonske trokove transakcije. Dodatno investiranje razlikuje se od inicijalnog jer ono zapoinje nakon to je objekt zavren i isporuen. Pritom se misli na djelomina proirenja, adaptacije i obnove. U ovoj situaciji, procjenitelj mora raunati da nekretnina za vrijeme obnavljanja stoji prazna i da e nakon obnove prihod od najma ili zakupa vjerojatno biti vii. *2

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 105

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

2.2.6.

Zakonski pristup

Zakonski pristup varira od zemlje do zemlje u EU a izveden je iz specifinog trita nekretnina u dotinoj zemlji. Zakonski pristup je odre en zakonima i propisima iz podruja procjena vrijednosti nekretnina. U Republici Austriji postoji zakon koji regulira pitanja iz podruja procjena nekretnina i koji odre uje kako i koje metodologije treba procjenitelj koristiti pri izraunu vrijednosti nekretnina. U Nizozemskoj je zakonski pristup sloeniji jer osim to se njime odre uju metodologije procjena, njihove primjene i specifinosti, vana komponenta je socijalna iz koje onda proizlaze mnoga regulaciona pravila po pitanju najamnine, zakupnine, steenih prava i drugog to bitno utjee na trite nekretnina. Budui da su zakonski pristupi odre eni i svim ostalim zakonima vezanim za trite nekretnina, to predstavlja specifikum za svaku pojedinu zemlju, to prelazi okvire ove knjige.

_________________________________________________________________________________ arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 106