P. 1
dohodovna metoda

dohodovna metoda

|Views: 1,456|Likes:
Published by Jovan Peric

More info:

Published by: Jovan Peric on Feb 16, 2012
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

05/23/2013

pdf

text

original

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

NKP (m2) 100,00

Sj (kn/m2) 7.438

SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST Stu (kn) 743.800

2.1.3. Dinamički pristup - dohodovna metoda ili metoda kapitalizacije
Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada se od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci. Visina stope kapitalizacije je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata, to je viši multiplikator (faktor kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade, a što je viša kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate. Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: Veliki rizik: niska kamata visoka kamata veća vrijednost investicije manja vrijednost investicije

Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike. Kapitalizacija utvr ene vrijednosti najamnine ili zakupnine odre uje se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (Y) ili da se pomnoži s faktorom kapitalizacije (cap-rate), označeno s F. Stopa prihoda (Y) odnosno faktor kapitalizacije F je odre en tržištem i mora biti izveden iz nedavno zaključenih transakcija na sličnim nekretninama (F=I/H) Kod nas se često koristi linearni način izračuna: I=H/y y H I - stopa kapitalizacije (yield) - neto godišnji prihod - vrijednost nekretnine (investicije)

_________________________________________________________________________________ Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 59

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Primjer: Za obiteljsku kuću gdje je stopa kapitalizacije y = 3,5 % i godišnji neto prihod H = 50.000 kn vrijednost nekretnine će iznositi I = 50.000 / 0,035 I = 1.428.571 kn Budući da neto prihodi variraju s godinama i nisu linearni to bi u pravilu trebalo proračun provoditi na drugačiji način, nelinearnim pristupom koji kod nas nije uobičajen jer su ulazni parametri kod nas teško predvidivi. Linearni način izračuna na temelju mjesečne zakupnine Primjer: MZ = iznos mjesečnog zakupa Fk = faktor kapitalizacije = 1/Y/100 MTZ = mjesečni troškovi uključujući faktore rizika NGP = neto godišnji prihod (H) I = vrijednost investicije MZ (kn/m2) 40 NKP (m2) 100 I (kn/m2) 5.760 Fk (1/Y) 15 MTZ (kn/m2) 8 H (kn/m2) 384 I (kn/m2) 5.760

VRIJEDNOST INVESTICIJE (kn) 576.000

_________________________________________________________________________________ Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 60

g. objekti uključeni u usporedbu. položaju i kvaliteti gradnje može lako izraziti. Uzimajući u obzir ukupnu površinu nekretnine.4. Ako se različiti dijelovi ipak mogu samostalno dati u najam ili zakup.2.1. U takvim slučajevima će se prema glavnoj funkciji prostora odredit izbor tipa. Ako se u usporednoj metodi nekretnina uspore uje s drugim nekretninama koje se uzimaju kao cjelina. Broj tržišnih stranaka koje koriste površinu od otprilike 200 m2 uvijek je veći od broja stranaka koje koriste površinu više od 5000 m2 površine. Općenito se pretpostavlja.stambeni objekt. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine U metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine izračunava se vrijednost najamnine ili zakupnine. stalni sudski vještak str. cijena najamnine.2. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine upotrebljava se i kao dio metode kapitalizacije. ako se ona ne može podijeliti na manje cjeline koje se mogu dati u najam ili zakup. stan s prostorom za obavljanje neke prakse ili ured kombiniran s trgovinom u prizemlju. u praksi se pokazalo da ukupna površina nema isti značaj za njezinog korisnika. nakon čega se provodi kvalitativna podjela. 71 .3. 2.) 2.1. te o kvaliteti različitih prostora. odnosno metode neto i bruto početnog učinka. Kvalifikacija . d. Ove razlike u kvaliteti i korisničkoj primjeni procjenitelj mora učiniti vidljivima. Površina koja se može dati u najam ili zakup To je ona površina koja je predmet najma ili zakupa.2. dijele na jedinice kao što su četvorni metri. korisnik razlikuje različite primjene i kvalitetu površine. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.2. Rezultat metode izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine može poslužiti kao osnova odre ivanja ekonomske vrijednosti najamnine ili zakupnine. Unutar ukupne površine koja se daje u najam ili zakup. Za procjenitelja to znači da mora izračunati površinu koja se može dati u najam ili zakup i dati joj kvalifikaciju.i.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. odnosno zakupnine po m2 pada. što se više povećava površina koja se daje u najam ili zakup. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine koristi se najviše na području komercijalnih nekretnina (poslovni prostori). Radi se o jednoj jednostavnoj metodi.4.2. Na primjer: trgovina . morat će raspoloživoj površini dati i njezinu kvalifikaciju. Izračun površine varira od zemlje do zemlje (u RH je odnos površina i volumena definiran ISO standardom ISO 9836:2002 – vidi pasus 1.4.1. pri čemu se kreće s istih polazišta kao i u usporednoj metodi. ako ostali dijelovi ne mogu funkcionirati kao samostalne jedinice najma ili zakupa.2. za svaki od njih odredit će se poseban pristup. U prvom redu nekretnina mora biti definirana prema tipu ili vrsti budućeg korištenja ili namjene. pri čemu se usporedba izme u različitih objekata s njihovim razlikama u površini. Pritom mora voditi računa o ukupnoj površini. onda se u metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine.zoniranje Čim je procjenitelj odredio kolika je površina koja se daje u najam ili zakup. Cijena najma četvornog metra nekog objekta ovisi o kvantitativnim i kvalitativnim četvornim metrima.3. U odre enom broju slučajeva može se dogoditi da postoji i mogućnost kombinacija tipova.

Primjer: Opis prostora Trgovina do 10 metara (A zona) Trgovina 10 . preko 20 m dubine Poslovne hale 1. do 10 m dubine 2. U tablici su prikazana mjerila i kvalifikacijski faktori koji se koriste u Nizozemskoj i anglosaksonskoj praksi.i. svi m2 Prizemlje 100 100 75 -/-1 +/+1 +/+2 +/+3 +/+4 +/+5 20 85 20 100 20 50 70 50 100 100 50 50 25 100 50 15 100 50 100 50 25 20 10 10 20 10 10 100 20 20 5 Različite zone se nakon provedene kvalifikacije preračunavaju prema ITZA-m2. izražena u terminima A zone. već će ih procjenitelj odrediti prema vlastitom naho enju. moguće vrednovanje površina unutrašnjih prostora zgrade namijenjenih komercijalnim ciljevima izraženo je u postocima.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Nakon što je obavljeno odre ivanje tipa. dok se manje funkcionalne površine označavaju nižim postotkom.000 Prihod iz zakupnine za čitavi objekt Oduzeti iznos za vrijednost najamnine za stambeni prostor _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. 10 . Druga zona je B zona. stalni sudski vještak str. 72 . otkuda termin zoniranje. ITZA-m2 je površina za najam ili zakup. Polazeći od iste gra evinske kvalitete. U nižem primjeru provesti ćemo izračun i analizu objekta nekretnine uključenog u usporedbu. Me u uredskim prostorima razlikujemo one sa ili bez dizala. Proces preračunavanja prema ITZA-m2 najjednostavnije je objasniti primjerom. d. svaka kvalificirana površina je jedna zona. Optimalna površina se pritom označava sa 100%. Opis Uredi 1. etaža (C zona) Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Površina Kvalifikacija ITZA-m2 2 x 100 m 100% = 100 50 m2 x 50% = 25 50 m2 x 20% = 10 135 €75. Manje su popularni uredi s unutrašnjim prostorima od prostora koji imaju stakleno pročelje.20 m dubine 3.g. Dakle. Najbolja zona označava se zonom A. To se naziva zoniranje nekretnine.20 metara (B zona) Trgovina 1. Za proces odre ivanja zona nema strogo odre enih pravila. a koji je izdvojen iz ukupne cijene najamnine ili zakupnine. da bi se izračunala prosječna ITZA-m2 cijena najamnine ili zakupnine. s dizalom 3. a treću nazivamo C zonom. odnosno manje funkcionalnim prostorima unutar površine koja se daje u najam ili zakup. zona B Trgovine 1.000 . uz prostor za trgovinu. bez dizala 2. sastoji i od stambenog prostora.€5. Objekt se. procjenitelj će u drugom koraku krenuti u potragu za funkcionalnim.

polazi se od pretpostavke da će se prostor dati u najam. Pritom se pretpostavlja da smo se upoznali s prosječnom ITZA-m2 cijenom analizirajući objekte uključene u usporedbu. pri čemu će nam biti potrebna ITZA-m2 prije nego što do emo do ekonomske cijena najma. ulogu igraju tržišni odnosi i tržišni razvoj na kratki i dugi rok. stalni sudski vještak str.poduzetnička hala .50 ITZA-m2 x €450 = €50. Pri odre ivanju ekonomske cijene najamnine ili zakupnine. U primjeru izračunavamo ekonomsku cijenu zakupnine distributivnog centra. 73 .5 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Zakupnina komercijalnog dijela Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine €70. Zadatak Opis prostora Površina Trgovina do 10 metara (A zona) 60m2 Trgovina 10 . odnosno zakup u nekom uobičajenom vremenskom periodu po optimalnoj cijeni. Opis prostora Površina Kvalifikacija ITZA-m2 Poslovna hala 1000 m2 x 100% = 1000 2 x Uredski prostor 200 m 100% = 200 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela 1200 Prosječna ITZA-m2 .52 Analiza nekretnine u primjeru polazi od cijene najamnine ili zakupnine na tržištu za čitavu nekretninu.i. Slijedi još nekoliko primjera za izračun vrijednosti zakupnine. etaža 50m2 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Izračun ekonomske vrijednosti zakupnine: ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 112.000 70.g. U odluci je li potrebno korigirati ITZA-m2 cijene. Za ostale se uvjete transakcije pretpostavlja da su uobičajeni.625 Kvalifikacija x 100% x 50% x 25% x 20% ITZA-m2 = 60 = 30 = 12.000/135 ITZA-m2 = €518.20 metara (B zona) 60m2 Trgovina od 20 i više metara (C zona) 50m2 Trgovina 1.000 U primjeru se vidi da se vrijednost zakupnine za različite tipove korištenja nekretnine izračunava zasebno U primjeru niže izvest ćemo sličan izračun za trgovački prostor.000 200 x 100% x €80 = €16.000 €66.uredski prostor Ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 1000 x 100% x €50 = €50.5 = 10 112. Zadatak 5. d.cijena zakupnine poslovne hale: €50 Uredi uz hale: €80 Izračun ekonomske vrijednosti zakupnine: .

000 60.0 m2 x €606 = €50.000/99 = €606 Vrijednost lokala URBAN.5 = 3.8m2 x 25% Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Vrijednost zakupnine za URBAN.0 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.6m = 13.298 (zaokruženo: €50.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Zadatak – izračun zakupa metodom zoniranja Zagreb.6 metara.3m x 10m = 53m2 x 50% Zona C = 5.3 metara. stalni sudski vještak str. Ilica 28 .3m x 10m = 53m2 x 100% Zona B = 5. ako polazimo od toga da su ostali podaci isti. trgovina s prednjom stranom širine 6 metara i 26 metara dubine.6m ______________________________________________________________________________ 26m 22. Ilica 28 na godinu iznosi: 83. 74 . Traži se vrijednost zakupnine lokala URBAN. HERUC GALERIJA Prednja strana 6 metara A zona B zona 10m 10m URBAN Prednja strana 5. Ilica 28 može se računati na sljedeći način. Ilica 26.3 metara A zona B zona 10m 10m C zona 6m C zona 2.3m x 2. Opis prostora Površina Kvalifikacija Zona A = 5. nedavno je dana u zakup za €60.g.5 83.000) ITZA-m2 = 53 = 26. dubine 22. HERUC GALERIJA. s prednjom širinom od 5.i.6m Analiza HERUC GALERIJA.000 na godinu dana. Ilica 26: Opis prostora Zona A = 6m x 10m = Zona B = 6m x 10m = Zona C = 6m x 6m = Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Prihod od zakupa Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine Površina Kvalifikacija 2 60m x 100% = 60m2 x 50% = = 36m2 x 25% ITZA-m2 60 30 9 99 €60. d.

3.i. posebno za komercijalne prostore.2. upotrijebit ćemo pristupe prema prihodima kao što su metoda bruto i neto početnog učinka. Što se tiče razrade.3 8% -> 12.9 % ¦ 14 -> 7.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. Ako je nekretnina dana u najam ili zakup. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće rizike.3 % ¦ 6 -> 16.7 14 % -> 7. Polazište metode bruto početnog učinka je činjenica da je nekretnina namijenjena davanju u najam ili zakup.0 3% -> 33.0 % ¦ 17 -> 5.1 12 % -> 8.1.0 % ¦ 20 -> 5.0 11 % -> 9.0 5% -> 20. U metodi kapitalizacije radi se o predvi enoj vrijednosti najamnine ili zakupnine.4. To je izuzetno vrijedna metoda procjene. dalje označeno s F. Kapitalizacija utvr ene vrijednosti najamnine ili zakupnine odvija se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (u daljem tekstu označeno s y) ili da se vrijednost najamnine ili zakupnine pomnoži s faktorom kapitalizacije (cap-rate). Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda.0 6% -> 16. Vrijednost najamnine ili zakupnine neke nekretnine uvijek pruža dobar uvid u mogućnosti korištenja te nekretnine.4.(F) Prihod (y) Faktori kapitalizacije (F) 2% -> 50. Korištenje faktora kapitalizacije objašnjava se na sljedeći način: 2.1 15 % -> 6.0 % ¦ 9 -> 11.1 % ¦ 10 -> 10.5 % ¦ 7 -> 14. Pritom je vrijednost najamnine ili zakupnine zamišljena struja prihoda.3 4% -> 25.3 % ¦ 11 -> 9. uvijek se polazi od toga da nekretnina još nije dana u najam ili zakup i da zainteresirane strane mogu slobodno odlučivati o uvjetima najma ili zakupa. stalni sudski vještak str. metoda bruto početnog učinka podsjeća na metodu kapitalizacije.3. Korištenje stope prihoda (y) ili faktora kapitalizacije (F) ne stvara razlike u krajnjem rezultatu. a u metodi bruto početnog učinka o stvarnim prihodima iz najma. Metoda kapitalizacije dobiti Metoda kapitalizacije nastavlja se na metodu izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine.7 ¦ Izračun faktora kap.3 13 % -> 7. d. Odnos faktora kapitalizacije i prihoda F = 1/y Pri čemu je: F = faktor kapitalizacije y = prihod (yield) Izračun stope prihoda (y) iz faktora kap.0 % _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.g. Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine. 75 .1 % ¦ 12 -> 8.5 9 % -> 11. budući da su ovi pojmovi me usobno suprotni.7 7% -> 14.0 % ¦ 30 -> 3. Pri izračunu vrijednosti najamnine ili zakupnine.2.1 10 % -> 10.7 % ¦ 5 -> 20.1 % ¦ 8 -> 12.(F) iz stope prihoda (y) ¦ Faktori kapitalizacije(F) Prihod (y) ¦ 50 -> 2. koja dolazi iz procjenjivane nekretnine.3 % ¦ 25 -> 4.

5% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.5-4% 5-5.3.5% 6-7% 8-12% 2.5-6% 6-6. ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: Veliki rizik: niska kamata visoka kamata Općenito se za slijedeće nekretnine mogu primijeniti slijedeće kamatne stope(stope prihoda): Obiteljske kuće (jedna obitelj) Obiteljske kuće (dvije obitelji) Stambene zgrade Stambeno-poslovne zgrade Poslovne zgrade sa uredima Robne kuće.2. Za metodu kapitalizacije pritom se analiziraju i uspore uju nekretnine. d. stalni sudski vještak str.5-3. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata.3. a što je viša kamata. Dijeljenjem izračunate vrijednosti najamnine ili zakupnine s investicijom kupca (l).3. 76 . izračunavamo stopu prihoda (y).g. H H 100 100 y (%) = ------. Prvo se za nekretninu odre uje ukupna vrijednost najamnine ili zakupnine (H).= H --------. Visina stope prihoda je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine.i.2. Poznata je investicija (l) kupca.5% 5. samoposluge Industrijska zemljišta Turistička zemljišta Poljoprivredna i šumska zemljišta 2. u što su uključeni troškovi kupca koje je on platio. koje su prodane prazne i nekorištene. kamatna stopa F = faktor kapitalizacije Neto prihodi su prihodi umanjeni za troškove. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. 2. Stopa prihoda (yield) Stopa prihoda (y) je odre ena tržištem i mora biti izvedena iz nedavno zaključenih transakcija na sličnim nekretninama.2.4. Rizik Jedan od kriterija za odabir stope prihoda je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda.x 100 I = -------. trgovački centri.4. to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade. to je viši multiplikator (faktor kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade. Kao i u bankarstvu.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.5-3. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate.= H x F F = --------l y/100 y y Pri čemu: H = vrijednost najamnine ili zakupnine (godišnji neto prihod) l = investicija (ukupna cijena kupnje uključivši zakonske troškove transakcije) y = stopa prihoda (yield). koji se nazivaju zakonski troškovi transakcije.5-4% 2.5% 3.

pa njihova kamata sadrži komponentu koja uzima očekivano smanjenje vrijednosti novca u obzir. Primjer za turističku nekretninu Renta na sekundarnom tržištu 5. usporediva ulaganja u fiksno ukamaćene investicije. Kao bazu za obračun stope kapitalizacije se može uzeti npr. nužno je odbiti odre eni odbitak od kamatne stope tržišta kapitala.) stoje i alternativne mogućnosti ulaganja na raspolaganju.4.00% odbitak za prilagodbu vrijednosti novca 0.00% ____________________________________________________ = Stopa kapitalizacije 9. Zajmovi su nominalno vezani i ne pružaju sigurnost od smanjenja vrijednosti novca..a.3.g. 77 . Opći rizik se obuhvaća dodatkom na stopu kapitalizacije. nepredvidive utjecaje iz okoline i problemi koji djeluju na pojedinu djelatnost ili granu itd. Ova manja mobilnost se obuhvaća pomoću dodatka kamatnoj stopi tržišta kapitala. pravnom obliku itd. Visina dodatka ovisi o nekretnini. turistička nekretnina itd. veličini poduzeća. Opći rizik općenito proizlazi iz investicije u neku nekretninu ili poduzeće. uredska zgrada. Kod utvr ivanja buduće vrijednosti nužno je obratiti pažnju na poseban rizik koji proizlazi iz posebnih situacija vezanih uz vrednovanu nekretninu. tj poslovnih prihoda (kod poslovno korištenih nekretnina) može prilagoditi promijenjenoj vrijednosti novca. Shema za izvo enje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala: Renta na sekundarnom tržištu odbitak za prilagodbu vrijednosti novca + opći rizik + mala mobilnost investicija _______________________________________________ = Stopa kapitalizacije 2.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Op. a kod poslovnih nekretnina o djelatnosti. Nekretnine i pogotovo poslovno korištene nekretnine se mogu teže prodati od zajmova. d.50% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. stalni sudski vještak str. lokaciji itd.i.50% + mala mobilnost investicija 2. Ukoliko se smanjenje vrijednosti novca pomoću prilago avanja prihoda od nekretnina.00% + opći rizik 2. U to se ubraja opasnost konjunkturnih kretanja. koji prema mišljenjima stručnjaka može iznositi i do polovice stope kapitalizacije. Gornje kamatne stope koriste se u Republici Austriji Izvo enje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala Kupcu rentabilne nekretnine (stambena zgrada.4. poslovna nekretnina. poslovna zgrada. njezinoj veličini.2.

Amortizacija se odbija samo ukoliko nije uzeta u obzir kod kapitalizacije. U ovom slučaju stručnjak buduće doga aje kod utvr ivanja vrijednosti još ne poznaje.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.2. održavanje i upravljanje te stvari (troškovi poslovanja) i amortizacije od ostvarenih prihoda. Ukoliko se datum utvr ivanja vrijednosti otprilike poklapa sa datumom sastavljanja procjene. 78 .6.50% + opći rizik 0. Primjer za obiteljsku kuću Renta sekundarnog tržišta 5.g. Osnova za utvr ivanje vrijednosti prihoda je u prvom redu buduća vrijednost prihoda gledana od datuma utvr ivanja vrijednosti i za to potrebni troškovi poslovanja. Kod utvr ivanja čistog prihoda se uzima u obzir i rizik poslovanja. d.5. Pomoću odbitka stvarnih troškova za poslovanje. koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja.00% + mala mobilnost investicije 0. iznosi iz postupka likvidacije i troškovi likvidacije. (2) Polazi se od onih prihoda koji su stvarno ostvareni u iskorištavanju nekretnine (ostvareni prihodi).i. Postupak vrednovanja prihoda § 5 (1) Kod postupka vrednovanja prihoda se vrijednost robe (nekretnine) utvr uje pomoću kapitalizacije čistog prihoda koji se očekuje ili ostvaruje u razdoblju nakon datuma utvr ivanja vrijednosti uz odgovarajuću kamatnu stopu i prema očekivanom roku korištenja nekretnine (Vrijednost prihoda). (2) Kod postupka vrednovanja prihoda nužno je objasniti izbor faktora kapitalizacije. za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci. (4) Kamatna stopa za utvr ivanje vrijednosti prihoda se ravna prema ukamaćivanju kapitala koje je za nekretninu ove vrste uobičajeno. 150/92 LBG § 5 2.00% vrijednost za prilagodbu vrijednosti novca 1. tada se polazi od prihoda. pa mora očekivani prihod izvesti iz poslovanja nekretnine u prošlosti. dobije se čisti prihod. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.3. u načelu je za proračun vrijednosti prihoda mjerodavan samo doga aj očekivan u budućnosti.2.50% Dijelovi austrijskog zakona koji se odnose na procjenu metodom kapitalizacije dobiti Zakon o utvr ivanju vrijednosti nekretnina BGB1. (3) Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi ili ukoliko odstupaju kod urednog poslovanja od mogućih prihoda.3.00% ____________________________________________________ = Stopa kapitalizacije 3.Br. stalni sudski vještak str.4.4.

5-8.0-7.0 % 5.5-9.5 % 3.i.5 % 5.5 % 4. Time se vještaku koji se bavi procjenom prihoda objekata daju okvirne vrijednosti u ruke. Nakon konzultacija sa poznatim i na ovom području iskusnim kolegama izdana je slijedeća tabela stopa prihoda: (rujan 1997) Vrsta nekretnine Stambena nekretnina Uredska nekretnina Poslovna nekretnina Trgovački centar.5-7. BGB1 1992/150 normira: Kamatna stopa za utvr ivanje prihoda se ravna prema uobičajenom ukamaćivanju za stvari ove vrste.5 % 4.0 % 4.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. Prilagodbe se zaokružuju na 0.0-10.5 % 6.5 % 6.5 % 5. izdani su opširni izvještaji o tome koje stope kapitalizacije primijeniti kod investicija u objekte za stjecanje prihoda.5-8.0-6. koje se u pojedinačnim slučajevima moraju prilagoditi uzimajući u obzir slijedeće faktore: .razlike kod ocjenjivanja poslovnih i industrijskih zgrada uvjetovanih razlikama u industrijskim granama .dugoročni razvoj kamate sekundarnog tržišta i stope inflacije .5-6.2 LBG) Da bi se vještaku izbor stope kapitalizacije u svakom pojedinom slučaju olakšao i poduprla njegova obaveza obrazloženja.0 % 5. 79 .5 % 6.konjunkturni poremećaji cijena nekretnina .5 % 5.0 % 5.5-5. Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vještaka Austrije Udruga sudskih vještaka Austrije je izdala prijedlog stopa kapitalizacije prema tipovima objekata i lokacijskim kriterijima: a) § 5 st.0% 7. st.0-5. koje doduše odgovaraju za većinu nekretnina.5% 2. Vještak mora kod provo enja procjene prihoda obrazložiti izbor stope kapitalizacije (§ 10.0 % 4.0 % 6.5%.0-6.5-9.0-9.0-11.5-5.0-9.0 % 3.5 % LOKACIJA vrlo dobra dobra 2.g. d. supermarket Privredno korištena nekretnina Industrijska nekretnina Poljoprivredna nekretnina izvanredna 2.0-4.0-7.stanje na tržištu itd.5-7.5 % srednja 3.0 % 5.5-3.5-10.2.5 % 6. 4 Zakona o vrednovanju nekretnina (LBG).0-10.0 % 4.0 % 7.0-8.3.5-6.7.0% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.4.5-4. stalni sudski vještak str.

000 kn Povećanjem stope prihoda y dolazi do smanjenja vrijednosti investicije za isti godišnji neto prihod _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.000 / 8.50) i godišnji neto prihod H = 200.50 I = 2.000 / 0.500. stalni sudski vještak str.000 kn Ili I = 200. 80 . poslovne zgrade.500.g.0 % (F = 12.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Primjeri: Zadatak Kolika je vrijednost nekretnine.000 x 12. gdje je stopa prihoda y = 8.i.08 I = 2.0/100 = 200.000 kn? Da li povećanjem stope prihoda pada ili raste vrijednost nekretnine odnosno investicije kod istog godišnjeg neto prihoda? I = H / y/100 ili I=HxF I = 200. d.

Pristup prema prihodima Pristup prema prihodima polazi od pretpostavke da odre ena nekretnina u manjoj ili većoj mjeri samostalno donosi prihode. d. Kao i u komparativnom pristupu. Pristup prema prihodima razlikuje: metodu bruto početnog učinka. stalni sudski vještak str. pri korištenju metoda koje pripadaju pristupu prema prihodima potrebno je uspostaviti jak odnos s obilježjima tržišta. 93 . metoda bruto početnog učinka i metoda neto početnog učinka.2. metodu neto početnog učinka. metodu rabata.i.6. metodu dometa najamnine ili zakupnine i metodu ukupnog profita. Ovi se prihodi (koji vrijede kao troškovi za korisnika) preračunavaju u iznos kapitala (kapital koji treba investirati da bi se dobilo x% učinka).g. Ovdje će biti obra ene prve dvije metode.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.

izražena u postotku.1. isto kao i u metodi kapitalizacije.g. Budući da kalkulacija polazi od očekivanog prihoda od najma u prvoj godini. a obje tržišne stranke računaju s time pri odre ivanju cijene.. odrediti yield na temelju analize tržišta. BAR metoda je izvorno.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. Ako se metoda kapitalizacije koristi za odre ivanje prodajne vrijednosti nekretnine koja nije opterećena najmom i korištenjem.2. Isti prihod je uvećan za ekonomsku vrijednost najamnine ili zakupnine ostalih dijelova nekretnine koji se mogu dati u najam ili zakup. BAR yield se definira ovako: BAR yield je u trenutku procjene. planirana bruto stopa prihoda. d. stalni sudski vještak str. 94 . koja se može ostvariti za vrijeme prve godine eksploatacije na ulaganju u nekretninu. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.kk Y bar Pri čemu je: Y bar = yield bar W = vrijednost Hp = prihod od najma kk = zakonski troškovi transakcije Procjenitelj će. onda BAR metoda pomaže u odre ivanju prodajne vrijednosti nekretnine koja je u najmu. Metoda bruto početnog učinka (BAR) Metoda bruto početnog učinka vrlo je slična s metodom kapitalizacije. kao i metoda kapitalizacije jednostavna metoda koja se bazira na stopi povrata kapitala BAR yield-u.i. Zbog toga se izvodi korekcija vrijednosti. Za izračun vrijednosti pomoću BAR metode vrijedi formula Hp W =-------. Prihod iz najma ili zakupa definirati ćemo ovako: Prihod iz najma ili zakupa je važeća (zakonska ili ugovorena) najamnina ili zakupnina za odre enu godinu. odre ena na temelju ugovora o najmu ili zakupu. povećana prema kasnijim prilagodbama najamnine ili zakupnine za produžene godine najma ili zakupa.6. S vremenom se prihod iz najma na zahtjev ugovornih strana prilago ava. moguće je da se pretpostavljaju preniski ili previsoki prihodi. koju će obaviti pomoću formule Hp Y bar =---------------Ks + kk Pri čemu je: Y bar = yield bar Ks = troškovi kupca Hp = prihod od najma kk = zakonski troškovi transakcije Praksa je pokazala da kod ovog načina izračuna postoji opasnost od pregrubih izračuna. na temelju odredaba upisanih u ugovoru o najmu ili zakupu.

d. s obzirom na periodično indeksiranje. Budući da prihod od najma ili zakupa nije konstantan. U takvim slučajevima. pojavile su se dva različita pristupa u BAR metodi: Dodatak . dok se u obrnutom slučaju prihod iz najma može postupno povećati. Kad je utvr eno da prihod od najma nije konstantan podatak.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Kod stambenih objekata prihod iz najma se prilago ava. Kod nas ne postoje zakonski propisi vezani za odre ivanje prihoda iz najma ili zakupa. Ako je prihod iz najma veći od maksimalne realne najamnine. za nju vrijede polazišta kao i kod ovih dviju BAR metoda. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. U zemljama EU postoje zakoni koji reguliraju visine najma. stalni sudski vještak str. Budući da je metoda neto početnog učinka samo razra enija BAR metoda. iz ugovora o najmu ili zakupu mora biti jasno kada i kako se uskla uju prihodi iz najma ili zakupa. Najčešće se nakon pet godina provjerava cijena najamnine ili zakupnine u odnosu na ekonomsku vrijednost najamnine ili zakupnine nekretnine. odnosno smanjuje se ili se povećava zbog posebne godišnje prilagodbe cijenama najma. 95 .i. odnosno maksimalne indekse povećanja ili smanjenja najma.g. on se u svakom trenutku može smanjiti na zahtjev najamnika.manjak (kragna .rupa) BAR metoda i anglosaksonska BAR metoda. maksimalnoj realnoj najamnini. takozvanoj. uveden je pojam prilago ena najamnina ili zakupnina.

Ako u nekom odre enom slučaju vlasnik odluči ne učiniti odre ene troškove. i na yield. Ona se još naziva i BAR i NAR metoda. Definiciju ne treba promatrati kao da će neka individualna odluka nekog slučajnog vlasnika dovesti do neostvarivanja nekih troškova.. 2. to još uvijek ne znači da prosječan vlasnik ne bi imao takve troškove. još uvijek se ti troškovi pripisuju vlasniku. Troškovi eksploatacije dijele se u nekoliko kategorija.6. Troškovi eksploatacije Troškovi eksploatacije su izdaci vlasnika koji se periodično vraćaju a vezani su za nekretninu. stalni sudski vještak str. Dva dodatka u formuli BAR metode su troškovi eksploatacije i korekcija kapitala. Povremene izdatke i/ili prihode morat ćemo uzeti kao korekciju. 96 .neto troškovi) STALNI TROŠKOVI TROŠKOVI DAVANJA U NAJAM ILI ZAKUP + MUTACIJE Porez na nekretnine Troškovi mutacija najamnika i zakupnika _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Za taj iznos se mogu umanjiti troškovi eksploatacije kada su oni dobili strukturalni karakter.g. Polazište je da se mora raditi o najmu ili zakupu u trajanju od najmanje deset godina. Kada se kaže da su troškovi eksploatacije izdaci vezani uz nekretninu znači da se mora raditi o izdacima vezanim za objekt./ + CW x Kc) .Ke W = ( --------------.2. Tablica Troškovi eksploatacije (nazvani još i bruto .2. što utječe. koji je niži. U obliku formule to izgleda ovako: Ha . a svaka kategorija se ponovno dijeli na nekoliko posebnih troškova. U NAR metodi se vodi računa samo o troškovima vlasnika. Budući se troškovi eksploatacije periodično vraćaju znači da izdaci moraju imati strukturalni karakter. u NAR-metodi se radi s NAR-yieldom.2. To su izdaci na koje vlasnik ne može ili jedva može utjecati. a ne za vlasnika.kk Y nar Pri čemu je: W = vrijednost Ha = prilago ena najamnina ili zakupnina Ke = troškovi eksploatacije Y nar = yield nar CW = gotovinska vrijednost Kc = korekcija kapitala kk = zakonski troškovi transakcije Formula je proširena s troškovima eksploatacije i korekcijom kapitala.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. naravno. jer se bruto prihod od najma ili zakupa korigira za troškove koji se periodično javljaju u eksploataciji objekta. Ako se u BAR metodi radi s BAR-yieldom. Metoda neto početnog učinka (NAR) Ova metoda izračunava vrijednost nekretnine na osnovi neto prihoda od najma ili zakupa.1.2. Ako je vlasnik dio tih troškova prenio na najamnika ili zakupnika. d.i.6.

Odgovornost prema zakonu . ploče iznad ulice. nakon koje može procijeniti i premiju.1.1. Me utim. općenito se uzimaju kao polazište u bruto . No postoje i druga.1.2.6. 2.3 Nasljedni zakup Aktualna obveza plaćanja zakupa može se uključiti u bruto .Ostali porezi i prava Osiguranja: . Osiguranje zgrade ovisno je o vrijednosti adaptacije. 97 .Pravo na balkone.Porez na vode Porez na pročišćavanje voda (kanalizacije) .neto troškove. i već u ovom slučaju dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti.2. procjenitelj ne smije poći od takve pretpostavke. vlasničkim dijelom poreza na nekretnine.2. obveza plaćanja se ne uzima u bruto . Porez na nekretnine Premda porez na nekretnine prijavljuje korisnik i vlasnik. kao što su osiguranje zakonske odgovornosti vlasnika zgrade. u bruto . osiguranje staklenih površina i slično.2.. Porezi koji su prijavljeni u protekloj godini.2.neto trošku. ako će se revizija najma provesti za pedeset godina.neto troškove. on se ne uzima kao trošak u bruto .1. reklama i slično iznad ulice i poreza na korištenje. osiguranje od šteta od požara.2.2. popusti kod davanja u zakup -Strukturalne mutacije/zgrada je prazna -Strukturalno prazna zgrada 2.2. prava na postavljanje ploča. općinskom planu i sadržaju sporazuma o najmu ili zakupu. jer je _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Ostali porezi: . Poneki vlasnici eksploatiraju toliko nekretnina da odlučuju ne uzimati nikakvo osiguranje. Hoće li se oni primjenjivati.4. No ako je period kraći od pedeset godina. poreza na pročišćavanje vode (pravo na kanalizaciju).6.neto troškovima računa se samo s.i. d. stalni sudski vještak str. .2. ovisit će o tipu nekretnine. koju je procijenio procjenitelj.6. Ako je nasljedni zakup otkupljen. Ostali porezi Ostali porezi se sastoje od poreza na vodu.neto troškovima.Nasljedni zakup -Osiguranje staklenih površina VARIJABILNI TROŠKOVI Troškovi upravljanja objektom Troškovi održavanja Naknada posredniku kod davanja u najam ili zakup i troškovi marketinga OSTALI TROŠKOVI Troškovi usluga za vlastiti račun PDV nepovratan Doprinos promociji Nenaplaćena najamnina ili zakupnina Ostali troškovi TROŠKOVI NASLJEDNOG ZAKUPA -Periodi bez zakupa. takozvanim. Osiguranja Najpoznatije osiguranje je osiguranje zgrade.1. već dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti.g.. 2.6.Osiguranje zgrade . 2.

stalni sudski vještak str.i. Pritom treba misliti na period od najmanje deset godina. 2.2. financijskog revizora itd. naime.6. Najmodavac ili zakupodavac je odgovoran za veliko održavanje.2. u odre enoj godini potrebno je obnoviti krov. procjena višegodišnjeg održavanja.2. Ako je nekretnina u trenutku procjene zapuštena (s obzirom na održavanje). koji terete vlasnika i kroz godinu variraju. Većina sporazuma o najmu ili zakupu odre uje da najamnik ili zakupnik sam plaća manje troškove održavanja. d. istraživanja. Dakle. Ukupni uključeni troškovi dalje se dijele prema godinama.6. održavanje na temelju pritužbi i prosječno veliko održavanje. Njih treba promatrati kao investiciju. to su svi troškovi koji nastaju da bi se objekt očuvao u stanju koje opravdava prihod od najma ili zakupa za vrijeme preostalog trajanja ugovora o najmu ili zakupu. Pritom će procjenitelj uzeti u obzir. Troškovi upravljanja objektom najčešće se izražavaju u postotku najamnine ili zakupnine.2.2. u kojoj se procjenjuju različite aktivnosti održavanja po godinama.1. U ove troškove upravljanja ne ulaze troškovi procjene. To podrazumijeva održavanje unutrašnjosti objekta.g.2. gra evinska vrijednost i namjena objekta te veličina u najvećoj mjeri odre uju opseg troškova održavanja.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA procjena usmjerena odre ivanju tržišne vrijednosti koja proizlazi iz ugovorene prodaje.6. Ovdje ne ulaze troškovi koji nastaju s ciljem poboljšanja objekta. Starost. Bolje je učiniti ih gotovinskima i za njih umanjiti kapitaliziranu vrijednost. takozvano. To su administrativno. dok su u drugoj godini oni enormno visoki. Troškovi održavanja mogu se izračunati na nekoliko načina. osim ako je nekretnina stambeni kompleks. Najpovjerljivija metoda je. na osnovi postotka vrijednosti adaptacije. na osnovi višegodišnje procjene održavanja ili na osnovi informacija iz periodičnih publikacija. Održavanje U održavanje ulaze izdaci čuvanja i izdaci nastali zbog tehničkih i/ili ekonomskih razloga. Na primjer. tehničko i komercijalno upravljanje. Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika odnose se na potrebu ponovnog ure ivanja nekretnine nakon što je prethodni najamnik ili zakupnik otišao. 2. Troškovi upravljanja objektom Troškovi upravljanja objektom podrazumijevaju troškove vezane uz optimalizaciju rezultata eksploatacije nekretnine. što u sljedećoj godini neće biti potrebno. pod kojim podrazumijevamo strukturalno održavanje objekta. bez obzira upravlja li vlasnik ili vanjski upravitelj. izračunat će se prosječan godišnji iznos održavanja. 2.1. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Novi vlasnik će vjerojatno biti u drugačijoj situaciji. osiguranje se uvijek uračunava. koja se eventualno može uračunati kao korekcija u kapitaliziranoj vrijednosti.5. Ovdje uračunavamo naknade za ponovno ure ivanje prostora. Da bi se spriječilo da u jednoj godini nema troškova održavanja uračunatih u vrijednost. U tom slučaju se troškovi upravljanja računaju za svaku stambenu jedinicu.6.1. Ovi troškovi će ući kao prosjek za čitav niz godina u bruto – neto trošak. Prostor treba pripremiti za novog najamnika ili zakupnika. bolje je troškove koji će nastati njenim dovo enjem u prvobitno stanje ne uzimati kao troškove eksploatacije.7. svakako. a troškove upravljanja procjenjuje procjenitelj. Uvjet je da se održavanje pomno odredi za jedan duži period. Dakle. 98 .

2. prenosi se na najamnika ili zakupnika. pri čemu on ponovo mora potražiti prosjek za odre eni niz godina. To su troškovi posrednika kod davanja u najam ili zakup. najmodavac ili zakupodavac neće moći obračunati PDV koji plaća na troškove eksploatacije.1. no kod objekata s jednim ili dva najamnika ili zakupnika. što ovisi o najamniku ili zakupniku.2.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.2.2. kod razlika u površini izme u površine dane u najam ili zakup i one koja je u stvarnosti dana u najam ili zakup. a kod komercijalnih nekretnina to ovisi o sporazumu o najmu ili zakupu i načinu na koji najamnik ili zakupnik eksploatira unajmljeno ili zakupljeno. U slučaju plaćanja PDV-a kao kompenzacije za ulaganje čitav iznos PDV-a koji je najmodavac ili zakupodavac dužan platiti pri stjecanju nekretnine.1. 2.10. sporazumu o najmu. procjenitelj će napraviti procjenu prosječnih troškova koji se mogu očekivati u jednoj godini. 2. korištenju.1. 99 .11.2.2. kod razlika izme u dogovorenih troškova za usluge i stvarno ostvarenih troškova za usluge ili u slučaju dogovorenih popusta na troškove usluga. Kod velikih objekata danih u najam ili zakup s različitim najamnicima ili zakupnicima prilično dobro se može procijeniti prosječan iznos. a ponekad ne. troškovi oglašavanja i ostali marketinški troškovi.2.8. 2. Polazište za bruto . To vrijedi i u slučaju kad su najmodavac ili zakupodavac i najamnik ili zakupnik u ugovor stavili odredbu o iznosu PDV-a kao kompenzaciju u najamnini ili zakupnini. Doprinos promociji _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Naknade posrednicima / marketingu kod davanja u najam ili zakup Pri promjeni najamnika ili zakupnika nastaju troškovi ponovnog davanja u najam ili zakup. Procjenitelj će procijeniti godišnje očekivani iznos za te troškove. U tom slučaju vlasnik nema posebnih troškova. Ponekad se on potražuje. ako se porez na promet ne može tražiti natrag.6.6. I ovi troškovi se uzimaju u prosječnom obliku.9.g.2.neto trošak je da se u troškove eksploatacije treba uključiti povratni dio. vlasnik će umanjiti svoju obvezu plaćanja poreza za iznos PDV-a koji je platio kroz troškove eksploatacije. Ako s najamnikom ili zakupnikom nije dogovoreno plaćanje PDV-a.6. stalni sudski vještak str.6.i. troškove je bolje staviti na nula (0). na primjer zato što on ne vrši aktivnost zbog koje je obvezan plaćati PDV. Troškovi usluga (u zgradama sa zajedničkim prostorijama ) Primjeri kada troškove usluga plaća najmodavac ili zakupodavac su: kad nekretnina stoji prazna. Ako je s najamnikom ili zakupnikom dogovoreno da se cijena najamnine ili zakupnine povisuje za iznos PDV-a.1. U slučaju stanova nema mogućnosti povrata plaćenog poreza na promet. Neobračunavanje iznosa PDV-a Porez na promet jedan je od najtežih dijelova teorije procjene. Slično kao kod troškova proizašlih iz mutacija najamnika ili zakupnika. Procjenitelj će morati dobro procijeniti iznos PDV-a koji se ne vraća. d.

budući da se najamnici ili zakupnici s vremena na vrijeme mijenjaju.1.6. U tom će slučaju zakupnik moći generirati veći prihod od zakupa i tako automatski smanjiti broj onih koji ne plaćaju zakupninu. Čak i nakon utjerivanja dugova. Ostali troškovi Pod ostale troškove ulaze svi troškovi koji su vezani uz nekretninu. nenaplaćene najamnine ili zakupnine kreću se od 0. Na primjer. U slučaju većeg broja najamnika ili zakupnika lakše ćemo procijeniti nenaplaćene najamnine ili zakupnine pa će se prosjek uključiti u bruto – neto trošak. Kod komercijalnih kompleksa nekretnina.6. vlasnici nekretnina se ponekad susreću s najamnikom ili zakupnikom koji ne može zadovoljiti obveze plaćanja najamnine ili zakupnine.neto trošak se ne uračunavaju svi oblici praznog stanja objekta. vlasnik ponekad ostane bez najamnine ili zakupnine. onda ovi troškovi nemaju više strukturalni karakter i obradit će se kao kapitalna korekcija. I za ove troškove vrijedi da su to strukturalni troškovi te da treba izračunati prosjek.6 %. na primjer.2.2. Primjer ostalih troškova su pravni troškovi nastali uslijed pravne pomoći neposredno vezane uz nekretninu. u prvoj godini eksploatacije. Ako se u odre ivanju prihoda od najma ili zakupa već uzeo u obzir manji prihod. 2. Cilj troškova promocije je jačanje potrošnje konzumenata u trgovačkim centrima. Budući da nije poznato kada će se renovirati. pokazat će se da je jedan dio najamnine ili zakupnine ostao nenaplaćen.2. već samo onda kad se radi o strukturalnosti.13. 100 . U tom slučaju se postotak neplaćene najamnine ili zakupnine uzima sa 0%. ako se trgovački centar obnavlja.2 % do 0. 2. uslijed čega nekretnina privremeno _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Strukturalna mutacija praznog objekta uračunava se u bruto . Nenaplaćena najamnina ili zakupnina Nažalost.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA U trgovačkim centrima česta je situacija da vlasnik mora doprinijeti troškovima promocije.6.neto trošak. Ako doprinos promociji ima ograničeno trajanje. Strukturalne mutacije / nekretnina koja stoji u strukturalno praznom stanju Nekretnina može biti prazna na različite načine.g.2. 2.2.2.1.2. U kompleksu stanova u kojemu se nalazi više najamnika ili zakupnika. I ovdje procjenitelj treba paziti na dvostruko računanje. a to su poslovi nadležne komisije.neto trošak.6. Pritom je za vlasnika važno da je potrošnja visoka i da zakupnik više zara uje. Prije nego što istekne ugovor o najmu ili zakupu.15.2. moguć je odre en popust na dosadašnji iznos zakupnine. d.i. stalni sudski vještak str. U bruto . posebno kada se radi o ograničenom broju najamnika ili zakupnika. on se ne smije uračunati u bruto . Procjenitelj će napraviti procjenu strukturalnog doprinosa vlasnika. Periodi bez najma ili zakupa i popusti kod davanja u najam ili zakup U odre enom broju kompleksa nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika može se dogoditi da se pojave strukturalni periodi bez najma ili zakupa ili da se dozvoljavaju popusti kod davanja u najam ili zakup.14. obostranih obveza održavanja nekretnine ili plaćanje najamnine ili zakupnine. 2.1.1.12. nije lako procijeniti koliko iznose nenaplaćene najamnine ili zakupnine. troškovi utjerivača dugova i sporovi oko najma ili zakupa. a ne pripadaju u neku drugu kategoriju. Ostali oblici praznog stanja nekretnine uvrstit će se u korekciju. popust ima strukturalni karakter.

2. prihod od najma ili zakupa i bruto .neto trošku Troškove eksploatacije procjenitelj će procijeniti u skladu s tržištem. Samo u tom slučaju strukturalnu mutaciju ćemo uvrstiti u bruto neto trošak. 101 .i. 2. već za vlasnika. porezi na trgovačko društvo i slično tako er nisu vezani za nekretninu. Dok će jedan vlasnik raditi bez sredstava trećih subjekata. Nakon toga postaje strukturalno prazan objekt i uvrštava se u eksploatacijske troškove. U eksploatacijske troškove u bruto – neto trošku ne računaju se: 1. Korekcija kapitala se definira na sljedeći način: Korekcija kapitala su povremeni prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu. Kamate i plaćene rate.neto trošak kompenziraju jedan drugog. Prazno stajanje objekta smatra se kapitalnom korekcijom u obliku gotovinske vrijednosti do dvije godine nakon isporuke. a koje će jedan vlasnik koji dobro upravlja nekretninom izdati. To može vrijediti za tržište u cjelini. Porezi na prihod. Otpisi koji su nužni zbog zastarjelosti zgrade. procjenitelj će paziti da ne do e do dvostrukog računanja. pa se ne uzimaju u obzir u izračunu procjene. 3. kada se financiranje vrši sredstvima trećih subjekata.g. a ne uz objekt. drugi će od banke posuditi ogroman iznos pa će se razlikovati i uvjeti financiranja. neće smjeti koristiti i zaostatke u održavanju. Način financiranja nekretnine ovisi o vlasniku. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Financijske obveze su vezane uz vlasnika. na primjer. može se dogoditi da dio prazne zgrade ima strukturalni karakter. d.tehničkih okolnosti.neto troška. 2. da bismo mogli govoriti o prosječnoj mutacijskoj neispunjenosti nekretnine ponovno nam treba nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika. Dakle. stalni sudski vještak str. Odnos smanjene vrijednosti zgrada i povećane vrijednosti zemljišta. Strukturalno prazno stajanje nekretnine Pored mutacijski prazne nekretnine. Budući da je u prihod od najma ili zakupa uključena ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine iznajmljivih dijelova nekretnine. koristi procjenu višegodišnjeg održavanja. Korekcija kapitala Nasuprot troškovima eksploatacije koji moraju imati strukturalni karakter. kao na primjer.2.6. Ako. Ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine prostora koji je prazan. odnosno primiti. Općenito o bruto . jer se radi o korekciji kapitala. kod strukturalno prevelike ponude ili za nesigurne zgrade zbog zastarjelosti ili loše lokacije. Na taj način. Zato i njih treba izostaviti iz troškova eksploatacije. U ostalim slučajevima ponovno ćemo uvrstiti nula (0). te brzina kojom nastaje smanjivanje i povećavanje vrijednosti obračunavaju se u neto yieldu.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA stoji prazna.1. korekcija kapitala je u pravilu uzgredna i ima privremen karakter.16. pri čemu je važna i kreditna sposobnost onoga koji traži financiranje.2.2. može se dogoditi da dijelovi nekretnine više nisu iznajmljivi zbog tržišno . Pri odre ivanju bruto . odnosno nije u najmu ili zakupu. uvrštava se kao cjelina ili kao dio pod nazivom strukturalno prazan objekt.2.6. Pritom će za osnovu uzeti prosječno zaduženu godišnju svotu.2.

prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu time se odre uje da prihodi ili izdaci moraju biti neposredno vezani uz nekretninu. tako er će morati biti primljeni. U slučaju da se radi o većim rizicima od uobičajenih. U praksi je dovoljno upotrijebiti konstantan postotak od 7%. kao na primjer. Pod vlasnikom koji dobro upravlja nekretninom misli se na aktivnu politiku vlasnika koji stremi optimalizaciji nekretnine. Planirani troškovi zapuštenog održavanja _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. sve su to kapitalne korekcije. Ako se iz ovih razloga troškovi za zapušteno održavanje odgode. Ovdje ne ulaze eventualna dodatna ulaganja kojima je cilj povećavanje vlasništva. odnosno izdani od strane (novog) vlasnika. Kapitalne korekcije su: zapušteno održavanje. Pritom on kreće od pretpostavke da će sve potrebne radove obaviti stručni izvo ač. postotak treba povećati. ali moraju biti plaćeni odjednom ili u relativno kratkom nizu godina.Ke --------------y nar Zapušteno održavanje podrazumijeva: Troškovi za zapušteno održavanje su troškovi održavanja koje neposredno treba poduzeti da bi se izbjegla daljnja šteta ili posljedična šteta na nekretnini. Procjenitelj će. odnosno zakupnini.2. procjenitelj će očekivane troškove izraziti u današnjim eurima i prema njima procijeniti povećanje troškova gradnje. Troškovi za zapušteno održavanje nastaju odmah. razlike u najamnini. Zbog toga se preporuča da se kao korekcija kapitala uzme gotovinska vrijednost toka novca. povremene mutacije vezane uz prazno stajanje nekretnine. d. Korekcija kapitala obilježena je iznosom koji će u relativno ograničenom periodu utjecati na tok novca vezano uz nekretninu.g. da bi u planiranom trenutku taj iznos mogao biti na raspolaganju. što je moguće preciznije. vezana uz troškove kupca. Nakon kapitalne korekcije.1. 102 .6. kao što su inicijalna i dodatna ulaganja te neki faktori gotovinske vrijednosti. buduća kapitalna ulaganja. procijeniti troškove koji nastaju da bi se otklonile posljedice zapuštenog održavanja. 2. nekretnina koja je na početku prazna. zbog otkazivanja rada najamnika ili zakupnika. odnosno ponovno zara en. doga a se još jedna korekcija. efekti nasljednog zakupa. Kamatna stopa "r" može biti odre ena na osnovi tržišne srednjoročne kamatne stope i koeficijenta tržišnog rizika.2. već se za njegov iznos umanjuje bruto vrijednost kapitala: Ha . a kod eventualnog prijenosa na treći subjekt.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Kad se kaže da su korekcije povremeni prihodi kapitala ili izdaci misli se na prihode ili izdatke koji nemaju strukturalni karakter.i. iznos PDV-a kao kompenzacije. stalni sudski vještak str.2. zapušteno održavanje izvršiti će se zajedno s mutacijskim održavanjem ili u slučaju kad stručni izvo ač nema u tom trenutku dovoljno kapaciteta pa će odgoditi održavanje. Zapušteno održavanje Zapušteno održavanje se ne uvrštava u eksploatacijske troškove. osim u nekim slučajevima. Kad se kaže da su korekcije kapitala. Tok novca se zbog toga izražava u iznosu koji za vrijeme procjene mora biti osiguran ili dodatno potrošen.

2.332 (1 + 7%)² 1.000. d. U slučaju kad izvo ač garantira odre eni prihod od najma ili zakupa za vrijeme odre enog perioda nakon datuma isporuke. U sljedeće dvije godine očekuje se povećanje troškova gradnje (bs) od 3% godišnje. Procjenitelj će procijeniti prosječno očekivano trajanje u kojem će nekretnina ostati prazna.i. a financijske posljedice takvog stanja izrazit će u gotovinskom iznosu.6. a korekcija kapitala neće biti nužna.0609 €50.g. ne govorimo o praznom stanju.000 x ------------.3. Kamatna stopa (r) koju smo uzeli u obzir iznosi 7%. prije nego što se izvrši korekcija. uslijed čega vlasnik ima financijsku prazninu u svom portfelju.2.2. Početno prazno stajanje nekretnine Početna situacija u kojoj nekretnina stoji prazna vezana je uz novogradnju ili uz renoviranje objekta.1449 2. (1 + bs)ⁿ Oa x -------------(1 + r)ⁿ (1 + 3%)² 1.000 x ---------. (1 + bs)ⁿ ----------(1 + r)ⁿ Oa x Pri čemu je: n = broj perioda r = kamatna stopa bs = povećanje troškova gradnje Oa = zapušteno održavanje Primjer Zapušteno održavanje izračunato je po današnjem tečaju € Oa = €50. Početnu prazninu nekretnine definirali smo ovako: Početno prazno stanje nekretnine je financijska praznina koja nastaje u trenutku nakon isporuke novogradnje ili nakon obnavljanja postojeće nekretnine i traje do kraja prve potpune godine eksploatacije. preračunavaju se ponovno u eure na datum procjene ili se izračunava početna vrijednost iznosa koji opada prema "n-periodima".PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA izražen u valuti euro u trenutku izdavanja.2.2. Do ovih troškova doći će za dvije godine.6. stalni sudski vještak str. 103 .= €46. Povremene mutacije u kojem je nekretnina prazna Povremeno prazna nekretnina upućuje na to da je potrebno udovoljiti kriteriju povremenosti.2. Troškovi mutacije smatraju se dijelom troškova _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.= €50.2. Prazno stanje nekretnine ima sporadičan karakter i zato se uzima kao korekcija kapitala. 2.

U tom slučaju. Tu se može raditi o inicijalnim ili dodatnim ulaganjima. Ako je obračun PDV-a kao kompenzacije riješen nekim od oblika financiranja. Ako se radi o kraćem periodu od pedeset godina ili je pravo otkupljeno.2. 2. a preostali period je kraći od pedeset godina.6. koja se uzima kao korekcija kapitala (prihoda) u izračunu procjene. povećanjem cijene najamnine ili zakupnine s periodičnim isplatama. vidjet ćemo da se ova ulaganja mogu primijeniti i kao korekcija kapitala. pri čemu je utvr eno da se iznos PDV-a kao kompenzacije može sastojati od dvije kumulativne komponente. Efekt nasljednog zakupa Kod troškova eksploatacije odre eno je da se pravo nasljednog zakupa koje traje više od pedeset godina na ime vlasnika. d.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA eksploatacije kada se radi o više najamnika ili zakupnika u jednoj nekretnini i kad se očekuje više mutacijskih perioda u kojem će prostor biti prazan.2. što ide usporedno s obvezama iz ugovora o najmu ili zakupu i privremeno je.2.6.7.i. tako er je obra en kod troškova eksploatacije.neto trošku zbog troškova eksploatacije. Inicijalno ulaganje je početno ulaganje koje se mora učiniti da bi se nekretnina realizirala (izgradila) ili stekla (otkup).2.5.2.2.2. uključivši troškove otkupa i/ili kamate za vrijeme gradnje. Ako nije došlo do plaćanja.metodi se izračun ne razlikuje od one u BAR – metodi gdje su obra ene razlike u najamnini ili zakupnini.2. Ako se iz ugovora o najmu ili zakupu može zaključiti da je obračun PDV-a kao kompenzacije riješen jednokratnim otkupom. Procjenitelj će u ovakvom slučaju morati paziti da prazno stajanje nekretnine ne uračuna dva puta. Razlike u najamnini ili zakupnini U NAR . dok se iznos PDV-a kao kompenzacije za ulaganja. Iznos PDV-a kao kompenzacije obra en je u bruto . U drugom slučaju. izračunat će se gotovinska vrijednost iznosa PDV-a kao kompenzacije 2.2. Buduće kapitalno ulaganje Postoji odre eni broj budućih kapitalnih ulaganja koji su nužni da bi se osigurali prihodi od najma ili zakupa. Jedne vezane uz eksploataciju i druge vezane uz ulaganje. Povremeno mutacijsko prazno stanje pojavljuje se dakle samo u nekretninama s jednim ili dva najamnika ili zakupnika. Iznos PDV-a kao kompenzacije Obračun PDV-a kao kompenzacije. stalni sudski vještak str.neto trošak. 2. 2. mora promatrati kao strukturalno i zbog toga se uvrštava u bruto . preostaje jednokratna obveza najamnika ili zakupnika prema najmodavcu ili zakupodavcu. promatra kao korekcija kapitala. bolje bi bilo ovo pravo uzeti kao korekciju kapitala.2. Troškovi tih mutacijskih perioda imaju strukturalni karakter i ulaze u troškove eksploatacije.6.2.g. ne postoji potreba za korekcijama.6.4. iznosi PDV-a kao kompenzacije bit će uzeti kao korekcije kapitala. mora biti jasno je li došlo i do njegovog plaćanja. na primjer. 104 . Ako definiramo ove pojmove.6. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.2.

jer su otišli u stečaj. troškovima marketinga i davanja u najam ili zakup. arhitekt i ostali nisu u stanju završiti svoj posao. eventualnoj gra evinskoj kamati. na primjer. stalni sudski vještak str. uključivši zakonske troškove transakcije. Tada se moraju pojaviti nove stranke. U ovoj situaciji. procjenitelj mora računati da nekretnina za vrijeme obnavljanja stoji prazna i da će nakon obnove prihod od najma ili zakupa vjerojatno biti viši.g. U takvom slučaju može se raditi o gra evinskim troškovima. troškovima savjetnika i arhitekta i slično. adaptacije i obnove. *2 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Procjenitelj se može naći u situaciji da uključene stranke. Pritom se misli na djelomična proširenja. izvo ač. d. koje mogu uvjetovati i više cijene za završetak radova.i.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Vrši li se procjena nekretnine koja je tek u nacrtima ili poluizgra ena. preostali iznos ulaganja izraziti će se kao korekcija kapitala. Dodatno ulaganje je ulaganje koje se vrši nakon inicijalnog. Dodatno investiranje razlikuje se od inicijalnog jer ono započinje nakon što je objekt završen i isporučen. 105 .

U Nizozemskoj je zakonski pristup složeniji jer osim što se njime odre uju metodologije procjena.i. to prelazi okvire ove knjige.6. važna komponenta je socijalna iz koje onda proizlaze mnoga regulaciona pravila po pitanju najamnine.g.2. zakupnine. 106 . Zakonski pristup je odre en zakonima i propisima iz područja procjena vrijednosti nekretnina. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Budući da su zakonski pristupi odre eni i svim ostalim zakonima vezanim za tržište nekretnina. stečenih prava i drugog što bitno utječe na tržište nekretnina. Zakonski pristup Zakonski pristup varira od zemlje do zemlje u EU a izveden je iz specifičnog tržišta nekretnina u dotičnoj zemlji. U Republici Austriji postoji zakon koji regulira pitanja iz područja procjena nekretnina i koji odre uje kako i koje metodologije treba procjenitelj koristiti pri izračunu vrijednosti nekretnina.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. stalni sudski vještak str. što predstavlja specifikum za svaku pojedinu zemlju. d. njihove primjene i specifičnosti.

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->