PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

NKP (m2) 100,00

Sj (kn/m2) 7.438

SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST Stu (kn) 743.800

2.1.3. Dinamički pristup - dohodovna metoda ili metoda kapitalizacije
Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada se od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci. Visina stope kapitalizacije je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata, to je viši multiplikator (faktor kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade, a što je viša kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate. Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: Veliki rizik: niska kamata visoka kamata veća vrijednost investicije manja vrijednost investicije

Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike. Kapitalizacija utvr ene vrijednosti najamnine ili zakupnine odre uje se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (Y) ili da se pomnoži s faktorom kapitalizacije (cap-rate), označeno s F. Stopa prihoda (Y) odnosno faktor kapitalizacije F je odre en tržištem i mora biti izveden iz nedavno zaključenih transakcija na sličnim nekretninama (F=I/H) Kod nas se često koristi linearni način izračuna: I=H/y y H I - stopa kapitalizacije (yield) - neto godišnji prihod - vrijednost nekretnine (investicije)

_________________________________________________________________________________ Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 59

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Primjer: Za obiteljsku kuću gdje je stopa kapitalizacije y = 3,5 % i godišnji neto prihod H = 50.000 kn vrijednost nekretnine će iznositi I = 50.000 / 0,035 I = 1.428.571 kn Budući da neto prihodi variraju s godinama i nisu linearni to bi u pravilu trebalo proračun provoditi na drugačiji način, nelinearnim pristupom koji kod nas nije uobičajen jer su ulazni parametri kod nas teško predvidivi. Linearni način izračuna na temelju mjesečne zakupnine Primjer: MZ = iznos mjesečnog zakupa Fk = faktor kapitalizacije = 1/Y/100 MTZ = mjesečni troškovi uključujući faktore rizika NGP = neto godišnji prihod (H) I = vrijednost investicije MZ (kn/m2) 40 NKP (m2) 100 I (kn/m2) 5.760 Fk (1/Y) 15 MTZ (kn/m2) 8 H (kn/m2) 384 I (kn/m2) 5.760

VRIJEDNOST INVESTICIJE (kn) 576.000

_________________________________________________________________________________ Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 60

Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine U metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine izračunava se vrijednost najamnine ili zakupnine. d.) 2.2.2.1. za svaki od njih odredit će se poseban pristup. Broj tržišnih stranaka koje koriste površinu od otprilike 200 m2 uvijek je veći od broja stranaka koje koriste površinu više od 5000 m2 površine. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine upotrebljava se i kao dio metode kapitalizacije. u praksi se pokazalo da ukupna površina nema isti značaj za njezinog korisnika. stan s prostorom za obavljanje neke prakse ili ured kombiniran s trgovinom u prizemlju. dijele na jedinice kao što su četvorni metri. odnosno metode neto i bruto početnog učinka. U prvom redu nekretnina mora biti definirana prema tipu ili vrsti budućeg korištenja ili namjene. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine koristi se najviše na području komercijalnih nekretnina (poslovni prostori). ako ostali dijelovi ne mogu funkcionirati kao samostalne jedinice najma ili zakupa. Ako se u usporednoj metodi nekretnina uspore uje s drugim nekretninama koje se uzimaju kao cjelina. pri čemu se kreće s istih polazišta kao i u usporednoj metodi. ako se ona ne može podijeliti na manje cjeline koje se mogu dati u najam ili zakup. morat će raspoloživoj površini dati i njezinu kvalifikaciju.1. Izračun površine varira od zemlje do zemlje (u RH je odnos površina i volumena definiran ISO standardom ISO 9836:2002 – vidi pasus 1.2. Kvalifikacija . U takvim slučajevima će se prema glavnoj funkciji prostora odredit izbor tipa. stalni sudski vještak str.stambeni objekt. Na primjer: trgovina .4.3. te o kvaliteti različitih prostora. Rezultat metode izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine može poslužiti kao osnova odre ivanja ekonomske vrijednosti najamnine ili zakupnine. 71 . _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Uzimajući u obzir ukupnu površinu nekretnine. objekti uključeni u usporedbu. Površina koja se može dati u najam ili zakup To je ona površina koja je predmet najma ili zakupa. Ako se različiti dijelovi ipak mogu samostalno dati u najam ili zakup.4.1. položaju i kvaliteti gradnje može lako izraziti.zoniranje Čim je procjenitelj odredio kolika je površina koja se daje u najam ili zakup. 2. U odre enom broju slučajeva može se dogoditi da postoji i mogućnost kombinacija tipova. onda se u metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine. nakon čega se provodi kvalitativna podjela.i.2. cijena najamnine. odnosno zakupnine po m2 pada. Cijena najma četvornog metra nekog objekta ovisi o kvantitativnim i kvalitativnim četvornim metrima. Radi se o jednoj jednostavnoj metodi. što se više povećava površina koja se daje u najam ili zakup. korisnik razlikuje različite primjene i kvalitetu površine.g.2.2. Pritom mora voditi računa o ukupnoj površini. Općenito se pretpostavlja.4. pri čemu se usporedba izme u različitih objekata s njihovim razlikama u površini. Unutar ukupne površine koja se daje u najam ili zakup. Za procjenitelja to znači da mora izračunati površinu koja se može dati u najam ili zakup i dati joj kvalifikaciju.3.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. Ove razlike u kvaliteti i korisničkoj primjeni procjenitelj mora učiniti vidljivima.

10 . zona B Trgovine 1.000 . To se naziva zoniranje nekretnine.20 m dubine 3. procjenitelj će u drugom koraku krenuti u potragu za funkcionalnim. odnosno manje funkcionalnim prostorima unutar površine koja se daje u najam ili zakup. a koji je izdvojen iz ukupne cijene najamnine ili zakupnine. Polazeći od iste gra evinske kvalitete. s dizalom 3. ITZA-m2 je površina za najam ili zakup. 72 . etaža (C zona) Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Površina Kvalifikacija ITZA-m2 2 x 100 m 100% = 100 50 m2 x 50% = 25 50 m2 x 20% = 10 135 €75. sastoji i od stambenog prostora.20 metara (B zona) Trgovina 1. d. već će ih procjenitelj odrediti prema vlastitom naho enju. Primjer: Opis prostora Trgovina do 10 metara (A zona) Trgovina 10 . Optimalna površina se pritom označava sa 100%.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Nakon što je obavljeno odre ivanje tipa. svaka kvalificirana površina je jedna zona. Najbolja zona označava se zonom A. izražena u terminima A zone. da bi se izračunala prosječna ITZA-m2 cijena najamnine ili zakupnine. U nižem primjeru provesti ćemo izračun i analizu objekta nekretnine uključenog u usporedbu. uz prostor za trgovinu. Dakle. U tablici su prikazana mjerila i kvalifikacijski faktori koji se koriste u Nizozemskoj i anglosaksonskoj praksi. stalni sudski vještak str. Proces preračunavanja prema ITZA-m2 najjednostavnije je objasniti primjerom. preko 20 m dubine Poslovne hale 1.€5. do 10 m dubine 2. Opis Uredi 1. Druga zona je B zona. Me u uredskim prostorima razlikujemo one sa ili bez dizala. dok se manje funkcionalne površine označavaju nižim postotkom. a treću nazivamo C zonom. Objekt se. moguće vrednovanje površina unutrašnjih prostora zgrade namijenjenih komercijalnim ciljevima izraženo je u postocima.000 Prihod iz zakupnine za čitavi objekt Oduzeti iznos za vrijednost najamnine za stambeni prostor _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. svi m2 Prizemlje 100 100 75 -/-1 +/+1 +/+2 +/+3 +/+4 +/+5 20 85 20 100 20 50 70 50 100 100 50 50 25 100 50 15 100 50 100 50 25 20 10 10 20 10 10 100 20 20 5 Različite zone se nakon provedene kvalifikacije preračunavaju prema ITZA-m2. otkuda termin zoniranje. Manje su popularni uredi s unutrašnjim prostorima od prostora koji imaju stakleno pročelje.i. Za proces odre ivanja zona nema strogo odre enih pravila.g. bez dizala 2.

poduzetnička hala .cijena zakupnine poslovne hale: €50 Uredi uz hale: €80 Izračun ekonomske vrijednosti zakupnine: .000 200 x 100% x €80 = €16.000 €66.000/135 ITZA-m2 = €518. ulogu igraju tržišni odnosi i tržišni razvoj na kratki i dugi rok.000 U primjeru se vidi da se vrijednost zakupnine za različite tipove korištenja nekretnine izračunava zasebno U primjeru niže izvest ćemo sličan izračun za trgovački prostor.uredski prostor Ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 1000 x 100% x €50 = €50. Pritom se pretpostavlja da smo se upoznali s prosječnom ITZA-m2 cijenom analizirajući objekte uključene u usporedbu.g.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Zakupnina komercijalnog dijela Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine €70.52 Analiza nekretnine u primjeru polazi od cijene najamnine ili zakupnine na tržištu za čitavu nekretninu. Slijedi još nekoliko primjera za izračun vrijednosti zakupnine.000 70.50 ITZA-m2 x €450 = €50.625 Kvalifikacija x 100% x 50% x 25% x 20% ITZA-m2 = 60 = 30 = 12. U primjeru izračunavamo ekonomsku cijenu zakupnine distributivnog centra.20 metara (B zona) 60m2 Trgovina od 20 i više metara (C zona) 50m2 Trgovina 1. Za ostale se uvjete transakcije pretpostavlja da su uobičajeni. Zadatak Opis prostora Površina Trgovina do 10 metara (A zona) 60m2 Trgovina 10 .i. Pri odre ivanju ekonomske cijene najamnine ili zakupnine. Zadatak 5. d. 73 . polazi se od pretpostavke da će se prostor dati u najam. pri čemu će nam biti potrebna ITZA-m2 prije nego što do emo do ekonomske cijena najma.5 = 10 112. U odluci je li potrebno korigirati ITZA-m2 cijene. stalni sudski vještak str. etaža 50m2 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Izračun ekonomske vrijednosti zakupnine: ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 112. Opis prostora Površina Kvalifikacija ITZA-m2 Poslovna hala 1000 m2 x 100% = 1000 2 x Uredski prostor 200 m 100% = 200 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela 1200 Prosječna ITZA-m2 .5 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. odnosno zakup u nekom uobičajenom vremenskom periodu po optimalnoj cijeni.

stalni sudski vještak str.i.000 na godinu dana.000) ITZA-m2 = 53 = 26.6m Analiza HERUC GALERIJA.000 60.6m = 13.298 (zaokruženo: €50. Ilica 28 .3 metara A zona B zona 10m 10m C zona 6m C zona 2.3m x 10m = 53m2 x 50% Zona C = 5. dubine 22.0 m2 x €606 = €50. d. ako polazimo od toga da su ostali podaci isti.3 metara. HERUC GALERIJA Prednja strana 6 metara A zona B zona 10m 10m URBAN Prednja strana 5. HERUC GALERIJA. s prednjom širinom od 5.6m ______________________________________________________________________________ 26m 22. Ilica 28 može se računati na sljedeći način. trgovina s prednjom stranom širine 6 metara i 26 metara dubine. Opis prostora Površina Kvalifikacija Zona A = 5. 74 .3m x 2.g.3m x 10m = 53m2 x 100% Zona B = 5. Traži se vrijednost zakupnine lokala URBAN. Ilica 28 na godinu iznosi: 83.5 = 3. Ilica 26: Opis prostora Zona A = 6m x 10m = Zona B = 6m x 10m = Zona C = 6m x 6m = Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Prihod od zakupa Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine Površina Kvalifikacija 2 60m x 100% = 60m2 x 50% = = 36m2 x 25% ITZA-m2 60 30 9 99 €60.8m2 x 25% Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Vrijednost zakupnine za URBAN. nedavno je dana u zakup za €60.0 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.6 metara. Ilica 26.000/99 = €606 Vrijednost lokala URBAN.5 83.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Zadatak – izračun zakupa metodom zoniranja Zagreb.

75 .(F) iz stope prihoda (y) ¦ Faktori kapitalizacije(F) Prihod (y) ¦ 50 -> 2.2.3 % ¦ 25 -> 4. To je izuzetno vrijedna metoda procjene.1 % ¦ 12 -> 8.3 % ¦ 11 -> 9.5 9 % -> 11.0 6% -> 16.3 % ¦ 6 -> 16. Što se tiče razrade.9 % ¦ 14 -> 7.3 4% -> 25.7 ¦ Izračun faktora kap. Kapitalizacija utvr ene vrijednosti najamnine ili zakupnine odvija se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (u daljem tekstu označeno s y) ili da se vrijednost najamnine ili zakupnine pomnoži s faktorom kapitalizacije (cap-rate). Korištenje faktora kapitalizacije objašnjava se na sljedeći način: 2.i.g.4.0 11 % -> 9. Korištenje stope prihoda (y) ili faktora kapitalizacije (F) ne stvara razlike u krajnjem rezultatu. dalje označeno s F. Odnos faktora kapitalizacije i prihoda F = 1/y Pri čemu je: F = faktor kapitalizacije y = prihod (yield) Izračun stope prihoda (y) iz faktora kap. Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine.4.3 8% -> 12. U metodi kapitalizacije radi se o predvi enoj vrijednosti najamnine ili zakupnine.5 % ¦ 7 -> 14.1 % ¦ 8 -> 12.0 % ¦ 9 -> 11. budući da su ovi pojmovi me usobno suprotni.1 % ¦ 10 -> 10. Pritom je vrijednost najamnine ili zakupnine zamišljena struja prihoda.7 14 % -> 7. Ako je nekretnina dana u najam ili zakup. Polazište metode bruto početnog učinka je činjenica da je nekretnina namijenjena davanju u najam ili zakup. stalni sudski vještak str. d.0 % _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. koja dolazi iz procjenjivane nekretnine.0 5% -> 20.3.2.(F) Prihod (y) Faktori kapitalizacije (F) 2% -> 50.0 % ¦ 20 -> 5. Pri izračunu vrijednosti najamnine ili zakupnine. a u metodi bruto početnog učinka o stvarnim prihodima iz najma.7 7% -> 14. Vrijednost najamnine ili zakupnine neke nekretnine uvijek pruža dobar uvid u mogućnosti korištenja te nekretnine.0 % ¦ 17 -> 5. uvijek se polazi od toga da nekretnina još nije dana u najam ili zakup i da zainteresirane strane mogu slobodno odlučivati o uvjetima najma ili zakupa.1.7 % ¦ 5 -> 20.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.0 3% -> 33. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda.0 % ¦ 30 -> 3. Metoda kapitalizacije dobiti Metoda kapitalizacije nastavlja se na metodu izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine. upotrijebit ćemo pristupe prema prihodima kao što su metoda bruto i neto početnog učinka. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće rizike.1 12 % -> 8.1 15 % -> 6.1 10 % -> 10. metoda bruto početnog učinka podsjeća na metodu kapitalizacije.3 13 % -> 7.3. posebno za komercijalne prostore.

3. kamatna stopa F = faktor kapitalizacije Neto prihodi su prihodi umanjeni za troškove.= H x F F = --------l y/100 y y Pri čemu: H = vrijednost najamnine ili zakupnine (godišnji neto prihod) l = investicija (ukupna cijena kupnje uključivši zakonske troškove transakcije) y = stopa prihoda (yield).5% 5.5-3. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. izračunavamo stopu prihoda (y).3.5% 3. to je viši multiplikator (faktor kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. Dijeljenjem izračunate vrijednosti najamnine ili zakupnine s investicijom kupca (l). u što su uključeni troškovi kupca koje je on platio. Stopa prihoda (yield) Stopa prihoda (y) je odre ena tržištem i mora biti izvedena iz nedavno zaključenih transakcija na sličnim nekretninama.3.4. Rizik Jedan od kriterija za odabir stope prihoda je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Prvo se za nekretninu odre uje ukupna vrijednost najamnine ili zakupnine (H). to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade.5-3. 2.i. d.4. koji se nazivaju zakonski troškovi transakcije.2. a što je viša kamata. ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: Veliki rizik: niska kamata visoka kamata Općenito se za slijedeće nekretnine mogu primijeniti slijedeće kamatne stope(stope prihoda): Obiteljske kuće (jedna obitelj) Obiteljske kuće (dvije obitelji) Stambene zgrade Stambeno-poslovne zgrade Poslovne zgrade sa uredima Robne kuće. stalni sudski vještak str.5-4% 5-5. H H 100 100 y (%) = ------.= H --------.x 100 I = -------. Za metodu kapitalizacije pritom se analiziraju i uspore uju nekretnine. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata.2.5% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. 76 . Poznata je investicija (l) kupca. Visina stope prihoda je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine.5-6% 6-6. Kao i u bankarstvu.2.5% 6-7% 8-12% 2. samoposluge Industrijska zemljišta Turistička zemljišta Poljoprivredna i šumska zemljišta 2. koje su prodane prazne i nekorištene. trgovački centri.5-4% 2.g.

Kod utvr ivanja buduće vrijednosti nužno je obratiti pažnju na poseban rizik koji proizlazi iz posebnih situacija vezanih uz vrednovanu nekretninu. njezinoj veličini. nepredvidive utjecaje iz okoline i problemi koji djeluju na pojedinu djelatnost ili granu itd.00% odbitak za prilagodbu vrijednosti novca 0. turistička nekretnina itd.a. tj poslovnih prihoda (kod poslovno korištenih nekretnina) može prilagoditi promijenjenoj vrijednosti novca. poslovna zgrada.4.) stoje i alternativne mogućnosti ulaganja na raspolaganju. Shema za izvo enje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala: Renta na sekundarnom tržištu odbitak za prilagodbu vrijednosti novca + opći rizik + mala mobilnost investicija _______________________________________________ = Stopa kapitalizacije 2. a kod poslovnih nekretnina o djelatnosti. pa njihova kamata sadrži komponentu koja uzima očekivano smanjenje vrijednosti novca u obzir. uredska zgrada.50% + mala mobilnost investicija 2. veličini poduzeća.i. koji prema mišljenjima stručnjaka može iznositi i do polovice stope kapitalizacije. poslovna nekretnina. Gornje kamatne stope koriste se u Republici Austriji Izvo enje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala Kupcu rentabilne nekretnine (stambena zgrada. d. Ukoliko se smanjenje vrijednosti novca pomoću prilago avanja prihoda od nekretnina. pravnom obliku itd. Opći rizik se obuhvaća dodatkom na stopu kapitalizacije. Nekretnine i pogotovo poslovno korištene nekretnine se mogu teže prodati od zajmova.00% ____________________________________________________ = Stopa kapitalizacije 9. nužno je odbiti odre eni odbitak od kamatne stope tržišta kapitala. Ova manja mobilnost se obuhvaća pomoću dodatka kamatnoj stopi tržišta kapitala.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Op. Primjer za turističku nekretninu Renta na sekundarnom tržištu 5.4.. U to se ubraja opasnost konjunkturnih kretanja. stalni sudski vještak str.2.g.3.00% + opći rizik 2. lokaciji itd. Opći rizik općenito proizlazi iz investicije u neku nekretninu ili poduzeće. Visina dodatka ovisi o nekretnini. 77 . Kao bazu za obračun stope kapitalizacije se može uzeti npr.50% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. usporediva ulaganja u fiksno ukamaćene investicije. Zajmovi su nominalno vezani i ne pružaju sigurnost od smanjenja vrijednosti novca.

Amortizacija se odbija samo ukoliko nije uzeta u obzir kod kapitalizacije. (3) Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi ili ukoliko odstupaju kod urednog poslovanja od mogućih prihoda.00% + mala mobilnost investicije 0.5. Pomoću odbitka stvarnih troškova za poslovanje. U ovom slučaju stručnjak buduće doga aje kod utvr ivanja vrijednosti još ne poznaje. Osnova za utvr ivanje vrijednosti prihoda je u prvom redu buduća vrijednost prihoda gledana od datuma utvr ivanja vrijednosti i za to potrebni troškovi poslovanja. 150/92 LBG § 5 2. (2) Polazi se od onih prihoda koji su stvarno ostvareni u iskorištavanju nekretnine (ostvareni prihodi).2. (4) Kamatna stopa za utvr ivanje vrijednosti prihoda se ravna prema ukamaćivanju kapitala koje je za nekretninu ove vrste uobičajeno.4. iznosi iz postupka likvidacije i troškovi likvidacije. održavanje i upravljanje te stvari (troškovi poslovanja) i amortizacije od ostvarenih prihoda.3. koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.i. u načelu je za proračun vrijednosti prihoda mjerodavan samo doga aj očekivan u budućnosti.00% vrijednost za prilagodbu vrijednosti novca 1.50% + opći rizik 0. stalni sudski vještak str. Primjer za obiteljsku kuću Renta sekundarnog tržišta 5. Ukoliko se datum utvr ivanja vrijednosti otprilike poklapa sa datumom sastavljanja procjene. (2) Kod postupka vrednovanja prihoda nužno je objasniti izbor faktora kapitalizacije.00% ____________________________________________________ = Stopa kapitalizacije 3. Postupak vrednovanja prihoda § 5 (1) Kod postupka vrednovanja prihoda se vrijednost robe (nekretnine) utvr uje pomoću kapitalizacije čistog prihoda koji se očekuje ili ostvaruje u razdoblju nakon datuma utvr ivanja vrijednosti uz odgovarajuću kamatnu stopu i prema očekivanom roku korištenja nekretnine (Vrijednost prihoda). dobije se čisti prihod. tada se polazi od prihoda. 78 . d.g.2.6.50% Dijelovi austrijskog zakona koji se odnose na procjenu metodom kapitalizacije dobiti Zakon o utvr ivanju vrijednosti nekretnina BGB1. pa mora očekivani prihod izvesti iz poslovanja nekretnine u prošlosti. Kod utvr ivanja čistog prihoda se uzima u obzir i rizik poslovanja. za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci.Br.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.3.4.

g.0-9.5 % 5.5-9.stanje na tržištu itd.5-7.5 % 3.5-6.0% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.4.5 % srednja 3.0-5.0-7.0-7.2.0-9.0-10.0 % 6.5-3.5 % 6. Nakon konzultacija sa poznatim i na ovom području iskusnim kolegama izdana je slijedeća tabela stopa prihoda: (rujan 1997) Vrsta nekretnine Stambena nekretnina Uredska nekretnina Poslovna nekretnina Trgovački centar.3.5-7.5-6.5 % 5. koje se u pojedinačnim slučajevima moraju prilagoditi uzimajući u obzir slijedeće faktore: .0 % 5.0 % 5.2 LBG) Da bi se vještaku izbor stope kapitalizacije u svakom pojedinom slučaju olakšao i poduprla njegova obaveza obrazloženja. d.0 % 4.5-9.5 % 6. Time se vještaku koji se bavi procjenom prihoda objekata daju okvirne vrijednosti u ruke.razlike kod ocjenjivanja poslovnih i industrijskih zgrada uvjetovanih razlikama u industrijskim granama .0 % 7.5-5.konjunkturni poremećaji cijena nekretnina . Prilagodbe se zaokružuju na 0. stalni sudski vještak str.dugoročni razvoj kamate sekundarnog tržišta i stope inflacije .5%.5-4.0 % 5.5-10.0-8.5 % 6.0 % 5.0 % 4.5-8.5% 2. BGB1 1992/150 normira: Kamatna stopa za utvr ivanje prihoda se ravna prema uobičajenom ukamaćivanju za stvari ove vrste. st.0-4.i.0% 7.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.5 % 5. 79 .5-5. 4 Zakona o vrednovanju nekretnina (LBG).5 % 4.0 % 3.5 % 6.5 % LOKACIJA vrlo dobra dobra 2.0-10. koje doduše odgovaraju za većinu nekretnina.5 % 4. Vještak mora kod provo enja procjene prihoda obrazložiti izbor stope kapitalizacije (§ 10.0-6. Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vještaka Austrije Udruga sudskih vještaka Austrije je izdala prijedlog stopa kapitalizacije prema tipovima objekata i lokacijskim kriterijima: a) § 5 st.0-6.0 % 4.5-8.7.0-11. izdani su opširni izvještaji o tome koje stope kapitalizacije primijeniti kod investicija u objekte za stjecanje prihoda. supermarket Privredno korištena nekretnina Industrijska nekretnina Poljoprivredna nekretnina izvanredna 2.

000 x 12.500. d.500.0 % (F = 12. poslovne zgrade. stalni sudski vještak str.0/100 = 200. 80 .08 I = 2. gdje je stopa prihoda y = 8.000 / 0.000 kn Ili I = 200.50) i godišnji neto prihod H = 200.000 kn? Da li povećanjem stope prihoda pada ili raste vrijednost nekretnine odnosno investicije kod istog godišnjeg neto prihoda? I = H / y/100 ili I=HxF I = 200.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Primjeri: Zadatak Kolika je vrijednost nekretnine.000 / 8.50 I = 2.000 kn Povećanjem stope prihoda y dolazi do smanjenja vrijednosti investicije za isti godišnji neto prihod _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.g.i.

6. d.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.i. 93 . _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Kao i u komparativnom pristupu. pri korištenju metoda koje pripadaju pristupu prema prihodima potrebno je uspostaviti jak odnos s obilježjima tržišta.2. metoda bruto početnog učinka i metoda neto početnog učinka. metodu rabata. stalni sudski vještak str. metodu dometa najamnine ili zakupnine i metodu ukupnog profita. Pristup prema prihodima razlikuje: metodu bruto početnog učinka.g. Ovdje će biti obra ene prve dvije metode. metodu neto početnog učinka. Pristup prema prihodima Pristup prema prihodima polazi od pretpostavke da odre ena nekretnina u manjoj ili većoj mjeri samostalno donosi prihode. Ovi se prihodi (koji vrijede kao troškovi za korisnika) preračunavaju u iznos kapitala (kapital koji treba investirati da bi se dobilo x% učinka).

94 . kao i metoda kapitalizacije jednostavna metoda koja se bazira na stopi povrata kapitala BAR yield-u. onda BAR metoda pomaže u odre ivanju prodajne vrijednosti nekretnine koja je u najmu. na temelju odredaba upisanih u ugovoru o najmu ili zakupu. Za izračun vrijednosti pomoću BAR metode vrijedi formula Hp W =-------. odrediti yield na temelju analize tržišta.1. Ako se metoda kapitalizacije koristi za odre ivanje prodajne vrijednosti nekretnine koja nije opterećena najmom i korištenjem. izražena u postotku. S vremenom se prihod iz najma na zahtjev ugovornih strana prilago ava.2. BAR metoda je izvorno. BAR yield se definira ovako: BAR yield je u trenutku procjene. povećana prema kasnijim prilagodbama najamnine ili zakupnine za produžene godine najma ili zakupa. Prihod iz najma ili zakupa definirati ćemo ovako: Prihod iz najma ili zakupa je važeća (zakonska ili ugovorena) najamnina ili zakupnina za odre enu godinu.6.. koja se može ostvariti za vrijeme prve godine eksploatacije na ulaganju u nekretninu. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Isti prihod je uvećan za ekonomsku vrijednost najamnine ili zakupnine ostalih dijelova nekretnine koji se mogu dati u najam ili zakup.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. odre ena na temelju ugovora o najmu ili zakupu. a obje tržišne stranke računaju s time pri odre ivanju cijene. Zbog toga se izvodi korekcija vrijednosti.i. planirana bruto stopa prihoda. moguće je da se pretpostavljaju preniski ili previsoki prihodi. Budući da kalkulacija polazi od očekivanog prihoda od najma u prvoj godini. koju će obaviti pomoću formule Hp Y bar =---------------Ks + kk Pri čemu je: Y bar = yield bar Ks = troškovi kupca Hp = prihod od najma kk = zakonski troškovi transakcije Praksa je pokazala da kod ovog načina izračuna postoji opasnost od pregrubih izračuna. Metoda bruto početnog učinka (BAR) Metoda bruto početnog učinka vrlo je slična s metodom kapitalizacije.kk Y bar Pri čemu je: Y bar = yield bar W = vrijednost Hp = prihod od najma kk = zakonski troškovi transakcije Procjenitelj će. isto kao i u metodi kapitalizacije.g. d. stalni sudski vještak str.

maksimalnoj realnoj najamnini. takozvanoj.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Kod stambenih objekata prihod iz najma se prilago ava. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.g.i. Budući da je metoda neto početnog učinka samo razra enija BAR metoda. pojavile su se dva različita pristupa u BAR metodi: Dodatak . odnosno smanjuje se ili se povećava zbog posebne godišnje prilagodbe cijenama najma. stalni sudski vještak str. Kad je utvr eno da prihod od najma nije konstantan podatak.manjak (kragna . uveden je pojam prilago ena najamnina ili zakupnina. U zemljama EU postoje zakoni koji reguliraju visine najma. U takvim slučajevima. dok se u obrnutom slučaju prihod iz najma može postupno povećati. d. on se u svakom trenutku može smanjiti na zahtjev najamnika. odnosno maksimalne indekse povećanja ili smanjenja najma. 95 . Budući da prihod od najma ili zakupa nije konstantan. s obzirom na periodično indeksiranje. Najčešće se nakon pet godina provjerava cijena najamnine ili zakupnine u odnosu na ekonomsku vrijednost najamnine ili zakupnine nekretnine. Kod nas ne postoje zakonski propisi vezani za odre ivanje prihoda iz najma ili zakupa.rupa) BAR metoda i anglosaksonska BAR metoda. Ako je prihod iz najma veći od maksimalne realne najamnine. iz ugovora o najmu ili zakupu mora biti jasno kada i kako se uskla uju prihodi iz najma ili zakupa. za nju vrijede polazišta kao i kod ovih dviju BAR metoda.

Ako je vlasnik dio tih troškova prenio na najamnika ili zakupnika.i. jer se bruto prihod od najma ili zakupa korigira za troškove koji se periodično javljaju u eksploataciji objekta. 2. Budući se troškovi eksploatacije periodično vraćaju znači da izdaci moraju imati strukturalni karakter.2.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. a ne za vlasnika. Tablica Troškovi eksploatacije (nazvani još i bruto .kk Y nar Pri čemu je: W = vrijednost Ha = prilago ena najamnina ili zakupnina Ke = troškovi eksploatacije Y nar = yield nar CW = gotovinska vrijednost Kc = korekcija kapitala kk = zakonski troškovi transakcije Formula je proširena s troškovima eksploatacije i korekcijom kapitala. naravno.2.2.g. U NAR metodi se vodi računa samo o troškovima vlasnika. Povremene izdatke i/ili prihode morat ćemo uzeti kao korekciju. Dva dodatka u formuli BAR metode su troškovi eksploatacije i korekcija kapitala. To su izdaci na koje vlasnik ne može ili jedva može utjecati. Metoda neto početnog učinka (NAR) Ova metoda izračunava vrijednost nekretnine na osnovi neto prihoda od najma ili zakupa.2.neto troškovi) STALNI TROŠKOVI TROŠKOVI DAVANJA U NAJAM ILI ZAKUP + MUTACIJE Porez na nekretnine Troškovi mutacija najamnika i zakupnika _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Ako se u BAR metodi radi s BAR-yieldom. koji je niži.6. što utječe. d.1. Troškovi eksploatacije Troškovi eksploatacije su izdaci vlasnika koji se periodično vraćaju a vezani su za nekretninu. stalni sudski vještak str./ + CW x Kc) . Ona se još naziva i BAR i NAR metoda. Troškovi eksploatacije dijele se u nekoliko kategorija.6.. Za taj iznos se mogu umanjiti troškovi eksploatacije kada su oni dobili strukturalni karakter. Kada se kaže da su troškovi eksploatacije izdaci vezani uz nekretninu znači da se mora raditi o izdacima vezanim za objekt. U obliku formule to izgleda ovako: Ha . Polazište je da se mora raditi o najmu ili zakupu u trajanju od najmanje deset godina. Definiciju ne treba promatrati kao da će neka individualna odluka nekog slučajnog vlasnika dovesti do neostvarivanja nekih troškova. a svaka kategorija se ponovno dijeli na nekoliko posebnih troškova. to još uvijek ne znači da prosječan vlasnik ne bi imao takve troškove. i na yield.Ke W = ( --------------. Ako u nekom odre enom slučaju vlasnik odluči ne učiniti odre ene troškove. još uvijek se ti troškovi pripisuju vlasniku. u NAR-metodi se radi s NAR-yieldom. 96 .

takozvanim.2.2. jer je _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.neto troškove.g. koju je procijenio procjenitelj. Ako je nasljedni zakup otkupljen..3 Nasljedni zakup Aktualna obveza plaćanja zakupa može se uključiti u bruto .1.1.Ostali porezi i prava Osiguranja: . obveza plaćanja se ne uzima u bruto .neto troškove. ovisit će o tipu nekretnine.6. nakon koje može procijeniti i premiju. on se ne uzima kao trošak u bruto . 2. Porez na nekretnine Premda porez na nekretnine prijavljuje korisnik i vlasnik. prava na postavljanje ploča.Porez na vode Porez na pročišćavanje voda (kanalizacije) . osiguranje staklenih površina i slično. reklama i slično iznad ulice i poreza na korištenje.Pravo na balkone.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Ostali porezi: . No postoje i druga. 2.2.2. vlasničkim dijelom poreza na nekretnine.1.neto troškovima računa se samo s. ploče iznad ulice. 97 .1. Ostali porezi Ostali porezi se sastoje od poreza na vodu. u bruto . procjenitelj ne smije poći od takve pretpostavke. općinskom planu i sadržaju sporazuma o najmu ili zakupu.2.6. stalni sudski vještak str. već dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti. Osiguranja Najpoznatije osiguranje je osiguranje zgrade.neto troškovima.Nasljedni zakup -Osiguranje staklenih površina VARIJABILNI TROŠKOVI Troškovi upravljanja objektom Troškovi održavanja Naknada posredniku kod davanja u najam ili zakup i troškovi marketinga OSTALI TROŠKOVI Troškovi usluga za vlastiti račun PDV nepovratan Doprinos promociji Nenaplaćena najamnina ili zakupnina Ostali troškovi TROŠKOVI NASLJEDNOG ZAKUPA -Periodi bez zakupa.2. ako će se revizija najma provesti za pedeset godina.i.neto trošku. Poneki vlasnici eksploatiraju toliko nekretnina da odlučuju ne uzimati nikakvo osiguranje.2. d. Porezi koji su prijavljeni u protekloj godini. osiguranje od šteta od požara.6. općenito se uzimaju kao polazište u bruto . 2. Osiguranje zgrade ovisno je o vrijednosti adaptacije. Hoće li se oni primjenjivati.2.4.1. i već u ovom slučaju dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti..2.Osiguranje zgrade . popusti kod davanja u zakup -Strukturalne mutacije/zgrada je prazna -Strukturalno prazna zgrada 2. kao što su osiguranje zakonske odgovornosti vlasnika zgrade. .6.Odgovornost prema zakonu . Me utim. poreza na pročišćavanje vode (pravo na kanalizaciju). No ako je period kraći od pedeset godina.

Novi vlasnik će vjerojatno biti u drugačijoj situaciji.g. 2. Troškovi upravljanja objektom najčešće se izražavaju u postotku najamnine ili zakupnine. Ovdje uračunavamo naknade za ponovno ure ivanje prostora. tehničko i komercijalno upravljanje. Najpovjerljivija metoda je.6. koji terete vlasnika i kroz godinu variraju. bez obzira upravlja li vlasnik ili vanjski upravitelj. d. osim ako je nekretnina stambeni kompleks. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. u odre enoj godini potrebno je obnoviti krov. U tom slučaju se troškovi upravljanja računaju za svaku stambenu jedinicu.2. Troškovi upravljanja objektom Troškovi upravljanja objektom podrazumijevaju troškove vezane uz optimalizaciju rezultata eksploatacije nekretnine. Troškovi održavanja mogu se izračunati na nekoliko načina. Dakle. svakako.1. To podrazumijeva održavanje unutrašnjosti objekta. Većina sporazuma o najmu ili zakupu odre uje da najamnik ili zakupnik sam plaća manje troškove održavanja.2. Ovi troškovi će ući kao prosjek za čitav niz godina u bruto – neto trošak. 2. Njih treba promatrati kao investiciju.6.2. Starost.2.6.1.2. 98 . Da bi se spriječilo da u jednoj godini nema troškova održavanja uračunatih u vrijednost. pod kojim podrazumijevamo strukturalno održavanje objekta. Ako je nekretnina u trenutku procjene zapuštena (s obzirom na održavanje). Održavanje U održavanje ulaze izdaci čuvanja i izdaci nastali zbog tehničkih i/ili ekonomskih razloga. financijskog revizora itd.5. Bolje je učiniti ih gotovinskima i za njih umanjiti kapitaliziranu vrijednost. Pritom treba misliti na period od najmanje deset godina. Uvjet je da se održavanje pomno odredi za jedan duži period.2. Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika odnose se na potrebu ponovnog ure ivanja nekretnine nakon što je prethodni najamnik ili zakupnik otišao. takozvano. istraživanja. izračunat će se prosječan godišnji iznos održavanja. na osnovi postotka vrijednosti adaptacije. dok su u drugoj godini oni enormno visoki.7. To su administrativno. procjena višegodišnjeg održavanja. stalni sudski vještak str. u kojoj se procjenjuju različite aktivnosti održavanja po godinama. Dakle. održavanje na temelju pritužbi i prosječno veliko održavanje. gra evinska vrijednost i namjena objekta te veličina u najvećoj mjeri odre uju opseg troškova održavanja. što u sljedećoj godini neće biti potrebno.1. osiguranje se uvijek uračunava. Na primjer. a troškove upravljanja procjenjuje procjenitelj. naime.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA procjena usmjerena odre ivanju tržišne vrijednosti koja proizlazi iz ugovorene prodaje. koja se eventualno može uračunati kao korekcija u kapitaliziranoj vrijednosti. bolje je troškove koji će nastati njenim dovo enjem u prvobitno stanje ne uzimati kao troškove eksploatacije.i. Najmodavac ili zakupodavac je odgovoran za veliko održavanje. na osnovi višegodišnje procjene održavanja ili na osnovi informacija iz periodičnih publikacija. Ukupni uključeni troškovi dalje se dijele prema godinama.6. Ovdje ne ulaze troškovi koji nastaju s ciljem poboljšanja objekta. 2. Pritom će procjenitelj uzeti u obzir. Prostor treba pripremiti za novog najamnika ili zakupnika. to su svi troškovi koji nastaju da bi se objekt očuvao u stanju koje opravdava prihod od najma ili zakupa za vrijeme preostalog trajanja ugovora o najmu ili zakupu. U ove troškove upravljanja ne ulaze troškovi procjene.

Slično kao kod troškova proizašlih iz mutacija najamnika ili zakupnika. Ponekad se on potražuje. Neobračunavanje iznosa PDV-a Porez na promet jedan je od najtežih dijelova teorije procjene.2. kod razlika izme u dogovorenih troškova za usluge i stvarno ostvarenih troškova za usluge ili u slučaju dogovorenih popusta na troškove usluga.1. Procjenitelj će morati dobro procijeniti iznos PDV-a koji se ne vraća.6.2. Kod velikih objekata danih u najam ili zakup s različitim najamnicima ili zakupnicima prilično dobro se može procijeniti prosječan iznos.6. To vrijedi i u slučaju kad su najmodavac ili zakupodavac i najamnik ili zakupnik u ugovor stavili odredbu o iznosu PDV-a kao kompenzaciju u najamnini ili zakupnini.1.6.1.1. što ovisi o najamniku ili zakupniku. troškovi oglašavanja i ostali marketinški troškovi.2.2. a kod komercijalnih nekretnina to ovisi o sporazumu o najmu ili zakupu i načinu na koji najamnik ili zakupnik eksploatira unajmljeno ili zakupljeno. 2.8. 2.10. korištenju. sporazumu o najmu. I ovi troškovi se uzimaju u prosječnom obliku. Ako je s najamnikom ili zakupnikom dogovoreno da se cijena najamnine ili zakupnine povisuje za iznos PDV-a. stalni sudski vještak str. Doprinos promociji _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.2.9.i. pri čemu on ponovo mora potražiti prosjek za odre eni niz godina. vlasnik će umanjiti svoju obvezu plaćanja poreza za iznos PDV-a koji je platio kroz troškove eksploatacije. ako se porez na promet ne može tražiti natrag.2.2. To su troškovi posrednika kod davanja u najam ili zakup.2.neto trošak je da se u troškove eksploatacije treba uključiti povratni dio. a ponekad ne. Troškovi usluga (u zgradama sa zajedničkim prostorijama ) Primjeri kada troškove usluga plaća najmodavac ili zakupodavac su: kad nekretnina stoji prazna. Ako s najamnikom ili zakupnikom nije dogovoreno plaćanje PDV-a. Procjenitelj će procijeniti godišnje očekivani iznos za te troškove. no kod objekata s jednim ili dva najamnika ili zakupnika. U tom slučaju vlasnik nema posebnih troškova. najmodavac ili zakupodavac neće moći obračunati PDV koji plaća na troškove eksploatacije. prenosi se na najamnika ili zakupnika.g.6.11. Naknade posrednicima / marketingu kod davanja u najam ili zakup Pri promjeni najamnika ili zakupnika nastaju troškovi ponovnog davanja u najam ili zakup. U slučaju plaćanja PDV-a kao kompenzacije za ulaganje čitav iznos PDV-a koji je najmodavac ili zakupodavac dužan platiti pri stjecanju nekretnine. kod razlika u površini izme u površine dane u najam ili zakup i one koja je u stvarnosti dana u najam ili zakup. na primjer zato što on ne vrši aktivnost zbog koje je obvezan plaćati PDV. U slučaju stanova nema mogućnosti povrata plaćenog poreza na promet. 99 . 2. Polazište za bruto .PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. troškove je bolje staviti na nula (0). d. procjenitelj će napraviti procjenu prosječnih troškova koji se mogu očekivati u jednoj godini.

on se ne smije uračunati u bruto . d. U tom će slučaju zakupnik moći generirati veći prihod od zakupa i tako automatski smanjiti broj onih koji ne plaćaju zakupninu. 2. nenaplaćene najamnine ili zakupnine kreću se od 0. U tom slučaju se postotak neplaćene najamnine ili zakupnine uzima sa 0%.6. popust ima strukturalni karakter.15. troškovi utjerivača dugova i sporovi oko najma ili zakupa. posebno kada se radi o ograničenom broju najamnika ili zakupnika.6. 2. već samo onda kad se radi o strukturalnosti. Nenaplaćena najamnina ili zakupnina Nažalost.6. vlasnici nekretnina se ponekad susreću s najamnikom ili zakupnikom koji ne može zadovoljiti obveze plaćanja najamnine ili zakupnine.neto trošak.2. ako se trgovački centar obnavlja. onda ovi troškovi nemaju više strukturalni karakter i obradit će se kao kapitalna korekcija. Procjenitelj će napraviti procjenu strukturalnog doprinosa vlasnika. 2.6 %.2. uslijed čega nekretnina privremeno _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. 2. Kod komercijalnih kompleksa nekretnina. Ako se u odre ivanju prihoda od najma ili zakupa već uzeo u obzir manji prihod. Budući da nije poznato kada će se renovirati.2.neto trošak. Periodi bez najma ili zakupa i popusti kod davanja u najam ili zakup U odre enom broju kompleksa nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika može se dogoditi da se pojave strukturalni periodi bez najma ili zakupa ili da se dozvoljavaju popusti kod davanja u najam ili zakup. Čak i nakon utjerivanja dugova. Pritom je za vlasnika važno da je potrošnja visoka i da zakupnik više zara uje.2 % do 0.6.2. I za ove troškove vrijedi da su to strukturalni troškovi te da treba izračunati prosjek.neto trošak se ne uračunavaju svi oblici praznog stanja objekta.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA U trgovačkim centrima česta je situacija da vlasnik mora doprinijeti troškovima promocije. Primjer ostalih troškova su pravni troškovi nastali uslijed pravne pomoći neposredno vezane uz nekretninu.1. Ako doprinos promociji ima ograničeno trajanje. U bruto . stalni sudski vještak str. a ne pripadaju u neku drugu kategoriju. budući da se najamnici ili zakupnici s vremena na vrijeme mijenjaju.2.12. Na primjer. moguć je odre en popust na dosadašnji iznos zakupnine.1.g. 100 .13.2. Ostali oblici praznog stanja nekretnine uvrstit će se u korekciju.2. nije lako procijeniti koliko iznose nenaplaćene najamnine ili zakupnine. U slučaju većeg broja najamnika ili zakupnika lakše ćemo procijeniti nenaplaćene najamnine ili zakupnine pa će se prosjek uključiti u bruto – neto trošak.1.2. a to su poslovi nadležne komisije. Strukturalne mutacije / nekretnina koja stoji u strukturalno praznom stanju Nekretnina može biti prazna na različite načine. Prije nego što istekne ugovor o najmu ili zakupu. u prvoj godini eksploatacije.i. pokazat će se da je jedan dio najamnine ili zakupnine ostao nenaplaćen. obostranih obveza održavanja nekretnine ili plaćanje najamnine ili zakupnine. na primjer. U kompleksu stanova u kojemu se nalazi više najamnika ili zakupnika. Ostali troškovi Pod ostale troškove ulaze svi troškovi koji su vezani uz nekretninu. Cilj troškova promocije je jačanje potrošnje konzumenata u trgovačkim centrima. Strukturalna mutacija praznog objekta uračunava se u bruto .14. vlasnik ponekad ostane bez najamnine ili zakupnine.1. I ovdje procjenitelj treba paziti na dvostruko računanje.

2. Otpisi koji su nužni zbog zastarjelosti zgrade. Korekcija kapitala se definira na sljedeći način: Korekcija kapitala su povremeni prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu. Način financiranja nekretnine ovisi o vlasniku. prihod od najma ili zakupa i bruto . a koje će jedan vlasnik koji dobro upravlja nekretninom izdati. Ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine prostora koji je prazan. a ne uz objekt.2. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Nakon toga postaje strukturalno prazan objekt i uvrštava se u eksploatacijske troškove. te brzina kojom nastaje smanjivanje i povećavanje vrijednosti obračunavaju se u neto yieldu.6. porezi na trgovačko društvo i slično tako er nisu vezani za nekretninu. Odnos smanjene vrijednosti zgrada i povećane vrijednosti zemljišta. odnosno primiti. kada se financiranje vrši sredstvima trećih subjekata.neto trošku Troškove eksploatacije procjenitelj će procijeniti u skladu s tržištem. koristi procjenu višegodišnjeg održavanja.16. Pritom će za osnovu uzeti prosječno zaduženu godišnju svotu. neće smjeti koristiti i zaostatke u održavanju.2. Dok će jedan vlasnik raditi bez sredstava trećih subjekata. To može vrijediti za tržište u cjelini. Financijske obveze su vezane uz vlasnika. pa se ne uzimaju u obzir u izračunu procjene. Porezi na prihod. drugi će od banke posuditi ogroman iznos pa će se razlikovati i uvjeti financiranja.2. može se dogoditi da dio prazne zgrade ima strukturalni karakter. odnosno nije u najmu ili zakupu. Samo u tom slučaju strukturalnu mutaciju ćemo uvrstiti u bruto neto trošak.tehničkih okolnosti.neto troška.g.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA stoji prazna. U ostalim slučajevima ponovno ćemo uvrstiti nula (0). Kamate i plaćene rate. jer se radi o korekciji kapitala. pri čemu je važna i kreditna sposobnost onoga koji traži financiranje. na primjer.i. Ako. d. Pri odre ivanju bruto . Korekcija kapitala Nasuprot troškovima eksploatacije koji moraju imati strukturalni karakter. Strukturalno prazno stajanje nekretnine Pored mutacijski prazne nekretnine. 2. Dakle. već za vlasnika. procjenitelj će paziti da ne do e do dvostrukog računanja. uvrštava se kao cjelina ili kao dio pod nazivom strukturalno prazan objekt. 2. stalni sudski vještak str. 101 .1. da bismo mogli govoriti o prosječnoj mutacijskoj neispunjenosti nekretnine ponovno nam treba nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika. može se dogoditi da dijelovi nekretnine više nisu iznajmljivi zbog tržišno .neto trošak kompenziraju jedan drugog. Na taj način. korekcija kapitala je u pravilu uzgredna i ima privremen karakter. 3.2. U eksploatacijske troškove u bruto – neto trošku ne računaju se: 1.6. kao na primjer. 2. Budući da je u prihod od najma ili zakupa uključena ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine iznajmljivih dijelova nekretnine. Zato i njih treba izostaviti iz troškova eksploatacije. Prazno stajanje objekta smatra se kapitalnom korekcijom u obliku gotovinske vrijednosti do dvije godine nakon isporuke. kod strukturalno prevelike ponude ili za nesigurne zgrade zbog zastarjelosti ili loše lokacije. Općenito o bruto .

već se za njegov iznos umanjuje bruto vrijednost kapitala: Ha . d.2.i. Kapitalne korekcije su: zapušteno održavanje. U slučaju da se radi o većim rizicima od uobičajenih. a kod eventualnog prijenosa na treći subjekt. stalni sudski vještak str. buduća kapitalna ulaganja. Pod vlasnikom koji dobro upravlja nekretninom misli se na aktivnu politiku vlasnika koji stremi optimalizaciji nekretnine. Zapušteno održavanje Zapušteno održavanje se ne uvrštava u eksploatacijske troškove. prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu time se odre uje da prihodi ili izdaci moraju biti neposredno vezani uz nekretninu. ali moraju biti plaćeni odjednom ili u relativno kratkom nizu godina. zbog otkazivanja rada najamnika ili zakupnika. razlike u najamnini. vezana uz troškove kupca. povremene mutacije vezane uz prazno stajanje nekretnine. efekti nasljednog zakupa. što je moguće preciznije. iznos PDV-a kao kompenzacije.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Kad se kaže da su korekcije povremeni prihodi kapitala ili izdaci misli se na prihode ili izdatke koji nemaju strukturalni karakter. odnosno izdani od strane (novog) vlasnika. procijeniti troškove koji nastaju da bi se otklonile posljedice zapuštenog održavanja. U praksi je dovoljno upotrijebiti konstantan postotak od 7%. Zbog toga se preporuča da se kao korekcija kapitala uzme gotovinska vrijednost toka novca. Korekcija kapitala obilježena je iznosom koji će u relativno ograničenom periodu utjecati na tok novca vezano uz nekretninu. 2. da bi u planiranom trenutku taj iznos mogao biti na raspolaganju. Ako se iz ovih razloga troškovi za zapušteno održavanje odgode. kao što su inicijalna i dodatna ulaganja te neki faktori gotovinske vrijednosti. sve su to kapitalne korekcije.6.2. tako er će morati biti primljeni. odnosno zakupnini. doga a se još jedna korekcija. procjenitelj će očekivane troškove izraziti u današnjim eurima i prema njima procijeniti povećanje troškova gradnje. Planirani troškovi zapuštenog održavanja _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. 102 . nekretnina koja je na početku prazna. zapušteno održavanje izvršiti će se zajedno s mutacijskim održavanjem ili u slučaju kad stručni izvo ač nema u tom trenutku dovoljno kapaciteta pa će odgoditi održavanje. Procjenitelj će. kao na primjer.1. Nakon kapitalne korekcije. Ovdje ne ulaze eventualna dodatna ulaganja kojima je cilj povećavanje vlasništva. odnosno ponovno zara en. postotak treba povećati. Tok novca se zbog toga izražava u iznosu koji za vrijeme procjene mora biti osiguran ili dodatno potrošen. Pritom on kreće od pretpostavke da će sve potrebne radove obaviti stručni izvo ač. Kad se kaže da su korekcije kapitala. Kamatna stopa "r" može biti odre ena na osnovi tržišne srednjoročne kamatne stope i koeficijenta tržišnog rizika.2.g. Troškovi za zapušteno održavanje nastaju odmah. osim u nekim slučajevima.Ke --------------y nar Zapušteno održavanje podrazumijeva: Troškovi za zapušteno održavanje su troškovi održavanja koje neposredno treba poduzeti da bi se izbjegla daljnja šteta ili posljedična šteta na nekretnini.

332 (1 + 7%)² 1. Povremene mutacije u kojem je nekretnina prazna Povremeno prazna nekretnina upućuje na to da je potrebno udovoljiti kriteriju povremenosti.2.6.2. U sljedeće dvije godine očekuje se povećanje troškova gradnje (bs) od 3% godišnje. Kamatna stopa (r) koju smo uzeli u obzir iznosi 7%.6. d. U slučaju kad izvo ač garantira odre eni prihod od najma ili zakupa za vrijeme odre enog perioda nakon datuma isporuke. Početnu prazninu nekretnine definirali smo ovako: Početno prazno stanje nekretnine je financijska praznina koja nastaje u trenutku nakon isporuke novogradnje ili nakon obnavljanja postojeće nekretnine i traje do kraja prve potpune godine eksploatacije.000 x ---------.3.2.2. ne govorimo o praznom stanju. prije nego što se izvrši korekcija.2.g.000 x ------------.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA izražen u valuti euro u trenutku izdavanja. uslijed čega vlasnik ima financijsku prazninu u svom portfelju. 2. a financijske posljedice takvog stanja izrazit će u gotovinskom iznosu. (1 + bs)ⁿ Oa x -------------(1 + r)ⁿ (1 + 3%)² 1. Procjenitelj će procijeniti prosječno očekivano trajanje u kojem će nekretnina ostati prazna.1449 2. Prazno stanje nekretnine ima sporadičan karakter i zato se uzima kao korekcija kapitala.i.000. 103 .0609 €50. Troškovi mutacije smatraju se dijelom troškova _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.2.= €50. Do ovih troškova doći će za dvije godine. a korekcija kapitala neće biti nužna. (1 + bs)ⁿ ----------(1 + r)ⁿ Oa x Pri čemu je: n = broj perioda r = kamatna stopa bs = povećanje troškova gradnje Oa = zapušteno održavanje Primjer Zapušteno održavanje izračunato je po današnjem tečaju € Oa = €50. preračunavaju se ponovno u eure na datum procjene ili se izračunava početna vrijednost iznosa koji opada prema "n-periodima".2.= €46. Početno prazno stajanje nekretnine Početna situacija u kojoj nekretnina stoji prazna vezana je uz novogradnju ili uz renoviranje objekta. stalni sudski vještak str.

g.2. mora promatrati kao strukturalno i zbog toga se uvrštava u bruto .2. U drugom slučaju. Ako se radi o kraćem periodu od pedeset godina ili je pravo otkupljeno. Ako je obračun PDV-a kao kompenzacije riješen nekim od oblika financiranja.2. Razlike u najamnini ili zakupnini U NAR . Jedne vezane uz eksploataciju i druge vezane uz ulaganje. Ako se iz ugovora o najmu ili zakupu može zaključiti da je obračun PDV-a kao kompenzacije riješen jednokratnim otkupom. koja se uzima kao korekcija kapitala (prihoda) u izračunu procjene. iznosi PDV-a kao kompenzacije bit će uzeti kao korekcije kapitala. Ako definiramo ove pojmove. Tu se može raditi o inicijalnim ili dodatnim ulaganjima. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.metodi se izračun ne razlikuje od one u BAR – metodi gdje su obra ene razlike u najamnini ili zakupnini.2.2.6. vidjet ćemo da se ova ulaganja mogu primijeniti i kao korekcija kapitala.neto trošku zbog troškova eksploatacije. Procjenitelj će u ovakvom slučaju morati paziti da prazno stajanje nekretnine ne uračuna dva puta.2.2. uključivši troškove otkupa i/ili kamate za vrijeme gradnje. Povremeno mutacijsko prazno stanje pojavljuje se dakle samo u nekretninama s jednim ili dva najamnika ili zakupnika.6. a preostali period je kraći od pedeset godina.7. Inicijalno ulaganje je početno ulaganje koje se mora učiniti da bi se nekretnina realizirala (izgradila) ili stekla (otkup).2. d. promatra kao korekcija kapitala. Efekt nasljednog zakupa Kod troškova eksploatacije odre eno je da se pravo nasljednog zakupa koje traje više od pedeset godina na ime vlasnika.i. povećanjem cijene najamnine ili zakupnine s periodičnim isplatama. 2.6. što ide usporedno s obvezama iz ugovora o najmu ili zakupu i privremeno je.4. Troškovi tih mutacijskih perioda imaju strukturalni karakter i ulaze u troškove eksploatacije.2.neto trošak.6. na primjer.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA eksploatacije kada se radi o više najamnika ili zakupnika u jednoj nekretnini i kad se očekuje više mutacijskih perioda u kojem će prostor biti prazan.2. 2. 104 . Iznos PDV-a kao kompenzacije Obračun PDV-a kao kompenzacije. 2. izračunat će se gotovinska vrijednost iznosa PDV-a kao kompenzacije 2.5. stalni sudski vještak str.2. U tom slučaju. bolje bi bilo ovo pravo uzeti kao korekciju kapitala. Buduće kapitalno ulaganje Postoji odre eni broj budućih kapitalnih ulaganja koji su nužni da bi se osigurali prihodi od najma ili zakupa. preostaje jednokratna obveza najamnika ili zakupnika prema najmodavcu ili zakupodavcu. tako er je obra en kod troškova eksploatacije. dok se iznos PDV-a kao kompenzacije za ulaganja.2. mora biti jasno je li došlo i do njegovog plaćanja.6. ne postoji potreba za korekcijama. Iznos PDV-a kao kompenzacije obra en je u bruto . pri čemu je utvr eno da se iznos PDV-a kao kompenzacije može sastojati od dvije kumulativne komponente. Ako nije došlo do plaćanja.

uključivši zakonske troškove transakcije. koje mogu uvjetovati i više cijene za završetak radova. na primjer. Tada se moraju pojaviti nove stranke.g. stalni sudski vještak str. *2 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.i. Dodatno ulaganje je ulaganje koje se vrši nakon inicijalnog. 105 . jer su otišli u stečaj. d. troškovima marketinga i davanja u najam ili zakup. eventualnoj gra evinskoj kamati. preostali iznos ulaganja izraziti će se kao korekcija kapitala. U takvom slučaju može se raditi o gra evinskim troškovima. troškovima savjetnika i arhitekta i slično. procjenitelj mora računati da nekretnina za vrijeme obnavljanja stoji prazna i da će nakon obnove prihod od najma ili zakupa vjerojatno biti viši. Dodatno investiranje razlikuje se od inicijalnog jer ono započinje nakon što je objekt završen i isporučen. arhitekt i ostali nisu u stanju završiti svoj posao. Procjenitelj se može naći u situaciji da uključene stranke. izvo ač.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Vrši li se procjena nekretnine koja je tek u nacrtima ili poluizgra ena. Pritom se misli na djelomična proširenja. U ovoj situaciji. adaptacije i obnove.

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. zakupnine. Zakonski pristup Zakonski pristup varira od zemlje do zemlje u EU a izveden je iz specifičnog tržišta nekretnina u dotičnoj zemlji.i. važna komponenta je socijalna iz koje onda proizlaze mnoga regulaciona pravila po pitanju najamnine. Zakonski pristup je odre en zakonima i propisima iz područja procjena vrijednosti nekretnina.g. U Nizozemskoj je zakonski pristup složeniji jer osim što se njime odre uju metodologije procjena. što predstavlja specifikum za svaku pojedinu zemlju. njihove primjene i specifičnosti. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Budući da su zakonski pristupi odre eni i svim ostalim zakonima vezanim za tržište nekretnina. U Republici Austriji postoji zakon koji regulira pitanja iz područja procjena nekretnina i koji odre uje kako i koje metodologije treba procjenitelj koristiti pri izračunu vrijednosti nekretnina. d. 106 .2. stalni sudski vještak str.6. stečenih prava i drugog što bitno utječe na tržište nekretnina. to prelazi okvire ove knjige.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful