PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

NKP (m2) 100,00

Sj (kn/m2) 7.438

SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST Stu (kn) 743.800

2.1.3. Dinamički pristup - dohodovna metoda ili metoda kapitalizacije
Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada se od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci. Visina stope kapitalizacije je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata, to je viši multiplikator (faktor kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade, a što je viša kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate. Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: Veliki rizik: niska kamata visoka kamata veća vrijednost investicije manja vrijednost investicije

Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike. Kapitalizacija utvr ene vrijednosti najamnine ili zakupnine odre uje se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (Y) ili da se pomnoži s faktorom kapitalizacije (cap-rate), označeno s F. Stopa prihoda (Y) odnosno faktor kapitalizacije F je odre en tržištem i mora biti izveden iz nedavno zaključenih transakcija na sličnim nekretninama (F=I/H) Kod nas se često koristi linearni način izračuna: I=H/y y H I - stopa kapitalizacije (yield) - neto godišnji prihod - vrijednost nekretnine (investicije)

_________________________________________________________________________________ Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 59

PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Primjer: Za obiteljsku kuću gdje je stopa kapitalizacije y = 3,5 % i godišnji neto prihod H = 50.000 kn vrijednost nekretnine će iznositi I = 50.000 / 0,035 I = 1.428.571 kn Budući da neto prihodi variraju s godinama i nisu linearni to bi u pravilu trebalo proračun provoditi na drugačiji način, nelinearnim pristupom koji kod nas nije uobičajen jer su ulazni parametri kod nas teško predvidivi. Linearni način izračuna na temelju mjesečne zakupnine Primjer: MZ = iznos mjesečnog zakupa Fk = faktor kapitalizacije = 1/Y/100 MTZ = mjesečni troškovi uključujući faktore rizika NGP = neto godišnji prihod (H) I = vrijednost investicije MZ (kn/m2) 40 NKP (m2) 100 I (kn/m2) 5.760 Fk (1/Y) 15 MTZ (kn/m2) 8 H (kn/m2) 384 I (kn/m2) 5.760

VRIJEDNOST INVESTICIJE (kn) 576.000

_________________________________________________________________________________ Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 60

i.2.2. Izračun površine varira od zemlje do zemlje (u RH je odnos površina i volumena definiran ISO standardom ISO 9836:2002 – vidi pasus 1. pri čemu se kreće s istih polazišta kao i u usporednoj metodi. ako se ona ne može podijeliti na manje cjeline koje se mogu dati u najam ili zakup.1.4. Na primjer: trgovina . Cijena najma četvornog metra nekog objekta ovisi o kvantitativnim i kvalitativnim četvornim metrima.g. Broj tržišnih stranaka koje koriste površinu od otprilike 200 m2 uvijek je veći od broja stranaka koje koriste površinu više od 5000 m2 površine. položaju i kvaliteti gradnje može lako izraziti. Unutar ukupne površine koja se daje u najam ili zakup.2. 71 . što se više povećava površina koja se daje u najam ili zakup. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine U metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine izračunava se vrijednost najamnine ili zakupnine. onda se u metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.1. Ako se različiti dijelovi ipak mogu samostalno dati u najam ili zakup.3.2. Za procjenitelja to znači da mora izračunati površinu koja se može dati u najam ili zakup i dati joj kvalifikaciju.) 2. objekti uključeni u usporedbu. Radi se o jednoj jednostavnoj metodi. stan s prostorom za obavljanje neke prakse ili ured kombiniran s trgovinom u prizemlju.4. ako ostali dijelovi ne mogu funkcionirati kao samostalne jedinice najma ili zakupa. Pritom mora voditi računa o ukupnoj površini. odnosno zakupnine po m2 pada. U odre enom broju slučajeva može se dogoditi da postoji i mogućnost kombinacija tipova.3. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.1. d. odnosno metode neto i bruto početnog učinka. Ako se u usporednoj metodi nekretnina uspore uje s drugim nekretninama koje se uzimaju kao cjelina. Kvalifikacija . 2. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine koristi se najviše na području komercijalnih nekretnina (poslovni prostori).4. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine upotrebljava se i kao dio metode kapitalizacije. dijele na jedinice kao što su četvorni metri. U prvom redu nekretnina mora biti definirana prema tipu ili vrsti budućeg korištenja ili namjene.stambeni objekt.zoniranje Čim je procjenitelj odredio kolika je površina koja se daje u najam ili zakup. stalni sudski vještak str. morat će raspoloživoj površini dati i njezinu kvalifikaciju.2. pri čemu se usporedba izme u različitih objekata s njihovim razlikama u površini.2. cijena najamnine. u praksi se pokazalo da ukupna površina nema isti značaj za njezinog korisnika. Uzimajući u obzir ukupnu površinu nekretnine. Općenito se pretpostavlja. nakon čega se provodi kvalitativna podjela. korisnik razlikuje različite primjene i kvalitetu površine. te o kvaliteti različitih prostora. za svaki od njih odredit će se poseban pristup. Rezultat metode izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine može poslužiti kao osnova odre ivanja ekonomske vrijednosti najamnine ili zakupnine. U takvim slučajevima će se prema glavnoj funkciji prostora odredit izbor tipa. Površina koja se može dati u najam ili zakup To je ona površina koja je predmet najma ili zakupa. Ove razlike u kvaliteti i korisničkoj primjeni procjenitelj mora učiniti vidljivima.

10 . 72 . dok se manje funkcionalne površine označavaju nižim postotkom. ITZA-m2 je površina za najam ili zakup.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Nakon što je obavljeno odre ivanje tipa. Primjer: Opis prostora Trgovina do 10 metara (A zona) Trgovina 10 . s dizalom 3. do 10 m dubine 2. stalni sudski vještak str.000 . procjenitelj će u drugom koraku krenuti u potragu za funkcionalnim.i. izražena u terminima A zone.20 m dubine 3. Opis Uredi 1. svaka kvalificirana površina je jedna zona. a treću nazivamo C zonom. Objekt se. Proces preračunavanja prema ITZA-m2 najjednostavnije je objasniti primjerom. d. bez dizala 2. već će ih procjenitelj odrediti prema vlastitom naho enju.000 Prihod iz zakupnine za čitavi objekt Oduzeti iznos za vrijednost najamnine za stambeni prostor _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. zona B Trgovine 1. sastoji i od stambenog prostora. uz prostor za trgovinu. moguće vrednovanje površina unutrašnjih prostora zgrade namijenjenih komercijalnim ciljevima izraženo je u postocima. U tablici su prikazana mjerila i kvalifikacijski faktori koji se koriste u Nizozemskoj i anglosaksonskoj praksi. da bi se izračunala prosječna ITZA-m2 cijena najamnine ili zakupnine. otkuda termin zoniranje. Dakle. To se naziva zoniranje nekretnine. preko 20 m dubine Poslovne hale 1. a koji je izdvojen iz ukupne cijene najamnine ili zakupnine. Za proces odre ivanja zona nema strogo odre enih pravila. Optimalna površina se pritom označava sa 100%. Polazeći od iste gra evinske kvalitete.€5. svi m2 Prizemlje 100 100 75 -/-1 +/+1 +/+2 +/+3 +/+4 +/+5 20 85 20 100 20 50 70 50 100 100 50 50 25 100 50 15 100 50 100 50 25 20 10 10 20 10 10 100 20 20 5 Različite zone se nakon provedene kvalifikacije preračunavaju prema ITZA-m2. Najbolja zona označava se zonom A. Manje su popularni uredi s unutrašnjim prostorima od prostora koji imaju stakleno pročelje. U nižem primjeru provesti ćemo izračun i analizu objekta nekretnine uključenog u usporedbu. etaža (C zona) Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Površina Kvalifikacija ITZA-m2 2 x 100 m 100% = 100 50 m2 x 50% = 25 50 m2 x 20% = 10 135 €75. Druga zona je B zona.20 metara (B zona) Trgovina 1. odnosno manje funkcionalnim prostorima unutar površine koja se daje u najam ili zakup.g. Me u uredskim prostorima razlikujemo one sa ili bez dizala.

d.20 metara (B zona) 60m2 Trgovina od 20 i više metara (C zona) 50m2 Trgovina 1. pri čemu će nam biti potrebna ITZA-m2 prije nego što do emo do ekonomske cijena najma. Pritom se pretpostavlja da smo se upoznali s prosječnom ITZA-m2 cijenom analizirajući objekte uključene u usporedbu.52 Analiza nekretnine u primjeru polazi od cijene najamnine ili zakupnine na tržištu za čitavu nekretninu.000 200 x 100% x €80 = €16. Za ostale se uvjete transakcije pretpostavlja da su uobičajeni.50 ITZA-m2 x €450 = €50. Slijedi još nekoliko primjera za izračun vrijednosti zakupnine.uredski prostor Ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 1000 x 100% x €50 = €50.000 U primjeru se vidi da se vrijednost zakupnine za različite tipove korištenja nekretnine izračunava zasebno U primjeru niže izvest ćemo sličan izračun za trgovački prostor.000/135 ITZA-m2 = €518.000 €66. stalni sudski vještak str. 73 . U primjeru izračunavamo ekonomsku cijenu zakupnine distributivnog centra. etaža 50m2 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Izračun ekonomske vrijednosti zakupnine: ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 112.000 70.poduzetnička hala . Opis prostora Površina Kvalifikacija ITZA-m2 Poslovna hala 1000 m2 x 100% = 1000 2 x Uredski prostor 200 m 100% = 200 Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela 1200 Prosječna ITZA-m2 .PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Zakupnina komercijalnog dijela Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine €70. Pri odre ivanju ekonomske cijene najamnine ili zakupnine. U odluci je li potrebno korigirati ITZA-m2 cijene.g.i.cijena zakupnine poslovne hale: €50 Uredi uz hale: €80 Izračun ekonomske vrijednosti zakupnine: . odnosno zakup u nekom uobičajenom vremenskom periodu po optimalnoj cijeni.5 = 10 112.625 Kvalifikacija x 100% x 50% x 25% x 20% ITZA-m2 = 60 = 30 = 12. polazi se od pretpostavke da će se prostor dati u najam. Zadatak 5. Zadatak Opis prostora Površina Trgovina do 10 metara (A zona) 60m2 Trgovina 10 .5 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. ulogu igraju tržišni odnosi i tržišni razvoj na kratki i dugi rok.

nedavno je dana u zakup za €60. HERUC GALERIJA Prednja strana 6 metara A zona B zona 10m 10m URBAN Prednja strana 5. s prednjom širinom od 5.6m Analiza HERUC GALERIJA.298 (zaokruženo: €50.000 na godinu dana. 74 .000/99 = €606 Vrijednost lokala URBAN.3 metara. HERUC GALERIJA.000 60.3m x 10m = 53m2 x 100% Zona B = 5.8m2 x 25% Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Vrijednost zakupnine za URBAN. Traži se vrijednost zakupnine lokala URBAN.000) ITZA-m2 = 53 = 26.3m x 2. Ilica 28 . Ilica 26: Opis prostora Zona A = 6m x 10m = Zona B = 6m x 10m = Zona C = 6m x 6m = Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela Prihod od zakupa Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine Površina Kvalifikacija 2 60m x 100% = 60m2 x 50% = = 36m2 x 25% ITZA-m2 60 30 9 99 €60.g. stalni sudski vještak str. d. Ilica 28 može se računati na sljedeći način.6m = 13.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Zadatak – izračun zakupa metodom zoniranja Zagreb. dubine 22. ako polazimo od toga da su ostali podaci isti.i. trgovina s prednjom stranom širine 6 metara i 26 metara dubine.0 m2 x €606 = €50.3m x 10m = 53m2 x 50% Zona C = 5.5 = 3.3 metara A zona B zona 10m 10m C zona 6m C zona 2. Opis prostora Površina Kvalifikacija Zona A = 5. Ilica 28 na godinu iznosi: 83.6 metara. Ilica 26.0 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.5 83.6m ______________________________________________________________________________ 26m 22.

1 % ¦ 12 -> 8.3.1 15 % -> 6.7 % ¦ 5 -> 20.0 11 % -> 9.7 14 % -> 7. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda.(F) Prihod (y) Faktori kapitalizacije (F) 2% -> 50.5 % ¦ 7 -> 14.4. To je izuzetno vrijedna metoda procjene.1. Što se tiče razrade.i.1 10 % -> 10.3 % ¦ 6 -> 16. uvijek se polazi od toga da nekretnina još nije dana u najam ili zakup i da zainteresirane strane mogu slobodno odlučivati o uvjetima najma ili zakupa. d.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.0 5% -> 20. a u metodi bruto početnog učinka o stvarnim prihodima iz najma.7 ¦ Izračun faktora kap. Vrijednost najamnine ili zakupnine neke nekretnine uvijek pruža dobar uvid u mogućnosti korištenja te nekretnine. Ako je nekretnina dana u najam ili zakup.0 % ¦ 17 -> 5.3 8% -> 12.g.0 % ¦ 9 -> 11.3 4% -> 25. budući da su ovi pojmovi me usobno suprotni. posebno za komercijalne prostore. Korištenje faktora kapitalizacije objašnjava se na sljedeći način: 2.3 13 % -> 7. metoda bruto početnog učinka podsjeća na metodu kapitalizacije. Metoda kapitalizacije dobiti Metoda kapitalizacije nastavlja se na metodu izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine.5 9 % -> 11.0 3% -> 33.2.1 12 % -> 8.0 6% -> 16.1 % ¦ 8 -> 12.3 % ¦ 11 -> 9. Polazište metode bruto početnog učinka je činjenica da je nekretnina namijenjena davanju u najam ili zakup.3.7 7% -> 14.(F) iz stope prihoda (y) ¦ Faktori kapitalizacije(F) Prihod (y) ¦ 50 -> 2. dalje označeno s F.4. Pri izračunu vrijednosti najamnine ili zakupnine.9 % ¦ 14 -> 7.1 % ¦ 10 -> 10.0 % ¦ 30 -> 3. Pritom je vrijednost najamnine ili zakupnine zamišljena struja prihoda. Korištenje stope prihoda (y) ili faktora kapitalizacije (F) ne stvara razlike u krajnjem rezultatu. upotrijebit ćemo pristupe prema prihodima kao što su metoda bruto i neto početnog učinka. Kapitalizacija utvr ene vrijednosti najamnine ili zakupnine odvija se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (u daljem tekstu označeno s y) ili da se vrijednost najamnine ili zakupnine pomnoži s faktorom kapitalizacije (cap-rate). 75 . U metodi kapitalizacije radi se o predvi enoj vrijednosti najamnine ili zakupnine.3 % ¦ 25 -> 4.0 % ¦ 20 -> 5. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predvi enih prihoda umanjenih za moguće rizike. Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine.2. stalni sudski vještak str.0 % _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Odnos faktora kapitalizacije i prihoda F = 1/y Pri čemu je: F = faktor kapitalizacije y = prihod (yield) Izračun stope prihoda (y) iz faktora kap. koja dolazi iz procjenjivane nekretnine.

Rizik Jedan od kriterija za odabir stope prihoda je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda.5% 6-7% 8-12% 2. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata.4.2.2. izračunavamo stopu prihoda (y).5-3. u što su uključeni troškovi kupca koje je on platio. stalni sudski vještak str.3. koji se nazivaju zakonski troškovi transakcije. Poznata je investicija (l) kupca. a što je viša kamata. H H 100 100 y (%) = ------.3. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine kamate.2. d.5-4% 5-5.4. to je manji multiplikator i manja vrijednost zgrade.5-4% 2. ovdje vrijedi pravilo: Mali rizik: Veliki rizik: niska kamata visoka kamata Općenito se za slijedeće nekretnine mogu primijeniti slijedeće kamatne stope(stope prihoda): Obiteljske kuće (jedna obitelj) Obiteljske kuće (dvije obitelji) Stambene zgrade Stambeno-poslovne zgrade Poslovne zgrade sa uredima Robne kuće.5% 3.x 100 I = -------. Visina stope prihoda je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. koje su prodane prazne i nekorištene. Prvo se za nekretninu odre uje ukupna vrijednost najamnine ili zakupnine (H). Stopa prihoda (yield) Stopa prihoda (y) je odre ena tržištem i mora biti izvedena iz nedavno zaključenih transakcija na sličnim nekretninama.5% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.5-6% 6-6.= H x F F = --------l y/100 y y Pri čemu: H = vrijednost najamnine ili zakupnine (godišnji neto prihod) l = investicija (ukupna cijena kupnje uključivši zakonske troškove transakcije) y = stopa prihoda (yield).5% 5.5-3. Iz pravila izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata. kamatna stopa F = faktor kapitalizacije Neto prihodi su prihodi umanjeni za troškove. samoposluge Industrijska zemljišta Turistička zemljišta Poljoprivredna i šumska zemljišta 2.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. 76 .= H --------. Za metodu kapitalizacije pritom se analiziraju i uspore uju nekretnine. Kao i u bankarstvu.i. Dijeljenjem izračunate vrijednosti najamnine ili zakupnine s investicijom kupca (l). to je viši multiplikator (faktor kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade.3. 2. trgovački centri.g.

d. poslovna zgrada. koji prema mišljenjima stručnjaka može iznositi i do polovice stope kapitalizacije. a kod poslovnih nekretnina o djelatnosti.a.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Op. pa njihova kamata sadrži komponentu koja uzima očekivano smanjenje vrijednosti novca u obzir. nepredvidive utjecaje iz okoline i problemi koji djeluju na pojedinu djelatnost ili granu itd.00% odbitak za prilagodbu vrijednosti novca 0. Shema za izvo enje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala: Renta na sekundarnom tržištu odbitak za prilagodbu vrijednosti novca + opći rizik + mala mobilnost investicija _______________________________________________ = Stopa kapitalizacije 2. njezinoj veličini. poslovna nekretnina.50% + mala mobilnost investicija 2.i. usporediva ulaganja u fiksno ukamaćene investicije. Ova manja mobilnost se obuhvaća pomoću dodatka kamatnoj stopi tržišta kapitala. veličini poduzeća. uredska zgrada.2. Ukoliko se smanjenje vrijednosti novca pomoću prilago avanja prihoda od nekretnina.. Kao bazu za obračun stope kapitalizacije se može uzeti npr. Zajmovi su nominalno vezani i ne pružaju sigurnost od smanjenja vrijednosti novca. Gornje kamatne stope koriste se u Republici Austriji Izvo enje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala Kupcu rentabilne nekretnine (stambena zgrada.) stoje i alternativne mogućnosti ulaganja na raspolaganju. pravnom obliku itd. tj poslovnih prihoda (kod poslovno korištenih nekretnina) može prilagoditi promijenjenoj vrijednosti novca. Opći rizik se obuhvaća dodatkom na stopu kapitalizacije.4. Kod utvr ivanja buduće vrijednosti nužno je obratiti pažnju na poseban rizik koji proizlazi iz posebnih situacija vezanih uz vrednovanu nekretninu. Opći rizik općenito proizlazi iz investicije u neku nekretninu ili poduzeće.g. Visina dodatka ovisi o nekretnini.00% ____________________________________________________ = Stopa kapitalizacije 9. Primjer za turističku nekretninu Renta na sekundarnom tržištu 5.4.00% + opći rizik 2.3. 77 . turistička nekretnina itd. lokaciji itd. nužno je odbiti odre eni odbitak od kamatne stope tržišta kapitala. U to se ubraja opasnost konjunkturnih kretanja.50% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Nekretnine i pogotovo poslovno korištene nekretnine se mogu teže prodati od zajmova. stalni sudski vještak str.

Br. (4) Kamatna stopa za utvr ivanje vrijednosti prihoda se ravna prema ukamaćivanju kapitala koje je za nekretninu ove vrste uobičajeno.3.3.i.g. stalni sudski vještak str.50% Dijelovi austrijskog zakona koji se odnose na procjenu metodom kapitalizacije dobiti Zakon o utvr ivanju vrijednosti nekretnina BGB1.2. iznosi iz postupka likvidacije i troškovi likvidacije.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. održavanje i upravljanje te stvari (troškovi poslovanja) i amortizacije od ostvarenih prihoda. za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni statistički podaci.50% + opći rizik 0. u načelu je za proračun vrijednosti prihoda mjerodavan samo doga aj očekivan u budućnosti. (2) Kod postupka vrednovanja prihoda nužno je objasniti izbor faktora kapitalizacije. d. koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja i od troškova koji bi proizašli iz ovog poslovanja. Ukoliko se datum utvr ivanja vrijednosti otprilike poklapa sa datumom sastavljanja procjene. Postupak vrednovanja prihoda § 5 (1) Kod postupka vrednovanja prihoda se vrijednost robe (nekretnine) utvr uje pomoću kapitalizacije čistog prihoda koji se očekuje ili ostvaruje u razdoblju nakon datuma utvr ivanja vrijednosti uz odgovarajuću kamatnu stopu i prema očekivanom roku korištenja nekretnine (Vrijednost prihoda). dobije se čisti prihod.4.5.2. 78 . Amortizacija se odbija samo ukoliko nije uzeta u obzir kod kapitalizacije.00% vrijednost za prilagodbu vrijednosti novca 1. Pomoću odbitka stvarnih troškova za poslovanje. tada se polazi od prihoda. Primjer za obiteljsku kuću Renta sekundarnog tržišta 5.00% ____________________________________________________ = Stopa kapitalizacije 3. (3) Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi ili ukoliko odstupaju kod urednog poslovanja od mogućih prihoda. Kod utvr ivanja čistog prihoda se uzima u obzir i rizik poslovanja. U ovom slučaju stručnjak buduće doga aje kod utvr ivanja vrijednosti još ne poznaje. Osnova za utvr ivanje vrijednosti prihoda je u prvom redu buduća vrijednost prihoda gledana od datuma utvr ivanja vrijednosti i za to potrebni troškovi poslovanja. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.6.4. pa mora očekivani prihod izvesti iz poslovanja nekretnine u prošlosti. 150/92 LBG § 5 2. (2) Polazi se od onih prihoda koji su stvarno ostvareni u iskorištavanju nekretnine (ostvareni prihodi).00% + mala mobilnost investicije 0.

0% 7.3.0-11.0 % 5.5-5.dugoročni razvoj kamate sekundarnog tržišta i stope inflacije .5 % 5. koje se u pojedinačnim slučajevima moraju prilagoditi uzimajući u obzir slijedeće faktore: .5%.5-6.5-8.5-8.0 % 7.g.5-3.5-7.0 % 4.0 % 4.0 % 5.0-9.5-9.4.0-4. Prilagodbe se zaokružuju na 0.5 % 6.0 % 4. koje doduše odgovaraju za većinu nekretnina.7.5 % 6.0-10.5 % 3.i. Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vještaka Austrije Udruga sudskih vještaka Austrije je izdala prijedlog stopa kapitalizacije prema tipovima objekata i lokacijskim kriterijima: a) § 5 st.5% 2. supermarket Privredno korištena nekretnina Industrijska nekretnina Poljoprivredna nekretnina izvanredna 2. 4 Zakona o vrednovanju nekretnina (LBG). st. stalni sudski vještak str.0 % 3.0-10.konjunkturni poremećaji cijena nekretnina .5-10.5-4.5 % 4.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.stanje na tržištu itd.0 % 6.0 % 5.0-5.0-7. Nakon konzultacija sa poznatim i na ovom području iskusnim kolegama izdana je slijedeća tabela stopa prihoda: (rujan 1997) Vrsta nekretnine Stambena nekretnina Uredska nekretnina Poslovna nekretnina Trgovački centar.0-8.razlike kod ocjenjivanja poslovnih i industrijskih zgrada uvjetovanih razlikama u industrijskim granama .5-7. BGB1 1992/150 normira: Kamatna stopa za utvr ivanje prihoda se ravna prema uobičajenom ukamaćivanju za stvari ove vrste.5 % srednja 3.2.0-6.5 % 6.0-6. Time se vještaku koji se bavi procjenom prihoda objekata daju okvirne vrijednosti u ruke. Vještak mora kod provo enja procjene prihoda obrazložiti izbor stope kapitalizacije (§ 10.5 % LOKACIJA vrlo dobra dobra 2.5-9.5 % 5.2 LBG) Da bi se vještaku izbor stope kapitalizacije u svakom pojedinom slučaju olakšao i poduprla njegova obaveza obrazloženja.0% _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.5-5. d. izdani su opširni izvještaji o tome koje stope kapitalizacije primijeniti kod investicija u objekte za stjecanje prihoda.0 % 5.5 % 6.0-9.5 % 4.0-7.5 % 5. 79 .5-6.

50) i godišnji neto prihod H = 200.500.0/100 = 200. poslovne zgrade. 80 .08 I = 2.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Primjeri: Zadatak Kolika je vrijednost nekretnine.000 kn? Da li povećanjem stope prihoda pada ili raste vrijednost nekretnine odnosno investicije kod istog godišnjeg neto prihoda? I = H / y/100 ili I=HxF I = 200. stalni sudski vještak str.000 kn Ili I = 200.000 x 12. gdje je stopa prihoda y = 8.0 % (F = 12.000 kn Povećanjem stope prihoda y dolazi do smanjenja vrijednosti investicije za isti godišnji neto prihod _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.i.000 / 8.500. d.50 I = 2.000 / 0.g.

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. Ovi se prihodi (koji vrijede kao troškovi za korisnika) preračunavaju u iznos kapitala (kapital koji treba investirati da bi se dobilo x% učinka). metodu dometa najamnine ili zakupnine i metodu ukupnog profita. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.2.i. d.6.g. 93 . metodu neto početnog učinka. Pristup prema prihodima razlikuje: metodu bruto početnog učinka. pri korištenju metoda koje pripadaju pristupu prema prihodima potrebno je uspostaviti jak odnos s obilježjima tržišta. stalni sudski vještak str. metodu rabata. Kao i u komparativnom pristupu. Ovdje će biti obra ene prve dvije metode. metoda bruto početnog učinka i metoda neto početnog učinka. Pristup prema prihodima Pristup prema prihodima polazi od pretpostavke da odre ena nekretnina u manjoj ili većoj mjeri samostalno donosi prihode.

94 . BAR yield se definira ovako: BAR yield je u trenutku procjene. na temelju odredaba upisanih u ugovoru o najmu ili zakupu. Metoda bruto početnog učinka (BAR) Metoda bruto početnog učinka vrlo je slična s metodom kapitalizacije.6. d. moguće je da se pretpostavljaju preniski ili previsoki prihodi. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. odrediti yield na temelju analize tržišta. odre ena na temelju ugovora o najmu ili zakupu.2.i.g. stalni sudski vještak str. kao i metoda kapitalizacije jednostavna metoda koja se bazira na stopi povrata kapitala BAR yield-u. Zbog toga se izvodi korekcija vrijednosti. onda BAR metoda pomaže u odre ivanju prodajne vrijednosti nekretnine koja je u najmu. koju će obaviti pomoću formule Hp Y bar =---------------Ks + kk Pri čemu je: Y bar = yield bar Ks = troškovi kupca Hp = prihod od najma kk = zakonski troškovi transakcije Praksa je pokazala da kod ovog načina izračuna postoji opasnost od pregrubih izračuna. povećana prema kasnijim prilagodbama najamnine ili zakupnine za produžene godine najma ili zakupa. a obje tržišne stranke računaju s time pri odre ivanju cijene. Budući da kalkulacija polazi od očekivanog prihoda od najma u prvoj godini. Za izračun vrijednosti pomoću BAR metode vrijedi formula Hp W =-------.1. planirana bruto stopa prihoda. isto kao i u metodi kapitalizacije. Prihod iz najma ili zakupa definirati ćemo ovako: Prihod iz najma ili zakupa je važeća (zakonska ili ugovorena) najamnina ili zakupnina za odre enu godinu. Ako se metoda kapitalizacije koristi za odre ivanje prodajne vrijednosti nekretnine koja nije opterećena najmom i korištenjem. izražena u postotku. koja se može ostvariti za vrijeme prve godine eksploatacije na ulaganju u nekretninu.kk Y bar Pri čemu je: Y bar = yield bar W = vrijednost Hp = prihod od najma kk = zakonski troškovi transakcije Procjenitelj će.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. S vremenom se prihod iz najma na zahtjev ugovornih strana prilago ava. BAR metoda je izvorno. Isti prihod je uvećan za ekonomsku vrijednost najamnine ili zakupnine ostalih dijelova nekretnine koji se mogu dati u najam ili zakup..

Ako je prihod iz najma veći od maksimalne realne najamnine. Kod nas ne postoje zakonski propisi vezani za odre ivanje prihoda iz najma ili zakupa. pojavile su se dva različita pristupa u BAR metodi: Dodatak . uveden je pojam prilago ena najamnina ili zakupnina. odnosno smanjuje se ili se povećava zbog posebne godišnje prilagodbe cijenama najma. s obzirom na periodično indeksiranje. Budući da prihod od najma ili zakupa nije konstantan. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.manjak (kragna . odnosno maksimalne indekse povećanja ili smanjenja najma. 95 . stalni sudski vještak str. on se u svakom trenutku može smanjiti na zahtjev najamnika. iz ugovora o najmu ili zakupu mora biti jasno kada i kako se uskla uju prihodi iz najma ili zakupa. Kad je utvr eno da prihod od najma nije konstantan podatak. Budući da je metoda neto početnog učinka samo razra enija BAR metoda. Najčešće se nakon pet godina provjerava cijena najamnine ili zakupnine u odnosu na ekonomsku vrijednost najamnine ili zakupnine nekretnine. U takvim slučajevima.g. maksimalnoj realnoj najamnini. takozvanoj.i. za nju vrijede polazišta kao i kod ovih dviju BAR metoda.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Kod stambenih objekata prihod iz najma se prilago ava. d. U zemljama EU postoje zakoni koji reguliraju visine najma.rupa) BAR metoda i anglosaksonska BAR metoda. dok se u obrnutom slučaju prihod iz najma može postupno povećati.

i. U obliku formule to izgleda ovako: Ha . Ako se u BAR metodi radi s BAR-yieldom. naravno. Metoda neto početnog učinka (NAR) Ova metoda izračunava vrijednost nekretnine na osnovi neto prihoda od najma ili zakupa. u NAR-metodi se radi s NAR-yieldom. Budući se troškovi eksploatacije periodično vraćaju znači da izdaci moraju imati strukturalni karakter.6. Troškovi eksploatacije Troškovi eksploatacije su izdaci vlasnika koji se periodično vraćaju a vezani su za nekretninu.2. Ako je vlasnik dio tih troškova prenio na najamnika ili zakupnika.2. koji je niži. jer se bruto prihod od najma ili zakupa korigira za troškove koji se periodično javljaju u eksploataciji objekta.1. 2. i na yield. Ona se još naziva i BAR i NAR metoda.6. d. još uvijek se ti troškovi pripisuju vlasniku. To su izdaci na koje vlasnik ne može ili jedva može utjecati.2./ + CW x Kc) .2. Ako u nekom odre enom slučaju vlasnik odluči ne učiniti odre ene troškove. Kada se kaže da su troškovi eksploatacije izdaci vezani uz nekretninu znači da se mora raditi o izdacima vezanim za objekt. Za taj iznos se mogu umanjiti troškovi eksploatacije kada su oni dobili strukturalni karakter. Definiciju ne treba promatrati kao da će neka individualna odluka nekog slučajnog vlasnika dovesti do neostvarivanja nekih troškova. Povremene izdatke i/ili prihode morat ćemo uzeti kao korekciju.kk Y nar Pri čemu je: W = vrijednost Ha = prilago ena najamnina ili zakupnina Ke = troškovi eksploatacije Y nar = yield nar CW = gotovinska vrijednost Kc = korekcija kapitala kk = zakonski troškovi transakcije Formula je proširena s troškovima eksploatacije i korekcijom kapitala. Dva dodatka u formuli BAR metode su troškovi eksploatacije i korekcija kapitala. Polazište je da se mora raditi o najmu ili zakupu u trajanju od najmanje deset godina. a ne za vlasnika. to još uvijek ne znači da prosječan vlasnik ne bi imao takve troškove. 96 .. U NAR metodi se vodi računa samo o troškovima vlasnika. Tablica Troškovi eksploatacije (nazvani još i bruto . stalni sudski vještak str.Ke W = ( --------------. što utječe. Troškovi eksploatacije dijele se u nekoliko kategorija.neto troškovi) STALNI TROŠKOVI TROŠKOVI DAVANJA U NAJAM ILI ZAKUP + MUTACIJE Porez na nekretnine Troškovi mutacija najamnika i zakupnika _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. a svaka kategorija se ponovno dijeli na nekoliko posebnih troškova.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.g.

Ako je nasljedni zakup otkupljen. već dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti.2.2.i.. općinskom planu i sadržaju sporazuma o najmu ili zakupu. ako će se revizija najma provesti za pedeset godina. Poneki vlasnici eksploatiraju toliko nekretnina da odlučuju ne uzimati nikakvo osiguranje. ovisit će o tipu nekretnine.2. on se ne uzima kao trošak u bruto . d.Odgovornost prema zakonu . jer je _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. reklama i slično iznad ulice i poreza na korištenje.1. popusti kod davanja u zakup -Strukturalne mutacije/zgrada je prazna -Strukturalno prazna zgrada 2.Osiguranje zgrade . .2.2. Osiguranje zgrade ovisno je o vrijednosti adaptacije. Hoće li se oni primjenjivati. Osiguranja Najpoznatije osiguranje je osiguranje zgrade.1.1. procjenitelj ne smije poći od takve pretpostavke. prava na postavljanje ploča. 97 . nakon koje može procijeniti i premiju.6. 2. Ostali porezi Ostali porezi se sastoje od poreza na vodu.1. osiguranje staklenih površina i slično. u bruto .neto troškovima. 2. poreza na pročišćavanje vode (pravo na kanalizaciju). No postoje i druga. Porezi koji su prijavljeni u protekloj godini.1.g. No ako je period kraći od pedeset godina.6. Porez na nekretnine Premda porez na nekretnine prijavljuje korisnik i vlasnik.neto troškovima računa se samo s. kao što su osiguranje zakonske odgovornosti vlasnika zgrade.6.2. vlasničkim dijelom poreza na nekretnine.Nasljedni zakup -Osiguranje staklenih površina VARIJABILNI TROŠKOVI Troškovi upravljanja objektom Troškovi održavanja Naknada posredniku kod davanja u najam ili zakup i troškovi marketinga OSTALI TROŠKOVI Troškovi usluga za vlastiti račun PDV nepovratan Doprinos promociji Nenaplaćena najamnina ili zakupnina Ostali troškovi TROŠKOVI NASLJEDNOG ZAKUPA -Periodi bez zakupa.2. obveza plaćanja se ne uzima u bruto .2. 2.2.neto trošku.Ostali porezi i prava Osiguranja: . osiguranje od šteta od požara.neto troškove.. Me utim. ploče iznad ulice.Pravo na balkone.4. stalni sudski vještak str.3 Nasljedni zakup Aktualna obveza plaćanja zakupa može se uključiti u bruto .neto troškove. koju je procijenio procjenitelj.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Ostali porezi: . takozvanim.6. općenito se uzimaju kao polazište u bruto . i već u ovom slučaju dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti.Porez na vode Porez na pročišćavanje voda (kanalizacije) .

2. To su administrativno. Pritom treba misliti na period od najmanje deset godina. To podrazumijeva održavanje unutrašnjosti objekta. procjena višegodišnjeg održavanja. Najmodavac ili zakupodavac je odgovoran za veliko održavanje.i. Većina sporazuma o najmu ili zakupu odre uje da najamnik ili zakupnik sam plaća manje troškove održavanja. Troškovi održavanja mogu se izračunati na nekoliko načina. Dakle. Ovdje uračunavamo naknade za ponovno ure ivanje prostora. 98 . a troškove upravljanja procjenjuje procjenitelj. u kojoj se procjenjuju različite aktivnosti održavanja po godinama. bolje je troškove koji će nastati njenim dovo enjem u prvobitno stanje ne uzimati kao troškove eksploatacije. 2. Održavanje U održavanje ulaze izdaci čuvanja i izdaci nastali zbog tehničkih i/ili ekonomskih razloga. koja se eventualno može uračunati kao korekcija u kapitaliziranoj vrijednosti. na osnovi postotka vrijednosti adaptacije.2. Ovi troškovi će ući kao prosjek za čitav niz godina u bruto – neto trošak. gra evinska vrijednost i namjena objekta te veličina u najvećoj mjeri odre uju opseg troškova održavanja. Troškovi upravljanja objektom Troškovi upravljanja objektom podrazumijevaju troškove vezane uz optimalizaciju rezultata eksploatacije nekretnine. na osnovi višegodišnje procjene održavanja ili na osnovi informacija iz periodičnih publikacija. što u sljedećoj godini neće biti potrebno.6. koji terete vlasnika i kroz godinu variraju. Najpovjerljivija metoda je. tehničko i komercijalno upravljanje. takozvano. U tom slučaju se troškovi upravljanja računaju za svaku stambenu jedinicu.2. stalni sudski vještak str. Na primjer. Ovdje ne ulaze troškovi koji nastaju s ciljem poboljšanja objekta. Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika odnose se na potrebu ponovnog ure ivanja nekretnine nakon što je prethodni najamnik ili zakupnik otišao.1. izračunat će se prosječan godišnji iznos održavanja.g. naime.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA procjena usmjerena odre ivanju tržišne vrijednosti koja proizlazi iz ugovorene prodaje. Uvjet je da se održavanje pomno odredi za jedan duži period. Dakle. dok su u drugoj godini oni enormno visoki. 2. financijskog revizora itd. Njih treba promatrati kao investiciju.2.6. Ako je nekretnina u trenutku procjene zapuštena (s obzirom na održavanje).6. bez obzira upravlja li vlasnik ili vanjski upravitelj. Ukupni uključeni troškovi dalje se dijele prema godinama. Prostor treba pripremiti za novog najamnika ili zakupnika.2. 2. Bolje je učiniti ih gotovinskima i za njih umanjiti kapitaliziranu vrijednost.5. Novi vlasnik će vjerojatno biti u drugačijoj situaciji. u odre enoj godini potrebno je obnoviti krov. d. Da bi se spriječilo da u jednoj godini nema troškova održavanja uračunatih u vrijednost. osiguranje se uvijek uračunava. U ove troškove upravljanja ne ulaze troškovi procjene.1. Troškovi upravljanja objektom najčešće se izražavaju u postotku najamnine ili zakupnine. istraživanja. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. svakako. održavanje na temelju pritužbi i prosječno veliko održavanje. osim ako je nekretnina stambeni kompleks.6. Starost.7.2. Pritom će procjenitelj uzeti u obzir. pod kojim podrazumijevamo strukturalno održavanje objekta. to su svi troškovi koji nastaju da bi se objekt očuvao u stanju koje opravdava prihod od najma ili zakupa za vrijeme preostalog trajanja ugovora o najmu ili zakupu.1.

Neobračunavanje iznosa PDV-a Porez na promet jedan je od najtežih dijelova teorije procjene.2.2. vlasnik će umanjiti svoju obvezu plaćanja poreza za iznos PDV-a koji je platio kroz troškove eksploatacije. sporazumu o najmu.2. To su troškovi posrednika kod davanja u najam ili zakup. korištenju.2.g.2. prenosi se na najamnika ili zakupnika.6.2. na primjer zato što on ne vrši aktivnost zbog koje je obvezan plaćati PDV. Naknade posrednicima / marketingu kod davanja u najam ili zakup Pri promjeni najamnika ili zakupnika nastaju troškovi ponovnog davanja u najam ili zakup. Ako s najamnikom ili zakupnikom nije dogovoreno plaćanje PDV-a. U slučaju stanova nema mogućnosti povrata plaćenog poreza na promet. Procjenitelj će morati dobro procijeniti iznos PDV-a koji se ne vraća. Ako je s najamnikom ili zakupnikom dogovoreno da se cijena najamnine ili zakupnine povisuje za iznos PDV-a.1.1. kod razlika u površini izme u površine dane u najam ili zakup i one koja je u stvarnosti dana u najam ili zakup. a ponekad ne.10. najmodavac ili zakupodavac neće moći obračunati PDV koji plaća na troškove eksploatacije.1. Procjenitelj će procijeniti godišnje očekivani iznos za te troškove. a kod komercijalnih nekretnina to ovisi o sporazumu o najmu ili zakupu i načinu na koji najamnik ili zakupnik eksploatira unajmljeno ili zakupljeno.11. Polazište za bruto .1. 2. troškove je bolje staviti na nula (0).2. 99 .neto trošak je da se u troškove eksploatacije treba uključiti povratni dio. d. 2. Slično kao kod troškova proizašlih iz mutacija najamnika ili zakupnika. U slučaju plaćanja PDV-a kao kompenzacije za ulaganje čitav iznos PDV-a koji je najmodavac ili zakupodavac dužan platiti pri stjecanju nekretnine. Kod velikih objekata danih u najam ili zakup s različitim najamnicima ili zakupnicima prilično dobro se može procijeniti prosječan iznos.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2. no kod objekata s jednim ili dva najamnika ili zakupnika.6.8. I ovi troškovi se uzimaju u prosječnom obliku.6.2. To vrijedi i u slučaju kad su najmodavac ili zakupodavac i najamnik ili zakupnik u ugovor stavili odredbu o iznosu PDV-a kao kompenzaciju u najamnini ili zakupnini. kod razlika izme u dogovorenih troškova za usluge i stvarno ostvarenih troškova za usluge ili u slučaju dogovorenih popusta na troškove usluga. stalni sudski vještak str. ako se porez na promet ne može tražiti natrag. troškovi oglašavanja i ostali marketinški troškovi. Troškovi usluga (u zgradama sa zajedničkim prostorijama ) Primjeri kada troškove usluga plaća najmodavac ili zakupodavac su: kad nekretnina stoji prazna. 2. što ovisi o najamniku ili zakupniku.9.i. U tom slučaju vlasnik nema posebnih troškova. procjenitelj će napraviti procjenu prosječnih troškova koji se mogu očekivati u jednoj godini. pri čemu on ponovo mora potražiti prosjek za odre eni niz godina.6. Doprinos promociji _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Ponekad se on potražuje.

obostranih obveza održavanja nekretnine ili plaćanje najamnine ili zakupnine.2. U tom će slučaju zakupnik moći generirati veći prihod od zakupa i tako automatski smanjiti broj onih koji ne plaćaju zakupninu. 2. troškovi utjerivača dugova i sporovi oko najma ili zakupa. moguć je odre en popust na dosadašnji iznos zakupnine. Prije nego što istekne ugovor o najmu ili zakupu. U tom slučaju se postotak neplaćene najamnine ili zakupnine uzima sa 0%. Ako doprinos promociji ima ograničeno trajanje. već samo onda kad se radi o strukturalnosti. I za ove troškove vrijedi da su to strukturalni troškovi te da treba izračunati prosjek. pokazat će se da je jedan dio najamnine ili zakupnine ostao nenaplaćen.12.neto trošak se ne uračunavaju svi oblici praznog stanja objekta.13.1. a to su poslovi nadležne komisije. Čak i nakon utjerivanja dugova.6.g. U slučaju većeg broja najamnika ili zakupnika lakše ćemo procijeniti nenaplaćene najamnine ili zakupnine pa će se prosjek uključiti u bruto – neto trošak.i.2. nenaplaćene najamnine ili zakupnine kreću se od 0. posebno kada se radi o ograničenom broju najamnika ili zakupnika. vlasnici nekretnina se ponekad susreću s najamnikom ili zakupnikom koji ne može zadovoljiti obveze plaćanja najamnine ili zakupnine.2. U bruto .PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA U trgovačkim centrima česta je situacija da vlasnik mora doprinijeti troškovima promocije. Periodi bez najma ili zakupa i popusti kod davanja u najam ili zakup U odre enom broju kompleksa nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika može se dogoditi da se pojave strukturalni periodi bez najma ili zakupa ili da se dozvoljavaju popusti kod davanja u najam ili zakup.6. stalni sudski vještak str. nije lako procijeniti koliko iznose nenaplaćene najamnine ili zakupnine. 100 . I ovdje procjenitelj treba paziti na dvostruko računanje.6 %.2.1. Procjenitelj će napraviti procjenu strukturalnog doprinosa vlasnika. Ako se u odre ivanju prihoda od najma ili zakupa već uzeo u obzir manji prihod.15.6. ako se trgovački centar obnavlja. Ostali oblici praznog stanja nekretnine uvrstit će se u korekciju. popust ima strukturalni karakter. 2. d. Na primjer. vlasnik ponekad ostane bez najamnine ili zakupnine. 2.2.2.neto trošak.1. na primjer.2.6. Cilj troškova promocije je jačanje potrošnje konzumenata u trgovačkim centrima.neto trošak. Strukturalne mutacije / nekretnina koja stoji u strukturalno praznom stanju Nekretnina može biti prazna na različite načine. on se ne smije uračunati u bruto .14. 2. uslijed čega nekretnina privremeno _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. Nenaplaćena najamnina ili zakupnina Nažalost. u prvoj godini eksploatacije. Ostali troškovi Pod ostale troškove ulaze svi troškovi koji su vezani uz nekretninu. Budući da nije poznato kada će se renovirati.1.2. Strukturalna mutacija praznog objekta uračunava se u bruto . a ne pripadaju u neku drugu kategoriju. U kompleksu stanova u kojemu se nalazi više najamnika ili zakupnika.2 % do 0. Kod komercijalnih kompleksa nekretnina. onda ovi troškovi nemaju više strukturalni karakter i obradit će se kao kapitalna korekcija. Primjer ostalih troškova su pravni troškovi nastali uslijed pravne pomoći neposredno vezane uz nekretninu. Pritom je za vlasnika važno da je potrošnja visoka i da zakupnik više zara uje. budući da se najamnici ili zakupnici s vremena na vrijeme mijenjaju.

Nakon toga postaje strukturalno prazan objekt i uvrštava se u eksploatacijske troškove.neto trošak kompenziraju jedan drugog. a ne uz objekt. Način financiranja nekretnine ovisi o vlasniku. Ako. koristi procjenu višegodišnjeg održavanja. To može vrijediti za tržište u cjelini. odnosno primiti. jer se radi o korekciji kapitala.16. porezi na trgovačko društvo i slično tako er nisu vezani za nekretninu. 2. Odnos smanjene vrijednosti zgrada i povećane vrijednosti zemljišta.2. drugi će od banke posuditi ogroman iznos pa će se razlikovati i uvjeti financiranja. a koje će jedan vlasnik koji dobro upravlja nekretninom izdati. Na taj način. 3. Budući da je u prihod od najma ili zakupa uključena ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine iznajmljivih dijelova nekretnine.neto trošku Troškove eksploatacije procjenitelj će procijeniti u skladu s tržištem. pa se ne uzimaju u obzir u izračunu procjene. na primjer. kao na primjer. Dakle. Ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine prostora koji je prazan.g. da bismo mogli govoriti o prosječnoj mutacijskoj neispunjenosti nekretnine ponovno nam treba nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika. d. Otpisi koji su nužni zbog zastarjelosti zgrade. Pri odre ivanju bruto .1.2.6. Prazno stajanje objekta smatra se kapitalnom korekcijom u obliku gotovinske vrijednosti do dvije godine nakon isporuke. Strukturalno prazno stajanje nekretnine Pored mutacijski prazne nekretnine. Samo u tom slučaju strukturalnu mutaciju ćemo uvrstiti u bruto neto trošak. već za vlasnika. korekcija kapitala je u pravilu uzgredna i ima privremen karakter. može se dogoditi da dijelovi nekretnine više nisu iznajmljivi zbog tržišno . stalni sudski vještak str. 2. kod strukturalno prevelike ponude ili za nesigurne zgrade zbog zastarjelosti ili loše lokacije. prihod od najma ili zakupa i bruto . Korekcija kapitala se definira na sljedeći način: Korekcija kapitala su povremeni prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu. Kamate i plaćene rate. neće smjeti koristiti i zaostatke u održavanju. 101 . 2. procjenitelj će paziti da ne do e do dvostrukog računanja. U ostalim slučajevima ponovno ćemo uvrstiti nula (0). Korekcija kapitala Nasuprot troškovima eksploatacije koji moraju imati strukturalni karakter. može se dogoditi da dio prazne zgrade ima strukturalni karakter.2. pri čemu je važna i kreditna sposobnost onoga koji traži financiranje. uvrštava se kao cjelina ili kao dio pod nazivom strukturalno prazan objekt.2. Financijske obveze su vezane uz vlasnika.tehničkih okolnosti. Pritom će za osnovu uzeti prosječno zaduženu godišnju svotu. Općenito o bruto . Porezi na prihod. U eksploatacijske troškove u bruto – neto trošku ne računaju se: 1. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.6. kada se financiranje vrši sredstvima trećih subjekata.i. odnosno nije u najmu ili zakupu. te brzina kojom nastaje smanjivanje i povećavanje vrijednosti obračunavaju se u neto yieldu.neto troška.2. Dok će jedan vlasnik raditi bez sredstava trećih subjekata. Zato i njih treba izostaviti iz troškova eksploatacije.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA stoji prazna.

razlike u najamnini. Kamatna stopa "r" može biti odre ena na osnovi tržišne srednjoročne kamatne stope i koeficijenta tržišnog rizika. U slučaju da se radi o većim rizicima od uobičajenih. Nakon kapitalne korekcije. buduća kapitalna ulaganja. Ako se iz ovih razloga troškovi za zapušteno održavanje odgode. U praksi je dovoljno upotrijebiti konstantan postotak od 7%. odnosno ponovno zara en.2. d. postotak treba povećati. kao na primjer. stalni sudski vještak str. tako er će morati biti primljeni. Pritom on kreće od pretpostavke da će sve potrebne radove obaviti stručni izvo ač.Ke --------------y nar Zapušteno održavanje podrazumijeva: Troškovi za zapušteno održavanje su troškovi održavanja koje neposredno treba poduzeti da bi se izbjegla daljnja šteta ili posljedična šteta na nekretnini. zbog otkazivanja rada najamnika ili zakupnika. Pod vlasnikom koji dobro upravlja nekretninom misli se na aktivnu politiku vlasnika koji stremi optimalizaciji nekretnine. nekretnina koja je na početku prazna. Kad se kaže da su korekcije kapitala. što je moguće preciznije. Troškovi za zapušteno održavanje nastaju odmah. Tok novca se zbog toga izražava u iznosu koji za vrijeme procjene mora biti osiguran ili dodatno potrošen. efekti nasljednog zakupa. 2. već se za njegov iznos umanjuje bruto vrijednost kapitala: Ha . Kapitalne korekcije su: zapušteno održavanje. doga a se još jedna korekcija. procjenitelj će očekivane troškove izraziti u današnjim eurima i prema njima procijeniti povećanje troškova gradnje. Planirani troškovi zapuštenog održavanja _________________________________________________________________________________ Žarko Željko. povremene mutacije vezane uz prazno stajanje nekretnine.1. prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu time se odre uje da prihodi ili izdaci moraju biti neposredno vezani uz nekretninu. Zbog toga se preporuča da se kao korekcija kapitala uzme gotovinska vrijednost toka novca. vezana uz troškove kupca.g. kao što su inicijalna i dodatna ulaganja te neki faktori gotovinske vrijednosti. iznos PDV-a kao kompenzacije. zapušteno održavanje izvršiti će se zajedno s mutacijskim održavanjem ili u slučaju kad stručni izvo ač nema u tom trenutku dovoljno kapaciteta pa će odgoditi održavanje.2.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Kad se kaže da su korekcije povremeni prihodi kapitala ili izdaci misli se na prihode ili izdatke koji nemaju strukturalni karakter. osim u nekim slučajevima.6. sve su to kapitalne korekcije. odnosno zakupnini. procijeniti troškove koji nastaju da bi se otklonile posljedice zapuštenog održavanja. Zapušteno održavanje Zapušteno održavanje se ne uvrštava u eksploatacijske troškove. Ovdje ne ulaze eventualna dodatna ulaganja kojima je cilj povećavanje vlasništva. odnosno izdani od strane (novog) vlasnika.i. a kod eventualnog prijenosa na treći subjekt. ali moraju biti plaćeni odjednom ili u relativno kratkom nizu godina. Procjenitelj će. da bi u planiranom trenutku taj iznos mogao biti na raspolaganju.2. Korekcija kapitala obilježena je iznosom koji će u relativno ograničenom periodu utjecati na tok novca vezano uz nekretninu. 102 .

ne govorimo o praznom stanju. Troškovi mutacije smatraju se dijelom troškova _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.2. U sljedeće dvije godine očekuje se povećanje troškova gradnje (bs) od 3% godišnje. stalni sudski vještak str. a korekcija kapitala neće biti nužna. Početno prazno stajanje nekretnine Početna situacija u kojoj nekretnina stoji prazna vezana je uz novogradnju ili uz renoviranje objekta. prije nego što se izvrši korekcija.1449 2. uslijed čega vlasnik ima financijsku prazninu u svom portfelju.2.2.332 (1 + 7%)² 1.g. 2.2.000 x ---------.6.= €46. preračunavaju se ponovno u eure na datum procjene ili se izračunava početna vrijednost iznosa koji opada prema "n-periodima". (1 + bs)ⁿ Oa x -------------(1 + r)ⁿ (1 + 3%)² 1. d. Početnu prazninu nekretnine definirali smo ovako: Početno prazno stanje nekretnine je financijska praznina koja nastaje u trenutku nakon isporuke novogradnje ili nakon obnavljanja postojeće nekretnine i traje do kraja prve potpune godine eksploatacije. Do ovih troškova doći će za dvije godine. U slučaju kad izvo ač garantira odre eni prihod od najma ili zakupa za vrijeme odre enog perioda nakon datuma isporuke. Povremene mutacije u kojem je nekretnina prazna Povremeno prazna nekretnina upućuje na to da je potrebno udovoljiti kriteriju povremenosti.6. a financijske posljedice takvog stanja izrazit će u gotovinskom iznosu. Kamatna stopa (r) koju smo uzeli u obzir iznosi 7%.3.2. 103 . (1 + bs)ⁿ ----------(1 + r)ⁿ Oa x Pri čemu je: n = broj perioda r = kamatna stopa bs = povećanje troškova gradnje Oa = zapušteno održavanje Primjer Zapušteno održavanje izračunato je po današnjem tečaju € Oa = €50.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA izražen u valuti euro u trenutku izdavanja.2.000 x ------------.= €50. Prazno stanje nekretnine ima sporadičan karakter i zato se uzima kao korekcija kapitala.000.0609 €50. Procjenitelj će procijeniti prosječno očekivano trajanje u kojem će nekretnina ostati prazna.2.i.

2. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.g.6. Efekt nasljednog zakupa Kod troškova eksploatacije odre eno je da se pravo nasljednog zakupa koje traje više od pedeset godina na ime vlasnika. Iznos PDV-a kao kompenzacije obra en je u bruto .2. bolje bi bilo ovo pravo uzeti kao korekciju kapitala. Povremeno mutacijsko prazno stanje pojavljuje se dakle samo u nekretninama s jednim ili dva najamnika ili zakupnika.neto trošak. Ako je obračun PDV-a kao kompenzacije riješen nekim od oblika financiranja. promatra kao korekcija kapitala. pri čemu je utvr eno da se iznos PDV-a kao kompenzacije može sastojati od dvije kumulativne komponente.6.2. mora biti jasno je li došlo i do njegovog plaćanja.6. Razlike u najamnini ili zakupnini U NAR .2. preostaje jednokratna obveza najamnika ili zakupnika prema najmodavcu ili zakupodavcu.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA eksploatacije kada se radi o više najamnika ili zakupnika u jednoj nekretnini i kad se očekuje više mutacijskih perioda u kojem će prostor biti prazan.6.5.2. Ako definiramo ove pojmove. 2. 2. što ide usporedno s obvezama iz ugovora o najmu ili zakupu i privremeno je.2. tako er je obra en kod troškova eksploatacije. 2.2.4. a preostali period je kraći od pedeset godina. Ako se iz ugovora o najmu ili zakupu može zaključiti da je obračun PDV-a kao kompenzacije riješen jednokratnim otkupom. Procjenitelj će u ovakvom slučaju morati paziti da prazno stajanje nekretnine ne uračuna dva puta. vidjet ćemo da se ova ulaganja mogu primijeniti i kao korekcija kapitala.metodi se izračun ne razlikuje od one u BAR – metodi gdje su obra ene razlike u najamnini ili zakupnini. Buduće kapitalno ulaganje Postoji odre eni broj budućih kapitalnih ulaganja koji su nužni da bi se osigurali prihodi od najma ili zakupa. dok se iznos PDV-a kao kompenzacije za ulaganja.neto trošku zbog troškova eksploatacije. Ako se radi o kraćem periodu od pedeset godina ili je pravo otkupljeno. povećanjem cijene najamnine ili zakupnine s periodičnim isplatama. d. stalni sudski vještak str. Inicijalno ulaganje je početno ulaganje koje se mora učiniti da bi se nekretnina realizirala (izgradila) ili stekla (otkup). U tom slučaju. mora promatrati kao strukturalno i zbog toga se uvrštava u bruto . uključivši troškove otkupa i/ili kamate za vrijeme gradnje. Ako nije došlo do plaćanja.6.2.2. izračunat će se gotovinska vrijednost iznosa PDV-a kao kompenzacije 2. 104 .2.2. iznosi PDV-a kao kompenzacije bit će uzeti kao korekcije kapitala. U drugom slučaju.i. Iznos PDV-a kao kompenzacije Obračun PDV-a kao kompenzacije. na primjer.2.7. koja se uzima kao korekcija kapitala (prihoda) u izračunu procjene. ne postoji potreba za korekcijama. Tu se može raditi o inicijalnim ili dodatnim ulaganjima. Jedne vezane uz eksploataciju i druge vezane uz ulaganje. Troškovi tih mutacijskih perioda imaju strukturalni karakter i ulaze u troškove eksploatacije.

arhitekt i ostali nisu u stanju završiti svoj posao. 105 . *2 _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Vrši li se procjena nekretnine koja je tek u nacrtima ili poluizgra ena. stalni sudski vještak str. Dodatno ulaganje je ulaganje koje se vrši nakon inicijalnog. troškovima marketinga i davanja u najam ili zakup.g. uključivši zakonske troškove transakcije. Tada se moraju pojaviti nove stranke. jer su otišli u stečaj. Procjenitelj se može naći u situaciji da uključene stranke. U ovoj situaciji. koje mogu uvjetovati i više cijene za završetak radova. U takvom slučaju može se raditi o gra evinskim troškovima. d. izvo ač. Pritom se misli na djelomična proširenja. adaptacije i obnove.i. troškovima savjetnika i arhitekta i slično. Dodatno investiranje razlikuje se od inicijalnog jer ono započinje nakon što je objekt završen i isporučen. procjenitelj mora računati da nekretnina za vrijeme obnavljanja stoji prazna i da će nakon obnove prihod od najma ili zakupa vjerojatno biti viši. preostali iznos ulaganja izraziti će se kao korekcija kapitala. eventualnoj gra evinskoj kamati. na primjer.

U Nizozemskoj je zakonski pristup složeniji jer osim što se njime odre uju metodologije procjena. Zakonski pristup je odre en zakonima i propisima iz područja procjena vrijednosti nekretnina. to prelazi okvire ove knjige.i.PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.6. što predstavlja specifikum za svaku pojedinu zemlju.2. stalni sudski vještak str. njihove primjene i specifičnosti. _________________________________________________________________________________ Žarko Željko.g. Zakonski pristup Zakonski pristup varira od zemlje do zemlje u EU a izveden je iz specifičnog tržišta nekretnina u dotičnoj zemlji. d. stečenih prava i drugog što bitno utječe na tržište nekretnina. Budući da su zakonski pristupi odre eni i svim ostalim zakonima vezanim za tržište nekretnina. zakupnine. U Republici Austriji postoji zakon koji regulira pitanja iz područja procjena nekretnina i koji odre uje kako i koje metodologije treba procjenitelj koristiti pri izračunu vrijednosti nekretnina. 106 . važna komponenta je socijalna iz koje onda proizlaze mnoga regulaciona pravila po pitanju najamnine.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful