Professional Documents
Culture Documents
STANogradnja ZA MLADE
PODRKOM DO KROVA
Agencija za razvoj preduzea Eda, Banja Luka eda@edabl.org; www.edabl.org Za izdavaa Zdravko Miovi Autori Aleksandar Dragani, Miel Pavlica, Stevo Pucar Urednik Milo ipragi Dizajn Nenad Savkovi tampa Grafid d.o.o., Banja Luka Za tampariju Branislav Ivankovi Tira 300
Ova publikacija je objavljena uz podrku Centara civilinih inicijativa. Sadraj publikacije u potpunosti odraava miljenje autorskog tima Ede, agencije za razvoj preduzea iz Banja Luke, i ne predstavlja zvanine stavove Centara civilnih inicijativa.
Podrkom do krova
Sadraj
Uvod Stambeni problem mladih u BiH Poloaj mladih kao opti drutveni problem Trite nekretnina u BiH Problem sa aspekta trita Nova ili stara gradnja Kamatne stope i dostupnost kredita Podrka rjeavanju stambenih problema mladih Stvarnost stambenog problema mladih Cijena stanova i kupovna mo Ponaanje mladih ljudi pri kupovini stana Kljuna pitanja Struktura cijene novogradnje Mogunosti za smanjenje cijene Stambena politika i prakse u podrci rjeavanju stambenog problema mladih Stambena politika fokus javnog izbora Socijalizam vs. kapitalizam Postojee (ne)iskoritene poluge stambene politike Republika Srpska Fond stanovanja Republike Srpske Investiciono-razvojna banka Optine Foa svijetao primjer sive realnosti Federacija BiH Kantoni u FBiH Kanton Sarajevo Tuzlanski kanton Hrvatska POS primjer podsticane stanogradnje Republika Srbija u potrazi za stambenom politikom Ulaganje u mlade najbolja investicija Omladina definicija i broj mladih Zato su mladi vani? Kako drutvo rjeava stambene probleme mladih ljudi? Posljedice odlazak i marginalizacija mladih Kako realizovati projekat podsticane stanogradnje u lokalnoj zajednici? Zakljuak 4 5 6 7 10 11 12 14 15 17 19 19 20 21 25 26 29 31 31 31 32 33 34 35 35 36 38 41 43 45 46 47 47 50 52 54
STANogradnja ZA MLADE
Uvod
Ova publikacija je nastala u okviru projekta Prvi stan koji implementiraju Razvojna agencija Eda i Asocijacija za integrisani ekonomski razvoj Inea, Tuzla, uz podrku Centara civilnih inicijativa i u saradnji sa institucijama i organizacijama koje se bave pitanjima mladih. Cilj projekta je doprinos uspostavljanju institucionalnih rjeenja u svrhu efektivne podrke rjeavanju stambenog pitanja mladih u BiH kroz razradu i implementaciju efektivnih instrumenata podrke u rjeavanju stambenog pitanja mladih, kako bi ovakva rjeenja bila uvrtena u planove kljunih institucija - donosilaca odluka. Publikacija je rezultat rada eksperata angaovanih na projektu i Koalicionih grupa koje su u okviru projekta uspostavljene u Banjaluci i Tuzli. Oni su dali svoj struan i kreativan doprinos u svim aktivnostima koje su dovele do nastanka ove publikacije. lanovi Koalicione grupe u Republici Srpskoj su: Sran Mazalica, poslanik Narodne skuptine Republike Srpske, Nikola Batinac, poslanik Narodne skuptine Republike Srpske, Odbor za pitanja mladih Narodne skuptine Republike Srpske, Ognjen Luki, Ministarstvo finansija, Vlada Republike Srpske, Dario Sandi, Ministarstvo za porodicu, omladinu i sport, Vlada Republike Srpske, Duko Milojevi, Ministarstvo uprave i lokalne samouprave, Vlada Republike Srpske, arko Malinovi, generalni sekretar Omladinskog savjeta Republike Srpske, Dr Zoran Blagojevi i Dragica Peji, optina Petrovo. lanovi Koalicione grupe u Tuzlanskom kantonu su: Mehmedovi Mersiha, optina Tuzla, Svjetlana Kake, optina Tuzla, Mileko Perki, optina Tuzla, Slobodanka Pranji, optina Tuzla, Bratovi Arnela, Ministarstvo za rad i socijalnu politiku Tuzlanskog kantona, Edisa Ahmi, Ministarstvo finansija Tuzlanskog kantona, Husi Sabina, poslanik u Skuptini Tuzlanskog kantona, Ivana Ferkovi, Radio-televizija Tuzlanskog kantona, Miralem Tursinovic, Emir Sejrani i Boko Vlaji, hCa/ORC Tuzla, Jasna Jaarevi, Emir Bai, Fondacija tuzlanske zajednice, Elvir Smaji, IPAK MGB. Publikacija sadri detaljan prikaz trinih aspekata stambenih problema mladih, prikaz sluajeva dobre prakse u njihovom rjeavanju u BiH i zemljama iz okruenja, kao i prikaz drutvenog poloaja mladih i njihovog znaaja za razvoj lokalnih zajednica i itavog drutva.
Podrkom do krova
Miel Pavlica
STANogradnja ZA MLADE
Podrkom do krova
Zakon o omladinskom organizovanju je oblast omladinskih politika dao u nadlenost optinama i gradovima i precizirao ulogu omladinskih organizacija u njihovom donoenju i realizaciji. Iako omladinske politike posveuju dunu panju stambenoj problematici kod mladih, one ne daju pravu dijagnozu, niti imaju djelotvorne mehanizme za njegovo rjeavanje. Uloga omladinskih organizacija u kreiranju i zagovaranju odreenih rjeenja uglavnom se svela na traenje sredstava za provoenje kulturno-rekreativnih aktivnosti, a dokumenti omladinskih politika predstavljaju uoptene i deklarativne izjave o neophodnosti rjeavanja odreenih aspekata problema mladih ljudi, dok su u praktinom smislu svedene na kopiranje nekih sitnih rjeenja. Informacija o sprovoenju omladinske politike RS za period 20072010 ukazuje i na ozbiljan nedostatak sredstava, jer pojedine optine ne izdvajaju niti 0,01% budeta za njihovo sprovoenje. I pored deklarativne spremnosti vlasti da se suoe sa rjeavanjem stambenog pitanja mladih i uprkos postojanju odreenog broja finansijskih i kreditnih ema, kao to su linije za stambeno kreditiranje Investiciono-razvojne banke Republike Srpske (IRBRS) i Kantona Sarajevo, te sline inicijative lokalnih zajednica, pravi rezultati u pogledu kvalitetnog rjeavanja ovog problema jo uvijek izostaju.
Trite nekretnina u BiH se u posljednjih desetak godina nalazilo se u dramatinom usponu, posebno u veim gradovima i na atraktivnim turistikim lokacijama. Kljuni trini faktori, poveana tranja, nedovoljna ponuda i relativno laka dostupnost izvora finansiranja, ili su u prilog ovakvoj tendenciji.
STANogradnja ZA MLADE
Poveana tranja uzrokovana je situacijom da itave generacije tokom 90-tih godina prolog vijeka nisu bile u mogunosti da rijee stambeno pitanje. Nove stambene izgradnje nije bilo gotovo itavu jednu deceniju, a postojei stambeni fondovi su tokom rata znaajno uniteni. Poveana tranja za stambenim prostorom dolazila je do izraaja posebno u veim urbanim sredinama, zbog pritiska uzrokovanog migracijama stanovnitva u potrazi za boljim poslom i sigurnijim ivotom. Znaajniji izvori finansiranja za rjeavanje stambenih problema pojavili su se privatizacijom bankarskog sektora i ulaskom stranog finansijskog kapitala. Poveanje dostupnosti ovih izvora za sve vei broj graana i pad kamatnih stopa (iako je prosjena cijena stambenih kredita u BiH uvijek bila via nego u zemljama u okruenju) dovodi do prividno vee kupovne moi, mjereno kvadratnim metrima stambenog prostora. Posljedino, dolazi i do znaajne nove stambene izgradnje u svim veim gradovima i na drugim atraktivnijim lokacijama, kao i do porasta cijena i profita u graevinskom sektoru. Poveana potreba za stambenim prostorom finansirana lako dostupnim bankarskim kreditima s vremenom se pretvorila u viak tranje i dovela do dramatinog i nerealnog rasta cijena, koji je svoju kulminaciju doivio sredinom 2008. godine. Kao i svuda u svijetu, ekonomska kriza se u realnom sektoru najprije odrazila na sektor stanogradnje i trite nekretnina. Usljed opte privredne neizvjesnosti, banke sve tee odobravaju stambene kredite, prosjena cijena zajma raste, a sve se manje graana nalazi u situaciji da sebi priuti dugorono zaduivanje. Krajem 2008. i poetkom 2009. godine, po prvi put u poratnom periodu, dolazi do korekcije cijena stambenog prostora, a tendencija pada prosjene cijene sve je vie primjetna u svim veim gradovima. U najveim gradovima u BiH cijene su ve doivjele dvocifreni procenat pada, tako da je u mjesecu februaru 2009. godine za kvadratni metar stana bilo potrebno u prosjeku izdvojiti oko 2,100 KM. Pregled prosjenih cijena kvadratnog metra stana predstavljen je u narednoj tabeli.
Podrkom do krova
avgust 2008. 2900 3700 3000 2000 2733 3700 2500 2000 2100 2200 2000 2100 2500 1700 2458
februar 2009. 2467 3000 2600 1800 2333 3000 2200 1800 1900 2000 1800 1800 2200 1400 2125
% pada 15 19 13 10 15 19 12 10 10 9 10 14 12 18 14
Pored ekonomske krize, padu tranje i cijena pogodovalo i nekoliko elemenata karakteristinih za domae trite. Tranja izostaje i zbog toga to je dobar dio kreditno sposobnog stanovnitva relativno jednostavno (mada ne i povoljno) uspio rijeiti svoj stambeni problem, a pekulantska kupovina se, zahvaljujui anticipiranom padu cijena, takoer znaajno smanjila. Na strani ponude ima sve vie praznih stanova koji ekaju malobrojne i sve zahtjevnije kupce. Bez obzira na protivrjene medijske informacije i prognoze o daljem kretanju cijena nekretnina, i ekonomski laici znaju ta se deava kada je ponuda velika, a tranja mala.
10
STANogradnja ZA MLADE
Podrkom do krova
11
12
STANogradnja ZA MLADE
Kamatna stopa (%) 3,60 - 5,60 5,99 7,77 9,95 od 7,81(za mlade) 9,95 (za mlade brane parove) 9,00 11,16 9,52 10,63 9,71 - 14,80 3,00 5,50 + EURIBOR (13,14)
Visoka kamatna stopa predstavlja samo jedan dio problema. Postojee kreditne linije nisu dostupne najveem broju mladih ljudi; jedan dio ne moe da obezbjedi traene instrumente obezbjeenja, u vidu hipoteke ili iranata, dok mnogi nemaju stalno zaposlenje ili rade u neformalnom sektoru. ak i oni koji su stalno zaposleni, ne mogu prihvatiti visoko kreditno zaduenje koje podrazumijeva kupovina stana, jer mjesena plata nije dovoljna da pokrije ratu kredita ili im ne ostaje dovoljno sredstava za normalan ivot. Pri odobravanju stambenih kredita
Podrkom do krova
13
banke su vrlo rigorozne i najee trae slijedeu dokumentaciju: popunjen zahtjev za kredit, ovjerene kopije linih karata za traioca kredita, sudunika, iranta i lanove domainstva, kopiju prijave prebivalita za traioca kredita, sudunika, irante i lanove domainstva, dokaz o primanjima traioca kredita, - tri zadnje platne liste, - tri zadnja izvoda sa tekueg rauna, - izjava firme o redovnim primanjima, - za samostalne preduzetnike, prijavu poreskoj upravi poreza na neto dobit, za kupovinu nekretnine, - predugovor o kupoprodaji nekretnine, - zemljino-knjini izvadak, - ovjerena kopija line karte i prijave prebivalita vlasnika nekretnine, za gradnju nekretnine, - graevinsku dozvolu ili urbanistiku saglasnost, - predraun radova, za hipoteku, - ovjerenu kopiju line karte, - prijavu prebivalita vlasnika nekretnine, - ZK izvadak ne stariji od mjesec dana i - procjenu vrijednosti nekretnine u 3 kopije.
Skoro polovina ljudi izmeu 15 i 24 godine nije zaposlena, to znai da je nezaposlenost mladih gotovo dvostruko vea od nezaposlenosti ukupnog stanovnitva. Sa aspekta banaka, mladi predstavljaju najriziniju grupu klijenata, s obzirom na to da najee nemaju kreditnu istoriju, da rade u firmama sa niskim i nesigurnim primanjima i da nisu u mogunosti da kao obezbjeenje ponude hipoteku ili kvalitetne irante. Zato kod veine zajmodavaca mladi ne uivaju posebne pogodnosti. Izuzetak predstavljaju malobrojne banke koje izlaze u susret mladima nudei neto niu kamatnu stopu i kreditne eme koje se plasiraju u saradnji sa institucijama kao to su IRB RS ili Kanton Sarajevo, gdje je kamatna stopa takoer neto povoljnija, ali su procedure za odobravanje kredita zahtjevnije, komplikovanije i dugotrajnije. Ako se u obzir uzme sve prethodno navedeno, jasno je zato su postojei stambeni krediti dostupni vrlo malom procentu mladih ljudi u BiH i zato im je potrebna pomo institucija vlasti.
14
STANogradnja ZA MLADE
1250
1400 1750
2300
1,14
1,12
1,25
1,14
1,25
1,35
0,85
Podrkom do krova
15
U periodu izmeu 2003. i 2004. godine, cijene stanova u Banjoj Luci su rasle po relativno stabilnoj godinjoj stopi izmeu 10 i 15%, a do znaajnijeg rasta od preko 20% dolo je u 2006. godini, to se moe dovesti u vezu sa uvoenjem PDV-a, i u 2008. godini, emu je jednim dijelom doprinijela i kreditna linija IRB RS. Naime, u toku 2008. godine, IRBRS je samo na podruju Banja Luke odobrila 382 stambena kredita u ukupnom iznosu od 26,44 miliona KM. U 2009. godini trend je neto usporeniji tako da je do mjeseca aprila odobreno je 68 stambenih kredita u iznosu od 4,39 miliona KM. U 2009. godini dolazi do smirivanja trita, pada broja kupoprodajnih transakcija i korigovanja cijena nanie sa tendencijom daljeg pada. Za 100,000 KM u 2007. godini u Banja Luci se mogao kupiti stan od nekih 50 kvadrata. Uz kamatnu stopu od 7% i rok otplate od 20 godina, mjeseni anuitet za ovaj stan iznosi 775 KM, to znai da e stan kupca kotati neto vie od 186.000 KM, uz pretpostavku da je kupovina potpunosti bila finansirana iz kreditnih izvora. U 2008. godini, za stan od 50 kvadrata u prosjeku je trebalo izdvojiti 125.000 KM. Prema korigovanim kamatnim stopama IRBRS od 5,60%, mjeseni anuitet za ovaj kredit uz rok otplate na 20 godina iznosi 867 KM, to znai da e korisnik morati platiti neto vie od 205.000 KM. Ovo znai da e kupac koji je kupio stan od 50 kvadrata uzimanjem kredita od komercijalne banke 2007. godine biti na dobitku od 19.000 KM u odnosu na kupca koji je kupio stan godinu dana kasnije kreditom IRBRS-a, bez obzira na niu kamatnu stopu. Sa aspekta kupca stana, ovakva promjena cijena znai i da je kupac koji je stan kupio 2008. godine, a prodao po cijenama iz februara 2009. godine, izgubio itavih 10.000 KM, ne raunajui poreze i druge trokove transakcije. Jo vaniji aspekt stambenog problema dovodi u vezu cijene stambenog prostora i kupovnu mo stanovnitva.
16
STANogradnja ZA MLADE
ivota, jer stambeno pitanje, pored zaposlenja, predstavlja vaan preduslov za osamostaljivanje i formiranje porodice. Stambeno pitanje, pored zaposlenja, predstavlja vaan preduslov za osamostaljivanje i formiranje porodice. Odluka o formiranju vlastite porodice i raanju djece odlae se silom prilika, tako da se mladi ljudi odluuju na roditeljstvo u sve poznijim godinama, to opet sa sobom nosi specifine rizike i probleme. Iako je potreba za stambenim prostorom kod mladih vea nego kod ostalih kategorija stanovnitva, isto ne vrijedi i za tranju zbog finansijskih ogranienja sa kojima su oni suoeni. Postojanje adekvatnog institucionalnog mehanizma podrke, u vidu odgovarajuih tedno-kreditnih i stambenih zadruga, moe biti dobar model za podsticanje stambene tednje i bre rjeavanje ovog problema kod mlade populacije. U nedostatku pristupane i adekvatne podrke za rjeavanje stambenog problema, mladi ljudi koji to mogu, obraaju se bankama traei dugorone stambene kredite. Ovakvi aranmani u najveem broju sluajeva iscrpljuju ih do te mjere da im ne ostaje prostor za bilo kakvo ivotno zadovoljstvo. U nastavku je predstavljena simulacija sluaja zaduivanja mladog branog para koji rjeava svoje stambeno pitanje putem stambenog kredita. Elementi kreditnog aranmana pri kupovini stana od 50 kvadratnih metara Veliina stana (m2) Prosjena cijena kvadratnog metra stana (KM) Cijena stana (KM) Prosjena mjesena primanja domainstva KM (dvije prosjene neto plate) Maksimalan mjeseni anuitet KM (polovina primanja domainistva ili jedna prosjena neto plata) Kamatna stopa (%) Rok otplate (mjeseci) Kamata (KM) Ukupan dug (KM) - glavnica i kamata 50 2.100 105.000 1.568 784 7 261 99.725 204.725,00
Uz prosjenu cijenu od 2,100 KM po kvadratu i kamatnu stopu od 7%, i uz uslov da oba suprunika rade i primaju prosjenu neto platu, potrebno je 21 godinu
Podrkom do krova
17
i 9 mjeseci da se otplati (jednoiposoban ili maksimalno dvosoban) stan od 50 kvadrata. Mlada porodica ima na raspolaganju mjeseni budet od 784 KM za opremanje stana, plaanje reija i kompletne trokove ivota, a da ne govorimo o podizanju djece, o kolovanju ili o kulturnim, rekreativnim i zabavnim aspektima ivota. Valja napomenuti i to da su rijetke banke koje odobravaju stambene kredite bez vlastitog uea, odnosno da je neophodno imati odgovarajui iznos uteevine da bi se uopte ulo u ovakav aranman. Brojke su neumoljive i jasno pokazuju da prosjean mlad ovjek ili brani par u kojem jedan suprunik ne radi nema ni teoretske anse da kupovinom stana rijei svoje stambeno pitanje. Alternative su ivot kod roditelja, apstinencija u pogledu zasnivanja porodice i raanja djece, odlazak u inostranstvo, kriminal...
791 784
Ipak, kupovna mo stanovnitva izraena u kvadratnim metrima stana, ne prati isti trend. Poreenjem kretanja cijena stanova i iznosa prosjene neto plate u RS, vidljivo je da je u 2008. godini bilo potrebno raditi 3,3 mjeseca da bi se kupio kvadrat stana u Banjoj Luci, dok se u 2003. godini kvadrat mogao kupiti za manje od 3 mjeseca rada.
3000
1,60
2500
1,40
2000 1500 1000 500 0 2003 2004 2005 2006 Prosjena neto plata u RS (KM) 2007 2008
1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 Indeks promjene prosjene cijene kvadratnog metra stana 0,20 0,00 2004 2005 2006 2007 2008 Indeks promjene prosjene neto plate u RS
18
STANogradnja ZA MLADE
Kada se poredi broj mjeseci rada potreban da se kupi kvadratni metar stana u evropskim metropolama, najpovoljnija situacija je u 2007. godini bila u Briselu, a najnepovoljnija u Beogradu, gdje je bilo potrebno raditi gotovo 4 mjeseca za kvadrat stana. Situacija u Sarajevu, Zagrebu i Banjoj Luci je tek neto bolja nego u Beogradu.
Broj mjeseci rada za kvadrat stana
Prosjena neto plata i cijena stambenog prostora Grad Prosjena cijena Prosjena neto plata (eur) m2 stana (eur) Brisel 2500 2500 Pariz 6500 5000 Dablin 5000 3500 Be 3000 2000 Varava 2000 1300 London 7000 4000 Rim 6000 3000 Madrid 4000 2000 Amsterdam 5000 2000 Sarajevo 1100 430 Zagreb 2450 900 Banja Luka 1000 350 Beograd 2100 550
Podaci za 2007. godinu, Izvor: www.propertywire.com
Broj mjeseci rada za 1 m2 stana 1,00 1,30 1,43 1,50 1,54 1,75 2,00 2,00 2,50 2,56 2,72 2,86 3,82
Uz pretpostavku da prosjena neto plata mladih ljudi ne odstupa znaajnije od prosjene neto plate ostalog zaposlenog stanovnitva, jasno je da mlad ovjek u BiH treba da radi gotovo tri mjeseca da bi kupio kvadrat stana.
Podrkom do krova
19
Kljuna pitanja
U itavom nizu problema vezanih za stambenu problematiku mladih, kao dva kljuna pitanja se izdvajaju: Kako rijeiti stambeni problem mladih ljudi sa niim primanjima? Kako rijeiti stambeni problem u sredinama gdje uopte nema stambene izgradnje?
Odgovor na prvo pitanje nije mogue pronai u okviru klasinih finansijskih i bankarskih ema. ak i kad postoje kreditne linije za mlade sa povoljnijim uslovima zaduivanja, kao to su stambeni krediti IRBRS-a i Kantona Sarajevo, one ostaju nedostupne za sve one koji nisu kreditno sposobni, odnosno ija zvanina
20
STANogradnja ZA MLADE
primanja ne omoguuju servisiranje zajma. Visoke cijene stambenog prostora najveem broju mladih ljudi, pa ak i onima sa redovnim primanjima, ine razmiljanje o kupovini stana nemoguom misijom, pa je rjeenje ovog problema jedino mogue nai kroz jeftiniju gradnju. U manjim mjestima nema velike potranje za stanovima, a time ni profita, niti interesa investitora, pa stambene izgradnje uopte nema. U nemogunosti da rijee svoje stambene i druge egzistencijalne probleme, mladi ljudi najee odlaze iz ovakvih sredina, a vlasti se suoavaju sa problemom zadravanja kadrova. Rjeenje problema se nazire negdje na presjeku interesa vlasti i mladih, jer mladi imaju potrebu da rijee svoj stambeni problem, a vlasti imaju interes da iz zadre, pa ak i da privuku kadrove iz drugih sredina. Podrka moe da ukljuuje podsticanu stanogradnju od strane lokalnih zajednica uz pomo viih nivoa vlasti, kako bi se zaduivanje i kupovina stana uinila dostupnim veem broju mladih ljudi sa niim primanjima, a prostor za smanjenje cijene itekako postoji.
Udio
34% 20% 18% 14% 4% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 100%
Podrkom do krova
21
U uslovima podsticane stanogradnje prostor za utede postoji gotovo svuda. Trokovi gradnje (radovi, materijali i oprema) najznaajniji su element u strukturi cijene novih stanova. Zbog porasta cijena materijala i radova, cijena gradnje je u posljednjih desetak godina porasla za 12-15%. Ovdje postoji prostor za odreene utede kroz ugradnju manje luksuznih materijala i opreme i dalje potujui graevinske standarde i zakonske odredbe. Zemljite, u zavisnosti od lokacije, znaajno participira u ukupnoj cijeni, sa nekih 20%, pa ak i do 50%, na iznimno atraktivnim lokacijama. Prostor za smanjenje cijene ovdje je najvei ukoliko se stambeni objekti grade na graevinskom zemljitu koje se nalazi na manje perspektivnim lokacijama, to investitori kojima je cilj to vea zarada iz razumljivih razloga ionako izbjegavaju. Ukoliko sa smanji prodajna cijena, plaa se i manji iznos poreza, s obzirom na niu poresku osnovicu, to predstavlja dodatnu mogunost za smanjenje cijene.
22
STANogradnja ZA MLADE
Prikljuci (elektrodistribucija, grijanje) Trokovi finansiranja Vanjsko ureenje (vodovod, kanalizacija) Projekt Nadzor Optina obezbjeuje nadzor Ostali trokovi Nema promotivnih trokova (etairanje, promocija) Ukupno mogue smanjenje cijene
Okvirno poreenje trine cijene i cijene koju je mogue postii u uslovima podsticane stanogradnje predstavljeno je na sljedeem grafikonu.
Ukupno Ostali trokovi Nadzor Projekt Vanjsko ure enje Trokovi finansiranja Prikljuci Takse, doprinosi, naknade PDV Zemljite Dobit (investitora) Trokovi izgradnje
20
40
60
80
100
120
Kao primjer namjenske i podsticane stanogradnje moe posluiti optina Foa, koja je uspjeno izgradila stanove za univerzitetske kadrove znaajno smanjivi njihovu cijenu za ovu ciljnu grupu. Mada postojea zakonska regulativa direktno ne spreava ovakve aranmane, vrlo je teko nai put kroz umu ograniavajuih propisa (zabrana raspolaganja dravnom imovinom, restriktivna ogranienja potronje budeta, problem gradskog graevinskog zemljita...), zbog ega se mali broj optina odluuje za ovu vrstu stanogradnje. Ipak, neke optine su i praktino pokazale da je za realizaciju ovakvog projekta presudna dobra politika volja, kao i vjetina i sposobnost optinskih rukovodilaca. Za siromanije optine, u kojima nema dovoljno budetskih sredstava, potrebno je obezbjediti odgovarajuu finansijsku podrku od strane vlade ili resornih
Podrkom do krova
23
ministarstava. Takoer, optine u kojima nema dovoljnog interesa investitora, na ovaj nain mogu podstai stambenu izgradnju, zadrati mlade kadrove i privui nove.
24
STANogradnja ZA MLADE
Podrkom do krova
25
Aleksandar Dragani
26
STANogradnja ZA MLADE
Podrkom do krova
27
problem nedostatka stambene politike, naroito kod mladih, nikako da doe u sredite javnog izbora donosilaca odluka. Poveanje izdvajanja i vei fokus na ovu problematiku bi, zbog ogranienosti resursa, zahtijevao odreene ustupke u drugim aspektima vladinih politika, to je u posljednjih 15 godina bilo prilino nerealno. To se prvenstveno odnosi na organizovane interesne grupe koje zastupaju borce, izbjeglice, povratnike, invalide, porodice poginulih, itd. dok su mladi jo uvijek bez pravih organizacija koje zastupaju njihove interese4. Ako bismo posmatrali trenutno stanje u Bosni i Hercegovini, moemo konstatovati da se stambena politika prelama kroz nedovoljnu panju donosilaca odluka na ovo pitanje, nesavrenost trita, te ratnu zaostavtinu. U narednim pasusima emo pokuati da se osvrnemo na ove teze. Donosioci odluka na svim nivoima vlasti u Bosni i Hercegovini ne stavljaju u centar javnog izbora stambenu politiku, naroito u vezi sa mladim ljudima. Ako iskljuimo ovo pitanje kao stvar dravnog nivoa, koji osim nadlenosti u vezi sa fiskalnim mogunostima pruanja podrke (npr. smanjenje poreza u sektoru graevinarstva) i nema znaajnijih nadlenosti, stambena politika je pitanje entiteta, kantona i optina. Analizom raspoloivih javnih politika, zakonskih i podzakonskih akata, te programa rada vlada i jedinica lokalne samouprave, vidimo da nema sistemskih pristupa i rjeenja stambene politike, naroito u vezi sa mladima. Dosadanje politike u oblasti stanovanja mladih su u najveoj mjeri bile usmjerene na otvaranje kreditnih linija sa povoljnijom kamatnom stopom od trine i kreiranje liste prioriteta odnosno odreenih kategorija koje su u prilici da dou do ovih sredstava. Ovdje su do povoljnijih kreditnih sredstava mogli doi mladi brani parovi sa visokom strunom spremom, dok se prioritet davao i na osnovu uea u ratu, broja djece, te svakako garancijama koje su stajale iza mogunosti otplate kredita. To je dovelo do toga da najvei broj korisnika kredita dolazi iz administracije i javnog sektora, dok mladi zaposleni u privatnom sektoru teko mogu pod datim uslovima doi u priliku da zadovolje sve formalne uslove. Kao glavne argumente, donosioci odluka su navodili broj odobrenih kredita, bez uzimanja u obzir injenice da je to dovelo do toga da se kao jedina opcija sada namee samo javna sluba, kao mogui nain rjeavanja stambenog pitanja. Subvencionisanje kamatnih stopa, bez analize efekata na dostupnost i cijenu kvadrata, dovelo je do rapidnog rasta cijene stambenog prostora u svim gradovima Bosne i Hercegovine. Ovo je dalje ograniilo dostupnost i mogunost rjeavanja
4 Iako postoje brojne omladinske organizacije u Bosni i Hercegovini, te ak Omladinski savjet Republike Srpske kao krovna organizacija, dometi njihovih dosadanjih aktivnosti su se manifestovali u kreiranju odreenih dokumenata i zagovaranju neophodnosti izdvajanja iz budeta za ove organizacije.
28
STANogradnja ZA MLADE
za najvei broj osoba, uzimajui u obzir njihova prosjena primanja i mogunost ulaska u kreditni aranman ak i ako pretpostavimo da nau odreene garancije za uzimanje kredita. Naravno, rast cijena nekretnina je iao u prilog onima koji uestvuju u procesu graenja i prometa nekretnina, to ukazuje na moguu spregu izmeu samih donosilaca odluka i ovih interesnih grupa. Trite nekretninama, koje ujedno predstavlja glavni mehanizam koji daje impetus za novu stanogradnju je distorzirano raznim monopolima interesnih grupa i tzv. informacionoj asimetriji5 u kojima zasluge imaju i same vlasti, odnosno pojedinci u okviru nje. Naime, iako je u nadlenosti optine, donoenje kvalitetnih prostornih i regulacionih planova u kojima bi pored plana razvoja infrastrukture bilo mogue planirati i stambenu izgradnju, putem raspoloivosti gradsko-graevinskog zemljita koje moe biti iskoriteno za stanogradnju, utie i na njenu cijenu. Slino je i sa upravama za katastarsko-geodetske poslove, kod kojih registracija vlasnitva na osnovu kojeg se izdaju urbanistika i graevinska dozvola traje daleko due od rokova koji su propisani zakonom. Razne dozvole, takse, te propisi utiu na to da je proces stambene izgradnje jako dugotrajan posao i pored faze njegovog fizikog izvoenja, to utie i na broj samih investitora. Ovo svakako podie cijenu kvadrata, jer dugotrajnost procesa, korupcija koja u nekim sluajevima6 prati sam proces graenja, te diskrecija donosilaca odluka, utiu na ekonomske odluke u ovoj oblasti. Primjetno je da je graevinarstvo u posljednjih par godina postalo najatraktivnija djelatnost, koja je ak zamijenila trgovinu naftom i drugim akciznim robama po svojoj atraktivnosti. Mogunost ostvarivanja ekstraprofita, koji ide ak i do 50% od uloenog, uz neadekvatno poslovno okruenje je glavni generator elje pojedinih interesnih grupa da trite bude nesavreno, te da se nivo regulacije odri prema postojeim pravilima. Poseban problem u okviru svega se odnosi na svojinske odnose, odnosno na vlasnitvo nad zemljom i imovinom koja je znaajan resurs u procesu stanogradnje. Ako bismo posmatrali stambenu politiku u prethodnih 13 godina, moramo da konstatujemo da je ona bila fokusirana na saniranje konsekvenci rata i ratnih deavanja. Izbjeglice, povratnici, graani kojima su oteeni stambeni objekti, su svakako zahtjevali fokus na saniranju i obnovi stambenog fonda. Ono to
5 Informaciona asimetrija odnosno nedostatak pravih informacija u pravo vrijeme je jedan od glavnih izvora arbitranih i diskrecionih odluka i profita u oblasti stanogradnje i prometa nekretninama. Kada uesnici na tritu ne raspolau istim, javno dostupnim podacima, pojedinci uspjevaju da ostvare ekstraprofite. Ovo je najvie vidljivo kod agencija za promet nekretnina, gdje su samo u izuzetnim sluajevima dostupne informacije o ponudi (nekretninama i njihovim cijenama). 6 Na primjer, u 2008. godini pet osoba zaposlenih u organima javne uprave Brko Distrikta zaduenim za imovinsko-pravne poslove je otputeno sa posla zbog zloupotreba u oblasti katastra i raspolaganja zemljitem. (Izvor: Vlada Brko Distrikta i OHR)
Podrkom do krova
29
zabrinjava je da se fokus i poslije 13 godina ne mijenja iako je najvei broj posljedica u vezi sa poruenim stambenim objektima saniran. Svakako da preostale osobe koje spadaju u izbjegliku ili povratniku populaciju predstavljaju kategoriju koju ne treba zaboraviti. No teite se polako mora mijenjati ka mladima i ostalim prioritetnim grupama u cilju njihove vee ukljuenosti u razvoj drutva. Moda je jedan od glavnih razloga i injenica to mlade osobe nemaju predstavnika tijela putem kojeg mogu da artikuliu svoje interese.
30
STANogradnja ZA MLADE
kao odreeni garanti i zamajac stambene izgradnje, jer se i tada znalo da bi bez njihove uloge jako teko bilo razvijati stambenu izgradnju na pojedincima. Ono to je bitno, odnosi se na injenicu da je stambena politika u najveoj mjeri zavisila od uloge lokalnih aktera, odnosno lokalnih donosilaca odluka (preduzea i optine) i njihovih prioriteta za stambeno zbrinjavanje pojedinih kategorija stanovnitva. Veliki problem sa ovakvim konceptom razvoja (ukljuujui i stambenu politiku) odnosio se i na samo vienje proizvodnih snaga razvoja drutva, te su ljudi u gradovima u kojima su se ekstenzivno gradili stambeni objekti bili u povlatenom poloaju u odnosu na ljude na selu, to je svakako doprinijelo demografskom pranjenju ruralnih podruja i odreenom zaputanju sela i pored injenice da je zemlja proglaavana zemljom radnika i seljaka. Kapitalizam, koji je ideoloki uveden zajedno sa pluralizmom u nainu biranja vlasti odnosno uvoenjem demokratskog poretka poetkom 90-tih godina, pokazao je neke dobre, ali i loe strane, u jako kratkom vremenskom roku. Iako je proces njegovog etabliranja bio praen ratnim deavanjima 1992-1995. godine, jo uvijek se svakako osjete odreeni recidivi prethodnog sistema. Meutim, ono to je dolo sa kapitalizmom odnosilo se na kompletnu disoluciju dotadanjeg sistema drutvenih odnosa, zamjenu drutvene dravnom imovinom, privatizaciju preduzea, zamjenu kolektiviteta individualnim pristupom, te uspostavljanju nekih novih odnosa koji bi u dogledno vrijeme trebali da uspostave novi sistem vrijednosti. Stambena politika i rjeenja iz prethodnog sistema su naputena jer su preduzea krenula u proces privatizacije, dok su stanovi preli u dravno vlasnitvo uz istovremeni proces njihove privatizacije. Mandat koji su nekada imale lokalne samoupravne interesne zajednice za stanovanje prele su na dravu i njene institucije, tako da je u Republici Srpskoj ovo postala briga Vlade Republike Srpske i njenih institucija (naroito uspostavljanjem Fonda za stanovanje RS) dok je u Federaciji BiH ovo bila podijeljena nadlenost kantona i Federacije BiH. S obzirom da je privatizacija stanova bila vezana za koncept masovne privatizacije dravne imovine, upotreba vauera i certifikata u ovom procesu ostavila je tadanjeg titulara (dravu) bez znaajnih resursa, dok su prikupljena sredstva bila nedovoljna za otpoinjanje znaajnijeg investicionog ciklusa u ovoj oblasti. to se tie dijela koji se odnosio na zajednike prostorije u okviru stambenih zgrada, te samo odravanje istih, odgovornost je prebaena na vlasnike stanova to je regulisano i zakonima o etanim vlasnicima. I pored injenice da je manje od polovine stambenih zgrada registrovano prema vaeim zakonima, regulatorima ova oblast i dalje nije predmet interesovanja. Sa transformacijama koje su se desile, optine su izgubile resurse (imovinu), ali ne i mogunost intervencije ili kreiranja politika u ovoj oblasti. Ovo potvruju i rjeenja koje je primjenila
Podrkom do krova
31
optina Foa, o emu emo kasnije detaljnije govoriti. Ono to je najrelevantnije za novi koncept koji korespondira sa kapitalistikom privredom i demokratskim sistemom drutvenog ureenja odnosi se na neophodnost kreiranja svrsishodnih javnih politika koje bi stambenu politiku, naroito u vezi sa mladima, stavile na dnevni red. I dok u pojedinim predizbornim periodima ovo pitanje dobija na znaaju, sami donosioci odluka tokom vrenja mandata u prethodnih 15 godina nisu znaajno razmatrali cjelokupne odnose u ovoj oblasti, s ciljem donoenja sistemskih rjeenja i daljih pravaca za rjeavanje problema u ovoj oblasti.
Republika Srpska
Republika Srpska predstavlja centralizovan drutveno-politiki prostor sa 62 jedinice lokalne samouprave, koja je preko svojih institucija u potpunosti nadlena za regulisanje oblasti stanovanja. Treba napomenuti da je transformacijom vlasnitva i uvoenjem novih drutveno-politikih i ekonomskih odnosa, oblast stanovanja pratila sudbinu mnogih drugih oblasti u kojima je entitet na sebe preuzeo nadlenosti koje su nekada bile na lokalnom nivou. Tako je bilo i u oblasti stanovanja, a razlozi se vide u trasnformaciji vlasnitva i privatizaciji dotadanjeg stambenog fonda, koji je bio u tzv. drutvenom vlasnitvu. Glavna poluga u privatizaciji stambenog fonda Republike Srpske je bio Fond stanovanja Republike Srpske, institucija osnovana sa namjerom finansiranja stambenih potreba graana Republike Srpske. Fond stanovanja Republike Srpske Fond stanovanja Republike Srpske je osnovala Vlada Republike Srpske kao nezavisnu instituciju koja se bavila prikupljanjem sredstava od privatizacije dravnih stanova. Proces privatizacije dravnih stanova, otpoet 2001. godine, u najveoj mjeri je zavren do kraja 2006. godine. Do tog perioda je otkupljeno 96% stanova u dravnom vlasnitvu. Sredstva prikupljena otkupom stanova, Fond je
32
STANogradnja ZA MLADE
uglavnom plasirao u obliku stambenih kredita putem komercijalnih banaka to ukazuje na nedostatak planova i nesistemski karakter stambene politike. Naime, djelatnost Fonda je definisana kao prikupljanje i distribucija finansijskih sredstava za stambene potrebe graana putem: prikupljanja sredstava ostvarenih privatizacijom dravnih stanova, poslovnih prostorija i garaa, prikupljanja sredstava zakupnine za stanove, poslovne prostorije i garae u dravnoj svojini, plasiranja prikupljenih sredstava po uslovima i kriterijumima utvrenim zakonom i aktima Fonda, upravljanja novanim sredstvima, povezivanja finansijskih sredstava za realizaciju projekata za izgradnju stambenih naselja i zgrada, naplate plasiranih sredstava i kamata po uslovima Fonda, finansiranja investicionog odravanja neotkupljenih dravnih stanova i talne kontrole korisnika sredstava Fonda.
Analizom dosadanjih aktivnosti Fonda, moe se rei da su operativne aktivnosti na prikupljanju sredstava i njihovoj kakvoj takvoj distribuciji ila bez odreenih potekoa, dok je razvojni karakter koji je Fond trebao da ima (upravljanje novanim sredstvima i povezivanje finansijskih sredstava za realizaciju projekata) bio stavljen u drugi plan. Tako su do povoljnijih kredita dole odreene kategorije,odnosno preciznije pojedinci, koji su na neki od naina spadali u preferencijalne kategorije (boraka populacija, invalidi, rtve rata, porodice poginulih boraca, lica koja su izgubila stanarsko pravo tokom rata, izbjeglice, povratnici, provjereni strunjaci), ali i odreene graevinske kompanije, koje su imale bliske veze sa donosiocima odluka u okviru Fonda7. Osnivanjem Investiciono-razvojne banke Republike Srpske, Fond stanovanja je uao u njen sastav kao jedna organizaciona jedinica, dok je upravljanje njime prelo u nadlenost same Banke. Investiciono-razvojna banka Investiciono-razvojna banka Republike Srpske (IRBRS) osnovana je u decemberu 2006. godine u skladu sa Zakonom o Investiciono-razvojnoj banci Republike
7 Izvor: Izvjetaji o radu Fonda stanovanja Republike Srpske, analiza autora.
Podrkom do krova
33
Srpske. Banka je registrovana kao akcionarsko drutvo, u kojem Republika Srpska ima 100% vlasnitvo. Njeni strateki ciljevi su podsticanje investicija i stimulisanje razvoja u Republici Srpskoj, dok se uloga manifestuje u profesionalnom i efikasnom upravljanju imovinom Republike Srpske, koja je formalno-pravno registrovana u est fondova: Fond za razvoj i zapoljavanje, Fond stanovanja, Fond za razvoj istonog dijela Republike Srpske, Akcijski fond, Fond za restituciju i Fond za upravljanje nekretninama i potraivanjima. Dosadanja uloga Banke u vezi sa stambenom politikom, odnosila se na odobravanje kredita: odobravanje povoljnijih kredita firmama koje se bave stanogradnjom putem obezbjeenja sredstava preko komercijalnih banaka, te otvaranjem povoljnijih kreditnih linija za rjeavanje stambenih pitanja kod pojedinih kategorija (mladih, izbjeglica, porodica poginulih boraca, itd.). Sama Investiciono-razvojna banka je nastavila praksu koju je zapoeo Fond stanovanja, uz odreenu veu dozu transparentnosti u nainu troenja sredstava. Moe se rei da je i sam Razvojni program Republike Srpske, koji za Vladu Republike Srpske provodi Investiciono-razvojna banka, definisao okvirne uslove za aspekt stanogradnje, no da nije dolo do promjene u instrumentima i razvoju sistemske stambene politike koja bi omoguila da vei broj graana, naroito mladih ljudi, doe do svog krova nad glavom. Optine Posmatrajui proteklih 10-tak godina, moe se rei da su optine igrale dosta pasivnu ulogu u vezi sa njihovim mogunostima uticaja na stambenu politiku. Mnogi su se pravdali nedostatkom sredstava, nedostatkom nadlenosti, te nemogunou da ita urade po ovom pitanju, dok su u istom trenutku zajedno sa Vladom Republike Srpske gradili stambene jedinice za socijalno-ugroene i rtve rata (izbjeglice, povratnike, porodice poginulih boraca, invalide i dr.). Stoga, dolazimo do ve izreene konstatacije da je stambena politika na lokalnom nivou mogua, te da optine imaju dovoljno nadlenosti da se ukljue u ovaj segment razvoja drutva. Osnovno pitanje koje se ovdje pojavljuje je injenica da li je dolo vrijeme da se istini pogleda u oi i da se prizna da je dolo vrijeme da se na odgovarajui nain u prvi plan stave problemi graana, a ne interesi graevinskih firmi i organizovanih interesnih grupa. Interesantni su primjeri pojedinih optina kao to su Ljubinje i Foa, u kojima su optine preuzele aktivnu ulogu u zaustavljanju odliva i privlaenju novih visokoobrazovanih i strunih kadrova putem podsticane stanogradnje. Naime, i u jednom i u drugom sluaju, optine su odluile da se odreknu naknade za gradsko graevinsko zemljite, da pomognu u opremanju lokacija i izgradnji infrastrukture, te da zajedno sa ostalim investitorima obezbijede stanove koji su pristupani mladim ljudima.
34
STANogradnja ZA MLADE
Foa svijetao primjer sive realnosti Da se lokalne zajednice mogu ukljuiti u rjeavanje stambenih problema mladih u Republici Srpskoj, govori i primjer Foe. Naime, Foa je optina u istonom dijelu Republike Srpske, sa povrinom od preko 1.000 km2, te sa oko 27.000 stanovnika. Njen budet sa oko 6 miliona KM je za vie od 30 puta nii od budeta grada Banja Luka, te 5 puta nii od optina Doboj i Prijedor, u kojima se nisu realizovali slini projekti rjeavanja stambene politike mladih, a koje nastoje da se profiliu kao regionalni centri. S obzirom na injenicu da se u prethodnom periodu optina Foa nastojala razvijati kao regionalni i univerzitetski centar, ostanak mladih kolovanih ljudi se nametnula kao jedan od najvanijih prioriteta. Na podruju optine se nalazi sjedite dva fakulteta (Medicinskog i Bogoslovskog), te Klinikog centra koji se u posljednjih 15 godina razvijao iz godine u godinu. Dugogodinje zanemarivanje stambene izgradnje uslijed posljedica rata i ekonomskog zaostajanja je prijetilo ozbiljnom odlivu kadrova u druge razvijenije i perspektivne centre. U okviru izgradnje novih objekata na podruju optine, optina Foa je uinila iskorak u odnosu na druge sredine jer je pored fokusa na borako-invalidsku populaciju ukljuila i mlade osobe kadrove, u cilju njihove motivacije za ostanak i dalji ivot na podruju optine. Program podsticane stanogradnje nije bio baziran na odluci o stambenom zbrinjavanju mladih, ve na odluci o gradnji stambenog objekta sa jasnim preciziranjem kriterijuma koje budui vlasnici novih stambenih jedinica moraju da zadovolje. Odluka o graenju je bila usvojena od strane optinskog naelnika i optinske skuptine, pri emu se niko nije pojavljivao kao protivnik ovakvog rjeenja. injenica da je donesena odluka Skuptine optine za izgradnju stambenih objekata i njihovu namjenu, u kojoj je definisana klauzula da je optina Foa glavni incijator izgradnje zgrada, uz precizno definisanje buduih korisnika i vlasnika stanova, pozitivno je uticala na stav generalne javnosti te omoguila da se ovim putem izgradi preko 100 novih stambenih jedinica. Treba napomenuti da je u prethodne 2 godine na podruju optine Foa izgraeno 40 novih stambenih jedinica kroz nepodsticanu stanogradnju te ak 69 kroz podsticanu stanogradnju (od ega 39 stanova namjenjenih kadrovima tj. uglavnom mlaim obrazovanim osobama i porodicama). Za ovo je iz budeta izdvojeno svega 800.000 KM, dok je kroz mehanizam oslobaanja plaanja naknade za zemljite omoguena gradnja jeftinijeg kvadrata stambenog prostora za povlatene kategorije. Ovo ulaganje je iznosilo svega 20% od ukupne vrijednosti investicija, dok je ostatak obezbijeen od strane drugih investitora (privatnih) i uz koritenje dijela sredstava od republikog Fonda stanovanja. Treba napomenuti da je optina ujedno i besplatno
Podrkom do krova
35
uredila lokaciju, te pripremila neophodnu infrastrukturu za realizaciju nove stanogradnje izdvajanjem ovih lokacija iz postojeeg sportsko-rekreativnog centra. Cijena kvadrata podsticane stanogradnje je bila duplo nia od cijene nepodsticane stanogradnje (800 KM/m2 u odnosu na 1.600 KM/m2), gdje su se kao glavni korisnici podsticane stanogradnje pojavljivali univerzitetski kadrovi i invalidi od I-IV kategorije. U samoj skuptinskoj odluci o gradnji su definisani ovi kriterijumi za korisnike i budue vlasnike stanova, precizirajui osobe iz javnih ustanova za koje optina Foa ima poseban interes. Iako su u fokusu bili kadrovi iz javnog sektora odnosno prvenstveno univerzitetski kadrovi, ovim putem su do stambene jedinice dole osobe i iz javnog i iz privatnog sektora. Treba napomenuti da su novi vlasnici stanova koji su prodavani po cijenama za podsticanu stanogradnju ujedno i ogranieni da u razumnom roku (obino 10 godina) otue stan, odnosno da ga prodaju nekom drugom licu.
Federacija BiH
Za razliku od Republike Srpske, Federacija BiH je izrazito decentralizovan entitet u okviru kojeg kao drugi stepen vlasti funkcionie 10 kantona, ije se funkcije u najveoj mjeri mogu nositi sa funkcijama Republike Srpske. Federalni nivo vlasti u najveoj mjeri ima koordinativne funkcije i mehanizme, dok se veina javnih politika, pa tako i stambena politika, nalazi u rukama kantona i optina. Kantoni u FBiH Kantoni u Federaciji Bosne i Hercegovine su najodgovorniji za aspekt stambene politike u ovom entitetu. Naime, Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (Slubene novine Federacije BiH, br. 27/97, 11/98, 22/99, 27/99, 7/00, 32/01 i 61/01, 36/06) je federalni propis koji je privatizaciju stanova (osim stanova u vlasnitu bive JNA) povjerio vladama kantona. Sa obzirom na injenicu da zakon nije predviao obavezu reinvestiranja sredstava od privatizacije niti stvaranje posebnih fondova, prethodni period karakterie injenica da su sredstva od privatizacije stambenog fonda potroena u okviru godinjih budeta, prema dinamici njihovog pristizanja. Naime, propisi su precizirali jasnu podjelu sredstava od privatizacije stanova u omjeru 80:20 u korist kantona, dok su kantoni samo odluivali o pravilima samog procesa privatizacije (koeficijentima, rokovima, registru ugovora, itd.). Ovakva praksa je dovela do toga da se velika koliina sredstava, umjesto za investiranje u nove stambene jedinice potroi
36
STANogradnja ZA MLADE
na zadovoljavanje tekuih potreba. Tek u posljednje vrijeme pojedini kantoni (Tuzlanski, Sarajevski i Zeniko-Dobojski) poinju sa organizovanijim pristupom, ali bez institucionalizacije same forme. Naime, u ovim kantonima se prema odlukama vlade obezbjeuju odreena podsticajna sredstva za stambeno zbrinjavanje raznih kategorija, a time i mladih osoba. S obzirom na neuformisanost rjeenja po kantonima, u narednim pasusima emo se osvrnuti na ove prakse. Kanton Sarajevo Kanton Sarajevo predstavlja najmnogoljudniji kanton u Federaciji Bosne i Hercegovine, gdje narastajui problemi nerijeenog stambenog pitanja dobijaju sve vie na znaaju. S tim u vezi su i pokuaji ovog kantona da pronau odgovor na sve vee probleme i zahtjeve mladih. Skuptina Kantona Sarajevo je na sjednici odranoj 24.04.2008. godine donijela Odluku o uslovima i nainu pokretanja nove stambene izgradnje. Zajedno sa Odlukom o kategoriji lica, uslovima i kriterijima za rjeavanje stambenih pitanja putem kupovine stana pod povoljnijim uslovima, ovo predstavlja novinu u stambenoj politici Kantona Sarajevo. Ministarstvo stambene politike predinvestiranjem uestvuje u rjeavanju imovinsko pravnih odnosa i izgradnji komunalne infrastrukture na lokaciji koju odabere Ministarstvo direktno ili u saradnji sa Zavodom za planiranje razvoja Kantona Sarajevo, Zavodom za izgradnju Kantona Sarajevo i optinom na ijoj teritoriji se planira izgradnja. Ciljevi odluke o pokretanju nove stambene izgradnje su bili vezani za pokretanje i dinamiziranje izgradnje stambenih jedinica, racionalno koritenje prostora, poboljanje odnosa izmeu objekata individualnog i kolektivnog stanovanja, izmjenjen odnos ponude i potranje na tritu, te uticaj na vrijednost kvadratnog metra stambenog prostora8. Ministarstvo stambene politike je u proteklom periodu raspisalo dva javna poziva za prijavu kandidata zainteresovanih za kupovinu stana pod povoljnijim uslovima sa utvrenim kriterijima za formiranje rang liste pristiglih aplikacija. Kriterijumi za odreivanje broja bodova i utvrivanje reda prvenstva kandidata definisani Odlukom Vlade Kantona Sarajevo su: stepen strune spreme, deficitarnost kadrova,
8 Odluka o uslovima i nainu pokretanja nove stambene izgradnje u skladu sa prostorno planskom dokumentacijom na podruju Kantona Sarajevo.
Podrkom do krova
37
broj lanova porodinog domainstva, boravak na podruju Bosne i Hercegovine i uee u Oruanim snagama RBiH, nosilac najvieg ratnog priznanja, stepen invalidnosti, priznati nauni rad, kulturni nastup i izloba, sportski i profesionalni uspjeh, te renomirano svjetsko, evropsko i drugo javno priznanje za rezultat u radu, zajedniko apliciranje branih ili vanbranih partnera.
U okviru navedenih rjeenja, a u vezi sa stambenim zbrinjavanjem mladih, Skuptina Kantona Sarajevo je na sjednici odranoj 28.05.2008. godine donijela Odluku o davanju saglasnosti na Odluku Vlade Kantona Sarajevo o kategoriji lica, uslovima i kriterijumima za rjeavanje stambenih pitanja putem kupovine stana pod povoljnijim uslovima. Ovom Odlukom rjeava se stambeno pitanje mladih graana Kantona Sarajevo do 35 godina starosti putem kupovine stana pod povoljnijim uslovima u vremenskom intervalu od aprila 2008. do aprila 2009. godine. Uslove koje kandidat za rjeavanje stambenog pitanja putem kupovine stana pod povoljnijim uslovima mora ispuniti su: da je starosne dobi do 35 godina, da je dravljanin BiH sa prebivalitem na podruju Kantona Sarajevo u toku posljednje tri godine, te da nema rijeeno stambeno pitanje. U protekle dvije godine pokrenuta je izgradnja objekata na dvije lokacije i to Dobrinja V, Opina Novi Grad i Rosulje II, Opina Vogoa. Na lokaciji Dobrinja V investitor Kantonalni stambeni fond obezbjedio je 129 stambenih jedinica, dok je na lokaciji Rosulje II investitor Fond Kantona Sarajevo obezbjedio 139 stambenih jedinica. Od ukupnog broja obezbijeenih stambenih jedinica, aranmane za kupovinu stana pod povoljnijim uslovima potpisalo je 165 kandidata. Cijena kvadratnog metra stana je odreena po sporazumu i rauna se kao cijena kotanja stana uveana za maksimalno 10% od proizvodne cijene, a za odabrane kategorije stanovnitva sa usvojene rang liste. Na lokalitetu Dobrinja V cijena kvadrata stambene jedinice je iznosila 1.610 KM sa PDV-om, a na lokalitetu Rosulje II iznosi 1.635 KM sa PDV-om. Sredstva za pokretanje nove stambene izgradnje obezbjeena su budetom Kantona Sarajevo za sve optine koje su potpisale sporazum sa Ministarstvom stambene politike i to u iznosu od 2.000.000 KM u 2007. godini, 4.465.000 KM u 2008. godini, te planiranih 3.500.000 KM za 2009. godinu.
38
STANogradnja ZA MLADE
Treba napomenuti da su optine u Kantonu imale veliku zainteresovanost za projekat koji je pokrenulo Ministarstvo stambene politike, tako da je Ministarstvo u 2008. godini potpisalo sporazume sa veinom optina Kantona Sarajevo. Optine su se obavezale da izvre prenos vlasnitva zemljita na lokaciji gradnje, obezbjede projektnu dokumentaciju za opremanje lokacije, koja podrazumjeva svu potrebnu infrastrukturu, izvre izbor izvoaa radova, te izvre odabir potencijalnih investitora na osnovu javnog poziva. Kao jedan od znaajnih uspjeha, navodi se injenica da su aktivnosti Vlade Kantona dovele do smanjenja cijene kvadrata stambene jedinice, a samim tim i do zainteresovanosti graana da na ovaj nain rijee stambeno pitanje. Tako je na primjer cijena kvadratnog metra novoizgraenog stana pribliena cijeni kvadratnog metra stana u zgradi staroj dvadeset godina na istoj lokaciji9. Problemi su se najee pojavljivali uslijed procedura koje provode optine kao to je npr. otkup zemljita od vlasnika na odabranim lokacijama koji oduzima dosta vremena uslijed komplikacija prilikom rjeavanja imovinsko pravnih odnosa, kao i izdavanja svih potrebnih saglasnosti i dozvola za izgradnju. Sa druge strane, problemi se javljaju i kod aplikanata za ovakav nain rjeavanja problema uslijed finansiranja, jer su kamate na stambene kredite jako visoke tako da se ak i sami investitori ukljuuju u pokuaje da sklope povoljnije aranmane sa bankama da bi i na taj nain olakali odabranoj kategoriji stanovnitva kupovinu. Tuzlanski kanton Na kantonalnom nivou vlasti nema institucionalnog okvira za pitanja mladih, te se pitanja mladih razmatraju kroz Ministarstvo za obrazovanje kulturu i sport, odnosno putem Savjeta za nevladin sektor i pitanja mladih Vlade Tuzlanskog kantona. U nacrtu Strategije razvoja Tuzlanskog kantona 2008-2013, u dijelu koji se odnosi na definisanje prioritetnih ciljeva dinamiziranja demografskog razvoja spomenuta je potreba stambenog zbrinjavanja mladih branih parova10. Odluka o stambenom zbrinjavanju mladih ne postoji, ali postoji Odluka Vlade Tuzlanskog kantona o utvrivanju kriterijuma, uslova i postupaka za raspodjelu sredstava za subvencionisanje kamata za stambeno zbrinjavanje mladih.
9 Informacija Ministarstva stambene politike kantona Sarajevo 27/03-23-Sl./09 AK 10 Potrebno je obezbijediti dodatna sredstva za subvencioniranje cijena stambenog prostora za mlade brane parove. Rjeavanje stambenih problema mladih je, pored obezbjeenja posla, sigurno najznaajniji faktor u strategiji podsticanja demografskog razvoja jednog podruja. (Nacrt Strategije razvoja Tuzlanskog kantona 2008-2013,[2008] strana, 175)
Podrkom do krova
39
Odluka je donesena 12.09.2008. godine, te je u budetu Kantona za 2009. godinu predvieno 50.000 KM. Pod subvencionisanjem se podrazumjeva odobravanje novanih sredstava na ime kamata za postojee kredite za rjeavanje stambenih potreba mladim naunicima, te kadrovima iz oblasti sporta i umjetnosti. Podnosioci zahtjeva moraju ispuniti sljedee opte i posebne uslove: da nisu stariji od 35 godina, da nemaju rijeeno stambeno pitanje na teritoriji BiH, da posjeduju ugovor o kreditu za stambeno zbrinjavanje sa bankom na iznos do 100.000 KM, zakljuen nakon 30. 06. 2006. godine, da su dravljani BiH, da im je mjesto prebivalita Tuzlanski kanton, da su priznati nauni radnici, umjetnici.
Pojedinaan iznos sredstava na ime subvencioniranja kamata, odobrava se u visini obraunate kamate po ugovoru o kreditu, s tim da ne moe prei iznos od 5.000 KM. U periodu od 2006. do 2008. na podruju optina Tuzla i Lukavac izgraeno je 1.396 stanova, ukupne povrine 90.091 m2. Cijena se kretala od 1.100 KM/m2 u Lukavcu do 1.750 KM/m2 u Tuzli. Cijena stanova koji se sada grade kree se od 1.900 KM/m2 do 2.950 KM/m2 u zavisnosti od lokacije. Svi stanovi su iz grupe nepodsticane izgradnje, dok je procijenjena vrijednost sredstava investiranih u nepodsticanu stanogradnju za period 2006-2008 u optinama Tuzla i Lukavac bila preko 90 miliona KM. Stanovi se kupuju za gotov novac ili putem stambenih kredita kod komercijalnih banaka po standardnim uslovima, s tim da su se sve firme potrudile da, ukoliko se kupci odlue za Hypo Alpe Adria banku, osloboeni su gubljenja vremena oko administriranja tih kredita i pitanja osiguravanja instrumenta garancije kredita. Kod kupovine za gotov novac, sve firme daju popust koji se kree od 5% do 10%. Takoe, treba napomenuti da i mikrokreditne organizacije nude stambene kredite, ali korisnici ovih sredstava novac koriste za sitne popravke ili uljepavanja u stanovima. Iznos sredstava koji korisnici mogu dobiti zaduivanjem kod njih kree se od 1.000 do 5.000 KM, to je minorno za ozbiljnije poduhvate u rjeavanju stambenih pitanja. Izuzetak je Mikrofin koji odobrava iznos i do 50.000 KM, zahvaljujui tome to je njegovo sjedite u Republici Srpskoj, pa njegov rad regulie Zakon o mikrofinsijskim organizacijama i fondacijama Republike Srpske, koji to omoguava. U FBiH ne postoji slian zakon, te Agencija za bankarstvo FBiH ne dozvoljava mikrofinansijskim organizacijama plasiranje znaajnijih kredita za stambenu izgradnju i druge oblasti. Procenat mladih ljudi, u ukupnoj strukturi kupaca u Tuzlanskom
40
STANogradnja ZA MLADE
kantonu, kree se od 45% do 80%11. Uglavnom se radi o osobama koje rade u inostranstvu (posebno Iraku, Avganistanu i evropskim zemljama), zatim privatni preduzetnici i osobe koje rade ili su radile u meunarodnim organizacijama. Osobe koje ne spadaju u ove grupe, stanove kupuju uglavnom uz finasijsku pomo roditelja ili putem kredita u komercijalnim bankama. U sljedeoj tabeli su navedeni podaci o gradnji novih stambenih jedinica u Tuzlanskom Kantonu.
Naziv firme Optina / objekat Broj povrina stanova objekta(m2) 56 125 130 132 69 110 128 144 232 130 120 20 1396 5 296 8 900 6 800 9 595 5 000 7 000 7 000 8 500 9 000 11 000 10 500 1 500 90 091
Ukupna Podsticana Povrina Cjena / stanogra-stana KM 2 dnja (m ) 1350NE 45 -113 1450
Tehnograd inenjering Objekat B1, d.o.o., Tuzla Tuzla Tehnograd inenjering Objekat B2, d.o.o., Tuzla Tuzla Tehnograd inenjering Objekat d.o.o., Tuzla Slavinovii Tehnograd - company Objekat C-9, d.o.o., Tuzla Tuzla Tehnograd - company Objekat Jala, d.o.o., Tuzla Tuzla Tehnograd - company Objekat D, d.o.o., Tuzla Tuzla Luciana, Lukavac Luciana, Lukavac TOM CAT, Tuzla Giprom, Tuzla Giprom, Tuzla Giprom, Tuzla TOTAL Tuzla Lukavac Tuzla Tuzla Sjenjak,Tuzla Tuzla
45-140 43-87 46-85 30-79 30-79 50-85 45-85 40-80 30-130 40-85 45-90
1750 2000 1700 19502100 19502100 14001500 1100 --1250 1650 1600
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
U okviru Tuzlanskog kantona postojali su i pozitivni primjeri pokuaja optine da se ukljui u rjeavanje stambenog problema za mlade. Naime, Optinsko vijee Tuzla je 2001. godine donijelo Odluku o prosjenoj konanoj graevinskoj cijeni stambenog prostora12, gdje je lan 3 ove Odluke omoguavao umanjenje visine rente. Naime, iznos rente je mogao biti umanjen za oko 90% u sluajevima kada kupac prvi put rjeava svoje stambeno pitanje. Ovom odlukom se Optinsko vijee i optina odricala dijela svojih prihoda u interesu podsticanja jeftinije
11 Anketiranje sprovedeno za potrebe ove studije. 12 Slubeni glasnik,broj 7, 2001, strana 286.
Podrkom do krova
41
gradnje, mada korisnici ove povlastice nisu bili samo mladi. Tokom trajanja ove odluke izgraeno je preko 10.000 m2 stambenog prostora. Ova odluka je stavljena van snage donoenjem Zakona o graevinskom zemljitu Federacije BiH, 2003. godine13. Poetkom maja 2009. godine, optinske vlasti Tuzle su potpisale zajedno sa UN-HABITAT programom SILD (Stanovanje i integrisani lokalni razvoj), Memorandum o saradnji u oblasti tzv. socijalnog stanovanja. Sutina projekta je izgradnja kapaciteta optinske administracije u oblasti socijalnog stanovanja. Programom je predviena podrka formulisanju i provoenju optinskih strategija za socijalno stanovanje, razvijanje kapaciteta javne uprave za razvoj i menadment programa socijalnog stanovanja i dizajniranje alternativnih rjeenja u svrhu obezbjeivanja pristupanog stanovanja za ugroene kategorije. Hrvatska POS primjer podsticane stanogradnje Koncept podsticane stanogradnje potie iz perioda mandata socijal-demokratskog premijera Ivice Raana, koji je usvajanjem koncepta pokuao da stanogradnju i stambeno zbrinjavanje raznih ugroenih kategorija uvede u okvire javnih politika. Naime, kao i danas u Bosni i Hercegovini, stanogradnja je prije 2001. godine u Hrvatskoj bila potpuno preputena individualnim investitorima i graevinskim kompanijama, bez prevelikog uplitanja drave. U skladu sa odredbama Zakona o drutveno poticanoj stanogradnji14, koncept podsticane stanogradnje prelazi u nadlenost jedinica lokalne samouprave, dajui im u nadlenost odgovornost za njegovu realizaciju. Naime, jedinice lokalne samouprave (optine i gradovi) na osnovu provedenih anketa i ispitivanja utvruju liste potreba za stambenim zbrinjavanjem, te na osnovu tako utvrenih stambenih potreba na odreenom podruju, zapoinju sa izgradnjom stanova. Jedinica lokalne samouprave osigurava zemljite i snosi trokove opremanja tog zemljita komunalnom infrastrukturom, dok se finansijskim sredstvima Republike Hrvatske osigurava pokrie trokova u vezi sa izgradnjom u dijelu koji odgovara visini od 25% propisane cijene graenja po kvadratnom metru korisne povrine stana. Propisanu cijenu graenja utvruje jedanput godinje ministar nadlean za graditeljstvo, a cijena graenja obuhvata sve trokove u vezi sa izgradnjom (projektovanje, graenje, nadzor itd.), ukljuujui i porez na dodanu vrijednost.
13 Zakon o graevinskom zemljitu Federacije Bosne i Hercegovine, Slubene novine Federacije BiH, broj 25/03, strana 18. 14 Narodne novine RH 109/01, 82/04, 76/07, 38/09
42
STANogradnja ZA MLADE
Zakon o izmjenama i dopunama zakona o drutveno poticanoj stanogradnji15 predvia mogunost da se javnim sredstvima podstie gradnja i rekonstrukcija (dogradnja i nadogradnja) zgrada i porodinih kua kojim se osigurava da pojedinci dobiju novi stambeni prostor u propisanom standardu, veliini i cijeni kotanja stana prema odredbama Zakona i to na nain da se finansijskim sredstvima Republike Hrvatske osigurava pokrie trokova u vezi sa izgradnjom, odnosno 25% propisane cijene graenja. Za ostvarivanje ovog prava potrebno je da se osoba nalazi na listi prvenstva jedinice lokalne samouprave, da posjeduje dokaz vlasnitva, odnosno dokaz da ima pravo graditi, akt na osnovu kojeg se moe graditi i zakljuen ugovor sa izvoaem koji je registrovan za obavljanje poslova graenja. Ministarstvo zatite okolia, prostornog ureenja i graditeljstva Republike Hrvatske, te Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama su nadleni za realizaciju Programa drutveno poticane stanogradnje u cilju zadovoljavanja stambenih potreba graana Republike Hrvatske. Na osnovu Zakona o drutveno poticanoj stanogradnji, nositelj investitorskih poslova u vezi sa izgradnjom i prodajom stanova je Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama APN. Prema podacima Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama, od 2000-2003. godine je prodano 906 ovakvih stanova. Takoe, u periodu od 2004. do kraja oktobra 2008. godine, u Programu drutveno poticane izgradnje (POS) je na 54 lokacije izgraeno 3.713 stanova ukupne neto korisne povrine od 269.784,09 m2 od ega je 3.710 stanova prodano. Treba napomenuti da je takoe izgraano 1.550 garaa i 191 poslovni prostor. Ne postoje javno dostupni podaci o broju mladih osoba koje su na ovaj nain rijeile svoj problem, no uvidom u rezultate koji su ostvareni u gradovima Split i Rijeka koji su namijenili nekoliko kolektivnih objekata stanovanja zbrinjavanju mladih naunih radnika, moe se rei da program pokazuje svoje uspjehe. Na kraju treba napomenuti da i pored usvojene javne politike i navedenih zakonskih rjeenja, program ima svoje oponente, te je u stalnoj opasnosti da ne bude realizovan. Naime, tokom 2007. godine, pojedini parlamentarci su izjavili da aktuelna Vlada Republike Hrvatske16 opstruie program poticane stanogradnje (POS) i tako pogoduje graevinskoj mafiji. Tom prilikom je izneseno da je Agencija za promet nekretnina (APN) u posljednje tri godine pronala svega dvije lokacije za POS, sa ukupno 50 stanova. Takve podatke su tumaili kao dokaz da Vlada tiho opstruie program koji je donijela prethodna Vlada, preputajui graevinarstvo slobodnom tritu i graevinskoj mafiji, koja tako zarauje ogromne profite na razlici cijene kvadratnog metra stana.
15 Narodne novine RH 82/04 16 Konzervativna Vlada RH na elu sa HDZ-om, koja je zamijenila socijal-demokratsku Vladu RH na elu sa SDP-om Hrvatske.
Podrkom do krova
43
Republika Srbija u potrazi za stambenom politikom Stambena politika sve vie dobija na znaaju u Republici Srbiji to je vidljivo iz brojnih primjera u gradovima kao to su Novi Sad, Ni i Beograd. Meutim, s obzirom na nagomilane stambene probleme raznih kategorija, te veliki broj osoba koje ekaju na rjeavanje svojih stambenih pitanja, moe se rei da se mladi i dalje bore za svoje mjesto17. U posljednje dvije-tri godine se u pojedinim gradovima, razne institucije (univerziteti, gradske uprave) ukljuuju u rjeavanje stambenih problema. Tako se Univezitet u Novom Sadu ukljuio u izgradnju stanova za svoje mlade kadrove, dok u Niu oekuju da e iz podsticane stanogradnje koju provodi lokalna samouprava najmanje treina stanova biti namijenjena mladim branim parovima. Ono to je karakteristino je odnos drave i njene intervencije, koja kroz usvojene koncepte socijalnog stanovanja i koritenje Nacionalnog investicionog plana Republike Srbije, pokuava da intervenie u ovoj oblasti. Treba napomenuti da Nacionalni investicioni plan pored obezbjeivanja sredstava za podsticanu stanogradnju i izgradnju socijalnih stanova, obezbjeuje i sredstva za subvencionisanje kamatnih stopa osobama koje po prvi put kupuju nekretninu. Da je pristup organizovan i da postoji sistemska podrka, govore i izmjene u poreskim propisima, gdje su osobe koje kupuju prvu nekretninu osloboene poreza na njen promet. Ono to svakako razlikuje stanje u Srbiji od stanja u Bosni i Hercegovini je ulazak u izgradnju socijalnih stanova, uz regulisanje ovih poslova na lokalnom nivou odnosno nivou jedinica lokalne samouprave. Za odluku o izgradnji ovih stanova
17 Grad Beograd je kao potencijalne korisnike socijalnih stanova naveo sljedee kategorije: Osobe iz javnih preduzea iz komunalno-stambene oblasti iji je osniva grad Beograd; Osobe iz drugih javnih preduzea i ustanova iji je osniva grad Beograd; Osobe zaposlene u Ministarstvu unutranjih poslova Republike Srbije Sekretarijatu u Beogradu (sa podrunim jedinicama po gradskim optinama); Osobe zaposlene u zdravstvenim i socijalnim ustanovama sa teritorije grada Beograda iji je osniva Republika; Osobe zaposlene na Univerzitetu u Beogradu, Univerzitetu umetnosti u Beogradu i naunim ustanovama sa teritorije grada Beograda; Osobe zaposlene u osnovnim, srednjim i viim kolama i domovima uenika i studenata sa teritorije grada Beograda iji je osniva republika; Osobama zaposlenim u optinskim sudovima; Osobama zaposlenim u Gradskoj upravi i upravama gradskih optina; Mladim branim parovima; Ratnim vojnim invalidima; Roditelju, usvojiocu, staratelju lica sa psihofizikom ometenou; Invalidnim licima sa tekim tjelesnim oteenjem; Samostalnim umjetnicima; Zaslunim sportistima i sportistima meunarodnog razreda.
44
STANogradnja ZA MLADE
se opredjeljuje skuptina jedinice lokalne samouprave, odreujui prioritetne kategorije stanovnitva za koje e se graditi stanovi, a koje su bez rijeenog stambenog pitanja. Smatra se da je lice bez stana ukoliko ono ili lan njegovog porodinog domainstva na teritoriji jedinice lokalne samouprave nema stan, stanuje kao podstanar, stanuje u prostorijama za privremeni smetaj, koristi stan za slubene potrebe, koristi sobu ili leaj u samakom hotelu, stanuje kod svojih roditelja ili roditelja svog branog druga u zajednikom domainstvu, te ako koristi stan ili zajednike prostorije u stambenoj zgradi bez pravnog osnova. Ovim sistemom, koji uveliko korespondira sa hrvatskim POS modelom, do sad je izgraeno nekoliko hiljada stanova, od ega 2.000 samo u Beogradu. Treba napomenuti da se cijena utvruje u saradnji tj. dogovoru jedinice lokalne samouprave i izvoaa radova, te da se stanovi prodaju pojedincima po uslovima koji su daleko povoljniji od trinih. Naime, stanovi se prodaju po proizvodnim cijenama sa rokom otplate do 20 godina, sa ueem od 20% od proizvodne cijene stana i godinjom kamatom od 0,5%. Proizvodna cijena se utvruje poslije izdavanja upotrebne dozvole, a obuhvata trokove: opremanja lokacije za izgradnju, projektovanja objekta, izvoenja radova na izgradnji objekta i infrastrukturnog opremanja lokacije, te druge trokove vezane za izgradnju objekta u skladu sa zakonom. Ugovorom o prodaji blie se ureuju proizvodna cijena, valutna klauzula za otplatu glavnice i kamate, obezbjeenje ugovora, te raskid ugovora. Ugovor o prodaji stana se zakljuuje kada zgrada dobije upotrebnu dozvolu, a tada se uplauje i uee od 20 % sa ukljuenim PDV-om. Izbor stana se vri prema redoslijedu na rang listi. Rang lista se kreira na osnovu bodovanja kriterijuma kao to su: struna sprema, stambeni status, radni sta, zdravstveno stanje, invalidnost, tjelesno oteene, te broj lanova domainstva. Jasnost razraenih kriterijuma i bodovanje je u potpunosti zakonoski regulisano, ne ostavljajui prostora za lou interpretaciju i zloupotrebe. Prilikom dodjele stanova, vodi se rauna i o broju lanova tako da se porodina domainstva sa etiri i vie lanova mogu opredeliti za bilo koji stan, sa tri lana najvie za trosoban, sa dva najvie za dvosoban, a sa jednim lanom za jednosoban. Pristup koji se koristi je poeo da proizvodi pozitivne efekte, ali ne u dovoljnoj mjeri, jer su procjene da u sadanjem trenutku u Srbiji postoji potreba za preko 200.000 stanova. Omasovljavanje ovog koncepta e svakako voditi zadovoljavanju poveanih potreba mladih ljudi.
Podrkom do krova
45
Stevo Pucar
46
STANogradnja ZA MLADE
Podrkom do krova
47
bri u BiH nego u Evropskoj uniji19. Evidentan je odliv stanovnitva, pogotovo mladih, uz negativan prirodni prirataj, tako da se moe oekivati dalje starenje stanovnitva, odnosno smanjenje broja djece i omladine uz poveanje uea starih u ukupnoj populaciji.
48
STANogradnja ZA MLADE
drutvu, to nije udno s obzirom da se ukupni poloaj veine stanovnitva BiH pogorao. Panja koju mladima pridaje drutvo je vrlo mala jo od rata mladi su na ekanju dok se drutvo bavi vanijim problemima, poput posljedica rata, privatizacije, korupcije, penzionera, ratnih veterana, itd. Tranziciono drutvo pokazalo se kao drutvo poveanog rizika i malih ansi. Uz tekoe odrastanja koje dijele s vrnjacima u drugim tranzicionim zemljama, socijalizacija omladine u BiH obiljeena je i ratnim iskustvom. Posljedice preobraaja kojim su zahvaeni mladi su dvostruke, a zahtjevi kompleksni. S jedne strane, od mladih se oekuje da preuzmu vane drutvene uloge, dok se od samog drutva oekuje preobraaj iz jednog modela u drugi. Sve skupa oteava snalaenje i razumijevanje tranzicije, ega su poteeni mladi koji ive u razvijenim drutvima ili zemljama u kojima je taj proces zavren. S druge strane, u BiH su u poslijeratnim godinama uglavnom dominirale konzervativne i nacionalistike stranke, koje su promovisale tradicionalne i patrijarhalne vrijednosti, inicirajui i provodei retradicionalizaciju drutva. Shvatanje mladosti bilo je takoe tradicionalno ona je pripremno razdoblje koje prethodi odgovornom svijetu odraslih. U javnom diskursu mladi su esto prikazivani kao izvor drutvenih problema. S njima se povezuje narkomanija, nezaposlenost, delinkvencija, socijalna indiferentnost, eskapizam i nasilje. Svaki pokuaj proboja iz ovih okvira, ako nije bio vezan uz neposredno ratno angaovanje, bio je i dalje povezan s otporom svijeta odraslih i pokuajima ponovne getoizacije mladosti. Premda su mladi ukljueni u ratne jedinice u poetku izborili sebi mjesto ravnopravno svijetu odraslih, nakon poputanja neposredne ratne opasnosti veliki ih se dio ponovno getoizira u svijet mladosti. Dok je omladina u razvijenim postindustrijskim drutvima nosilac politikih, kulturnih i ekonomskih razvojnih potencijala, te je kljuni faktor postindustrijske modernizacije tih drutava, mladima u BiH nedostaje osnova za ostvarenje takvih potencijala. Sukobi oko moi, vlasti i privilegija, koji su poeli dominantno odreivati domai javni prostor, pridonijeli su marginalizaciji tema i problema sa kojima se suoavaju mladi. U BiH je sve manje mogunosti za ekonomsko osamostaljenje mladih zbog pomanjkanja novih radnih mjesta te opteg sniavanja ivotnog standarda, to je rezultovalo ekonomskom zavisnou veine mladih o roditeljima. U Bosni
Podrkom do krova
49
i Hercegovini samo 3% mladih ivi u stanu koji je njihovo lino vlasnitvo ili vlasnitvo branog partnera dok 4% mladih ivi u kui koju lino posjeduje ili je posjed branog partnera. Ostali ive sa roditeljima ili sami kao podstanari ili u zajednici u stanu ili kui iji su vlasnici roditelji20. Na ove probleme koji optereuju mlade, slubene institucije nisu nale primjeren odgovor. Aktuelnu stambenu oblast u BiH karakterie nedostatak stambenog prostora u gradovima, nepostojanje javnog stambenog fonda, niska stopa stambene izgradnje, nedostatak dostupnog stambenog prostora na tritu, prenaseljenost postojeeg stambenog fonda, veliki broj stanovnika koji ive u podstanarskim uslovima. Mladi koji se nalaze u procesu intenzivnog osamostaljivanja, uglavnom ive kao podstanari ili su jo uvijek sa roditeljima. Mora se naglasiti da nemogunost rjeavanja stambenog statusa predstavlja jedan od osnovnih oteavajuih faktora za zasnivanje porodice. Zbog toga nije ni udo da imamo neke negativne zajdnike karakteristike mladih u BiH: Sveopta kriza sistema vrijednosti; Degradacija socijalnog statusa stvara osjeaj nesigurnosti i uznemirenosti. Mladi nisu motivisani ni podrani da se posvete aktivnostima u drutvu i zajednici; Kao rezultat ekonomskih tekoa i nezaposlenosti mladi i dalje zavise od roditelja i ne mogu da steknu samostalnost koja je drutvu neophodna; Postoji jaz u komunikaciji izmeu mladih i odraslih. Mladi osjeaju da je dananje drutvo suvie rigidno i da ne umije da prihvati individualnost. Osjeaju da niko ne obraa panju na njihove elje i inicijative i da se nita ne moe uraditi da bi se rijeili problemi drutva; Mladi su skloni povlaenju u sebe. Strahuju od budunosti i boje se da na sebe preuzmu drutvene obaveze. Mnogi sanjaju o drugaijem drutvu i ele da emigriraju. Drugi kreu putem nasilja i delikvencije, poseu za porocima; Kada posmatramo mlade ljude u njihovom sadanjem drutvenom kontekstu, odmah uviamo da se njihov lini razvoj odvija u uslovima sve vee nesigurnosti. Stoga je sasvim razumljivo to mladi ljudi osjeaju nesigurnost po pitanju svog identiteta i svoje uloge u drutvu. Ovo je opti trend koji, u razliitoj mjeri, pogaa sve mlade ljude u BiH, ma gdje se oni nalazili; Iako svjesni svojih (ne)mogunosti i pogrene politike zbog koje su
50
STANogradnja ZA MLADE
marginalizovani, mladi se vrlo malo angauju u kreiranju drutvenih i politikih zbivanja. Inercija, neinicijativnost i apatija su najei termini kojima se danas opisuju mlade generacije, dok su sa druge strane oekivanja od mladih veoma visoka - oekuje se da se upravo oni nau u prvim redovima tranzicionih zbivanja.
Podrkom do krova
51
estim kraama, pronevjerama i slino. esto, ovakvo stanje dovodi i do asocijalnih ponaanja, oseaja neprilagoenosti kod mladih ljudi, koji za posljedicu imaju apatinost mladih, nepostojanje elje za doprinos drutvu, a esto dovode do bjeanja od realnosti kroz odavanje drogama i alkoholu. Nepostojanje radnih navika i odgovornosti prema poslu kod mladih, umanjuju njihovu odgovornost prema sebi, drugima i zajednici. Iskljuenost, odnosno distanciranost mladih od svijeta odraslih, traje sve due. Usporeni ulazak u svijet rada i uopte sporije socioekonomsko osamostaljivanje mlade prisilno zadravaju u zavisnom poloaju. Uz oteano ukljuivanje u profesionalni rad, zbiva se i odgaanje zasnivanja vlastite porodice, kao i minimalno ukljuivanje mladih u druge javne sfere, prije svega u politiku. Tako se dogaa da, iako su mladima nakon sticanja punoljetnosti naelno priznata sva prava i premda su neki od njih ve preuzeli neke trajne drutvene uloge, oni bivaju potiskivani od mjesta odluivanja. Drutvo spram njih demonstrira paternalistiki i posesivni odnos, prema kojem je prirodno da se mladi pripremaju za zrelo doba i pritom zabavljaju, ali da se ne upliu u vane drutvene poslove. Na taj nain, probleme koji tite mlade u javnosti predstavljaju stariji koji istodobno donose i odluke, a da pritom sami mladi uglavnom nemaju realne mogunosti uticaja na te procese. Istraivanja su pokazala da mladi na takvu situaciju reaguju razliito: od relativno neproblematinog konformizma, preko povlaenja u zasebne subkulturne obrasce ivljenja, do otvorenog bunta ili manifestovanja razliitih oblika devijantnog ponaanja. Nezavisno od tipa reakcije, nesumnjivo je da se najvei broj mladih u odreenoj mjeri distancira od svijeta odraslih, to dodatno utie na brzinu i kvalitet njihove integracije u drutvo. Zbog iskljuivanja iz drutvenog ivota i nespremnosti da se agresivnije nametnu, generacije mladih e i dalje dobrovoljno troiti svoju mladost uzalud, uz preutnu tenju da se ne upliu u vane drutvene procese. Ovakvo povlaenje u pasivne obrasce ivljenja i hladnokrvno prilagoavanje inae neprihvatljivom drutvenom okruenju, doprinijelo je tome da su mladi danas etiketirani kao najpasivnija drutvena grupa. Potreba za drutvenim angaovanjem je kod mladih sve manja, a obrazac pasivnog ivotarenja sve prisutniji i masovniji. Postoji i drugi nain reagovanja mladih na postojeu situaciju - otvorenim buntom i destruktivnim oblicima ponaanja, kriminalom i narkomanijom. Savremena drutva, koja su ove probleme prepoznala, znaju i to da je ulaganje u mlade jeftiniji nain preventivnog djelovanja po pitanju maloljetnike delikvencije, kriminala i narkomanije
52
STANogradnja ZA MLADE
kod mladih. To znai da su ulaganja BiH u mlade opravdana i isplativa ak i kada bi bila mnogo vea od trenutnih.
Podrkom do krova
53
radova, a sa optinom pribavlja najpovoljnija kreditna sredstva. Vii nivoi vlasti, npr. nadlena ministarstva, Fond stanovanja, mogu sufinansirati ovaj projekat prema svojim procedurama. Parterno ureenje i prikljuci na infrastrukturu se finansiraju iz optinskog budeta u mjeri u kojoj je to odluka skuptine lokalne zajednice, to takoe predstavlja bitan podsticaj. Ili, proces moe da pone donoenjem odluke skuptine i raspisivanjem konkursa za izgradnju objekta, prema jasno definisanom obimu i kvalitetu radova, na bazi cijene po kvadratnom metru neto korisne povrine, uz uslov da izvoa izradi i glavni projekat. Potom se donosi odluka i raspisuje oglas za prodaju stanova uz sufinansiranje izgradnje, sa precizno razraenim kriterijumima za utvrivanje najpovoljnije ponude i sklapanje predugovora. Udruenje pribavlja namjenska finansijska sredstva pod povoljnim uslovima (namjenska - grant sredstva iz budeta lokalne zajednice, sredstva ministarstava, sredstva za subvencioniranje kamate iz budeta Vlade i sl.) koja bi trebala biti obezbjeena hipotekom sa dodatnim ograniavajuim klauzulama. Udruenje se javlja na oglas optine. Naravno, ovdje postoji mogunost da se jo neko javi na oglas i ponudi znatno veu cijenu (vea je vjerovatnoa da e se ovo desiti ako je lokacija izrazito atraktivna), u kom sluaju lokalna zajednica ponavlja ovaj postupak za novu lokaciju, dok Udruenje ne zadovolji svoje potrebe. Potom se sklapa ugovor izmeu optine i sufinansijera - lanova Udruenja s jedne strane i izvoaa radova sa druge strane. Da bi ove ideje prerasle u model za uspjenu podrku rjeavanju stambenih problema mladih, potrebna je razrada modela, ukljuujui detaljnu elaboraciju svih operativnih radnji koje treba preduzeti u njegovoj praktinoj primjeni. Moda e rjeenje biti potpuno drugaije od navedenih ideja. Moda e trebati i izmjene zakonskih rjeenja, kako bi ovakve mjere bile izvodljive. Novi model e biti potpuno provjeren tek nakon prve implementacije u praksi. Tada se mogu otkloniti eventualni nedostaci, nakon ega e model biti spreman za primjenu u svim lokalnim zajednicama koje prepoznaju znaaj mladih za njihov razvoj.
54
STANogradnja ZA MLADE
Zakljuak
Kako kae jedan od autora ove publikacije, esto se kae da su mladi nekog drutva njegova budunost, ali se rijetko govori o njihovoj sadanjosti, o njihovom sadanjem ivotu i mogunostima. Stambena politika predstavlja veoma znaajnu oblast kojom se utvruju pravci razvoja stambene izgradnje u cilju zadovoljavanja potreba stanovnitva. Ako posmatramo posljednjih dvadeset godina, sa velikom sigurnou moemo rei da je segment stambene politike bio relativno zaputen od donosilaca odluka, preputen diskrecionoj arbitrai nesavrenog trita i usmjeren na rjeavanje problema ratne zaostavtine. Ona ne predstavlja samo fragmentiranu politiku usmjerenu na stanogradnju, ve politiku koja uvodi odreene temelje u drutvene odnose. Tako bi barem trebalo da bude definisano u vladinim dokumentima i planovima, to se analizom raspoloive dokumentacije i ne moe rei. I dok u posljednja dva vijeka, od kada se drava poela aktivno ukljuivati u direktno ili indirektno regulisanje ovih pitanja, na Zapadu traje debata o nainima i mehanizmima regulisanja stambene politike, u Bosni i Hercegovini se trenutno ne naziru adekvatne sistemske politike u ovoj oblasti. U ovoj publikaciji je predstavljen stambeni problem mladih u BiH sa nekoliko aspekata. Najprije je dat pregled osnovnih triih kretanja, cijena nekretnina i njihovog formiranja, a potom su predstavljeni mogui izvori finansiranja, te njihova dostupnost i cijena, izraena kamatnim stopama. Poreenjem cijena stanova i kupovne moi izraene kroz prosjena neto primanja, pokazano je da mladi ljudi nisu u mogunosti da samostalno rijee stambeni problem i da trebaju podrku institucija vlasti. Nakon trinog aspekta, dat je prikaz intervencija koje su na ovom polju preduzimale i preduzimaju institucije u BiH i u zemljama okruenja. Ovdje podrazumjevamo ulogu drave i svih njenih dijelova, ulogu pojedinca, privrede, naina donoenja odluka, svojinske odnose, sistem vrijednosti te brojne druge aspekte ivota. S obzirom da je na fokus prvenstveno usmjeren na rjeavanje stambenih problema kod mlae populacije, problem postaje znaajniji, jer je ovo jedan od najvanijih egzistencijalnih problema koji je doveo do situacije da u posljednjih desetak godina skoro dvije treine mladih eli da napuste zemlju. U ovom dijelu su prikazane preduzete intervencije u BiH, gdje su dati prikazi iskustava Kantona Sarajevo, Tuzlanskog Kantona i optine Foa, a osim toga su prikazane i intervencije implementirane u Republici Hrvatskoj i Republici Srbiji.
Podrkom do krova
55
U zavrnom dijelu panja je posveena tome kako drutvo tretira mlade ljude, pogotovo po pitanju rjeavanja stambenog problema i kakve su posljedice ukoliko se u toj oblasti ne naprave znaajni iskoraci. Na kraju, moe se zakljuiti da je za uspjeno rjeavanje stambenih problema mladih potrebno uee i lokalnih zajednica i institucija viih nivoa vlasti, ali i mladih.
ISDN