PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

NKP (m2) 100,00

Sj (kn/m2) 7.438

SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST Stu (kn) 743.800

2.1.3. Dinamički pristup - dohodovna metoda ili metoda kapitalizacije
Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada se od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci. Visina stope kapitalizacije je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata, to je viši multiplikator (faktor kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade, a što je viša kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate. Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: Veliki rizik: niska kamata visoka kamata veća vrijednost investicije manja vrijednost investicije

Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike. Kapitalizacija utvr ene vrijednosti najamnine ili zakupnine odre uje se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (Y) ili da se pomnoži s faktorom kapitalizacije (cap-rate), označeno s F. Stopa prihoda (Y) odnosno faktor kapitalizacije F je odre en tržištem i mora biti izveden iz nedavno zaključenih transakcija na sličnim nekretninama (F=I/H) Kod nas se često koristi linearni način izračuna: I=H/y y H I - stopa kapitalizacije (yield) - neto godišnji prihod - vrijednost nekretnine (investicije)

_________________________________________________________________________________ Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 59

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Primjer: Za obiteljsku kuću gdje je stopa kapitalizacije y = 3,5 % i godišnji neto prihod H = 50.000 kn vrijednost nekretnine će iznositi I = 50.000 / 0,035 I = 1.428.571 kn Budući da neto prihodi variraju s godinama i nisu linearni to bi u pravilu trebalo proračun provoditi na drugačiji način, nelinearnim pristupom koji kod nas nije uobičajen jer su ulazni parametri kod nas teško predvidivi. Linearni način izračuna na temelju mjesečne zakupnine Primjer: MZ = iznos mjesečnog zakupa Fk = faktor kapitalizacije = 1/Y/100 MTZ = mjesečni troškovi uključujući faktore rizika NGP = neto godišnji prihod (H) I = vrijednost investicije MZ (kn/m2) 40 NKP (m2) 100 I (kn/m2) 5.760 Fk (1/Y) 15 MTZ (kn/m2) 8 H (kn/m2) 384 I (kn/m2) 5.760

VRIJEDNOST INVESTICIJE (kn) 576.000

_________________________________________________________________________________ Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 60

) 2.2. Općenito se pretpostavlja. odnosno zakupnine po m2 pada. Izračun površine varira od zemlje do zemlje (u RH je odnos površina i volumena definiran ISO standardom ISO 9836:2002 – vidi pasus 1. Na primjer: trgovina . Kvalifikacija . Površina koja se može dati u najam ili zakup To je ona površina koja je predmet najma ili zakupa. što se više povećava površina koja se daje u najam ili zakup. Ako se različiti dijelovi ipak mogu samostalno dati u najam ili zakup.4.stambeni objekt. stalni sudski vještak str.2.3. morat će raspoloživoj površini dati i njezinu kvalifikaciju.1. onda se u metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine. stan s prostorom za obavljanje neke prakse ili ured kombiniran s trgovinom u prizemlju. u praksi se pokazalo da ukupna površina nema isti značaj za njezinog korisnika.4.3. pri čemu se usporedba izme u različitih objekata s njihovim razlikama u površini.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. nakon čega se provodi kvalitativna podjela. dijele na jedinice kao što su četvorni metri. ako ostali dijelovi ne mogu funkcionirati kao samostalne jedinice najma ili zakupa. korisnik razlikuje različite primjene i kvalitetu površine. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine koristi se najviše na području komercijalnih nekretnina (poslovni prostori). 2. položaju i kvaliteti gradnje može lako izraziti. Cijena najma četvornog metra nekog objekta ovisi o kvantitativnim i kvalitativnim četvornim metrima. d. Ove razlike u kvaliteti i korisničkoj primjeni procjenitelj mora učiniti vidljivima. U takvim slučajevima će se prema glavnoj funkciji prostora odredit izbor tipa. objekti uključeni u usporedbu. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine upotrebljava se i kao dio metode kapitalizacije. ako se ona ne može podijeliti na manje cjeline koje se mogu dati u najam ili zakup. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine U metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine izračunava se vrijednost najamnine ili zakupnine. Za procjenitelja to znači da mora izračunati površinu koja se može dati u najam ili zakup i dati joj kvalifikaciju.1. Broj tržišnih stranaka koje koriste površinu od otprilike 200 m2 uvijek je veći od broja stranaka koje koriste površinu više od 5000 m2 površine. te o kvaliteti različitih prostora. U odre enom broju slučajeva može se dogoditi da postoji i mogućnost kombinacija tipova. Rezultat metode izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine može poslužiti kao osnova odre ivanja ekonomske vrijednosti najamnine ili zakupnine.2. U prvom redu nekretnina mora biti definirana prema tipu ili vrsti budućeg korištenja ili namjene. odnosno metode neto i bruto početnog učinka.i.zoniranje Čim je procjenitelj odredio kolika je površina koja se daje u najam ili zakup. za svaki od njih odredit će se poseban pristup.4. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.2.2. Ako se u usporednoj metodi nekretnina uspore uje s drugim nekretninama koje se uzimaju kao cjelina. Unutar ukupne površine koja se daje u najam ili zakup.2.g. 71 . Radi se o jednoj jednostavnoj metodi. Pritom mora voditi računa o ukupnoj površini. pri čemu se kreće s istih polazišta kao i u usporednoj metodi. cijena najamnine. Uzimajući u obzir ukupnu površinu nekretnine.1.

uz prostor za trgovinu. U tablici su prikazana mjerila i kvalifikacijski faktori koji se koriste u Nizozemskoj i anglosaksonskoj praksi. Za proces odre ivanja zona nema strogo odre enih pravila.000 .000 Prihod iz zakupnine za čitavi objekt Oduzeti iznos za vrijednost najamnine za stambeni prostor _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.20 metara (B zona) Trgovina 1. s dizalom 3. svi m2 Prizemlje 100 100 75 -/-1 +/+1 +/+2 +/+3 +/+4 +/+5 20 85 20 100 20 50 70 50 100 100 50 50 25 100 50 15 100 50 100 50 25 20 10 10 20 10 10 100 20 20 5 Različite zone se nakon provedene kvalifikacije preračunavaju prema ITZA-m2. Druga zona je B zona. a koji je izdvojen iz ukupne cijene najamnine ili zakupnine. Proces preračunavanja prema ITZA-m2 najjednostavnije je objasniti primjerom. bez dizala 2. 72 . da bi se izračunala prosječna ITZA-m2 cijena najamnine ili zakupnine. moguće vrednovanje površina unutrašnjih prostora zgrade namijenjenih komercijalnim ciljevima izraženo je u postocima.g.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Nakon što je obavljeno odre ivanje tipa. stalni sudski vještak str. Najbolja zona označava se zonom A. do 10 m dubine 2. izražena u terminima A zone. Optimalna površina se pritom označava sa 100%. a treću nazivamo C zonom.€5. etaža (C zona) Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Površina Kvalifikacija ITZA-m2 2 x 100 m 100% = 100 50 m2 x 50% = 25 50 m2 x 20% = 10 135 €75. sastoji i od stambenog prostora. 10 . Me u uredskim prostorima razlikujemo one sa ili bez dizala. dok se manje funkcionalne površine označavaju nižim postotkom. Opis Uredi 1. Polazeći od iste gra evinske kvalitete. d. procjenitelj će u drugom koraku krenuti u potragu za funkcionalnim.20 m dubine 3. U nižem primjeru provesti ćemo izračun i analizu objekta nekretnine uključenog u usporedbu. ITZA-m2 je površina za najam ili zakup. preko 20 m dubine Poslovne hale 1.i. otkuda termin zoniranje. Manje su popularni uredi s unutrašnjim prostorima od prostora koji imaju stakleno pročelje. odnosno manje funkcionalnim prostorima unutar površine koja se daje u najam ili zakup. Primjer: Opis prostora Trgovina do 10 metara (A zona) Trgovina 10 . već će ih procjenitelj odrediti prema vlastitom naho enju. svaka kvalificirana površina je jedna zona. To se naziva zoniranje nekretnine. Dakle. Objekt se. zona B Trgovine 1.

5 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. U primjeru izračunavamo ekonomsku cijenu zakupnine distributivnog centra. polazi se od pretpostavke da će se prostor dati u najam.i.625 Kvalifikacija x 100% x 50% x 25% x 20% ITZA-m2 = 60 = 30 = 12. Zadatak 5. Zadatak Opis prostora Površina Trgovina do 10 metara (A zona) 60m2 Trgovina 10 . pri čemu će nam biti potrebna ITZA-m2 prije nego što do emo do ekonomske cijena najma. Pritom se pretpostavlja da smo se upoznali s prosječnom ITZA-m2 cijenom analizirajući objekte uključene u usporedbu.50 ITZA-m2 x €450 = €50.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Zakupnina komercijalnog dijela Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine €70. 73 . etaža 50m2 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Izračun ekonomske vrijednosti zakupnine: ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 112. Za ostale se uvjete transakcije pretpostavlja da su uobičajeni. Slijedi još nekoliko primjera za izračun vrijednosti zakupnine. odnosno zakup u nekom uobičajenom vremenskom periodu po optimalnoj cijeni. U odluci je li potrebno korigirati ITZA-m2 cijene.000 €66. ulogu igraju tržišni odnosi i tržišni razvoj na kratki i dugi rok.uredski prostor Ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 1000 x 100% x €50 = €50.20 metara (B zona) 60m2 Trgovina od 20 i više metara (C zona) 50m2 Trgovina 1. Opis prostora Površina Kvalifikacija ITZA-m2 Poslovna hala 1000 m2 x 100% = 1000 2 x Uredski prostor 200 m 100% = 200 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela 1200 Prosječna ITZA-m2 . Pri odre ivanju ekonomske cijene najamnine ili zakupnine.000 U primjeru se vidi da se vrijednost zakupnine za različite tipove korištenja nekretnine izračunava zasebno U primjeru niže izvest ćemo sličan izračun za trgovački prostor.5 = 10 112.52 Analiza nekretnine u primjeru polazi od cijene najamnine ili zakupnine na tržištu za čitavu nekretninu.g.000 200 x 100% x €80 = €16.000 70.cijena zakupnine poslovne hale: €50 Uredi uz hale: €80 Izračun ekonomske vrijednosti zakupnine: .000/135 ITZA-m2 = €518. d. stalni sudski vještak str.poduzetnička hala .

g.000/99 = €606 Vrijednost lokala URBAN. HERUC GALERIJA.6m = 13. dubine 22.000 na godinu dana.6 metara.0 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. trgovina s prednjom stranom širine 6 metara i 26 metara dubine. Traži se vrijednost zakupnine lokala URBAN.000 60.3m x 10m = 53m2 x 100% Zona B = 5.000) ITZA-m2 = 53 = 26. ako polazimo od toga da su ostali podaci isti.3m x 2. s prednjom širinom od 5.8m2 x 25% Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Vrijednost zakupnine za URBAN. Ilica 26.6m Analiza HERUC GALERIJA. stalni sudski vještak str.3 metara A zona B zona 10m 10m C zona 6m C zona 2. HERUC GALERIJA Prednja strana 6 metara A zona B zona 10m 10m URBAN Prednja strana 5.3 metara. nedavno je dana u zakup za €60. Ilica 28 na godinu iznosi: 83.0 m2 x €606 = €50.298 (zaokruženo: €50. 74 . Ilica 28 .PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Zadatak – izračun zakupa metodom zoniranja Zagreb.5 = 3.6m ______________________________________________________________________________ 26m 22.5 83.3m x 10m = 53m2 x 50% Zona C = 5. Opis prostora Površina Kvalifikacija Zona A = 5.i. Ilica 28 može se računati na sljedeći način. d. Ilica 26: Opis prostora Zona A = 6m x 10m = Zona B = 6m x 10m = Zona C = 6m x 6m = Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Prihod od zakupa Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine Površina Kvalifikacija 2 60m x 100% = 60m2 x 50% = = 36m2 x 25% ITZA-m2 60 30 9 99 €60.

g. stalni sudski vještak str. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda.5 % ¦ 7 -> 14. To je izuzetno vrijedna metoda procjene.3 % ¦ 25 -> 4.3. Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine. Pri izračunu vrijednosti najamnine ili zakupnine.3.9 % ¦ 14 -> 7. d.0 11 % -> 9.0 3% -> 33. uvijek se polazi od toga da nekretnina još nije dana u najam ili zakup i da zainteresirane strane mogu slobodno odlučivati o uvjetima najma ili zakupa.(F) iz stope prihoda (y) ¦ Faktori kapitalizacije(F) Prihod (y) ¦ 50 -> 2.4.7 % ¦ 5 -> 20. Kapitalizacija utvr ene vrijednosti najamnine ili zakupnine odvija se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (u daljem tekstu označeno s y) ili da se vrijednost najamnine ili zakupnine pomnoži s faktorom kapitalizacije (cap-rate).3 % ¦ 6 -> 16. budući da su ovi pojmovi me usobno suprotni. Korištenje faktora kapitalizacije objašnjava se na sljedeći način: 2.0 % ¦ 9 -> 11. Odnos faktora kapitalizacije i prihoda F = 1/y Pri čemu je: F = faktor kapitalizacije y = prihod (yield) Izračun stope prihoda (y) iz faktora kap.7 7% -> 14. Korištenje stope prihoda (y) ili faktora kapitalizacije (F) ne stvara razlike u krajnjem rezultatu.1 % ¦ 10 -> 10.2.1 % ¦ 12 -> 8.1 15 % -> 6.1.(F) Prihod (y) Faktori kapitalizacije (F) 2% -> 50.3 13 % -> 7.0 % _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. dalje označeno s F.0 5% -> 20.3 % ¦ 11 -> 9. Pritom je vrijednost najamnine ili zakupnine zamišljena struja prihoda.3 4% -> 25.0 % ¦ 20 -> 5. Polazište metode bruto početnog učinka je činjenica da je nekretnina namijenjena davanju u najam ili zakup.1 % ¦ 8 -> 12. posebno za komercijalne prostore.0 6% -> 16.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. Ako je nekretnina dana u najam ili zakup.7 ¦ Izračun faktora kap. 75 . metoda bruto početnog učinka podsjeća na metodu kapitalizacije. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće rizike.i.7 14 % -> 7.0 % ¦ 17 -> 5. Metoda kapitalizacije dobiti Metoda kapitalizacije nastavlja se na metodu izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine. koja dolazi iz procjenjivane nekretnine.0 % ¦ 30 -> 3.4. Što se tiče razrade.1 10 % -> 10. a u metodi bruto početnog učinka o stvarnim prihodima iz najma. U metodi kapitalizacije radi se o predvi enoj vrijednosti najamnine ili zakupnine.3 8% -> 12.5 9 % -> 11.1 12 % -> 8. Vrijednost najamnine ili zakupnine neke nekretnine uvijek pruža dobar uvid u mogućnosti korištenja te nekretnine.2. upotrijebit ćemo pristupe prema prihodima kao što su metoda bruto i neto početnog učinka.

5-4% 5-5. to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade. kamatna stopa F = faktor kapitalizacije Neto prihodi su prihodi umanjeni za troškove.5-4% 2.i. Dijeljenjem izračunate vrijednosti najamnine ili zakupnine s investicijom kupca (l).3.5-6% 6-6. 76 . Rizik Jedan od kriterija za odabir stope prihoda je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. Kao i u bankarstvu. Stopa prihoda (yield) Stopa prihoda (y) je odre ena tržištem i mora biti izvedena iz nedavno zaključenih transakcija na sličnim nekretninama. u što su uključeni troškovi kupca koje je on platio. a što je viša kamata. Poznata je investicija (l) kupca.2.= H --------. trgovački centri. koji se nazivaju zakonski troškovi transakcije.5% 6-7% 8-12% 2. H H 100 100 y (%) = ------.5-3.5-3. d. to je viši multiplikator (faktor kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade.5% 3. koje su prodane prazne i nekorištene. 2. ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: Veliki rizik: niska kamata visoka kamata Općenito se za slijedeće nekretnine mogu primijeniti slijedeće kamatne stope(stope prihoda): Obiteljske kuće (jedna obitelj) Obiteljske kuće (dvije obitelji) Stambene zgrade Stambeno-poslovne zgrade Poslovne zgrade sa uredima Robne kuće.= H x F F = --------l y/100 y y Pri čemu: H = vrijednost najamnine ili zakupnine (godišnji neto prihod) l = investicija (ukupna cijena kupnje uključivši zakonske troškove transakcije) y = stopa prihoda (yield). Prvo se za nekretninu odre uje ukupna vrijednost najamnine ili zakupnine (H).4. Visina stope prihoda je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata.2. samoposluge Industrijska zemljišta Turistička zemljišta Poljoprivredna i šumska zemljišta 2.x 100 I = -------.3. stalni sudski vještak str.g. Za metodu kapitalizacije pritom se analiziraju i uspore uju nekretnine.3.2.5% 5. izračunavamo stopu prihoda (y).4. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata.5% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.

) stoje i alternativne mogućnosti ulaganja na raspolaganju. Ova manja mobilnost se obuhvaća pomoću dodatka kamatnoj stopi tržišta kapitala. nepredvidive utjecaje iz okoline i problemi koji djeluju na pojedinu djelatnost ili granu itd.00% + opći rizik 2. turistička nekretnina itd. stalni sudski vještak str. Nekretnine i pogotovo poslovno korištene nekretnine se mogu teže prodati od zajmova.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Op. Gornje kamatne stope koriste se u Republici Austriji Izvo enje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala Kupcu rentabilne nekretnine (stambena zgrada. Visina dodatka ovisi o nekretnini. Primjer za turističku nekretninu Renta na sekundarnom tržištu 5. Opći rizik se obuhvaća dodatkom na stopu kapitalizacije.2. usporediva ulaganja u fiksno ukamaćene investicije. Kod utvr ivanja buduće vrijednosti nužno je obratiti pažnju na poseban rizik koji proizlazi iz posebnih situacija vezanih uz vrednovanu nekretninu. uredska zgrada. tj poslovnih prihoda (kod poslovno korištenih nekretnina) može prilagoditi promijenjenoj vrijednosti novca. pa njihova kamata sadrži komponentu koja uzima očekivano smanjenje vrijednosti novca u obzir. d. njezinoj veličini. Ukoliko se smanjenje vrijednosti novca pomoću prilago avanja prihoda od nekretnina.00% odbitak za prilagodbu vrijednosti novca 0.i. a kod poslovnih nekretnina o djelatnosti. Shema za izvo enje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala: Renta na sekundarnom tržištu odbitak za prilagodbu vrijednosti novca + opći rizik + mala mobilnost investicija _______________________________________________ = Stopa kapitalizacije 2.50% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.50% + mala mobilnost investicija 2.00% ____________________________________________________ = Stopa kapitalizacije 9. Zajmovi su nominalno vezani i ne pružaju sigurnost od smanjenja vrijednosti novca. U to se ubraja opasnost konjunkturnih kretanja. 77 .4.a.4.. nužno je odbiti odre eni odbitak od kamatne stope tržišta kapitala. Opći rizik općenito proizlazi iz investicije u neku nekretninu ili poduzeće.3. Kao bazu za obračun stope kapitalizacije se može uzeti npr. koji prema mišljenjima stručnjaka može iznositi i do polovice stope kapitalizacije. poslovna zgrada. lokaciji itd. pravnom obliku itd.g. veličini poduzeća. poslovna nekretnina.

Amortizacija se odbija samo ukoliko nije uzeta u obzir kod kapitalizacije. dobije se čisti prihod. Pomoću odbitka stvarnih troškova za poslovanje. tada se polazi od prihoda. za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci. koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja.50% Dijelovi austrijskog zakona koji se odnose na procjenu metodom kapitalizacije dobiti Zakon o utvr ivanju vrijednosti nekretnina BGB1.4.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. iznosi iz postupka likvidacije i troškovi likvidacije. U ovom slučaju stručnjak buduće doga aje kod utvr ivanja vrijednosti još ne poznaje.2. (2) Polazi se od onih prihoda koji su stvarno ostvareni u iskorištavanju nekretnine (ostvareni prihodi). održavanje i upravljanje te stvari (troškovi poslovanja) i amortizacije od ostvarenih prihoda. Ukoliko se datum utvr ivanja vrijednosti otprilike poklapa sa datumom sastavljanja procjene.Br. (3) Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi ili ukoliko odstupaju kod urednog poslovanja od mogućih prihoda. (4) Kamatna stopa za utvr ivanje vrijednosti prihoda se ravna prema ukamaćivanju kapitala koje je za nekretninu ove vrste uobičajeno. d.00% + mala mobilnost investicije 0. Primjer za obiteljsku kuću Renta sekundarnog tržišta 5. u načelu je za proračun vrijednosti prihoda mjerodavan samo doga aj očekivan u budućnosti. 78 .4.g. Postupak vrednovanja prihoda § 5 (1) Kod postupka vrednovanja prihoda se vrijednost robe (nekretnine) utvr uje pomoću kapitalizacije čistog prihoda koji se očekuje ili ostvaruje u razdoblju nakon datuma utvr ivanja vrijednosti uz odgovarajuću kamatnu stopu i prema očekivanom roku korištenja nekretnine (Vrijednost prihoda). Osnova za utvr ivanje vrijednosti prihoda je u prvom redu buduća vrijednost prihoda gledana od datuma utvr ivanja vrijednosti i za to potrebni troškovi poslovanja.00% vrijednost za prilagodbu vrijednosti novca 1.3.50% + opći rizik 0. stalni sudski vještak str.6. pa mora očekivani prihod izvesti iz poslovanja nekretnine u prošlosti. 150/92 LBG § 5 2. Kod utvr ivanja čistog prihoda se uzima u obzir i rizik poslovanja. (2) Kod postupka vrednovanja prihoda nužno je objasniti izbor faktora kapitalizacije.00% ____________________________________________________ = Stopa kapitalizacije 3.i.3.5.2.

0-8. izdani su opširni izvještaji o tome koje stope kapitalizacije primijeniti kod investicija u objekte za stjecanje prihoda. Time se vještaku koji se bavi procjenom prihoda objekata daju okvirne vrijednosti u ruke. Nakon konzultacija sa poznatim i na ovom području iskusnim kolegama izdana je slijedeća tabela stopa prihoda: (rujan 1997) Vrsta nekretnine Stambena nekretnina Uredska nekretnina Poslovna nekretnina Trgovački centar.2.5 % 4.0-11.5-4.5 % srednja 3.5 % 6.g.5-8.5-7.0-10.3.5 % 5.0 % 4. Vještak mora kod provo enja procjene prihoda obrazložiti izbor stope kapitalizacije (§ 10.0-7.razlike kod ocjenjivanja poslovnih i industrijskih zgrada uvjetovanih razlikama u industrijskim granama .2 LBG) Da bi se vještaku izbor stope kapitalizacije u svakom pojedinom slučaju olakšao i poduprla njegova obaveza obrazloženja.0-4. stalni sudski vještak str. BGB1 1992/150 normira: Kamatna stopa za utvr ivanje prihoda se ravna prema uobičajenom ukamaćivanju za stvari ove vrste.5 % 3.0 % 7. koje doduše odgovaraju za većinu nekretnina.5-3.0 % 5.0-9. Prilagodbe se zaokružuju na 0.stanje na tržištu itd.5 % 4.0% 7.0 % 5.5 % 6.0 % 4.0-7.5-9.7.5-6.5-5.5-8.5 % 5.0% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.i.5%.5-5.5-9.0 % 5.0 % 6. Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vještaka Austrije Udruga sudskih vještaka Austrije je izdala prijedlog stopa kapitalizacije prema tipovima objekata i lokacijskim kriterijima: a) § 5 st.dugoročni razvoj kamate sekundarnog tržišta i stope inflacije .5 % 6.0-9. d.0-10.0 % 3.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.0-6. 4 Zakona o vrednovanju nekretnina (LBG). supermarket Privredno korištena nekretnina Industrijska nekretnina Poljoprivredna nekretnina izvanredna 2.5-10. 79 .4. koje se u pojedinačnim slučajevima moraju prilagoditi uzimajući u obzir slijedeće faktore: .0-5.5 % 5.5 % 6.5% 2.0-6.konjunkturni poremećaji cijena nekretnina .5 % LOKACIJA vrlo dobra dobra 2. st.0 % 4.5-6.5-7.0 % 5.

d.000 kn? Da li povećanjem stope prihoda pada ili raste vrijednost nekretnine odnosno investicije kod istog godišnjeg neto prihoda? I = H / y/100 ili I=HxF I = 200.0/100 = 200.000 / 0.500.500.08 I = 2.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Primjeri: Zadatak Kolika je vrijednost nekretnine.g.000 kn Povećanjem stope prihoda y dolazi do smanjenja vrijednosti investicije za isti godišnji neto prihod _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. 80 .0 % (F = 12. gdje je stopa prihoda y = 8.50) i godišnji neto prihod H = 200. stalni sudski vještak str.000 / 8.000 kn Ili I = 200. poslovne zgrade.i.000 x 12.50 I = 2.

stalni sudski vještak str. metodu neto početnog učinka. metodu rabata. Ovdje će biti obra ene prve dvije metode.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. 93 . _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Ovi se prihodi (koji vrijede kao troškovi za korisnika) preračunavaju u iznos kapitala (kapital koji treba investirati da bi se dobilo x% učinka).6. Kao i u komparativnom pristupu. d. metodu dometa najamnine ili zakupnine i metodu ukupnog profita.2. pri korištenju metoda koje pripadaju pristupu prema prihodima potrebno je uspostaviti jak odnos s obilježjima tržišta.i.g. Pristup prema prihodima razlikuje: metodu bruto početnog učinka. metoda bruto početnog učinka i metoda neto početnog učinka. Pristup prema prihodima Pristup prema prihodima polazi od pretpostavke da odre ena nekretnina u manjoj ili većoj mjeri samostalno donosi prihode.

Zbog toga se izvodi korekcija vrijednosti. povećana prema kasnijim prilagodbama najamnine ili zakupnine za produžene godine najma ili zakupa.1. onda BAR metoda pomaže u odre ivanju prodajne vrijednosti nekretnine koja je u najmu. BAR metoda je izvorno. odrediti yield na temelju analize tržišta. kao i metoda kapitalizacije jednostavna metoda koja se bazira na stopi povrata kapitala BAR yield-u. na temelju odredaba upisanih u ugovoru o najmu ili zakupu. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. S vremenom se prihod iz najma na zahtjev ugovornih strana prilago ava.i.g. a obje tržišne stranke računaju s time pri odre ivanju cijene.6. 94 . d. Za izračun vrijednosti pomoću BAR metode vrijedi formula Hp W =-------.kk Y bar Pri čemu je: Y bar = yield bar W = vrijednost Hp = prihod od najma kk = zakonski troškovi transakcije Procjenitelj će. Ako se metoda kapitalizacije koristi za odre ivanje prodajne vrijednosti nekretnine koja nije opterećena najmom i korištenjem. odre ena na temelju ugovora o najmu ili zakupu. koju će obaviti pomoću formule Hp Y bar =---------------Ks + kk Pri čemu je: Y bar = yield bar Ks = troškovi kupca Hp = prihod od najma kk = zakonski troškovi transakcije Praksa je pokazala da kod ovog načina izračuna postoji opasnost od pregrubih izračuna. Prihod iz najma ili zakupa definirati ćemo ovako: Prihod iz najma ili zakupa je važeća (zakonska ili ugovorena) najamnina ili zakupnina za odre enu godinu. koja se može ostvariti za vrijeme prve godine eksploatacije na ulaganju u nekretninu. stalni sudski vještak str.. Budući da kalkulacija polazi od očekivanog prihoda od najma u prvoj godini. Metoda bruto početnog učinka (BAR) Metoda bruto početnog učinka vrlo je slična s metodom kapitalizacije.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.2. BAR yield se definira ovako: BAR yield je u trenutku procjene. Isti prihod je uvećan za ekonomsku vrijednost najamnine ili zakupnine ostalih dijelova nekretnine koji se mogu dati u najam ili zakup. izražena u postotku. moguće je da se pretpostavljaju preniski ili previsoki prihodi. isto kao i u metodi kapitalizacije. planirana bruto stopa prihoda.

U zemljama EU postoje zakoni koji reguliraju visine najma. Kad je utvr eno da prihod od najma nije konstantan podatak. d. 95 . _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Budući da prihod od najma ili zakupa nije konstantan. uveden je pojam prilago ena najamnina ili zakupnina.i. iz ugovora o najmu ili zakupu mora biti jasno kada i kako se uskla uju prihodi iz najma ili zakupa. Ako je prihod iz najma veći od maksimalne realne najamnine.manjak (kragna . takozvanoj. stalni sudski vještak str. odnosno maksimalne indekse povećanja ili smanjenja najma.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Kod stambenih objekata prihod iz najma se prilago ava. odnosno smanjuje se ili se povećava zbog posebne godišnje prilagodbe cijenama najma. pojavile su se dva različita pristupa u BAR metodi: Dodatak . za nju vrijede polazišta kao i kod ovih dviju BAR metoda. Budući da je metoda neto početnog učinka samo razra enija BAR metoda.g. Najčešće se nakon pet godina provjerava cijena najamnine ili zakupnine u odnosu na ekonomsku vrijednost najamnine ili zakupnine nekretnine.rupa) BAR metoda i anglosaksonska BAR metoda. on se u svakom trenutku može smanjiti na zahtjev najamnika. dok se u obrnutom slučaju prihod iz najma može postupno povećati. U takvim slučajevima. s obzirom na periodično indeksiranje. maksimalnoj realnoj najamnini. Kod nas ne postoje zakonski propisi vezani za odre ivanje prihoda iz najma ili zakupa.

Ako je vlasnik dio tih troškova prenio na najamnika ili zakupnika. a svaka kategorija se ponovno dijeli na nekoliko posebnih troškova. i na yield. stalni sudski vještak str.2.6. Budući se troškovi eksploatacije periodično vraćaju znači da izdaci moraju imati strukturalni karakter. U obliku formule to izgleda ovako: Ha . Tablica Troškovi eksploatacije (nazvani još i bruto .kk Y nar Pri čemu je: W = vrijednost Ha = prilago ena najamnina ili zakupnina Ke = troškovi eksploatacije Y nar = yield nar CW = gotovinska vrijednost Kc = korekcija kapitala kk = zakonski troškovi transakcije Formula je proširena s troškovima eksploatacije i korekcijom kapitala. to još uvijek ne znači da prosječan vlasnik ne bi imao takve troškove. Polazište je da se mora raditi o najmu ili zakupu u trajanju od najmanje deset godina. Dva dodatka u formuli BAR metode su troškovi eksploatacije i korekcija kapitala.g. naravno.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.neto troškovi) STALNI TROŠKOVI TROŠKOVI DAVANJA U NAJAM ILI ZAKUP + MUTACIJE Porez na nekretnine Troškovi mutacija najamnika i zakupnika _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. 96 . Ako u nekom odre enom slučaju vlasnik odluči ne učiniti odre ene troškove.2. Troškovi eksploatacije Troškovi eksploatacije su izdaci vlasnika koji se periodično vraćaju a vezani su za nekretninu.i. Ona se još naziva i BAR i NAR metoda. u NAR-metodi se radi s NAR-yieldom. koji je niži. Za taj iznos se mogu umanjiti troškovi eksploatacije kada su oni dobili strukturalni karakter..Ke W = ( --------------. d.1. U NAR metodi se vodi računa samo o troškovima vlasnika. To su izdaci na koje vlasnik ne može ili jedva može utjecati./ + CW x Kc) . a ne za vlasnika. Kada se kaže da su troškovi eksploatacije izdaci vezani uz nekretninu znači da se mora raditi o izdacima vezanim za objekt. Metoda neto početnog učinka (NAR) Ova metoda izračunava vrijednost nekretnine na osnovi neto prihoda od najma ili zakupa. što utječe.2. Povremene izdatke i/ili prihode morat ćemo uzeti kao korekciju. Ako se u BAR metodi radi s BAR-yieldom.6. Troškovi eksploatacije dijele se u nekoliko kategorija. jer se bruto prihod od najma ili zakupa korigira za troškove koji se periodično javljaju u eksploataciji objekta. još uvijek se ti troškovi pripisuju vlasniku.2. 2. Definiciju ne treba promatrati kao da će neka individualna odluka nekog slučajnog vlasnika dovesti do neostvarivanja nekih troškova.

g.2.3 Nasljedni zakup Aktualna obveza plaćanja zakupa može se uključiti u bruto .Nasljedni zakup -Osiguranje staklenih površina VARIJABILNI TROŠKOVI Troškovi upravljanja objektom Troškovi održavanja Naknada posredniku kod davanja u najam ili zakup i troškovi marketinga OSTALI TROŠKOVI Troškovi usluga za vlastiti račun PDV nepovratan Doprinos promociji Nenaplaćena najamnina ili zakupnina Ostali troškovi TROŠKOVI NASLJEDNOG ZAKUPA -Periodi bez zakupa. jer je _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. takozvanim. općenito se uzimaju kao polazište u bruto . općinskom planu i sadržaju sporazuma o najmu ili zakupu. No postoje i druga. osiguranje od šteta od požara. u bruto . 2. već dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti.1.Ostali porezi i prava Osiguranja: . 97 . Hoće li se oni primjenjivati.Porez na vode Porez na pročišćavanje voda (kanalizacije) . kao što su osiguranje zakonske odgovornosti vlasnika zgrade.neto trošku. ploče iznad ulice.neto troškovima.2. vlasničkim dijelom poreza na nekretnine. poreza na pročišćavanje vode (pravo na kanalizaciju). koju je procijenio procjenitelj. Ako je nasljedni zakup otkupljen. prava na postavljanje ploča.6.neto troškove. Osiguranje zgrade ovisno je o vrijednosti adaptacije.6. ovisit će o tipu nekretnine.6.i. popusti kod davanja u zakup -Strukturalne mutacije/zgrada je prazna -Strukturalno prazna zgrada 2. reklama i slično iznad ulice i poreza na korištenje. Porez na nekretnine Premda porez na nekretnine prijavljuje korisnik i vlasnik.2. Osiguranja Najpoznatije osiguranje je osiguranje zgrade.1. ako će se revizija najma provesti za pedeset godina. obveza plaćanja se ne uzima u bruto . Porezi koji su prijavljeni u protekloj godini.2. osiguranje staklenih površina i slično. No ako je period kraći od pedeset godina.Osiguranje zgrade . i već u ovom slučaju dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti.2.2.neto troškove. Me utim. on se ne uzima kao trošak u bruto . 2. Ostali porezi Ostali porezi se sastoje od poreza na vodu. stalni sudski vještak str.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Ostali porezi: .neto troškovima računa se samo s.1.. Poneki vlasnici eksploatiraju toliko nekretnina da odlučuju ne uzimati nikakvo osiguranje.1.. . procjenitelj ne smije poći od takve pretpostavke. 2. d.4.2.2.Odgovornost prema zakonu .1. nakon koje može procijeniti i premiju.Pravo na balkone.6.2.

6. Ovi troškovi će ući kao prosjek za čitav niz godina u bruto – neto trošak. održavanje na temelju pritužbi i prosječno veliko održavanje.i. to su svi troškovi koji nastaju da bi se objekt očuvao u stanju koje opravdava prihod od najma ili zakupa za vrijeme preostalog trajanja ugovora o najmu ili zakupu.2. takozvano.2. Ovdje ne ulaze troškovi koji nastaju s ciljem poboljšanja objekta. Dakle. Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika odnose se na potrebu ponovnog ure ivanja nekretnine nakon što je prethodni najamnik ili zakupnik otišao. koja se eventualno može uračunati kao korekcija u kapitaliziranoj vrijednosti. Najpovjerljivija metoda je. d. Troškovi održavanja mogu se izračunati na nekoliko načina. procjena višegodišnjeg održavanja. u kojoj se procjenjuju različite aktivnosti održavanja po godinama. istraživanja.2. To podrazumijeva održavanje unutrašnjosti objekta. U tom slučaju se troškovi upravljanja računaju za svaku stambenu jedinicu.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA procjena usmjerena odre ivanju tržišne vrijednosti koja proizlazi iz ugovorene prodaje. Njih treba promatrati kao investiciju. u odre enoj godini potrebno je obnoviti krov. 98 . izračunat će se prosječan godišnji iznos održavanja. Bolje je učiniti ih gotovinskima i za njih umanjiti kapitaliziranu vrijednost. Dakle. dok su u drugoj godini oni enormno visoki.2.1.6. pod kojim podrazumijevamo strukturalno održavanje objekta. stalni sudski vještak str. Ukupni uključeni troškovi dalje se dijele prema godinama. Ako je nekretnina u trenutku procjene zapuštena (s obzirom na održavanje). gra evinska vrijednost i namjena objekta te veličina u najvećoj mjeri odre uju opseg troškova održavanja. na osnovi višegodišnje procjene održavanja ili na osnovi informacija iz periodičnih publikacija. financijskog revizora itd. osiguranje se uvijek uračunava. Troškovi upravljanja objektom Troškovi upravljanja objektom podrazumijevaju troškove vezane uz optimalizaciju rezultata eksploatacije nekretnine. Uvjet je da se održavanje pomno odredi za jedan duži period. koji terete vlasnika i kroz godinu variraju. Na primjer. Da bi se spriječilo da u jednoj godini nema troškova održavanja uračunatih u vrijednost. osim ako je nekretnina stambeni kompleks. a troškove upravljanja procjenjuje procjenitelj. 2. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.6. tehničko i komercijalno upravljanje. Troškovi upravljanja objektom najčešće se izražavaju u postotku najamnine ili zakupnine. 2.7.1. Većina sporazuma o najmu ili zakupu odre uje da najamnik ili zakupnik sam plaća manje troškove održavanja. svakako. bez obzira upravlja li vlasnik ili vanjski upravitelj.1.6. Starost. što u sljedećoj godini neće biti potrebno. Pritom treba misliti na period od najmanje deset godina.5.2. To su administrativno. Novi vlasnik će vjerojatno biti u drugačijoj situaciji. bolje je troškove koji će nastati njenim dovo enjem u prvobitno stanje ne uzimati kao troškove eksploatacije. Najmodavac ili zakupodavac je odgovoran za veliko održavanje. naime. U ove troškove upravljanja ne ulaze troškovi procjene. Pritom će procjenitelj uzeti u obzir. Ovdje uračunavamo naknade za ponovno ure ivanje prostora.g. Održavanje U održavanje ulaze izdaci čuvanja i izdaci nastali zbog tehničkih i/ili ekonomskih razloga. Prostor treba pripremiti za novog najamnika ili zakupnika. 2.2. na osnovi postotka vrijednosti adaptacije.

99 . To vrijedi i u slučaju kad su najmodavac ili zakupodavac i najamnik ili zakupnik u ugovor stavili odredbu o iznosu PDV-a kao kompenzaciju u najamnini ili zakupnini.1.2.i. U slučaju stanova nema mogućnosti povrata plaćenog poreza na promet.2. Procjenitelj će morati dobro procijeniti iznos PDV-a koji se ne vraća.2.1.6. Ako je s najamnikom ili zakupnikom dogovoreno da se cijena najamnine ili zakupnine povisuje za iznos PDV-a.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.9.2. Ako s najamnikom ili zakupnikom nije dogovoreno plaćanje PDV-a.6. najmodavac ili zakupodavac neće moći obračunati PDV koji plaća na troškove eksploatacije.2. troškovi oglašavanja i ostali marketinški troškovi. U tom slučaju vlasnik nema posebnih troškova.10. sporazumu o najmu. I ovi troškovi se uzimaju u prosječnom obliku. d. Procjenitelj će procijeniti godišnje očekivani iznos za te troškove.neto trošak je da se u troškove eksploatacije treba uključiti povratni dio. 2.6.2.2. kod razlika izme u dogovorenih troškova za usluge i stvarno ostvarenih troškova za usluge ili u slučaju dogovorenih popusta na troškove usluga. pri čemu on ponovo mora potražiti prosjek za odre eni niz godina. što ovisi o najamniku ili zakupniku. na primjer zato što on ne vrši aktivnost zbog koje je obvezan plaćati PDV. troškove je bolje staviti na nula (0). Slično kao kod troškova proizašlih iz mutacija najamnika ili zakupnika.1. korištenju. ako se porez na promet ne može tražiti natrag. vlasnik će umanjiti svoju obvezu plaćanja poreza za iznos PDV-a koji je platio kroz troškove eksploatacije. Ponekad se on potražuje. Doprinos promociji _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. kod razlika u površini izme u površine dane u najam ili zakup i one koja je u stvarnosti dana u najam ili zakup. Polazište za bruto . Neobračunavanje iznosa PDV-a Porez na promet jedan je od najtežih dijelova teorije procjene. prenosi se na najamnika ili zakupnika. procjenitelj će napraviti procjenu prosječnih troškova koji se mogu očekivati u jednoj godini.g. no kod objekata s jednim ili dva najamnika ili zakupnika. Troškovi usluga (u zgradama sa zajedničkim prostorijama ) Primjeri kada troškove usluga plaća najmodavac ili zakupodavac su: kad nekretnina stoji prazna. Kod velikih objekata danih u najam ili zakup s različitim najamnicima ili zakupnicima prilično dobro se može procijeniti prosječan iznos. 2. To su troškovi posrednika kod davanja u najam ili zakup. a ponekad ne. a kod komercijalnih nekretnina to ovisi o sporazumu o najmu ili zakupu i načinu na koji najamnik ili zakupnik eksploatira unajmljeno ili zakupljeno. U slučaju plaćanja PDV-a kao kompenzacije za ulaganje čitav iznos PDV-a koji je najmodavac ili zakupodavac dužan platiti pri stjecanju nekretnine.11.1.8.2. 2. stalni sudski vještak str.6. Naknade posrednicima / marketingu kod davanja u najam ili zakup Pri promjeni najamnika ili zakupnika nastaju troškovi ponovnog davanja u najam ili zakup.

Primjer ostalih troškova su pravni troškovi nastali uslijed pravne pomoći neposredno vezane uz nekretninu. Strukturalne mutacije / nekretnina koja stoji u strukturalno praznom stanju Nekretnina može biti prazna na različite načine. stalni sudski vještak str. Na primjer.6. budući da se najamnici ili zakupnici s vremena na vrijeme mijenjaju.2. Pritom je za vlasnika važno da je potrošnja visoka i da zakupnik više zara uje. Strukturalna mutacija praznog objekta uračunava se u bruto . popust ima strukturalni karakter.2. U slučaju većeg broja najamnika ili zakupnika lakše ćemo procijeniti nenaplaćene najamnine ili zakupnine pa će se prosjek uključiti u bruto – neto trošak.6. Ako se u odre ivanju prihoda od najma ili zakupa već uzeo u obzir manji prihod. Ostali oblici praznog stanja nekretnine uvrstit će se u korekciju. Nenaplaćena najamnina ili zakupnina Nažalost. 2.12. 100 . Periodi bez najma ili zakupa i popusti kod davanja u najam ili zakup U odre enom broju kompleksa nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika može se dogoditi da se pojave strukturalni periodi bez najma ili zakupa ili da se dozvoljavaju popusti kod davanja u najam ili zakup.1.1. Kod komercijalnih kompleksa nekretnina. obostranih obveza održavanja nekretnine ili plaćanje najamnine ili zakupnine.13. nenaplaćene najamnine ili zakupnine kreću se od 0. on se ne smije uračunati u bruto . U tom slučaju se postotak neplaćene najamnine ili zakupnine uzima sa 0%. Prije nego što istekne ugovor o najmu ili zakupu. Procjenitelj će napraviti procjenu strukturalnog doprinosa vlasnika. nije lako procijeniti koliko iznose nenaplaćene najamnine ili zakupnine. Ako doprinos promociji ima ograničeno trajanje.2. a ne pripadaju u neku drugu kategoriju.1.6 %.i. već samo onda kad se radi o strukturalnosti.6.2.14. Ostali troškovi Pod ostale troškove ulaze svi troškovi koji su vezani uz nekretninu. Čak i nakon utjerivanja dugova. I ovdje procjenitelj treba paziti na dvostruko računanje. troškovi utjerivača dugova i sporovi oko najma ili zakupa. Cilj troškova promocije je jačanje potrošnje konzumenata u trgovačkim centrima. u prvoj godini eksploatacije. moguć je odre en popust na dosadašnji iznos zakupnine. U bruto . na primjer.neto trošak. U tom će slučaju zakupnik moći generirati veći prihod od zakupa i tako automatski smanjiti broj onih koji ne plaćaju zakupninu. pokazat će se da je jedan dio najamnine ili zakupnine ostao nenaplaćen. d.2. Budući da nije poznato kada će se renovirati. 2. 2.2 % do 0.6. U kompleksu stanova u kojemu se nalazi više najamnika ili zakupnika.2. ako se trgovački centar obnavlja. 2.neto trošak.1. uslijed čega nekretnina privremeno _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. vlasnik ponekad ostane bez najamnine ili zakupnine.2. posebno kada se radi o ograničenom broju najamnika ili zakupnika. vlasnici nekretnina se ponekad susreću s najamnikom ili zakupnikom koji ne može zadovoljiti obveze plaćanja najamnine ili zakupnine.15. a to su poslovi nadležne komisije.neto trošak se ne uračunavaju svi oblici praznog stanja objekta.2.g. onda ovi troškovi nemaju više strukturalni karakter i obradit će se kao kapitalna korekcija. I za ove troškove vrijedi da su to strukturalni troškovi te da treba izračunati prosjek.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA U trgovačkim centrima česta je situacija da vlasnik mora doprinijeti troškovima promocije.

Dakle. Ako. a koje će jedan vlasnik koji dobro upravlja nekretninom izdati. Budući da je u prihod od najma ili zakupa uključena ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine iznajmljivih dijelova nekretnine. Zato i njih treba izostaviti iz troškova eksploatacije.tehničkih okolnosti. pri čemu je važna i kreditna sposobnost onoga koji traži financiranje. Pri odre ivanju bruto . U ostalim slučajevima ponovno ćemo uvrstiti nula (0). Nakon toga postaje strukturalno prazan objekt i uvrštava se u eksploatacijske troškove. 2. procjenitelj će paziti da ne do e do dvostrukog računanja. Samo u tom slučaju strukturalnu mutaciju ćemo uvrstiti u bruto neto trošak. Odnos smanjene vrijednosti zgrada i povećane vrijednosti zemljišta. na primjer. a ne uz objekt.2.2. odnosno nije u najmu ili zakupu. te brzina kojom nastaje smanjivanje i povećavanje vrijednosti obračunavaju se u neto yieldu. 2.2. d. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.6. Korekcija kapitala Nasuprot troškovima eksploatacije koji moraju imati strukturalni karakter.neto trošku Troškove eksploatacije procjenitelj će procijeniti u skladu s tržištem.2.neto trošak kompenziraju jedan drugog. može se dogoditi da dijelovi nekretnine više nisu iznajmljivi zbog tržišno . Ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine prostora koji je prazan. neće smjeti koristiti i zaostatke u održavanju. Dok će jedan vlasnik raditi bez sredstava trećih subjekata.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA stoji prazna. odnosno primiti.2. Na taj način.16. stalni sudski vještak str. Otpisi koji su nužni zbog zastarjelosti zgrade. kao na primjer. 2. Kamate i plaćene rate. Prazno stajanje objekta smatra se kapitalnom korekcijom u obliku gotovinske vrijednosti do dvije godine nakon isporuke.i. Općenito o bruto . koristi procjenu višegodišnjeg održavanja. Način financiranja nekretnine ovisi o vlasniku.6. kod strukturalno prevelike ponude ili za nesigurne zgrade zbog zastarjelosti ili loše lokacije. korekcija kapitala je u pravilu uzgredna i ima privremen karakter. 101 . Korekcija kapitala se definira na sljedeći način: Korekcija kapitala su povremeni prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu.1. može se dogoditi da dio prazne zgrade ima strukturalni karakter. kada se financiranje vrši sredstvima trećih subjekata.g. pa se ne uzimaju u obzir u izračunu procjene. jer se radi o korekciji kapitala. U eksploatacijske troškove u bruto – neto trošku ne računaju se: 1. To može vrijediti za tržište u cjelini.neto troška. već za vlasnika. drugi će od banke posuditi ogroman iznos pa će se razlikovati i uvjeti financiranja. prihod od najma ili zakupa i bruto . uvrštava se kao cjelina ili kao dio pod nazivom strukturalno prazan objekt. da bismo mogli govoriti o prosječnoj mutacijskoj neispunjenosti nekretnine ponovno nam treba nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika. Pritom će za osnovu uzeti prosječno zaduženu godišnju svotu. 3. Strukturalno prazno stajanje nekretnine Pored mutacijski prazne nekretnine. Porezi na prihod. Financijske obveze su vezane uz vlasnika. porezi na trgovačko društvo i slično tako er nisu vezani za nekretninu.

da bi u planiranom trenutku taj iznos mogao biti na raspolaganju. razlike u najamnini. zapušteno održavanje izvršiti će se zajedno s mutacijskim održavanjem ili u slučaju kad stručni izvo ač nema u tom trenutku dovoljno kapaciteta pa će odgoditi održavanje. kao što su inicijalna i dodatna ulaganja te neki faktori gotovinske vrijednosti.1. 102 . a kod eventualnog prijenosa na treći subjekt.i. U slučaju da se radi o većim rizicima od uobičajenih. vezana uz troškove kupca. sve su to kapitalne korekcije. Ako se iz ovih razloga troškovi za zapušteno održavanje odgode. 2. iznos PDV-a kao kompenzacije. odnosno zakupnini. Kamatna stopa "r" može biti odre ena na osnovi tržišne srednjoročne kamatne stope i koeficijenta tržišnog rizika. Troškovi za zapušteno održavanje nastaju odmah. stalni sudski vještak str.2. Zbog toga se preporuča da se kao korekcija kapitala uzme gotovinska vrijednost toka novca.6.2. Procjenitelj će.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Kad se kaže da su korekcije povremeni prihodi kapitala ili izdaci misli se na prihode ili izdatke koji nemaju strukturalni karakter. Zapušteno održavanje Zapušteno održavanje se ne uvrštava u eksploatacijske troškove. doga a se još jedna korekcija.g. procijeniti troškove koji nastaju da bi se otklonile posljedice zapuštenog održavanja. buduća kapitalna ulaganja. Ovdje ne ulaze eventualna dodatna ulaganja kojima je cilj povećavanje vlasništva. tako er će morati biti primljeni. Korekcija kapitala obilježena je iznosom koji će u relativno ograničenom periodu utjecati na tok novca vezano uz nekretninu. kao na primjer. Planirani troškovi zapuštenog održavanja _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. odnosno izdani od strane (novog) vlasnika. odnosno ponovno zara en. Pod vlasnikom koji dobro upravlja nekretninom misli se na aktivnu politiku vlasnika koji stremi optimalizaciji nekretnine. postotak treba povećati. procjenitelj će očekivane troškove izraziti u današnjim eurima i prema njima procijeniti povećanje troškova gradnje. ali moraju biti plaćeni odjednom ili u relativno kratkom nizu godina.2. osim u nekim slučajevima. prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu time se odre uje da prihodi ili izdaci moraju biti neposredno vezani uz nekretninu. Tok novca se zbog toga izražava u iznosu koji za vrijeme procjene mora biti osiguran ili dodatno potrošen. efekti nasljednog zakupa. Kapitalne korekcije su: zapušteno održavanje. d. što je moguće preciznije. Pritom on kreće od pretpostavke da će sve potrebne radove obaviti stručni izvo ač.Ke --------------y nar Zapušteno održavanje podrazumijeva: Troškovi za zapušteno održavanje su troškovi održavanja koje neposredno treba poduzeti da bi se izbjegla daljnja šteta ili posljedična šteta na nekretnini. zbog otkazivanja rada najamnika ili zakupnika. nekretnina koja je na početku prazna. Kad se kaže da su korekcije kapitala. Nakon kapitalne korekcije. U praksi je dovoljno upotrijebiti konstantan postotak od 7%. već se za njegov iznos umanjuje bruto vrijednost kapitala: Ha . povremene mutacije vezane uz prazno stajanje nekretnine.

ne govorimo o praznom stanju.2. Prazno stanje nekretnine ima sporadičan karakter i zato se uzima kao korekcija kapitala.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA izražen u valuti euro u trenutku izdavanja.2. Početno prazno stajanje nekretnine Početna situacija u kojoj nekretnina stoji prazna vezana je uz novogradnju ili uz renoviranje objekta.3. Troškovi mutacije smatraju se dijelom troškova _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. (1 + bs)ⁿ Oa x -------------(1 + r)ⁿ (1 + 3%)² 1.= €46. U sljedeće dvije godine očekuje se povećanje troškova gradnje (bs) od 3% godišnje.i.332 (1 + 7%)² 1. Početnu prazninu nekretnine definirali smo ovako: Početno prazno stanje nekretnine je financijska praznina koja nastaje u trenutku nakon isporuke novogradnje ili nakon obnavljanja postojeće nekretnine i traje do kraja prve potpune godine eksploatacije. 103 . stalni sudski vještak str.6. uslijed čega vlasnik ima financijsku prazninu u svom portfelju. 2.2.g. a financijske posljedice takvog stanja izrazit će u gotovinskom iznosu.000 x ------------.2. preračunavaju se ponovno u eure na datum procjene ili se izračunava početna vrijednost iznosa koji opada prema "n-periodima". (1 + bs)ⁿ ----------(1 + r)ⁿ Oa x Pri čemu je: n = broj perioda r = kamatna stopa bs = povećanje troškova gradnje Oa = zapušteno održavanje Primjer Zapušteno održavanje izračunato je po današnjem tečaju € Oa = €50.000 x ---------. Povremene mutacije u kojem je nekretnina prazna Povremeno prazna nekretnina upućuje na to da je potrebno udovoljiti kriteriju povremenosti.= €50. a korekcija kapitala neće biti nužna. Procjenitelj će procijeniti prosječno očekivano trajanje u kojem će nekretnina ostati prazna. prije nego što se izvrši korekcija.1449 2. d. Do ovih troškova doći će za dvije godine.2. U slučaju kad izvo ač garantira odre eni prihod od najma ili zakupa za vrijeme odre enog perioda nakon datuma isporuke.2. Kamatna stopa (r) koju smo uzeli u obzir iznosi 7%.0609 €50.000.2.6.

Ako je obračun PDV-a kao kompenzacije riješen nekim od oblika financiranja. stalni sudski vještak str. mora promatrati kao strukturalno i zbog toga se uvrštava u bruto .6. 2. Ako definiramo ove pojmove. Troškovi tih mutacijskih perioda imaju strukturalni karakter i ulaze u troškove eksploatacije. na primjer. Tu se može raditi o inicijalnim ili dodatnim ulaganjima. Ako se radi o kraćem periodu od pedeset godina ili je pravo otkupljeno. a preostali period je kraći od pedeset godina.neto trošak.2. 2.metodi se izračun ne razlikuje od one u BAR – metodi gdje su obra ene razlike u najamnini ili zakupnini.4. U drugom slučaju.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA eksploatacije kada se radi o više najamnika ili zakupnika u jednoj nekretnini i kad se očekuje više mutacijskih perioda u kojem će prostor biti prazan. izračunat će se gotovinska vrijednost iznosa PDV-a kao kompenzacije 2. Razlike u najamnini ili zakupnini U NAR . povećanjem cijene najamnine ili zakupnine s periodičnim isplatama.6.2. dok se iznos PDV-a kao kompenzacije za ulaganja. preostaje jednokratna obveza najamnika ili zakupnika prema najmodavcu ili zakupodavcu. Efekt nasljednog zakupa Kod troškova eksploatacije odre eno je da se pravo nasljednog zakupa koje traje više od pedeset godina na ime vlasnika.2.2.g.2.6. pri čemu je utvr eno da se iznos PDV-a kao kompenzacije može sastojati od dvije kumulativne komponente.6. tako er je obra en kod troškova eksploatacije. U tom slučaju. Procjenitelj će u ovakvom slučaju morati paziti da prazno stajanje nekretnine ne uračuna dva puta. mora biti jasno je li došlo i do njegovog plaćanja. Iznos PDV-a kao kompenzacije Obračun PDV-a kao kompenzacije.2.2.2. koja se uzima kao korekcija kapitala (prihoda) u izračunu procjene.neto trošku zbog troškova eksploatacije. što ide usporedno s obvezama iz ugovora o najmu ili zakupu i privremeno je. 2.2. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. bolje bi bilo ovo pravo uzeti kao korekciju kapitala. 104 . ne postoji potreba za korekcijama.6.2. uključivši troškove otkupa i/ili kamate za vrijeme gradnje. promatra kao korekcija kapitala. Ako nije došlo do plaćanja. Povremeno mutacijsko prazno stanje pojavljuje se dakle samo u nekretninama s jednim ili dva najamnika ili zakupnika.2.7. Ako se iz ugovora o najmu ili zakupu može zaključiti da je obračun PDV-a kao kompenzacije riješen jednokratnim otkupom. d.5. Jedne vezane uz eksploataciju i druge vezane uz ulaganje. Iznos PDV-a kao kompenzacije obra en je u bruto . Inicijalno ulaganje je početno ulaganje koje se mora učiniti da bi se nekretnina realizirala (izgradila) ili stekla (otkup).2. vidjet ćemo da se ova ulaganja mogu primijeniti i kao korekcija kapitala.i. iznosi PDV-a kao kompenzacije bit će uzeti kao korekcije kapitala. Buduće kapitalno ulaganje Postoji odre eni broj budućih kapitalnih ulaganja koji su nužni da bi se osigurali prihodi od najma ili zakupa.

procjenitelj mora računati da nekretnina za vrijeme obnavljanja stoji prazna i da će nakon obnove prihod od najma ili zakupa vjerojatno biti viši. arhitekt i ostali nisu u stanju završiti svoj posao. na primjer. izvo ač. Pritom se misli na djelomična proširenja. stalni sudski vještak str. d.g.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Vrši li se procjena nekretnine koja je tek u nacrtima ili poluizgra ena. troškovima savjetnika i arhitekta i slično. U ovoj situaciji. preostali iznos ulaganja izraziti će se kao korekcija kapitala. troškovima marketinga i davanja u najam ili zakup. koje mogu uvjetovati i više cijene za završetak radova. Dodatno ulaganje je ulaganje koje se vrši nakon inicijalnog. 105 . adaptacije i obnove. Tada se moraju pojaviti nove stranke. jer su otišli u stečaj. Dodatno investiranje razlikuje se od inicijalnog jer ono započinje nakon što je objekt završen i isporučen.i. Procjenitelj se može naći u situaciji da uključene stranke. uključivši zakonske troškove transakcije. eventualnoj gra evinskoj kamati. U takvom slučaju može se raditi o gra evinskim troškovima. *2 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.

što predstavlja specifikum za svaku pojedinu zemlju.2.6. U Republici Austriji postoji zakon koji regulira pitanja iz područja procjena nekretnina i koji odre uje kako i koje metodologije treba procjenitelj koristiti pri izračunu vrijednosti nekretnina. d. njihove primjene i specifičnosti. Budući da su zakonski pristupi odre eni i svim ostalim zakonima vezanim za tržište nekretnina. stečenih prava i drugog što bitno utječe na tržište nekretnina. Zakonski pristup Zakonski pristup varira od zemlje do zemlje u EU a izveden je iz specifičnog tržišta nekretnina u dotičnoj zemlji. to prelazi okvire ove knjige. zakupnine.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.i. stalni sudski vještak str. važna komponenta je socijalna iz koje onda proizlaze mnoga regulaciona pravila po pitanju najamnine. Zakonski pristup je odre en zakonima i propisima iz područja procjena vrijednosti nekretnina. U Nizozemskoj je zakonski pristup složeniji jer osim što se njime odre uju metodologije procjena. 106 .g.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful