You are on page 1of 164

NACIONALNA STAMBENA STRATEGIJA CRNE GORE

za period od 2011. do 2020. godine sa Okvirnim akcionim planom za period od 2011. do 2015. godine

Projekat finansiran od strane Vlade Crne Gore, Ministarstva odrivog razvoja i turizma

Obraiva Institut za graevinarstvo d.o.o. Podgorica UGOVOR BR. 13-2187/30

Podgorica, oktobar 2011.

Naziv projekta Broj projekta Datum potpisivanja ugovora Naruilac Izvrilac Kontakt osobe Obraivaki tim

Nacionalna stambena strategija Naruilac: 13.2187/30-10 Izvrilac: 01-340-10 30. septembra 2010. godine Ministarstvo odrivog razvoja i turizma Crne Gore, Podgorica Institut za graevinarstvo d.o.o. Podgorica Za Naruioca:Vojislava Popovi Za Izvrioca: Sneana Rutei Prof. dr Petar uranovi, rukovodilac tima Prof. dr Jasmina etkovi, lan tima Prof. dr Milo Kneevi, lan tima Doc. dr Sneana Rutei, lan tima Mr Strahinja Pavlovi, struni saradnik Mr Mladen Gogi, struni saradnik

Strani konsultanti

Prof. dr ivojin Praevi, Beograd Prof. dr Strahinja Trpevski, Skoplje Prof. dr Rok Straek, Slovenija dr Toma Hanak, eka Republika

SADRAJ
1. UVOD..................................................................................................................................... 6
1.1. ISTORIJAT RAZVOJA STAMBENE POLITIKE CRNE GORE I ANALIZA RASPOLOIVE DOKUMENTACIJE ................................................................................................ 6 1.1.1. Vlasnitvo i privatizacija............................................................................................................ 7 1.1.2. Odravanje ............................................................................................................................... 8 1.1.3. Rjeavanje stambenih pitanja i socijalni aspekti ...................................................................... 9 1.1.4. Studija reforme stambenog sistema i gazdovanja graevinskim zemljitem u Crnoj Gori (1999.godina) ........................................................................................................ 10 1.1.5. Akcioni plan politike stanovanja Crne Gore za period 2005-2008. godine ............................ 12 1.1.6. Studija UNDP (2006. godina) ................................................................................................. 13 1.2. KRATAK OPIS POJEDINIH POGLAVLJA NACIONALNE STAMBENE STRATEGIJE ................................................................................................................................. 14 1.2.1. Presjek postojeeg stanja sa fokusom na barijere ................................................................. 14 1.2.2. Opti razvojni cilj..................................................................................................................... 15 1.2.3. Prioritetni strateki ciljevi ........................................................................................................ 16 1.2.4. Dosadanje aktivnosti............................................................................................................. 16 1.2.5. Meunarodni regulatorni okvir ................................................................................................ 16 1.2.6. Pozitivni primjeri strategija i politika iz oblasti stanovanja ...................................................... 17 1.2.7. SWOT analiza......................................................................................................................... 17 1.2.8. Okvirni akcioni plan ................................................................................................................ 17 1.2.9. Instrumenti za monitoring i evaluaciju .................................................................................... 17

2. 3.

OPIS PROCESA IZRADE ................................................................................................... 18 PRESJEK POSTOJEEG STANJA SA FOKUSOM NA BARIJERE ................................ 20
3.1. PRAVNI I INSTITUCIONALNI OKVIR............................................................................................ 20 3.1.1. Zakonska regulativa ............................................................................................................... 20 3.1.2. Prioritetni strateki dokumenti ................................................................................................ 31 3.1.3. Institucionalni okvir u zemlji .................................................................................................... 37 3.2. PRIKAZ SITUACIJE U OBLASTIMA RELEVANTNIM ZA STANOVANJE .................................... 44 3.2.1. Stanovnitvo ........................................................................................................................... 44 3.2.2. Opta ekonomska situacija u zemlji ....................................................................................... 45 3.2.3. Socio-ekonomska situacija stanovnitva................................................................................ 47 3.2.4. Korienje zemljita- stanje katastra i planova....................................................................... 51 3.2.5. Infrastrukturna podrka stambenoj izgradnji .......................................................................... 54 3.2.6. Zakljuak o situaciji u oblastima relevantnim za stanovanje .................................................. 55 3.3. POSTOJEA STAMBENA SITUACIJA ......................................................................................... 56 3.3.1. Generalna slika stanja postojeeg stambeng fonda i njegovih karakteristika........................ 56 3.3.2. Upravljanje i odravanje stambenog fonda ............................................................................ 60 3.3.3. Stambeni fond u javnom vlasnitvu ........................................................................................ 60 3.3.4. Neformalna naselja................................................................................................................. 61 3.3.5. Zakljuak o postojeoj stambenoj situaciji.............................................................................. 62 3.4. STAMBENA SITUACIJA POSEBNIH CILJNIH GRUPA I SUBVENCIJE ...................................... 63 3.4.1. Stambena situacija posebnih ciljnih grupa ............................................................................. 63 3.4.2. Stambene subvencije i podsticaji ........................................................................................... 66 3.4.3. Zakljuak o stambenoj situaciji posebnih ciljnih grupa i subvencijama .................................. 67 3.5. IZGRADNJA STANOVA................................................................................................................. 68 3.5.1. Glavni uesnici........................................................................................................................ 68 3.5.2. Mogunosti i ogranienja stambene izgradnje ....................................................................... 70 3.5.3. Korienje graevinskog zemljita za stanovanje .................................................................. 71 3.5.4. Tekua stambena izgradnja i trite....................................................................................... 72 3.5.5. Zakljuak o izgradnji stanova ................................................................................................. 78 3.6. PROCJENA SADANJIH I BUDUIH STAMBENIH POTREBA................................................... 79 3.6.1. Sadanje i budue potrebe stambene gradnje....................................................................... 79

4.

OPTI RAZVOJNI CILJ ...................................................................................................... 84 3

4.1. FORMULISANJE VIZIJE I MISIJE NACIONALNOG RAZVOJA STAMBENOG SEKTORA CRNE GORE ............................................................................................................... 84 4.2. DEFINISANJE DUGORONIH I SREDNJORONIH CILJEVA.................................................... 87 4.2.1. Unapreenje zakonskog i institucionalnog okvira .................................................................. 87 4.2.2. Poveanje dostupnosti stanovanja ......................................................................................... 88 4.2.3. Unapreenje upravljanja i odravanja stambenog fonda ....................................................... 89 4.3. MOGUNOSTI OBEZBJEENJA SREDSTAVA ZA REALIZACIJU NACIONALNE STAMBENE STRATEGIJE ............................................................................................................ 90

5.

PRIORITETNI STRATEKI CILJEVI .................................................................................. 92


5.1. POVEANJE DOSTUPNOSTI STAMBENOG PROSTORA ......................................................... 92 5.2. PODRKA RAZVOJU RENTALNOG SEKTORA .......................................................................... 94 5.3. UNAPREENJE SISTEMA UPRAVLJANJA I ODRAVANJA STAMBENOG FONDA........................................................................................................................................... 95

6.

DOSADANJE AKTIVNOSTI ............................................................................................. 97


6.1. IZMJENA POSTOJEIH I DONOENJE NOVIH PROPISA......................................................... 97 6.2. RAZVOJ INSTITUCIONALNE INFRASTRUKTURE...................................................................... 98 6.3. FORMIRANJE NACIONALNOG STAMBENOG FONDA .............................................................. 98 6.4. REALIZACIJA POSEBNIH PROJEKATA ...................................................................................... 98 6.4.1. Projekat 1000 stambenih kredita (2006.godina) .................................................................. 98 6.4.2. Projekat Stanovi solidarnosti................................................................................................ 99 6.4.3. Jaanje kapaciteta organa dravne i lokalne uprave ........................................................... 100 6.4.4. LAMP projekat ...................................................................................................................... 101 6.4.5. Projekat 1000 plus stanova................................................................................................ 101 6.5. REGULISANJE NASELJA SA EVIDENTNOM NEFORMALNOM STAMBENOM IZGRADNJOM.............................................................................................................................. 105

7.

MEUNARODNI REGULATORNI OKVIR ........................................................................ 107


7.1. EVROPSKA STAMBENA POVELJA ........................................................................................... 107 7.2. OSVRT NA DEKLARACIJE, POVELJE I KONVENCIJE UJEDINJENIH NACIJA, EVROPSKE UNIJE I EVROPSKOG PARLAMENTA IZ OBLASTI LJUDSKIH PRAVA I SOCIJALNE ZATITE U DIJELU POLITIKE STANOVANJA....................................... 109 7.2.1. Meunarodna dokumenta i dokumenta donijeta na nivou Ujedinjenih Nacija ..................... 109 7.2.2. Dokumenta donijeta na nivou Evropske Unije...................................................................... 110 7.3. OSVRT NA NAJZNAAJNIJE DIREKTIVE EVROPSKOG KOMITETA IZ OBLASTI FISKALNE POLITIKE I ENERGETSKE EFIKASNOSTI ZGRADA .............................................. 111 7.3.1. Porez na dodatu vrijednost................................................................................................... 111 7.3.2. Energetska efikasnost i ekologija ......................................................................................... 114

8.

POZITIVNI PRIMJERI STRATEGIJA I POLITIKA IZ OVE OBLASTI .............................. 117


8.1. OSVRT NA STRATEGIJE STANOVANJA DONESENE U ZEMLJAMA U OKRUENJU I IRE .................................................................................................................... 117 8.1.1. Strategija stanovanja u Republici Makedoniji (2007-2012) .................................................. 117 8.1.2. Nacionalni stambeni program Slovenije ............................................................................... 118 8.1.3. Stambena strategija i politika eke Republike ................................................................... 121 8.2. PRIMJERI RJEAVANJA PROBLEMA NEFORMALNIH NASELJA........................................... 122 8.2.1. Crna Gora i problem neformalnih naselja............................................................................. 123 8.2.2. Rjeavanje problema neformalnih naselja u Republici Srbiji ............................................... 126 8.2.3. Rjeavanje problema neformalnih naselja u Republici Hrvatskoj ........................................ 129 8.2.4. Rjeavanje problema neformalnih naselja na Kosovu ......................................................... 130 8.3. PRIMJERI MODELA RJEAVANJA PITANJA ETANE SVOJINE ............................................ 131 8.3.1. Modeli vlasnitva u stanovanju i odravanja stambenih zgrada primjenjeni u svjetskoj praksi ..................................................................................................................... 131 8.3.2. Model etanog vlasnitva u Crnoj Gori................................................................................. 133

9.

SWOT ANALIZA ............................................................................................................... 135

10. OKVIRNI AKCIONI PLAN ................................................................................................. 137 11. INSTRUMENTI ZA MONITORING I EVALUACIJU .......................................................... 138 4

12. ZAKLJUAK ..................................................................................................................... 140


12.1. PRESJEK POSTOJEEG STANJA SA FOKUSOM NA BARIJERE .......................................... 140 12.1.1. Pravni i institucionalni okvir .................................................................................................. 140 12.1.2. Prikaz situacije u oblastima relevantnim za stanovanje ....................................................... 141 12.1.3. Postojea stambena situacija ............................................................................................... 142 12.1.4. Stambena situacija i subvencije ........................................................................................... 143 12.1.5. Izgradnja stanova ................................................................................................................. 143 12.1.6. Procjena sadanjih i buduih stambenih potreba................................................................. 144 12.2. OPTI RAZVOJNI CILJ ............................................................................................................... 145 12.3. PRIORITETNI STRATEKI CILJEVI ........................................................................................... 145 12.3.1. Poveanje dostupnosti stambenog prostora domainstvima koja na tritu ne mogu da rijee svoje stambene potrebe .............................................................................. 145 12.3.2. Podrka razvoju rentalnog sektora....................................................................................... 146 12.3.3. Unapreenje sistema upravljanja i odravanja postojeeg stambenog fonda ..................... 146 12.4. DOSADANJE AKTIVNOSTI ...................................................................................................... 146 12.5. MEUNARODNI REGULATORNI OKVIR................................................................................... 147 12.5.1. Evropska stambena povelja ................................................................................................. 147 12.5.2. Deklaracije, povelje i konvencije Ujedinjenih nacija, Evropske Unije i Evropskog parlamenta iz oblasti ljudskih prava i socijalne zatite u dijelu politike stanovanja ................................................................................................................ 147 12.6. POZITIVNI PRIMJERI STRATEGIJA I POLITIKA IZ OBLASTI STANOVANJA.......................... 149 12.7. SWOT ANALIZA........................................................................................................................... 150 12.8. OKVIRNI AKCIONI PLAN ............................................................................................................ 150 12.9. INSTRUMENTI ZA MONITORING I EVALUACIJU ..................................................................... 150

13. LITERATURA .................................................................................................................... 151 14. PRILOZI............................................................................................................................. 158


14.1. PRILOG 1. ANALIZA PODATAKA PRIKUPLJENIH OD OPTINA............................................. 159 14.2. PRILOG 2. AKCIONI PLAN ......................................................................................................... 161

1. UVOD
Stanovanje je jedna od osnovnih egzistencijalnih potreba ljudi, koja na razliite naine, direktno i indirektno utie na sve nivoe egzistencije, od nivoa pojedinaca do razliitih oblasti dravnog nivoa. Socijalno znaenje stana proistie iz razliitih oblika i instrumenata kojima drava, bez obzira na svoju razvijenost ini dostupnijim ostvarivanje ovog prava za svakog svog graanina, a posebno za grupe koje ovo pravo bez intervencije drave ne bi mogle da ostvare (socijalno ugroene grupe). Stan ima i izrazitu ekonomsku prirodu kao nepokretno dobro velike vrijednosti i trajnosti, koje u fazi izgradnje podstie proizvodnju i zapoljavanje, a u fazi eksploatacije doprinosi poveanju proizvodnosti rada stvaranjem boljih uslova ivota i osjeaja ivotnog zadovoljstva i sree kod ljudi. Ovakav uticaj stanovanja na pojedinca i drutvo, zahtijeva poseban i paljiv pristup definisanju stambene politike. U razvijenim zapadnoevropskim zemljama stambena politika ima dugu tradiciju, ija je osnovna karakteristika da se stanovanje ne preputa iskljuivo tritu, ve da se razliitim intervencijama drave u tom sektoru u skladu sa definisanim pravcima razvoja, uspostavlja vea mogunost pojedinca da zadovolji svoje potrebe za stanovanjem, stvarajui na taj nain mogunost razvoja drutva u cjelini. Pa ipak, krajem 1980-ih i 1990-ih u veini evropskih zemalja dolo je do povlaenja drave sa stambenog trita, to je prouzrokovalo rast cijena stanova i oskudicu pristojnih stanova po prihvatljivim cijenama. To je bio podsticaj za usvajanje Evropske stambene povelje koja daje smjernice zemljama lanicama u oblasti stanovanja, pri emu se stanovanju pristupa kao bitnoj komponenti evropskog socijalnog modela i kao kljunom faktoru socijalne integracije. Jedan od preduslova za kreiranje odgovorne stambene politike drave je i prepoznavanje prava na stan kao osnovnog ljudskog prava to se vrlo esto i deklarie u najvanijim aktima drave (ustav) i u meunarodnim sporazumima, konvencijama i direktivama. Iako u Crnoj Gori pravo na stan nije definisano Ustavom, Crna Gora se kao potpisnik odreenih meunarodnih sporazuma i konvencija obavezala da ovome pitanju pristupi u skladu sa preuzetim obavezama, uz uvaavanje svih specifinosti prouzrokovanih istorijskim naslijeem u ovoj oblasti i relativno ogranienim mogunostima koje su posledica veliine drutvenog sistema. Stambena politika je kompleksan problem koji namee potrebu multidisciplinarnog pristupa definisanju prioriteta i mjera u cilju objedinjavanja instrumenata za postitanje pozitivnih rezultata u ovoj oblasti. Nacionalna stambena strategija treba da definie viziju i pravce djelovanja Crne Gore u ovoj oblasti.

1.1.

ISTORIJAT RAZVOJA STAMBENE POLITIKE CRNE GORE I ANALIZA RASPOLOIVE DOKUMENTACIJE1

Osnovne karakteristike istorijata stambene politike Crne Gore mogu se sagledati kroz institucionalne mjere i uticaj na vlasnitvo i privatizaciju, odravanje stambenog fonda i rjeavanje stambenog pitanja i socijalne aspekte. U cilju analize, definisanja i sprovoenja stambene politike uraen je i odreen broj analiza, studija i akcionih planova u proteklom periodu o kojima e takoe biti rijei. O projektima koji se sprovode u irem kontekstu stambene politike bie rijei u posebnom poglavlju ovog dokumenta.

Akcioni plan politike stanovanja Crne Gore za period 2005-2008. godine

1.1.1.

Vlasnitvo i privatizacija

Stambena politika Crne Gore do 1990. godine bila je uslovljena stambenom politikom Jugoslavije u kojoj su stambene potrebe u prethodnom etdresetpetogodinjem periodu tretirane kao drutvene potrebe. Ulaganje u stanovanje bilo je u nadlenosti drave u okviru rjeavanja drutvenih i individualnih potreba, obezbjeenje sredstava vreno je putem obaveznog stambenog doprinosa koji su plaali svi zaposleni, a izgradnja stanova je bila u skladu sa drutvenim planiranjem karakeristinim za taj period. Pa ipak, i pored takvog odnosa prema stanovanju nijesu svi mogli rijeiti stambeno pitanje, to je naroito bilo karakteristino za zaposlene sa najmanjim kvalifikacijama u velikim proizvodnim sistemima. Oni koji su dobijali stan, koristili su ga shodno zakonu kao nosioci stanarskog prava koji su o korienju zakljuivali ugovor sa komunalno-stambenim preduzeem. Osim deklarisane relativno velike dostupnosti stanova (nezavisno od ekonomske moi nosioca stanarskog prava), taj period karakteriu i neekonomske stanarine koje su plaali nosioci stanarskog prava. Ove karakteristike stambene politike u proteklom periodu daju joj optesocijalno obiljeje, ali ne i odrivost, koja treba biti u osnovi svakog sistema stambene politike. Prekid sistema drutvenog planiranja krajem 80-ih i neodrivost sistema i ekonomska i drutvena kriza 90-ih godina uslovili su usvajanje neoliberalne politike i u ovoj oblasti i preputanje ove oblasti djelovanju trita. Prekretnicu u tom smislu inio je Zakon o stambenim odnosima iz 1990. godine ("Sl. list SRCG" 45/90), na osnovu kojeg je izvrena privatizacija drutvenih stanova. "U roku od dvije godine, otkupljeno je oko 95% stambenih jedinica"2. Oekivanje od privatizacije stanova odnosilo se i na obezbjeenje finansijske osnove za novi investicioni ciklus, meutim, hiperinflacija i decentralizovani sistem otkupa stanova na samom poetku tranzicije, uinili su da se ne ostvari nikakav finansijski efekat. Ovim Zakonom Crna Gora se opredijelila da graani stambene potrebe rjeavaju sticanjem vlasnitva nad stambenom zgradom ili stanom (izgradnjom ili kupovinom), ili zakupom stana, a da drava obezbjeuje stanove za zadovoljenje stambenih potreba socijalno ugroenih lica. Osnovicu za otkupnu cijenu predstavljala je revalorizovana graevinska vrijednost stana (trokovi izgradnje) umanjena za amortizaciju. Visina otplate stana na godinjem nivou odgovarala je najmanje iznosu dvostruke stope amortizacije, dok rok otplate nije mogao biti manji od 35 godina, osim u sluajevima kada lice zahtijeva krai rok. Na stan se stavljala hipoteka do isplate stana u cjelini. Umanjenja po osnovu amortizacije su 1% godinje do maksimuma od 50%, a pri isplati stana u cjelini odobravan je popust od 20%. Ovim zakonom izvrena je diskriminacija svih onih zaposlenih od ijih primanja su izdvajana sredstva za stambeni doprinos, a koji nisu dobili drutveni stan na korienje, a na taj nain nijesu ni stekli pravo otkupa iako je u Zakonu o etanoj svojini iz 1995. godine bilo predvieno da takva lica imaju pravo na odreene povoljnosti prilikom rjeavanja svojih stambenih potreba. Drugi propis u ovoj oblasti bio je Zakon o etanoj svojini ("Slubeni list RCG", br. 21/95) u kojem su definisani svojinski odnosi, upravljanje (odravanje, organi, finansijska sredstva, vrste radova, odravanja, zakup stana, prava i cijene otkupa stana itd). Pri korienju stanova u skladu sa zakonom o etanoj svojini, ukida se mogunost zasnivanja novog stanarskog prava, a uvodi se zakup stana. Pravo korienja steeno na stanu u drutvenoj svojini transformie se u pravo svojine, otkupom stana. Zakonom je bilo propisano da se sredstva dobijena otkupom stana koriste za rjeavanje stambenih potreba, kao i da se otkup stana vri u roku od 1 do 35 godina, prema sljedeim uslovima:

Akcioni plan politike stanovanja Crne Gore za period 2005-2008. godine

otkupna cijena stana utvruje se na osnovu jedne treine prosjene mjesene bruto zarade u privredi Republike u mjesecu u kojem je podnijet zahtjev za otkup stana, povrine stana, stambenog doprinosa i starosti zgrade (novijim zakonom o etanoj svojini iz 2004. godine otkupna cijena se utvruje na osnovu minimalne cijene rada u Crnoj Gori); umanjenje, po osnovu starosti zgrade obraunava se po stopi od 1% godinje, a najvie do 50%; da ugovorna cijena stana bude odreena tako to se otkupna cijena umanji za stambeni doprinos (0,5% za svaku godinu radnog staa do koje je postojala zakonska obaveza izdvajanja, a najvie do 20% od vrijednosti stana) i jo dodatnih 20% smanjenja za isplatu odjednom; da se stavi hipoteka na stan do konane otplate stana u cjelini; "otplata u mjesenim ratama zahtijeva estomjeseno usklaivanje sa kretanjem cijena na malo u Republici, a najvie do visine rasta prosjene mjesene zarade u privredi Republike (novijim zakonom o etanoj svojini iz 2004. godine mjesena rata se usklauje najvie do visine minimalne cijene rada u Crnoj Gori)".

Struktura stambenog fonda u tom trenutku bila je okarakterisana relativno visokim ueem starijih stanova, to je saglasno sa rjeenjima iz Zakona dovelo do otkupa velikog broja stanova po relativno niskim cijenama, koje su usljed hiperinflacije jo obezvrijeene. Nakon prvog zakona o etanoj svojini iz 1995 godine, odreeno unapreenje u ovoj oblasti donio je Zakon o etanoj svojini iz 2004. (Sl.list RCG 71/04) u kojem su preciznije bili definisani mnogi elementi: zajedniki djelovi stambene zgrade, nain upravljanja i odravanja, donoenje odluka, minimalni iznosi akontacija za trokove odravanja, mogunost postavljanja privremenog upravnika od strane nadlenog organa lokalne uprave i sl. Zakonom je predvien nastavak mogunosti otkupa stanova po prethodnom zakonu za lica koja su to pravo stekla do stupanja na snagu inoviranog zakona, tako da teoretski privatizacija i dalje tee. Vei dio ovog zakona prenesen je u nadlenost Zakona o svojinsko-pravnim odnosima iz 2009. godine, naroito djelovi koji se odnose na svojinu i upravljanje, dok je odravanje ostalo regulisano Zakonom o etanoj svojini, ali ovo rjeenje ne daje nikakvu sutinsku izmjenu. 1.1.2. Odravanje

Promjena vlasnitva otvorila je i probleme odravanja stambenog fonda posebno u dijelu odravanja i korienja tzv. zajednikih djelova stambenih zgrada. Uspostavljena je nova kultura stanovanja prema kojoj niko nije bio odgovoran za zajednike djelove zgrada, koja se i pored napora koji se ine u oblasti zakonske regulative vezane za etanu svojinu jo uvijek sutinski nije promijenila, pa izraena pojava propadanja stambenog fonda usljed nedovoljnog ulaganja u odravanje postoji i danas. Iako je investiciono odravanje stambenih zgrada Zakonom o etanoj svojini iz 1995. godine proglaeno za javni interes, nije pronaen efikasan model za sprovoenje tog interesa. Ranije odravanje stambenog fonda bilo je u nadlenosti stambeno-komunalnih preduzea, kasnije samoupravnih interesnih zajednica stanovanja (SIZ-ova stanovanja), dok je nakon privatizacije prelo djelimino u nadlenost javnih stambenih preduzea na nivou lokalnih samouprava, djelimino u nadlenost sekretarijata za stambeno komunalnu djelatnost, a poslednja rjeenja se oslanjaju na agencije stanovanja u lokalnim samoupravama. Investiciono odravanje zajednikih djelova i hitne intervencije obavljala su javna stambena preduzea na trinom principu objavljivanjem javnih nadmetanja; prikupljanjem ponuda uz prethodno raspisivanje konkursa o podobnosti ili neposrednom pogodbom. Visina naknade za investiciono odravanje zakonom je bila limitirana i donja granica je iznosila 8% od minimalne cijene rada to je bilo nedovoljno za kvalitetno odravanje, ak i da je procenat naplate bio 100%. Naknadu za investiciono odravanje su vlasnici uplaivali na poseban raun sa posebnim 8

evidentiranjem za svaku zgradu, na osnovu voenog registra stambenih zgrada, vlasnika i upravnika. Meutim, zakonska rjeenja nijesu se sprovodila u praksi: obavezi finansiranja trokova odravanja zajednikih djelova stambene zgrade i hitnih intervencija u stambenoj zgradi nije se pristupilo u 13 optina, dok je u ostalih osam optina procenat naplate (podaci iz 2003. godine) iznosio od 1% u Budvi do 61,5% u Baru, a u Podgorici 12,3%. Na nivou Crne Gore procenat naplate trokova odravanja iznosio je 30,2%.3 O tekoama u sprovoenju Zakona o etanoj svojini iz 1995. godine svjedoi i podatak da su do 2003. godine organi upravljanja u stambenim zgradama (skuptina, upravnik), obrazovani u 18 optina, u 31,9% stambenih zgrada. S druge strane, u optinama u kojima su obrazovani zbog nezainteresovanosti vlasnika, u znaajnom broju nijesu funkcionisali. 4 Ni naredne izmjene regulative u oblasti etane svojine nijesu znatno unaprijedile odgovornost etanih vlasnika u pogledu odravanja stambenog fonda, bez obzira to su stambene zgrade stekle status pravnog lica i imale posebne raune (zajedniki raun vlasnika) na koje su se uplaivana sredstva odravanja. Primjera radi, do marta 2010. godine je u Podgorici evidentirano oko 600 skuptina etanih vlasnika .5 Odreeni institucionalni pomaci u oblasti odravanja uinjeni su Zakonom o etanoj svojini (2004. godine) propisivanjem obaveze skuptine stanara da odredi nain obavljanja poslova na odravanju zajednikih djelova stambene zgrade (privrednom drutvu, drugom pravnom licu, ili na drugi nain). Osim toga definisano je i pravo jedinica lokalne samouprave da na teret stambene zgrade izvede hitne radove, ukoliko to stambena zgrada ne obezbijedi. Ovim zakonom posebno su definisani radovi na redovnom odravanju, hitni radovi i nuni radovi, koji su uglavnom obuhvatili ranije definisano investiciono odravanje. 1.1.3. Rjeavanje stambenih pitanja i socijalni aspekti

Zakonom o etanoj svojini (1995. godine) je definisano da poslodavci mogu rjeavati stambena pitanja zaposlenih u skladu sa svojim mogunostima i potrebama, prodajom stanova po trinim ili povoljnijim uslovima, dodjeljivanjem stambenih kredita, zamjenom, pretvaranjem zajednike svojine ili susvojine u etanu svojinu i na drugi nain u skladu sa svojim opstim aktom. Stambena pitanja korisnika prava iz penzijskog i invalidskog osiguranja predaju se u nadlenost Republikog fonda penzijskog i invalidskog osiguranja, a socijalno ugroenih lica u nadlenost Republike i jedinica lokalne samouprave. Slino rjeenje je predvieno i Zakonom o etanoj svojini 2004. godine, odnosno vaeim Zakonom o svojinsko pravnim odnosima (2009). Sprovedenom privatizacijom je javni stambeni sektor sveden na minimum, a prikupljena sredstva su obezvrijeena tako da nije bilo stambene izgradnje osim u privatnom vlasnitvu ili za trite. Istovremeno, u procesu tranzicije je dolo do prestruktuiranja ulaganja, koja su sa stambene izgradnje preusmjerena na promet, usluge i druge sektore: investicije u novu stambenu izgradnju u drutvenom proizvodu uestvovale su u 1990. godini sa 3,6%, a nakon 4 godine njihovo uee je smanjeno na svega 1,6% sa tendencijom daljeg pada.6 Osim toga je prioritet ulaganja sa nove stambene izgradnje pomjeren na modernizaciju postojeeg stambenog fonda adaptaciju, sanaciju, rekonstrukciju, dogradnju, nadogradnju i sl. 7

3 4

Obrazloenje zakona o etanoj svojini 2004. godina, Obrazloenje zakona o etanoj svojini 2004. godina, 5 http://www.aspg.co.me 6 Akcioni plan politike stanovanja Crne Gore za period 2005-2008. godine 7 Akcioni plan politike stanovanja Crne Gore za period 2005-2008. godine

Zakon o stambenim odnosima iz 1990. predvidio je stambene zadruge sa ciljem stvaranja neprofitnog sektora i novih mogunosti i oblika socijalnog stanovanja, iako je zadruga mogla biti osnovana i za potrebe izgradnje poslovnih prostorija za "obavljanje privredne djelatnosti linim radom". Bilo je predvieno da drava (drutvena zajednica) moe pomagati u rjeavanju stambenih potreba dodjelom zemljita za graenje, oslobaanjem od poreza i dr. Prema lanovima tog zakona koji su nedavno ukinuti Zakonom o stambenim zadrugama (Sl. list CG 73/10), predmet poslovanja stambene zadruge mogao je biti:8 1) prikupljanje linih sredstava zadrugara za izgradnju odnosno kupovinu stambenih zgrada, stanova i poslovnih prostorija, 2) organizovanje razliitih oblika tednje zadrugara, sredstvima banaka, preduzea i drugih organizacija i zajednica radi izgradnje stambene zgrade ili stana u svojini ili susvojini i zakljuivanje ugovora o kreditu, 3) obavljanje investitorskih poslova i izvoakih radova na izgradnji stambenih zgrada, stanova i poslovnih prostorija zadrugara, kao i kupovina stambenih zgrada, stanova i poslovnih prostorija u svojini graana, 4) pribavljanje i pripremanje za izgradnju i komunalno opremanje graevinskog zemljita radi stambene izgradnje, pod uslovima za ureenje graevinskog zemljita koji su utvreni u optini, 5) nabavka graevinskog i drugog materijala za izgradnju i odravanje objekta, 6) odravanje stambenih zgrada, stanova i poslovnih prostorija zadrugara, 7) obavljanje i drugih djelatnosi za svoje lanove a od interesa za razvoj stambenog zadrugarstva. 1.1.4. Studija reforme stambenog sistema i gazdovanja graevinskim zemljitem u Crnoj Gori (1999.godina)

Studiju reforme stambenog sistema i gazdovanja graevinskim zemljitem u Crnoj Gori uradio je Graevinski fakultet u Podgorici za potrebe Ministarstva ureenja prostora. Osnovni cilj izrade Studije prvobitno se odnosio na reformu stambenog i komunalnog sistema, ali je kasnije redukovan na stambeni sistem i gazdovanje graevinskim zemljitem, to je obraeno kroz dvije knjige ove studije. U prvoj knjizi (Knjiga A) uraena je detaljna analiza znaaja i mogunosti transformacije stambenog sektora i definisanje adekvatne stambene politike, zasnovane na meunarodnim iskustvima u oblasti stambenih reformi i usklaene sa mogunostima i poetnim stanjima stambenog sektora Crne Gore. Na osnovu toga definisan je i predlog modela organizovanja stambenog sistema iji bi osnovni ishodni dokument bio dravni program stambene izgradnje zasnovan na analizi stambenih potreba i analizi moguih izvora finasiranja. Jedan od prepoznatih ciljeva reforme stambenog sistema je i unapreenje ovog sistema sa tehniko-tehnolokih aspekata: utvrivanje tipologije zgrada i stanova koje kvalitetnije zadovoljavaju socioloke, ekoloke i psiholoke potrebe korisnika; unapreenje graevinske operative i prilagoavanje tritu; odravanje stambenog fonda.

Osnovni trini principi na kojima se trebao zasnivati predloeni model organizovanja stambenog sistema bili su: mogunost slobodnog izbora naina rjeavanja stambenih potreba u skladu sa ekonomskim mogunostima (kupovina izgradnja, zakup);

Zakon o stambenim odnosima "Sl. list SRCG", br. 45/90"

10

postojanje trinih institucija i mehanizama (naroito finansijski sektor); postojanje socijalnog - rentalnog sektora i razvijen sistem subvencija za odreene kategorije stanovnitva; razvoj preduzetnitva u domenu proizvodnje, odravanja, obnove i upravljanja stambenim fondom).

Poseban osvrt je dat na ekonomsko finansijske aspekte funkcionisanja predloenog modela, izvore sredstava, finansijske institucije, normativno ureenje zakupa sa naglaskom na javni rentalni sektor. Na kraju su sagledani i preduslovi za funkcionisanje modela stambenog trita. U drugoj knjizi (Knjiga B) obraen je dio koji se odnosi na gazdovanjem graevinskim zemljitem. Najprije su date teorijske osnove postojanja i finansiranja javnog sektora, a zatim su prouene karakteristike graevinskog zemljita i posebno potenciran znaaj graevinskog zemljita kao vanog resursa ekoloke drave ije je strateko opredjeljenje razvoj turizma. To su bile polazne premise za detaljnu kritiku analizu gazdovanja graevinskim zemljitem, koja je obradila zakonske postavke u vezi sa graevinskim zemljitem, svojinom i naknadama i taksama u ovoj oblasti. Na osnovu prouavanja iskustava trinih i zemalja u tranziciji u pogledu gazdovanja graevinskim zemljitem i teorijskog sagledavanja ciljeva, koncepta trinog gazdovanja privredom i graevinskim zemljitem, koncepta planiranja i urbanizma u trinim privredama, dat je predlog koncepta trinog gazdovanja graevinskim zemljitem sa aspekta drave, lokalne zajednice, afirmacije trita graevinskog zemljita i organizacije slubi koje se bave ureivanjem graevinskog zemljita. Posebno detaljno je analizirana strategija trinog gazdovanja graevinskim zemljitem sa aspekta razvoja i nesavrenosti trita i dravne intervencije u oblasti gazdovanja zemljitem. Sve prethodno analizirano posluilo je za definisanje puteva tranzicije Crne Gore ka tritu graevinskog zemljita uz definisanje organizacije, mehanizama i instrumenata finansiranja ureivanja i gazdovanja ovim resursom. Na osnovu toga su date mjere implementacije koje su obuhvatile mjere: vezane za ustavno definisanje denacionalizacije, kapitalizacije svojine, tj. nekretnina; svojine lokalne samouprave i

vezane za donoenje novog zakona o graevinskom zemljitu koji bi trebao da definie: samo osnovne pojmove, dok bi ostali bili definisani podzakonskim aktima prostor kao izuzetno nacionalno blago, zaotri uslove i ogranii irenje graevinskog zemljita, otre sankcije bespravne gradnje, nosioce ureivanja graevinskog zemljita na elu sa lokalnom samoupravom i javnim preduzeima, finansiranje ureivanja graevinskog zemljita, prvenstveno sredstvima budeta lokalne samouprave, a zatim zakupninom i naknadom investitora za ureivanje, prikljuak na infrastrukturu, iz poreza i dr. dugoroni, srednjoroni i godinji program izgradnje i ureenja prostora kao obavezan struni dokument za svaku optinu. i ustupanje zemljita, zemljine politike; razvojne politike; poreske politike; demografske politike. 11

Na kraju je data i procjena moguih uticaja nove trine zemljine politike na ukupan razvoj Crne Gore. 1.1.5. Akcioni plan politike stanovanja Crne Gore za period 2005-2008. godine

Akcioni plan politike stanovanja za period 2005.- 2008. je uraen uz konsultansku podrku Pakta stabilnosti za Jugoistonu Evropu i u saradnji sa Evropskom komisijom za Evropu Ujedinjenih nacija (UNECE) koji su uradili Informaciju o socio ekonomskom okviru za razvoj sektora stanovanja u Srbiji i Crnoj Gori. U okviru navedene Informacije raene su dvije posebne analize u kojima su date preporuke za obje tadanje drave lanice. Izradu akcionog plana pomogli su UNDP, UN-ECE, USAID (Urban Institute) i GTZ uz uee brojnih uesnika. Ovaj dokument je obuhvatio, koliko je to u tom periodu bilo prihvatljivo, postojee evropske standarde iz oblasti stanovanja, iz Evropske stambene povelje, Povelje o fundamentalnim pravima u Evropskoj uniji (2000/C, 264/01), i Evropske socijalne povelje (revidirano 1996, Evropska serija ugovora broj 163). U izradi akcionog plana dat je rezime stambene situacije za prethodni desetogodinji period, sa osvrtom na trendove u stambenoj politici u ranijem periodu, kao i identifikovanjem tekuih pravaca drave u stambenoj politici. Kao uska grla u stambenom sektoru prepoznati su sljedei elementi: neujednaen geografski raspored ponude i tranje, problemi prostornog planiranja, duge i skupe upravne procedure za graenje, upravljanje zemljitem, stambeno finansiranje, infrastrukturna podrka, problemi odravanja stambenih zgrada, institucionalni okvir, problemi nelegalne (neformalne)9 gradnje, stambeni problemi posebnih socijalnih grupa.

Na osnovu toga su predvieni glavni pravci stambene politike: stvaranje osnova za uspostavljanje trinih mehanizama u oblasti stanovanja kroz uspostavljanje precizne evidencije nepokretnosti (broj, veliina, trina vrijednost legalnost izgradnje, namjena objekta- stanovanje, odmor, i sl.); stvaranje zakonskih pretpostavki za unapreenje stanja u oblasti upravljanja gradjevniskim zemljitem, legalizacije nelegalno podignutih objekata, fiskalne politike i institucionalno jaanje postojeih i formiranje nove institucije koja e se baviti pitanjem razvoja stambenog sektora; obezbjeivanje institucionalnih sredstava za finansiranje stambenog trita (bankarski krediti, krediti od osiguravajuih drutava, direktno kreditiranje, hipotekarni krediti i dr.); fiskalni instrumenti za stabilno finansiranje (nacionalni stambeni fond) i sistem subvencijskih doprinosa potencijalnim investitorima;

Od potpisivanja Beke deklaracije, pojam divlje , odnosno nelegalne gradnje zamijenjen je pojmom neformalne gradnje, koji podrazumijeva gradnju van utvrenih pravila i procedura. U tom kontekstu treba tumaiti pojam nelegalne gradnje i nelegalnih objekata u ovoj Strategiji.

12

obezbjeenje sistema stambene tednje podsticanjem putem povoljnih kredita (hipotekarni krediti, sa umanjenjem kamata).

Ovi glavni pravci razraeni su na aktivnosti koje je trebalo sprovesti u periodu do 2005 - 2008. godine sa preciziranjem nosioca njihove realizacije i zahtjeva za specifinom inostranom tehnikom i finansijskom pomoi. Prioriteti su bili: izmjena postojeih i donoenje novih propisa kojima e se stvoriti zakonski okvir za realizaciju Akcionog plana politike stanovanja; formiranje posebnog subjekta za stambenu politiku. Potrebno je sagledati, sa jedne strane, mogunosti koje e se otvoriti pred Crnom Gorom nakon usvajanja Akcionog plana, i sa druge strane nedostatak iskustva i kapaciteta koji bi stvorili pretpostavke za njegovu uspjenu i efikasnu realizaciju; formiranje Nacionalnog stambenog fonda, koji podrazumijeva fondove na lokalnom (optinskom) nivou i poseban fond na dravnom nivou; realizacija posebnih projekata, itd.

Veliki dio aktivnosti predvienih ovim akcionim planom je realizovan o emu e biti vie rijei u narednim poglavljima. 1.1.6. Studija UNDP (2006. godina)

Studija "Profil Srbije i Crne Gore u stambenom sektoru" (Country Profiles on the Housing Sector Serbia and Mintenegro) izraena je u sklopu meunarodne saradnje sa Ekonomskom komisijom Ujedinjenih nacija za Evropu-Komitetom za stanovanje i upravljanje zemljitem (United Nations Economic Commission for Europe -Committee on Housing and Land Management UNECE/CHLM) u sklopu standardnog projekta "Izrade studija stambenog sektora za zemlje u tranziciji". Projekat je finansiran sredstvima eke, Finske i Norveke, a zapoeo je 2004. godine i zavrio se objavljivanjem finalne verzije dokumenta 2006. godine. Istovremeno sa ovim projektom u Crnoj Gori je od strane Ministarstva zatite ivotne sredine i planiranja prostora zapoela izrada Akcionog plana politike stanovanja, koji je usvojen 2005. godine (sa mjerama i rokom vanosti do 2008. godine) U studiji su obraena poglavlja (posebno za tadanju federaciju Srbiju i Crnu Goru, i posebno za svaku od drava lanica, ukoliko je to bilo primjenjivo) koja se tiu: socioekonomskog okvira stambenog razvoja, gdje je zakljueno da razvoj stambene politike mora biti praen izmjenama pravnog i finansijskog okvira, kao i izgradnjom efikasnijih kapaciteta i institucija u stambenom sektoru; postojeeg stambenog fonda i novogradnje, u kojem je istaknuto da nedostaju statistiki podaci za sveobuhvatnu analizu (nijesu bili obraeni podaci popisa iz 2003. godine), ali da se prema dostupnim podacima radi o jako starom stambenom fondu Crne Gore (svega oko 20% je izgraeno poslije 1991. godine). Izmeu ostalog, naglaeno je da je oko 30% objekata izgraeno bez dozvole, da veliki broj objekata nema osnovni komfor (vodu, kanalizaciju i sl.), da je odravanje slabo, a da se veina novih stambenih objekata radi u neformalnim naseljima; institucionalnog, pravnog okvira i finansijskog razvoja, gdje je ukazano na potrebu reforme javnog sektora u oblasti stanovanja, analizirana postojea zakonska osnova i dat informativan prikaz stanja finansiranja stambenog sektora; socijalnog stanovanja, sa posebnim naglaskom na akcioni plan politike stanovanja i predloge redefinisanja dravne i optinske podrke za socijalno osjetljive grupe, kao i identifikaciju drugih lica u stanju socijalne potrebe. Uporedo sa tim ukazano je na potrebu 13

jaanja optinskih kapaciteta u pogledu planiranja i implementacije programa socijalnog stanovanja u veim gradovima; upravljanja zemljitem i razvojem stambenog trita, sa posebnim osvrtom na stanje katastra i prostornog i urbanistikog planiranja koje je okarakterisano nedovoljnom pokrivenou Crne Gore (oko 56% je pokriveno katastrom, a veliki dio urbanizovanih podruja nema , ili ima neadekvatne planove).

U zavrnom poglavlju su na osnovu izvrene analize dati zakljuci i preporuke za analizirane oblasti: u okviru razvoja institucija i izgradnje kapaciteta ukazano je na potrebu koordinacije u izvravanju nacionalne stambene politike, reformu registra nepokretnosti, unapreenje statistike u ovoj oblasti, razvoj lokalne samouprave u pogledu socijalnih politika i rjeenja pitanja neformalnih naselja, koordinacije javnog i privatnog sektora, razvoj i regulisanje profesija u oblasti prodaje nekretnina, geodetskoj oblasti, kao i poboljanje sigurnosti u transakcijama na stambenom tritu; u okviru izmjene legislative naglaeno je da se mora jasno definisati odgovornost optina u upravljanju zemljitem, kao i definisati adekvatni nadzor privatnog izdavanja (ukljuujui ugovore, zakupnike odnose i zatitu stanara-zakupaca), prilagoditi propise kako bi se obezbijedila naplata sredstava za odravanje stambenih zgrada; u reformi finansijskog sistema, drava treba da bude samo podrka, a obezbjeenje kredita je zadatak banaka i drugih uesnika na tritu, a u tom smislu treba unaprijediti zakonsku regulativu u vezi sa hipotekama. U kreiranju odrivog stambenog sektora ukazuje se na mogunost korienja iskustava iz dokumenta Sistema stambenog finansiranja za zemlje u tranziciji (UNECE 2005), mogunost implementiranja poreski privilegovanog sistema stambene zadruge, stambenih subvencija za one koji primaju socijalnu pomo; u pogledu socijalnog stanovanja, predloeno je definisanje programa socijalnog stanovanja koji je fokusiran na potrebe najugroenijih (oni koji ive u objektima koji ne zadovoljavju standarde, posebno izbjeglice, interno raseljena lica i Romi), sa mogunostima socijalnog izdavanja stanova, kao i postepeno poveanje socijalne pomoi za porodice kako bi dio trokova stanovanja bio tim pokriven. Poveanje aktivnosti o ukljuivanju interno raseljenih lica i implementacija programa legalizacije, nadogradnje i smjetaja roma takoe je jedna od preporuka u ovom dijelu, koji se odnosi na Crnu Goru.

1.2.

KRATAK OPIS POJEDINIH POGLAVLJA NACIONALNE STAMBENE STRATEGIJE

Nacionalna stambena strategija ima dvanaest poglavlja u kojima se, pored uvoda i procesa izrade Strategije, tretiraju sljedea pitanja: presjek postojeeg stanja sa fokusom na barijere; opti razvojni ciljevi; prioritetni strateki ciljevi; dosadanje aktivnosti u oblasti stambene politike i drugim oblastima od uticaja na stanovanje; meunarodni regulatorni okvir; pozitivni primjeri strategija i politika iz oblasti stanovanja; swot analiza; akcioni plan pretpostavke, mjere i instrumenti; instrumenti za monitoring, a na kraju je dat zakljuak. 1.2.1. Presjek postojeeg stanja sa fokusom na barijere

Presjek postojeeg stanja sa fokusom na barijere ima vie djelova koji obuhvataju: pravni i institucionalni okvir; prikaz stanja u oblastima relevantnim za stanovanje; postojeu stambenu situaciju; stambenu situaciju posebnih ciljnih grupa; izgradnju stanova i procjenu sadanjih i buduih stambenih potreba. U dijelu Pravni i institucionalni okvir obraena je zakonska regulativa, prioritetni strateki dokumenti i institucionalni okvir. 14

U okviru Zakonske regulative data je kratka analiza postojeih propisa iz oblasti stambenog finansiranja, upravljanja zemljitem, odravanja stambenih zgrada i nelegalne gradnje. U tom kontekstu su obraeni: Zakon o ureenju prostora i izgradnji objekata; Zakon o stambenim zadrugama; Zakon o stanovanju i odravanju stambenih zgrada; Zakon o svojinsko-pravnim odnosima; Zakon o porezu na nepokretnosti; Zakon o porezu na promet nepokretnosti; Zakon o socijalnoj i djeijoj zatiti; Uredba o nainu i postupku pretvaranja posebnih i zajednikih djelova stambene zgrade u poslovne prostorije; Odluka o nainu i kriterijumima za rjeavanje stambenih potreba funkcionera i Odluka o rjeavanju stambenih potreba dravnih slubenika i namjetenika. U poglavlju Prioritetni strateki dokumenti izvrena je analiza Nacionalne strategije odrivog razvoja, Strategije regionalnog razvoja Crne Gore 2010 - 2014; Prostornog plana Crne Gore do 2020. i Strategije razvoja graevinarstva Crne Gore do 2020. godine. Poglavlje Institucionalni okvir obuhvata analizu subjekata ukljuenih u sprovoenje stambene strategije (centralna i lokalna vlast i ostali zainteresovani subjekti): Sektor za razvoj stanovanja pri Ministarstvu odrivog razvoja i turizma; jedinice lokalne samouprave, Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju (CFSSI) i stambene zadruge. U poglavlju Prikaz situacije u oblastima relevantnim za stanovanje obraeno je: stanovnitvo, opta ekonomska situacija u zemlji, socio-ekonomska situacija stanovnitva (zaposlenost i nezaposlenost, zarade i struktura prihoda i rashoda domainstva, socijalna davanja i stope siromatva, penzije i invalidska osiguranja), korienje zemljita- stanje katastra i planova i infrastrukturna podrka stambenoj izgradnji. Kod Postojee stambene situacije data je generalna slika stanja postojeeg stambenog fonda i njegovih karakteristika, obraeno je upravljanje i odravanje stambenog fonda, dat prikaz stambenog fonda u javnom vlasnitvu i dio posveen problemu neformalnih naselja. Stambena situacija i subvencije posebnih ciljnih grupa se razmatra u kontekstu prakse socijalnog stanovanja to podrazumijeva obezbjeivanje uslova stanovanja graanima koji to pravo ne mogu da ostvare po trinim uslovima. U tom smislu su obraeni podaci o: izbjeglicama i njihovom stanovanju, korisnicima materijalnog obezbjeenja, subvencijama za stanovanje i dr. U dijelu Izgradnje stanova obraeni su: glavni uesnici; mogunosti i ogranienja za unapreenje stambene izgradnje; korienje graevinskog zemljita za stanovanje i tekua stambena izgradnja i trite. U dijelu Procjena sadanjih i buduih stambenih potreba izraunate su potrebe za stanovima za porodice: zaposlenih lica; lica koja stanuju u neuslovnim prostorijama; lica koje koriste pravo na materijalno obezbjeenje porodice; dugorono nezaposlenih lica; penzionera; lica sa invaliditetom; RAE populacije i porodice interno raseljenih lica. Da bi se zadovoljile potrebe navedenih porodica, procijenjeno je da je u narednom desetogodinjem periodu, potrebno izgraditi 25.778 stanova, odnosno 12.890 stanova za narednih pet godina. 1.2.2. Opti razvojni cilj

U ovom dijelu su dati osnovni ciljevi izrade Nacionalne stambene strategije i odreeni pravci daljeg razvoja u skladu sa definisanom vizijom i misijom stambenog sektora. Polo se od pretpostavke da je pristojno stanovanje jedan od kljunih inilaca ivotnog standarda i kvaliteta ivota, istovremeno i vaan pokreta privrednog i drutvenog razvoja, a ujedno i osnovni cilj stambene politike. Za opti cilj ove Strategije usvojeno je da rast standarda i dostupnosti stanovanja uini prioritetom socijalnog razvoja Crne Gore. Dugoroni strateki cilj djelovanja stambenog sektora je omoguavanje vee dostupnosti stanova i obezbjeivanje kvalitetnog stambenog fonda za 15

potrebe graana Crne Gore, kroz uspostavljanje trita stanova i definisanje i primjenu procedura za dio graana koji pripadaju socijalno ugroenim grupama. U istom poglavlju definisani su i Dugoroni i srednjoroni strateki ciljevi koji su pretoeni u mjere i akcije u Okvirnom akcionom planu. 1.2.3. Prioritetni strateki ciljevi

U ovom dijelu obraeni su sljedei prioritetni strateki ciljevi: poveanje dostupnosti stambenog prostora domainstvima koja na tritu ne mogu da rijee svoje stambene potrebe; podrka razvoju rentalnog sektora, kako javnog tako i privatnog, uz stvaranje uslova za potpunu pravnu sigurnost u ovom sektoru i unapreenje sistema upravljanja i odravanja stambenog fonda. Poveanje dostupnosti i pristupanosti adekvatnih stanova u praksi se moe ostvariti izgradnjom tzv. socijalnih stanova za otkup ili zakup, renoviranjem stanova, poboljanjem kvaliteta i legalizacijom neformalnih naselja, zatim subvencionisanjem trokova stanovanja i drugim indirektnim mjerama. Razmatrane su aktivnosti i mjere kojima bi se ostvario ovaj strateki cilj. U okviru stratekog cilja Podrka razvoju rentalnog sektora ukazano je na mogunost primjene iskustava zapadnih zemalja u smislu obezbjeenja dovoljnog broja stanova u javom sektoru za zakup i stimulisanju privatnog rentalnog sektora. U cilju definisanja Unapreenje sistema upravljanja i odravanja stambenog fonda analizirane su mjere predviene zakonskom regulativom i dati predlozi dodatnih mjera i aktivnosti, kako bi se omoguilo efikasno sprovoenje zakonskih regulativa. 1.2.4. Dosadanje aktivnosti

U ovom dijelu obraena su pitanja dosadanjih aktivnosti u oblasti stambene politike i u drugim oblastima od uticaja na stambeni sektor: na izmjeni i dopuni postojeih i donoenju novih propisa; na razvoju institucionalne infrastrukture i podizanju kapaciteta dravne uprave za ostvarivanje politike stanovanja; formiranju nacionalnog stambenog fonda (na lokalnom i dravnom nivou); realizaciji odreenih projekata, (Projekat 1000 stambenih kredita,Projekat Stanovi solidarnosti, Projekat jaanje kapaciteta organa dravne i lokalne uprave za voenje aktivnosti na implementaciji akcionog plana politike stanovanja, s posebnim naglaskom na primjenu Beke deklaracije; LAMP projekat, Projekat 1000 plus stanova, Projekat regulisanje naselja sa evidentnom nelegalnom stambenom izgradnjom). 1.2.5. Meunarodni regulatorni okvir

U ovom dijelu obraeni su: Evropska stambena povelja i Deklaracije, povelje i konvencije Ujedinjenih Nacija, Evropske Unije i Evropskog parlamenta iz oblasti ljudskih prava i socijalne zatite u dijelu politike stanovanja. Evropska stambena povelja usvojena je od strane Evropskog parlamenta 2006. godine, koja je 2007. godine dopunjena Odlukom Evropskog parlamenta o stanovanju i regionalnoj politici. Tokom 2007. godine u Briselu je otvoren Evropski centar za stanovanje (Housing Europe Centre) koji promovie pristojno stanovanje u Evropi i daje ekspertska miljenja u pogledu rjeavanja stambenih problema. Obraene su deklaracije, povelje i konvencije Ujedinjenih Nacija, Evropske Unije i Evropskog parlamenta iz oblasti ljudskih prava i socijalne zatite u dijelu politike stanovanja. Obraen je sadraj meunarodnih dokumenata donijetih na nivou Ujedinjenih Nacija; dokumenata donijetih na nivou Evropske Unije i Evropskog parlamenta iz oblasti ljudskih prava i 16

socijalne zatite u dijelu politike stanovanja; najznaajnijih direktiva Evropskog komiteta iz oblasti fiskalne politike i energetske efikasnosti zgrada. 1.2.6. Pozitivni primjeri strategija i politika iz oblasti stanovanja

U okviru strategija stanovanja donesenih u zemljama u okruenju obraene su: strategija stanovanja Republike Makedonije; Nacionalni stambeni program Slovenije i stambena strategija i politika eke Republike. Sve ove strategije imaju jedan zajedniki cilj, a to je poboljanje uslova stanovanja graana, sa posebnim akcentom na pojedine ciljne grupe. Osim toga, u ovom dijelu je obraen nain rjeavanja problema neformalnih naselja u zemljama u okruenju i dato uporeenje sa predlogom rjeenja u Crnoj Gori. U tom smislu su u Strategiji obraena pitanja rjeavanja problema ovih naselja u Crnoj Gori, Republici Srbiji, Republici Hrvatskoj i na Kosovu. Oekivani rezultati rjeavanja problema neformalnih naselja su: organizacija naselja u kojima je ivot bezbijedan; plansko i urbanistiko ureenje prostora; izgradnja i organizacija infrastrukturnih uslova; izgradnja kola, biblioteka, domova zdravlja, pota, banaka i drugih neophodnih socijalnih i javnih ustanova; smanjenje tetnih uticaja na ivotnu sredinu; sredine u kojima ne postoji visok rizik po zdravlje ljudi; poveanje vrijednosti objekata; graevinarstvo kao privredna grana bi dobilo znaajan posao. U okviru poglavlja obraeni su i modeli rjeavanja pitanja etane svojine u zemljama Evropske Unije i dato poreenje sa modelom u Crnoj Gori. 1.2.7.

SWOT analiza

U okviru SWOT analize, prepoznati su svi unutranji faktori koji mogu imaju pozitivan uticaj na stanje u stambenom sektoru (prednosti, odnosno snage), kao i oni koji mogu imati negativan utica (slabosti). U zavisnosti od spoljanjih uticaja (mogunosti, odnosno ansi), mogue je boljom upotrebom snaga ili umanjivanjem slabosti, uticati pozitivno na stanje u stambenom sektoru. Sagledani su i mogui nepovoljni spoljnji uticaji (prijetnje). Ovako sprovedena SWOT analiza, zajedno sa temeljnom analizom trenutne situacije, dala je osnovne elemente za definisanje stratekih ciljeva i prioriteta, kao i parametare njihove opravdanosti. 1.2.8. Okvirni akcioni plan

Okvirnim akcionim planom obuhvaeni su osnovni strateki ciljevi sistematizovani u tri glavna strateka cilja: zakonski okvir (9 stratekih podciljeva i 6 mjera i aktivnosti), unapreenje institucionalnog okvira (4 strateka podcilja i 4 mjere i aktivnosti), unapreenje odravanja stambenog fonda (5 stratekih podciljeva i 9 mjera i aktivnosti).

1.2.9.

Instrumenti za monitoring i evaluaciju

U ovom poglavlju dat je predlog naina organizovanja i koordinacije identifikovanih subjekata za potrebe praenja realizacije i monitoring predloenog Okvirnog akcionog plana. S obzirom da su predvieni kljuni nosioci realizacije Okvirnog akcionog plana dravni organi, jedinice lokalne samouprave i ekspertske institucije, njihovo koordinisano angaovanje i djelovanje je neophodno kako bi se planirane mjere i aktivnosti uspjeno sprovele. Osim angaovanja postojeeg Sektora za razvoj stanovanja, predloeno je i osnivanje koordinacionog tijela koje bi doprinijelo implementaciji Strategije. Predloen je i okvirni organizacioni sastav tog tijela i njegovi osnovni zadaci.

17

2. OPIS PROCESA IZRADE


Institut za graevinarstvo je na osnovu raspisanog javnog poziva Ministarstva ureenja prostora i zatite ivotne sredine (danas Ministarstvo odrivog razvoja i turizma) od 14.05.2010. godine dobio posao izrade Nacionalne stambene strategije Crne Gore. Predloen je, i od strane Ministarstva prihvaen, tim obraivaa proiren sa inostranim konsultantima i saradnicima u sljedeem sastavu: Prof. dr Petar uranovi, dipl. ing. gra, rukovodilac tima, Prof. dr Jasmina etkovi, dipl. ecc, lan tima, Prof. dr Milo Kneevi, dipl. ing. gra, lan tima, Doc. dr Sneana Rutei, dipl. ing. gra, lan tima. Prof. dr ivojin Praevi, dipl. ing. gra, strani konsultant, Univerzitet Beograd, Srbija, Prof. dr Strahinja Trpevski, dipl. ing. gra, strani konsultant, Univerzitet Skoplje, Makedonija, Prof. dr Rok Straek, dipl. mat, strani konsultant, Univerzitet Maribor i Univerzitet Kopar, Slovenija, dr Toma Hanak, dipl. ing. gra, strani konsultant, Univerzitet Brno, eka Republika, Mr Strahinja Pavlovi, dipl. ing. gra, struni saradnik, Mr Mladen Gogi, dipl. ing. gra, struni saradnik.

Blagovremeno su svim lanovima tima, konsultantima i saradnicima odreeni precizni zadaci koji su izvravani i u meusobnoj komunikaciji usaglaavani, a na kraju sintetizovani u konanu verziju Strategije. Obraivaima je bila dostupna mnogobrojna dokumentacija, prvenstveno iz Crne Gore, zatim iz Evropske Unije i zemalja iz okruenja: zakonska regulativa, meunarodne i domae studije iz oblasti stanovanja, ali i drugih oblasti koje mogu imati uticaja na formulisanje Nacionalne stambene strategije, struna literatura iz oblasti stanovanja i socijalne politike, statistiki podaci u vezi stambene oblasti i dr. Spisak literature dat je u posebnom aneksu Strategije. Obraivai su veoma studiozno razmotrili svu raspoloivu dokumentaciju i iskoristili sve pozitivne i progresivne stavove iz iste. Nesporno je utvreno da je stambena situacija u Crnoj Gori istovjetna ili slina sa stambenom situacijom u okruenju i nekim zemljama Evropske Unije. Isto tako je utvreno da su u minulom periodu preduzimane mnoge mjere radi poboljanja uslova stanovanja, negdje i nekada sa manje ili vie uspjeha. Nesporno je da je najmanje uspjeha postignuto u domenu odravanja postojeeg stambenog fonda, naroito u dijelu otkupljenih stanova u kolektivnim stambenim objektima. Na osnovu svih prouavanja obraivai Strategije su doli do saznanja koja su im pomogla da predloe odgovarajui Okvirni akcioni plan aktivnosti, navedu odgovorne nosioce izvravanja pojedinih zadataka, utvrde dinamiku realizacije, procijene visinu potrebnih finansijskih sredstava i predloe odgovarajue indikatore, a saglasno Projektnom zadatku, predloe i instrumente odgovarajueg monitoringa i evaluacije.

18

Sve primjedbe i sugestije koje je prihvatio Naruilac u postupku pribavljanja miljenja na Nacrt Strategije, ugraene su u tekst Prijedloga Strategije, koji je usvojen od strane Vlade Crne Gore na sjednici odranoj 29.septembra 2011. godine.

19

3. PRESJEK POSTOJEEG STANJA SA FOKUSOM NA BARIJERE


3.1. PRAVNI I INSTITUCIONALNI OKVIR

U okviru dijela koji se odnosi na pravni i institucionalni okvir u zemlji data je: kratka analiza postojeih propisa iz oblasti stambenog finansiranja, upravljanja zemljitem, odravanja stambenih zgrada, socijalnog stanovanja i nelegalne gradnje zakonska regulativa; analiza Nacionalne strategije odrivog razvoja, Strategije regionalnog razvoja Crne Gore, 2010 - 2014. i Prostornog plana Crne Gore do 2020. prioritetni strateki planovi; kratka analiza subjekata ukljuenih u sprovoenje stambene strategije (centralna i lokalna vlast i ostali zainteresovani subjekti)- institucionalni okvir. Zakonska regulativa

3.1.1.

U dijelu teksta koji slijedi obraena su aktuelna zakonska rjeenja koji propisuju osnovne odredbe iz oblasti stanovanja i stambene djelatnosti, te zakoni iz poreske oblasti i oblasti socijalne zatite, u dijelu u kojem se odnose na oblast stanovanja i stambenu djelatnost. 3.1.1.1. Zakon o ureenju prostora i izgradnji objekata10

Stupanjem na snagu Zakona o ureenju prostora i izgradnji objekata septembra 2008. godine prestali su da vae zakoni koji su posebno regulisali pojedine segmente, kao to su: Zakon o planiranju i ureenju prostora (Sl. list RCG 28/05), Zakon o graevinskom zemljitu (Sl. list RCG 55/00) Zakon o izgradnji objekata (Sl. list RCG 55/00, 40/08, 34/11) i Zakon o urbanistikoj i graevinskoj inspekciji (Sl. list RCG 56/92). Zakonom o ureenju prostora i izgradnji objekata se definie sistem ureenja prostora Crne Gore, nain i uslovi izgradnje objekata, kao i ostala znaajna pitanja koja se odnose na ureenje prostora i izgradnju objekata. Zakon sadri 175 lanova koji su ukljueni u sljedeih 9 poglavlja: Osnovne odredbe, Ureenje prostora, Izgradnja objekata, Licenca, Komora u oblasti ureenja prostora i izgradnje objakata, Uklanjanje objakata, Nadzor, Kaznene odredbe, Prelazne i zavrne odredbe. Ovim Zakonom je utvren pravni okvir kojim su definisane nadlenosti, odgovornosti, prava i obaveze svih subjekata koji uestvuju u procesu ureenja i zatite prostora i uesnika u procesu planiranja i izgradnje objekata. Ministarstvo, odnosno organ lokalne uprave duan je da Vladi, odnosno skuptini lokalne samouprave jednom godinje podnese izvjetaj o stanju ureenja prostora koji treba da sadri: analizu sprovoenja planskih dokumenata, ocjenu sprovedenih mjera i njihov uticaj na upravljanje prostorom, ocjenu zatite prostora, podatke o izgraenim objektima (ukljuujui i

10

Sl. list CG, br. 51/08, 40/10, 34/11

20

objekte koji su izgraeni suprotno zakonu), ocjenu o iskazanim potrebama korisnika prostora, kao i druge elemente od vanosti za prostor za koji se izvjetaj izrauje. Takoe, Zakonom je propisana obaveza donoenja jednogodinjeg programa ureenja prostora od strane Vlade, odnosno skuptine lokalne samouprave koji sadri procjenu potrebe izrade novih, odnosno izmjene i dopune postojeih planskih dokumenata i mjere od znaaja za izradu i donoenje tih dokumenata. Pri tome se programom utvruje dinamika ureenja prostora, izvori finansiranja, rokovi ureenja, operativne mjere za sprovoenje planskog dokumenta, a naroito mjere za komunalno opremanje graevinskog zemljita, kao i druge mjere za sprovoenje politike ureenja prostora. Zakon doprinosi razvoju preduzetnitva i afirmaciji prosesa investiranja u izgradnju objekata, obezbjeujui povoljne poetne uslove, u smislu pojednostavljenja i skraivanja procedura u procesu izrade planske dokumentacije i dobijanja dozvola i saglasnosti neophodnih za izgradnju objekata, ime se omoguava vei stepen efikasnosti i uteda u graenju. Ponuenim rjeenjima u Zakonu je napravljen odreen pozitivan pomak u oblasti ureenja prostora i izgradnje objekata, ali su tokom implementacije iskristalisani odreeni problemi koji su djelimino prevazieni izmjenama izvrenim u julu 2010. godine. Izmjene su se uglavnom odnosile na otklanjanje sljedeih nedostataka koji su ograniavali finansiranje i prihode lokalnih samouprava: neutvreni mehanizmi lokalne samouprave za naplatu prihoda po osnovu plaanja naknade za komunalno opremanje zemljita, a naroito u odnosu na objekte za koje graevinsku dozvolu izdaje organ dravne uprave. Ovo je otklonjeno izmjenom lana 93. gdje se trai dostavljanje ugovora o ureenju odnosa u pogledu naknade za komunalno opremanje zemljita kao jednog od obaveznih dokaza na osnovu kojih se izdaje graevinska dozvola; ogranienje za upis u katastar nepokretnosti samo onih objekata za koje je izdata upotrebna dozvola, ime je direktno onemogueno jedinicama lokalne samouprave da utvrde porez na nepokretnosti za izgraene objekte koji nemaju upotrebnu dozvolu i dovedeno u pitanje ostvarivanje izvornog prihoda jedinica lokalne samouprave. Ovo je izmjenama lana 70 ukinuto, a tome je naknadno prilagoen i Zakon o porezu na nepokretnosti, koji uvodi poreske stope u zavisnosti od statusa objekta i pribavljene graevinske, odnosno upotrebne dozvole.

Meutim, pokazalo se da izvrene izmjene nijesu u potpunosti otklonile sve uoene probleme u primjeni ovog Zakona (u praksi je i dalje predugo trajanje procedura pripreme urbanistikoplanske dokumentacije, neadekvatno tretiranje bespravne gradnje, problem meusobnog usklaivanja planskih dokumenata, problem funkcionisanja i nadlenosti Inenjerske komore i sl.), to je rezultiralo prihvatanjem inicijative za izmjenu Zakona u drugoj polovini 2010. godine. Najnovije izmjene koje su usvojene sredinom 2011. godine, uraene su sa ciljem pojednostavljenja procedura i odnose se uglavnom na usmjeravanje administrativnih poslova na jedan alter (lokalne ili dravne uprave). Moe se rei da je ovim Zakonom u velikoj mjeri pojednostavljena procedura izgradnje stambenih porodinih zgrada (zgrada namijenjena za stanovanje povrine do 500 m2 i sa najvie etiri zasebne stambene jedinice). Pojednostavljenje procedure odnosi se na ukidanje obaveze vrenja revizije tehnike dokumentacije i vrenja nadzora tokom graenja, to moe stimulativno djelovati na stambenu izgradnju takvih objekata (kroz umanjenje ukupnih trokova graenja), ali sa druge strane moe uticati na optereenje i neracionalno korienje prostora.

21

3.1.1.2.

Zakon o stambenim zadrugama11

Zakon o stambenim zadrugama je usvojen krajem 2010. godine. Prema ovom Zakonu je stambena zadruga oblik organizovanja fizikih i pravnih lica (zadrugara) radi rjeavanja stambenih potreba zadrugara. Stambenu zadrugu mogu osnovati najmanje dva pravna lica, jedno pravno lice i 15 ili 30 fizikih lica. Zakonom je definisana sljedea djelatnost stambene zadruge: organizacija izgradnje, izgradnja, rekonstrukcija i odravanje stanova, odnosno stambeno-poslovnih objekata, vrenje poslova investiranja i strunog nadzora u izgradnji, rekonstrukciji, popravci i odravanju stanova, odnosno stambeno-poslovnih objekata, pribavljanje i opremanje graevinskog zemljita za izgradnju stanova, odnosno stambeno-poslovnih objekata, pribavljanje i izrada investiciono-tehnike, urbanistike i druge dokumentacije, odravanje zajednikih djelova stambene zgrade (redovno odravanje, hitni i nuni radovi), izrada elemenata za stambenu izgradnju, nabavka, skladitenje, uvanje i kontrola utroka graevinskog materijala, prikupljanje linih sredstava zadrugara za izgradnju, odnosno kupovinu stambenih zgrada, stanova i poslovnih prostora, pribavljanje i korienje kredita i sredstava od banaka i drugih finansijskih organizacija za izgradnju i odravanja stanova zadrugara i drugi poslovi od znaaja za poslovanje stambene zadruge. Organi stambene zadruge su skuptina, upravni odbor, nadzorni odbor i direktor. Predsjednik i lanovi upravnog i nadzornog odbora i direktor stambene zadruge, biraju se na vrijeme koje ne moe biti due od pet godina, uz mogunost ponovnog izbora. Skuptina, kao najvii organ upravljanja, kojeg ine svi zadrugari, obavlja sljedee aktivnosti: donosi zadruna pravila, utvruje poslovnu politiku stambene zadruge, odluuje o statusnim promjenama i prestanku rada stambene zadruge, usvaja godinji finansijski iskaz i izvjetaje o poslovanju, donosi programe i planove razvoja, odluuje o raspodjeli dobiti i pokrivanju gubitaka, bira i razrjeava lanove upravnog i nadzornog odbora, donosi poslovnik o svom radu, utvruje naknadu za rad lanovima upravnog i nadzornog odbora, razmatra izvjetaj nadzornog odbora i odluuje o drugim pitanjima utvrenih ovim zakonom, ugovorom o osnivanju i zadrunim pravilima. lanovi upravnog odbora se biraju iz reda zadrugara, s tim to se uvijek bira neparan broj lanova i najmanje tri lana. Aktivnosti upravnog odbora zadruge su: sprovodi poslovnu politiku stambene zadruge, razmatra i predlae skuptini stambene zadruge usvajanje godinjeg finansijskog izvjetaja, priprema predloge odluka za skuptinu stambene zadruge i zavrava odluke skuptine, priprema izvjetaje o poslovanju, bilansu stanja i bilansu uspjeha i sprovoenju poslovne politike, predlae raspodjelu dobiti i nain pokrivanja gubitaka, donosi investicione odluke u skladu sa ugovorom o osnivanju i zadrunim pravilima, donosi poslovnik o svom radu, bira direktora stambene zadruge, itd. Direktor stambene zadruge organizuje i vodi poslovanje zadruge, zastupa zadrugu, stara se o zakonitosti i odgovara za zakonitost rada zadruge i obavlja druge poslove utvrene zakonom, ugovorom o osnivanju i zadrunim pravilima. Zakonom su definisana i sva znaajna pitanja koja se odnose na imovinu stambene zadruge koju ine pravo svojine i druga stvarna prava na pokretnim i nepokretnim stvarima, novanim sredstvima i hartijama od vrijednosti i druga imovinska prava. Zadruna svojina obrazuje se iz uloga zadrugara koji su preneseni u svojinu zadruge i lanarine zadrugara, sredstava ostvarenih radom i poslovanjem zadruge i sredstava koja je stambena zadruga stekla pravnim poslom ili po drugom pravnom osnovu.

11

Sl. list CG. 73/10

22

Takoe, definisano je da se zadrunim pravilima utvruje obaveza plaanja lanarine zadrugara koju utvruje skuptina stambene zadruge, a koristi se za finansiranje tekueg poslovanja. Zakonom je predvieno da je stambena zadruga duna da godinje vri izdvajanje sredstava u obavezni rezervni fond u iznosu od 5% vrijednosti uloga zadrugara do iznosa polovine osnovnog kapitala stambene zadruge, te da pokriva gubitak na teret obaveznog rezervnog fonda. U Zakonu su definisane situacije zbog kojih stambena zadruga prestaje sa radom ili gubi svojstvo pravnog lica. Predvieno je udruivanje stambenih zadruga u Savez stambenih zadruga kao samostalnu, interesnu, strunu i poslovnu organizaciju, koja se osniva kao pravno lice. Savez stambenih zadruga predstavlja stambene zadruge u inostranstvu i ostvaruje saradnju s meunarodnim zadrunim organizacijama, osniva sud asti i ureuje nain njegovog rada, stara se o unapreenju zadrugarstva, vodi evidenciju o zadrugama (zadruni registar) i zadrunu statistiku, prua strunu i drugu pomo pri osnivanju i unapreivanju poslovanja stambenih zadruga, zastupa interese zadruga pred dravnim organima i organizacijama i bankarskim i drugim finansijskim organizacijama i obavlja druge poslove koje mu povjere zadruge, u skladu sa pravilima zadrunog saveza. 3.1.1.3. Zakon o svojinsko-pravnim odnosima12

Zakon o svojinsko-pravnim odnosima je stupio na snagu 2009. godine. Odredbe Zakona o svojinsko-pravnim odnosima koje tretiraju oblast stanovanja se odnose na odredbe u okviru poglavlja VII i XII pomenutog Zakona. Odnosne odredbe tretiraju etanu svojinu (u dijelu odredbi koje su prestale da vae u Zakonu o etanoj svojini iz 2004. godine, stupanjem na snagu ovog Zakona) i prava stranih lica na nepokretnostima. U poglavlju VII koje tretira etanu svojinu definisana su sljedea pitanja: institut etane svojine, korienje stambene zgrade, posebni i zajedniki djelovi stambene zgrade i svojina na njima, korienje posebnih i zajednikih djelova zgrade, pravo na nadogradnju stambene zgrade i obaveze imaoca prava na nadogradnju, to se djelimino preklapa sa odgovarajuim lanovima Zakona o etanoj svojini. Osim toga definisani su postupak i organi upravljanja stambenom zgradom, kao i pravila o meusobnim odnosima vlasnika stambene zgrade. U dijelu odredbi koje se odnose na prava svojine stranih lica na napokretnostima, u poglavlju XII, propisano je da strano lice moe stei pravo svojine na nepokretnost nasljeivanjem, kao i dravljanin Crne Gore. Takoe, definisana su dobra koja ne mogu biti osnov za sticanje prava svojine stranih lica. S druge strane, propisano je da strana lica mogu, pod istim uslovima kao domaa lica, ostvariti pravo dugoronog zakupa, koncesije, BOT i drugih aranmana privatno javnog partnerstva na dobrima na kojima ne mogu ostvariti pravo svojine. Takoe, odredbama Zakona je omogueno da se stranim dravama za potrebe njihovih diplomatskih i konzularnih predstavnitava, kao i organizacijama i specijalizovanim agencijama Organizacije UN mogu "uz prethodnu saglasnost Ministarstva inostranih poslova, prodavati zgrade i stanovi za slubene potrebe, kao i graevinska zemljita u svrhu izgradnje takvih zgrada". 3.1.1.4. Zakon o stanovanju i odravanju stambenih zgrada13

Zakon o stanovanju i odravanju stambenih zgrada stupio je na snagu poetkom 2011. godine i zamijenio je Zakon o etanoj svojini. Zakonom se ureuju prava i obaveze etanih vlasnika u

12 13

Sl. list CG, 19/09 Sl. list CG 04/11

23

pogledu odravanja stambene zgrade i zajednikih djelova stambene zgrade, kao i druga pitanja od znaaja za oblast stanovanja. Odredbama Zakona su definisana sljedea pitanja: odravanje stambenih zgrada, zakup stambenog prostora, rjeavanje stambenih potreba i nadzor nad primjenom ovog zakona i drugih propisa iz oblasti stanovanja i odravanja stambenih zgrada. Odravanjem stambenih zgrada se obezbjeuje zatita i potreban nivo stanovanja, a radovi koji se preduzimaju na odravanju zajednikih djelova stambene zgrade su radovi redovnog odravanja, nuni radovi i hitni radovi. Lice odgovorno za obavljanje hitnih radova bez odlaganja je upravnik stambene zgrade. Ako stambena zgrada ne obezbijedi izvoenje hitnih radova, izvoenje ovih radova je duna obaviti jedinica lokalne samouprave, preko privrednog drutva, odnosno drugog pravnog lica ili na drugi nain, na teret stambene zgrade, koja je duna da nadoknadi trokove jedinici lokalne samouprave u rokovima i na nain koji odredi jedinica lokalne samouprave. Trokove redovnog odravanja14, nunih15 i hitnih16 radova stambene zgrade snose etani vlasnici, srazmjerno ueu povrine svojih posebnih djelova stambene zgrade, prema stvarno uinjenim trokovima. Na ime akontacije za trokove, vlasnici zgrade su duni da uplate odreeni mjeseni iznos na zajedniki raun zgrade. O nainu organizovanja poslova odravanja stambene zgrade odluuje skuptina etanih vlasnika, dok obavljanje svih ili pojedinih poslova na odravanju zajednikih djelova stambene zgrade skuptina etanih vlasnika obezbjeuje zakljuivanjem ugovora sa privrednim drutvom, stambenom zadrugom ili drugim pravnim licem, koje je registrovano za obavljanje poslova odravanja, i fizikim licem najkasnije do 15. januara tekue godine. Predvieno je da je etani vlasnik duan da bez odlaganja skuptini, odnosno upravniku, prijavi tetu za koju je saznao da je nastala na zajednikim djelovima, kao i tetu na posebnim djelovima stambene zgrade, ako prijeti opasnost ostalim djelovima stambene zgrade. Takoe, Zakonom je zabranjeno obavljati bilo koji obim i vrstu radova na stambenoj zgradi izvan radova doputenih od strane jedinice lokalne samopurave, koja je u obavezi da vodi registar etanih vlasnika, registar stambenih zgrada i njihovih posebnih djelova. Pri tome, posebni i zajedniki dio stambene zgrade moe se pretvoriti u poslovnu prostoriju na nain utvren propisom Vlade Crne Gore. Odredbama Zakona regulisano je i pitanje zakupa stambenog prostora. Definisano je da je Zakupodavac duan da u roku od 15 dana od dana izdavanja u zakup stambenog prostora, upravniku dostavi pismeno obavjetenje o zakupu stambenog prostora sa potrebnim podacima, koji se zatim dostavlja nadlenom organu jedinice lokalne samouprave. Takoe, zakupodavac je duan da, u roku od 15 dana od potpisivanja ugovora o zakupu stambenog prostora, organu nadlenom za poreske poslove dostavi kopiju ugovora o zakupu stambenog prostora. Odredbama Zakona, koje se odnose na rjeavanje stambenih potreba, definisano je da drava i jedinice lokalne samouprave, obezbjeuju sredstva za rjeavanje stambenih potreba zaposlenih, u skladu sa potrebama i mogunostima, pri emu rjeavanje stambenih potreba lica iji je rad od

Radovi redovnog odravanja obuhvataju: graevinsko zanatske radove i servise i opravke na svim zajednikim instalacijama, liftovskom postrojenju, dezinsekciju i dezifekciju zajednikih prostorija, radove na ienju i sl. 15 Hitni radovi obuhvataju sanacije: konstrukcije objekta, krova, dimnih kanala, klizita, zamjena instalacija i ureaja, fasade, izolacije 16 U hitne radove spadaju radovi na: plinskim instalacijama, sistemu centralnog grijanja i toplovodnog sistema, sistemu za klimatizaciju, sanaciji vodovodnih i kanalizacionih instalacija u cilju sprjeavanja daljih tetnih posljedica, elektro instalacijama, sanaciji znatnih oteenja krova, dimnjakih kanala, liftu i fasadi i radovi u cilju ouvanja statike stabilnosti ili pojedinih djelova zgrade.

14

24

interesa za dravu, odnosno jedinicu lokalne samouprave, ureuje svojim propisom Vlada, odnosno nadleni organ jedinice lokalne samouprave. Zavrnim odredbama Zakona je definisano da nadzor nad primjenom ovog zakona i drugih propisa iz oblasti stanovanja i odravanja stambenih zgrada vri Ministarstvo nadleno za stambene poslove preko inspekcije za stanovanje i u skladu sa propisanim ovlaenjima. U prelaznim i zavrnim odredbama Zakona je propisano da lica koja su zapoela postupak otkupa stana, odnosno stekla pravo na otkup stana prije stupanja na snagu Zakona o etanoj svojini (Sl list RCG, 71/04), nastavljaju otkup stana u skladu sa lanom 67. tog zakona. 3.1.1.5. Zakon o porezu na nepokretnosti17

Zakon o porezu na nepokretnosti je stupio na snagu 2001. godine. Ovim Zakonom definisani su osnovni elementi poreza na nepokretnosti. Nepokretnostima, u smislu ovog Zakona, smatraju se: zemljite (graevinsko, umsko, poljoprivredno i ostalo); graevinski objekti (poslovni, stambeni, stambeno-poslovni i drugi objekti); posebni djelovi stambene zgrade (stanovi, poslovne prostorije, podrumi, garae, odnosno garana mjesta i dr.)

Zakonom se tretiraju sljedea pitanja: predmet oporezivanja, poreski obveznik, poreska osnovica, kriterijumi za odreivanje trine vrijednosti nepokretnosti, nastanak poreske obaveze, poreske stope, poreska osloboenja, poreske olakice, utvrivanje i plaanje poreza, obaveze organa za nadlenog za nekretnine, obaveze jedinica lokalne samouprave, itd. Zakonom je propisano da prihodi, ostvareni po osnovu poreza na nepokretnosti, pripadaju jedinici lokalne samouprave na ijoj teritoriji se nalazi nepokretnost. Obveznik poreza na nepokretnosti je svako lice (pravno i fiziko) koje je vlasnik nepokretnosti na dan 1. januara godine za koju se porez utvruje. Osnovica poreza na nepokretnost je trina vrijednost nepokretnosti i nju odreuje nadleni poreski organ jedinice lokalne samouprave. Osnovni kriterijumi za odreivanje trine vrijednosti nepokretnosti su: namjena nepokretnosti, veliina nepokretnosti, mjesto gdje se nepokretnost nalazi, kvalitet nepokretnosti i drugi elementi koji mogu imati uticaja na trinu vrijednost nepokretnosti. Odreivanje trine vrijednosti nepokretnosti za potrebe utvrivanja poreza na nepokretnosti je definisano zakonom i posebnom Uredbom o bliim kriterijumima i metodologiji za odreivanje trine vrijednosti nepokretnosti (Sl. list RCG23/03, 26/04, 40/04, 60/04, 31/05). Predvieno je usklaivanje metodologije sa trinim uslovima, a najmanje jednom u 3 godine, to nije ispotovano u periodu od 2005. godine do danas. Nedavnim izmjenama ovog Zakona propisana je proporcionalna stopa poreza na nepokretnosti, koja moe iznositi od 0,10% do 1,00% trine vrijednosti nepokretnosti, ali je data i mogunost da jedinica lokalne samouprave moe utvrditi viu poresku stopu od stope utvrene u skladu sa zakonom. Ova mogunost se daje za 1. poljoprivredno zemljite koje se ne obrauje; 2. sekundarni stambeni objekat, odnosno stan koji nije prebivalite vlasnika nepokretnosti (sa odloenom primjenom od 1.januara 2012. godine);

17

Sl. list RCG 65/01, 69/03, 75/10

25

3. objekat koji je izgraen suprotno zakonu (sa odloenom primjenom od 1.januara 2012. godine); 4. ugostiteljski objekat koji se nalazi u zoni prioritetnog turistikog lokaliteta, a na osnovu akta Vlade o utvrivanju prioritetnog turistikog lokaliteta; 5. graevinsko zemljite koje nije privedeno namjeni u skladu sa planskom dokumentacijom (zemljite koje se nalazi unutar granica graevinskog podruja naselja na kome se, u skladu sa prostorinim planom, mogu graditi graevinski objekti, a na kojem nije izgraen graevinski objekat ili nije pokrenut postupak za dobijanje graevinske dozvole). Ovo e se primjenjivati. od poetka druge fiskalne godine od dana donoenja odgovarajue planske dokumentacije. Posebno je interesantno naglasiti da se poreska stopa moe uveati 100% u odnosu na utvrenu poresku stopu za sekundarni objekat, odnosno stan. to se tie objekata koji su izgraeni suprotno zakonu, predviena su mogua poveanja poreske stope, prema sljedeem: za objekat sa graevinskom dozvolom za koji investitor nije pribavio upotrebnu dozvolu u skladu sa zakonom 25%; za objekat ili posebni dio objekta koji nije izgraen u skladu sa graevinskom dozvolom 50%; za objekat koji nije predvien prostorno-planskom dokumentacijom 100%; za objekat koji je izgraen bez graevinske dozvole na podruju za koje postoji detaljni urbanistiki plan kojim je taj objekat planiran 100%; za objekat koji je izgraen na tuem zemljitu 150%.

Za graevinsko zemljite koje nije privedeno namjeni u skladu sa planskom dokumentacijom poreska stopa se moe uveati 150% u odnosu na poresku stopu utvrenu u skladu sa zakonom. Procijenjeno je da e ove, ali i druge izmjene koje se ne tiu stambenih objekata i graevinskog zemljita ve poljoprivrednih zemljita i ugostiteljskih objekata imati oekivani neto efekat (prema konzervativnom pristupu) u iznosu od oko 8 miliona , na nivou svih optina.18 Takoe, zakonom su definisane nepokretnosti koje su osloboene plaanja poreza na nepokretnost, kao i poreske olakice za sluaj da nepokretnost slui poreskom obvezniku kao glavno mjesto stanovanja. Vlasnici nepokretnosti duni su da, u roku od 30 dana od dana sticanja nepokretnosti, nadlenom poreskom organu jedinice lokalne samouprave podnesu poresku prijavu. Porez na nepokretnosti utvruje se rjeenjem nadlenog organa jedinice lokalne samouprave do 31. maja tekue godine i plaa se u dvije jednake rate (od kojih prva dospijeva 30. juna, a druga 30. novembra godine za koju se porez utvruje). Zakonom su propisane obaveze organa nadlenog za nekretnine, u pogledu dostavljanja podataka o vlasnitvu na nepokretnostima jedinici lokalne samouprave. Takoe su definisane i nadlenosti jedinica lokalne samouprave u pogledu odreivanja trine vrijednosti nepokretnosti,

Strategija regionalnog razvoja Crne Gore 2010-2014, Ministasrtvo ekonomije, jul 2010, http://www.minekon.gov.me/ResourceManager/FileDownload.aspx?rid=61479&rType=2&file=SRR,%2020 10-2014.pdf

18

26

odreivanja stope poreza na nepokretnosti, utvrivanja, kontrole i naplate nepokretnosti, voenje registra oporezivih nepokretnosti, itd. 3.1.1.6. Zakon o porezu na promet nepokretnosti19

Zakon o porezu na promet nepokretnosti je stupio na snagu 2003. godine. Stupanjem na snagu ovog zakona prestale su da vae odredbe lana 23 Zakona o porezu na nepokretnosti (Sl list RCG 65/01) i odredbe Zakona o porezima na imovinu (Sl. list RCG. 3/92, 30/93, 3/94, 42/94, 20/95 i 45/98) koje se odnose na porez na promet nepokretnosti i prava i poreze na nasljee i poklon. Ovim Zakonom se ureuju osnovna pitanja koja se odnose na obavezu plaanja poreza na promet nepokretnosti na podruju Crne Gore, i to: predmet oporezivanja, obveznik poreza, poreska osnovica, stopa poreza, poreska osloboenja, nastanak poreske obaveze, utvrivanje, naplata i povraaj poreza, itd. Prihodi od poreza na promet nepokretnosti pripadaju budetu Drave, budetima jedinica lokalne samouprave i Egalizacionom fondu (u odnosu 10% : 80% : 10%.).20 Predmet oporezivanja je promet nepokretnosti, pod kojim se smatra svako sticanje vlasnitva na nepokretnosti u Crnoj Gori. Inae, nepokretnostima, u smislu ovog zakona, smatraju se zemljita i graevinski objekti. U pogledu obaveze plaanja poreza na promet nepokretnosti, izjednaena su domaa i strana pravna i fizika lica (ako meunarodnim ugovorom nije drugaije odreeno). Poreska osnovica poreza na promet nepokretnosti je trina vrijednost nepokretnosti u trenutku njenog sticanja. Stopa poreza na promet nepokretnosti je proporcionalna i iznosi 3% od poreske osnovice. Zakonom su tretirani i osnovi poreskog oslobaanja na promet nepokretnosti u razliitim situacijama. Takoe, definisan je nastanak poreske obaveze, postupak utvrivanja poreza, naplate i povraaja poreza, itd. Kaznenim odredbama ovog zakona predviene su kaznene mjere za sluaj nedostavljanja podataka za utvrivanje poreske osnovice i neplaanja poreza na promet nepokretnosti u propisanom roku. Takoe, kaznenim odedbama zakona podlijee i odgovorno lice koje nije na propisan nain dostavilo nadlenom poreskom organu odluku kojom se mijenja vlasnik na nepokretnosti. 3.1.1.7. Zakon o socijalnoj i djeijoj zatiti21

Zakon o socijalnoj i djeijoj zatiti je stupio na snagu decembra 2005. godine. Ovim zakonom je socijalna i djeija zatita imenovana za djelatnost od javnog interesa, iji je cilj obezbjeenje zatite porodice, pojedinca, djece u riziku i lica u stanju socijalne potrebe, odnosno socijalne iskljuenosti, a sredstva za ostvarivanje osnovnih prava propisanih ovim zakonom obezbjeuju se u budetu drave. U tom smislu, posebno se tite: nesposobni za rad i materijalno neobezbijeeni; djeca bez roditeljskog staranja; djeca sa tjelesnom, mentalnom i senzornom ometenou; zlostavljana i zanemarena djeca; djeca sa poremeajem u ponaanju;

19 20

Sl. list RCG 69/03, Sl.list CG 17/07 Zakon o finansiranju lokalne samouprave (Sl.list RCG 42/03,44/03, Sl. list CG 05/08, 51/08, 74/10 21 Sl. list RCG 78/05

27

lica sa invaliditetom; stara lica; lica i porodice kojima je usljed posebnih okolnosti potreban odgovarajui oblik socijalne zatite.

Zakonom su definisana osnovna prava iz socijalne i djeije zatite, usluge socijalnog rada, ustanove socijalne i djeje zatite, obavljanje socijalne i djeje zaite kao preduzetnike djelatnosti, koncesija, finansiranje, postupak za ostvarivanje prava, naknada tete, nadzor, kaznene i prelazne i zavrne odredbe. U dijelu odredbi koje imaju dodirnih taaka sa oblasti stanovanja i stambenom djelatnosti, treba izdvojiti odredbu kojom se propisuje da je jedan od osnova za ostvarivanje prava na materijalno obezbjeenje porodice ili pojedinca neposjedovanje stana ili stambene zgrade u gradskom ili prigradskom rejonu, u obimu veem od propisanog obima: jednosoban stan za jednolanu porodicu, dvosoban stan za porodicu sa dva ili tri lana i trosoban stan za porodicu sa etiri i vie lanova. Nadalje, kao jedan od uslova ostvarivanja prava na materijalno obezbjeenje je utvrivanje mogunosti srodnika da prui izdravanje licu koje je nesposobno za rad a koje ima srodnika sa kojim ne ivi u porodici, a koji je, u skladu sa zakonom, duan da ga izdrava. S tim u vezi, tretira se da je srodnik u mogunosti da prui izdravanje ako, izmeu ostalog, ima u vlasnitvu, odnosno koristi stan, odnosno stambenu zgradu u gradskom ili prigradskom graevinskom rejonu, u obimu veem od dvostruko propisanog obima. Takoe, jedan od osnova za ostvarivanje prava na smjetaj lica sa tjelesnom, mentalnom i senzornom ometenou u razvoju, lica sa invaliditetom ili starog lica u socijalnu ustanovu je nerijeeno stambeno pitanje. Na osnovu ovog zakona nadleno ministarstvo je donijelo Pravilnik o bliim uslovima za ostvarivanje prava iz socijalne zatite (Sl.list RCG 08/06). U kontekstu veze izmeu oblasti stanovanja i oblasti socijalne zatite, interesantna je odredba Pravilnika po kojoj je za ostvarivanje prava na jednokratnu novanu pomo neophodno priloiti i dokaz o stambenom stanju potencijalnog korisnika. 3.1.1.8. Uredba o postupku i kriterijumima za pretvaranje posebnih i zajednikih djelova stambene zgrade u poslovne prostorije22

Uredbom o pretvaranju posebnih i zajednikih djelova stambene zgrade u poslovne prostorije propisano je da se posebni i zajedniki djelovi stambene zgrade mogu pretvoriti u poslovne prostorije po postupku i kriterijumima utvrenim ovom Uredbom. Uredbom je predvieno da Zahtjev za izdavanje odobrenja za pretvaranje posebnog dijela stambene zgrade u poslovnu prostoriju podnosi vlasnik odnosno zakupac posebnog dijela stambene zgrade, ako ima ovjerenu saglasnost vlasnika tog posebnog dijela, dok zahtjev za pretvaranje zajednikog dijela stambene zgrade u poslovnu prostoriju podnosi upravnik stambene zgrade. Svi zahtjevi se podnose nadlenom organu lokalne uprave. Takoe, Uredbom su definisani uslovi pod kojima se posebni i zajedniki djelovi stambene zgrade mogu pretvoriti u poslovnu prostoriju: za stambenu zgradu mora biti izdata upotrebna dozvola;

22

Sl. list CG. 32/11

28

mora biti donijeta odluka skuptine vlasnika o pretvaranju posebnog i zajednikog dijela stambene zgrade u poslovnu prostoriju, koja je registrovana kod nadlenog organa lokalne uprave; planskom dokumentacijom mora biti predvieno da se u objektu moe obavljati poslovna djelatnost, pretvaranje mora biti skladu sa ambijentalnom cjelinom prostora u kojem se nalazi stambena zgrada.

Pri tome, odobrenje za pretvaranje posebnog i zajednikog dijela stambene zgrade u poslovnu prostoriju, ako je planskom dokumentacijom predvieno uklanjanje postojeeg objekta zbog realizacije infrastrukturnih objekata ili objekata od znaaja za jedinicu lokalne samouprave ili dravu, moe se izdati samo na period do uklanjanja objekta. 3.1.1.9. Odluka o nainu i kriterijumima za rjeavanje stambenih potreba funkcionera23

Odlukom o nainu i kriterijumima za rjeavanje stambenih potreba funkcionera rjeavaju se stambene potrebe: funkcionera koje bira ili imenuje Skuptina Crne Gore, lica koja bira, imenuje, odnosno postavlja Predsjednik Crne Gore i Vlada Crne Gore (funkcioneri), a ije je vrenje funkcije uslovljeno zasnivanjem radnog odnosa u ovim i drugim dravnim organima. Pri tome, rjeavanje stambenih potreba funkcionera ostvaruje se prema Planu za rjeavanje stambenih potreba, koji donosi Komisija za stambena pitanja Vlade Crne Gore najkasnije 30 dana po donoenju Budeta Crne Gore za tekuu godinu. U planu je definisan broj stanova koji e se izgraditi, kupiti, odnosno obezbijediti i iznos sredstava koja e se usmjeriti za dodjelu kredita za rjeavanje stambenih potreba. Sredstva za rjeavanje stambenih potreba se obezbjeuju iz: sredstava od prodaje, zakupa i otkupa stanova, sredstava obezbijeenih u Budetu Crne Gore, kredita, linih sredstava funkcionera i drugih sredstava. Pravo na rjeavanje stambene potrebe ima funkcioner koji nema stan, odnosno porodinu stambenu zgradu u svojini, susvojini ili zajednikoj svojini i funkcioner koji ima stan, odnosno porodinu stambenu zgradu u svojini, susvojini ili zajednikoj svojini neodgovarajue povrine. Takoe, ovom Odlukom su definisani nain i kriterijumi za rjeavanje stambenih potreba. Predvieno je da funkcioneri mogu da rjeavaju svoje stambene potrebe po osnovu zakupa stana, kupovinom stana pod povoljnijim uslovima, dodjelom kredita za izgradnju stana, kupovinu stana ili poboljanje uslova stanovanja i putem zamjene stana. Pri tome, rjeavanje stambenih potreba funkcionera vri se primjenom kriterijuma znaaja poslova i postojee stambene situacije. Predvieni povoljniji uslovi za kupovinu stana su: kupovina stana na poek, sa otplatom cijene stana na rate u trajanju najvie do 20 godina, i umanjenje prodajne cijene stana na ime radnog staa u visini od 5 % za svaku godinu i starosti zgrade po stopi od 3 %, a najvie do 80 % trine cijene stana. Odlukom je definisano da se funkcioneru moe dodijeliti kredit za izgradnju ili kupovinu stana u svojini, za pretvaranje zajednike svojine ili susvojine u etanu svojinu, kao uee za dobijanje stambenog kredita kod banke i za poboljanje uslova stanovanja. Sve varijante kredita se dodjeljuju za period od 20 godina. Predvieni povoljniji uslovi za vraanje kredita su otplata kredita na rate u trajanju najvie do 20 godina i umanjenje iznosa kredita u visini od 5 % za svaku godinu radnog staa, a najvie do 80 % vrijednosti dodijeljenog kredita. Ovom Odlukom su takoe definisani naini i kriterijumi za rjeavaju stambenih potreba nosilaca pravosudne i ustavno-sudske funkcije. Nosiocima pravosudnih i ustavno-sudskih funkcija, u smislu ove Odluke, smatraju se predsjednici i sudije osnovnih, viih, privrednih sudova,

23

Sl.list RCG 47/07, Sl. list CG 37/09

29

Apelacionog suda Crne Gore, Upravnog suda Crne Gore, Vrhovnog suda Crne Gore, Ustavnog suda Crne Gore i vrhovni dravni tuilac, vii dravni tuilac, osnovni dravni tuilac i njihovi zamjenici. Raspodjelu sredstava obezbijeenih u budetu Crne Gore za rjeavanje stambenih potreba nosilaca pravosudnih funkcija na pravosudne dravne organe vri Komisija primjenom definisanih kriterijuma. O rjeavanju stambenih potreba nosilaca pravosudnih funkcija, odluuje Komisija za stambena pitanja, koju imenuju rukovodioci tih organa. Takoe, ovom Odlukom je definisan postupak rjeavanja stambenih potreba funkcionera koji nijesu nosioci pravosudnih ustavno-sudskih funkcija. O rjeavanju stambenih potreba funkcionera odluuje Komisija ije lanove imenuje Vlada Crne Gore. U pogledu pripremanja i sazivanja sjednica, rada i naina odluivanja na sjednicama Komisije primjenjuju se odredbe Poslovnika Vlade Crne Gore (Sl list RCG 45/01, 09/03, 71/04 i 71/06). Komisija, uz saglasnost Vlade, moe rjeavati stambene potrebe pojedinih funkcionera i odreenih lica zaposlenih u ustanovama, bez oglaavanja (putem zakupa, kupovinom pod povoljnim uslovima, zamjenom stana i dodjelom kredita), u skladu sa zakonom. Takoe, uz saglasnost Vlade, moe se licu u stanju socijalne potrebe, rijeiti stambeno pitanje, davanjem stana putem poklona. 3.1.1.10. Odluka o rjeavanju stambenih potreba dravnih slubenika i namjetenika24

Odlukom o rjeavanju stambenih potreba dravnih slubenika i namjetenika rjeavaju se stambene potrebe zaposlenih u ministarstvima i drugim organima uprave, zaposlenih u sudovima koji nijesu nosioci pravosudnih i ustavno - sudskih funkcija, zaposlenih u tuilatvima koji nijesu nosioci pravosudnih i ustavno-sudskih funkcija, zaposlenih u organima za prekraje i Vijeu za prekraje Crne Gore i drugim dravnim organima i slubama organa Crne Gore (dravni slubenici i namjetenici). Rjeavanje stambenih potreba dravnih slubenika i namjetenika na koje se odnosi ova Odluka ostvaruje se prema Planu za rjeavanje stambenih potreba, koji donosi Komisija za stambena pitanja Vlade Crne Gore, najkasnije 30 dana po donoenju Budeta Crne Gore za tekuu godinu. Planom je definisan broj stanova koji e se izgraditi, kupiti, odnosno obezbijediti (radi davanja po osnovu zakupa, kupovine pod povoljnijim uslovima, dodjelom kredita za izgradnju ili kupovinu stana, dodjelom kredita za poboljanje uslova stanovanja, putem zamjene stana, poboljanjem uslova stanovanja bez oglaavanja), kao i iznos sredstava koja e se usmjeriti za dodjelu kredita za rjeavanje stambenih potreba. Sredstva za rjeavanje stambenih potreba obezbjeuju se iz sredstava obezbijeenih u Budetu Crne Gore za rjeavanje stambenih potreba dravnih slubenika i namjetenika, sredstava prodaje, zakupa i otkupa stanova, kredita, linih sredstava dravnih slubenika i namjetenika i drugih sredstava namijenjenih za rjeavanje stambenih potreba. Evidenciju stanova, tj. stambenog fonda Crne Gore i sredstava za stambene potrebe dravnih slubenika i namjetenika vodi Uprava za zajednike poslove dravnih organa. Ovom Odlukom je definisano da pravo na rjeavanje stambene potrebe ima dravni slubenik i namjetenik koji nema stan, odnosno porodinu stambenu zgradu u svojini, susvojini ili zajednikoj svojini ili ima stan, odnosno porodinu stambenu zgradu u svojini, susvojini ili zajednikoj svojini neodgovarajue povrine. Takoe, ovom Odlukom su definisani kriterijumi za raspodjelu stanova, odnosno sredstava za kredite na organe. Raspodjela stanova i sredstva za kredite dodjeljuju se organima primjenom sljedeih kriterijuma: broj nerijeenih stambenih potreba dravnih slubenika i namjetenika u organu, znaaj i sloenost poslova koje obavljaju pojedini dravni slubenici i namjetenici u organu i lina sredstva dravnih slubenika i namjetenika. U izrazito nepovoljnoj stambenoj

24

Sl list CG 69/08, 23/09

30

situaciji, u smislu ove Odluke, smatraju se organi u kojima najmanje 30% od ukupnog broja dravnih slubenika i namjetenika nema stan. Odredbama ove Odluke su definisani nain i kriterijumi za rjeavanje stambene potrebe. Naime, dravni slubenici i namjetenici mogu da rjeavaju stambene potrebe po osnovu zakupa stana, kupovinom stana pod povoljnijim uslovima, dodjelom kredita za izgradnju stana, kupovinu stana ili poboljanje uslova stanovanja ili putem zamjene stana. Predviena je upotreba sljedeih kriterijuma za rjeavanje stambene potrebe: znaaj poslova, postojea stambena situacija, radni sta i broj lanova porodinog domainstva. Dodjela kredita dravnom slubeniku i namjeteniku predviena je za izgradnju ili kupovinu stana u svojini, za pretvaranje zajednike svojine ili susvojine u etanu svojinu, kao uee za dobijanje stambenog kredita kod banke i za poboljanje uslova stanovanja - do 15 000 eura. Za prethodno predviene namjene definisani su uslovi za dodjeljivanje kredita. Odredbama ove Odluke ureen je i postupak rjeavanja stambenih potreba dravnih slubenika i namjetenika. O rjeavanju stambenih potreba dravnih slubenika i namjetenika odluuje Komisija za stambena pitanja, koju imenuje starjeina organa. Komisija po osnovu dostavljenih zahtjeva utvruje posebne rang liste, usklaene prema nainu rjeavanja stambenih potreba dravnih slubenika i namjetenika, primjenom kriterijuma propisanih ovom Odlukom. O prigovorima na objavljenu rang listu odluuje starjeina organa koji donosi rjeenja na osnovu konane rang liste. 3.1.1.11. Zakljuak o zakonskoj regulativi

Na osnovu izvrenog prikaza mogu se izvesti sljedei zakljuci: nijednim od pomenutih zakona nije regulisana oblast socijalnog stanovanja, odnosno mjera i procedura koje treba preduzeti u cilju obezbjeivanja prava na stambeni smjetaj u skladu sa Evropskom socijalnom poveljom, zakonska regulativa se esto mijenja, ponekad ak i u godini donoenja osnovnog propisa, mnoga pitanja se tretiraju u vie razliitih zakona, to oteava razumijevanje i primjenu istih, neophodno je u budunosti, u fazama pripreme i usvajanja zakona studioznije pristupiti ovom problemu. Prioritetni strateki dokumenti

3.1.2.

Prilikom definisanja politike i strategije stanovanja, neophodno je uspostaviti vezu sa problematikom, odrivog regionalnog i prostornog razvoja sa jedne strane i razvoja sektora graevinarstva sa druge strane. 3.1.2.1. Nacionalna strategija odrivog razvoja (NSOR CG 2007)

Nacionalna strategija odrivog razvoja Crne Gore usvojena je u aprilu 2007. godine zajedno sa Akcionim planom (AP) za period 2007 2012, kao prvi strateki dokument dugoronog razvoja Crne Gore, ime je prva u regionu otpoela proces institucionalizacije tema i koncepta odrivog razvoja u svoj dravni sistem. Osim toga, prva je osnovala Nacionalni savjet za odrivi razvoj (2002. godine), usvojila Strategiju i jedina, za sada, ima koordinativno tijelo koje se nalazi izvan sistema ministarstava i bavi se svim stubovima odrivog razvoja. Da bi se osigurao odriv razvoj jednog drutva, neophodan je cjelovit pristup u upravljanju sloenim drutvenim procesima, i paljivo balansiranje ekonomskih, socijalnih i ciljeva vezanih za

31

ouvanje ivotne sredine i prirodnih resursa"25. Nakon analize ovih procesa NSOR je definisala kroz Akcioni plan strateke zadatke i pojedinane mjere za 24 oblasti organizovane u slijedeih pet optih ciljeva: 1. Ubrzati ekonomski rast i razvoj i smanjiti regionalne razvojne nejednakosti; 2. Smanjiti siromatvo; obezbijediti jednakost u pristupu uslugama i resursima; 3. Osigurati efikasnu kontrolu i smanjenje zagaenja, i odrivo upravljanje prirodnim resursima; 4. Poboljati sistem upravljanja i uea javnosti; mobilisati sve aktere, uz izgradnju kapaciteta na svim nivoima; 5. Ouvati kulturnu raznolikost i identitete. Prioritetni zadaci NSOR-a koji imaju neposredne dodirne take sa stanovanjem i definisanjem strategije u oblasti stambenog sektora su: u oblasti ravnopravnost i socijalne zatite poveanje kvaliteta usluga socijalne zatite i ekonomsko osnaivanje lica u stanju socijalne potrebe, izmeu ostalog i kroz rjeavanje stambenih problema ovih lica, u oblasti energetike racionalna potronja elektrine energije uz poveanje energetske efikasnosti, u oblasti urbanog razvoja zaustavljanje nelegalne gradnje i legalizacija objekata uz potovanje principa i ciljeva Beke deklaracije, i korienje pozitivnih iskustava drugih zemalja u suzbijanju nelegalne gradnje, kao i poboljanje kvaliteta ivota i bezbjednosti u urbanim sredinama, sa posebnim osvrtom na uslove ivota specifinih (marginalnih) ciljnih grupa; uspostavljanje odgovornog odnosa graana prema urbanoj sredini. Strategija regionalnog razvoja (SRR- 2010-2014)

3.1.2.2.

Politika regionalnog razvoja u Crnoj Gori nije definisana i ureena jednim zakonskim aktom. Pojedini segmenti regionalnog razvoja, na direktan ili indirektan nain, inkorporirani su u druge propise i zakone od Ustava do pojedinanih zakonskih rjeenja kao to su: Zakon o lokalnoj samoupravi (Sl. list RCG 42/03), Zakon o finansiranju lokalne samouprave (Sl. list RCG. 42/03), Zakon o porezu na dobit pravnih lica (Sl. list RCG 65/01, Zakon o koncesijama (Sl. list CG 08/09); Zakon o kontroli dravne pomoi (Sl. list CG 74/09). Radi utvrivanja vizije regionalnog razvoja usvojena je Strategija regionalnog razvoja Crne Gore koja je usklaena sa sedmogodinjom finansijskom perspektivom regionalne politike EU. Strategija definie tri osnovna strateka cilja razvoja u skladu sa principima odrivog razvoja stvaranjem uslova za poveanje konkurentnosti svih djelova zemlje i realizaciju njihovih razvojnih potencijala:26 ravnomjerniji razvoj svih jedinica lokalne samouprave i regiona, ubrzani razvoj manje razvijenih jedinica lokalne samouprave i regiona; regionalni razvoj i zatita ivotne sredine.

Sa aspekta teritorijalne podjele, Crnu Goru ini 19 optina, 2 gradske optine, Glavni grad i Prijestonica. Optina je osnovni oblik lokalne samouprave, a mogu se osnivati i drugi oblici lokalne samouprave. U Crnoj Gori ne postoje administrativno odreeni regioni, a prema kriterijumima Eurostata-a o podjeli drave na prostorne jedinice za statistiku, Crna Gora se

25 26

Nacionalna strategija odrivog razvoja, 2007. godine Strategija regionalnog razvojaCrne Gore 2010-2014

32

posmatra kao jedan region. Ipak, za potrebe SRR i prepoznavanja razvojnih prioriteta klasifikovani su regioni Crne Gore na kontinentalni (67,8% teritorije), sredinji i primorski region (18,1% teritorije)27. Najmanja je naseljenost u kontinentalnom dijelu, u odnosu na sredinji i primorski region. Prema pokazateljima razvijenosti kontinentalni region ima najnii nivo razvijenosti, dok je primorski region najrazvijeniji u zemlji. Stvaranje uslova za ubrzani razvoj manje razvijenih djelova zemlje prvenstveno kroz poboljanje osnovne i poslovne infrastrukture, moe biti finansirano iz postojeih budetskih sredstava, kroz kreditna zaduenja i iz fondova EU koji su, uz zahtijevano uee za kofinansiranje, bespovratna sredstva. "Strategija regionalnog razvoja afirmie projektni pristup i orijentaciju na EU fondove, kroz bolju povezanost potreba na lokalnom i prioriteta na nacionalnom nivou, bolju koordinaciju i jaanje kapaciteta jedinica lokalne samouprave da prepoznaju svoj lini interes i potrebe u okvirima raspoloivih razvojnih mogunosti i da isti budu prepoznati meu prioritetima razvoja na nacionalnom nivou"28. U okviru Strategijom predvienih mjera za ostvarenje navedenih stratekih ciljeva regionalnog razvoja, predviena je izgradnja infrastrukturnih objekata (lokalni i regionalni putevi, bolnice, kole, vrtii, sportski objekti, izgradnja stambenih objekata itd.) kako bi se poveao kvalitet ivota u nedovoljno razvijenim optinama. U tom smislu je predvieno da se razmotri mogunost davanja u zakup, dodjeljivanje kue, stana, graevinskog zemljita koji su u vlasnitvu drave, kao i mogunost obezbjeenja povoljnh uslova za kupovinu stana ili kue u ovim optinama za stanovnitvo. 3.1.2.3. Prostorni plan Crne Gore do 2020. godine

Postojee planiranje prostora u Crnoj Gori sprovodi se na dravnom i lokalnom nivou, to je definisano Zakonom o ureenju prostora i izgradnji objekata i Zakonom o lokalnoj samoupravi. Sistem planiranja, odnosno ureenja prostora zasniva se na ostvarivanju politike odrivog prostornog razvoja, meusobnom usklaivanju sektorskog planiranja u prostoru, pripremanju strunih podloga, cjelovitom tretiranju prostora, ukljuivanju javnosti i demokratizaciji odluivanja.29 Ureenje prostora zasniva se na naelima: usklaenog ekonomskog, socijalnog, ekolokog, energetskog, kulturnog razvoja prostora Crne Gore; odrivog razvoja; podsticanja ravnomjernog ekonomskog razvoja prostora Crne Gore; racionalnog korienja i zatite prostora i prirodnih resursa; usaglaenosti sa evropskim normativima i standardima; zatite integralnih vrijednosti prostora; policentrinosti; konkurentnosti i kohezije; decentralizacije; zatite i unapreenja stanja ivotne sredine; zatite kulturne batine; usaglaavanja interesa korisnika prostora i prioriteta djelovanja u prostoru; javnog interesa; privatnog interesa ali ne na tetu javnog interesa; javnosti u postupku ureenja prostora; uspostavljanja informacionog sistema o prostoru u cilju efikasnijeg ureenja prostora; aseizmikog planiranja.30 "U praksi i dalje postoji meusektorsko usklaivanje i nedostatak horizontalnog i vertikalnog povezivanja i usklaivanja meu raznim planskim akterima, to znatno produava postupak

Kontinentalni region ine sledee optine: Andrijevica, Berane, Bijelo Polje, Mojkovac, Kolain, Plav, Pljevlja, Pluine, Roaje, avnik, abljak, Niki. U sredinjem regionu imamo Glavni grad Podgoricu i optinu Danilovgrad, koje ine 1/3 stanovnitva Crne Gore. Podgorica je glavni grad, administrativni, privredni, univerzitetski i politiki centar Crne Gore. Primorski region, u kontekstu SRR, ine: Cetinje, Bar, Budva, Herceg-Novi, Tivat, Kotor, Ulcinj 28 Strategija regionalnog razvoja 2010-2014 29 Prostorni plan Crne Gore do 2020. godine, 2008, str. 13. 30 Zakon o ureenju prostora i izgradnji objekata 50/08

27

33

izmjena prostornih i urbanistikih planova. U pojedinim planovima koji su uraeni u skladu sa zakonom, usljed nedovoljnih sektorskih planova i programa, nijesu u potpunosti mogli biti definisani svi urbanistiko-tehniki uslovi, ve se neki od njih moraju prikupiti od nadlenih organa i organizacija prema posebnim postupcima. Osim toga, korisnici prostora vie su naklonjeni fleksibilnim planovima, meutim, nedovoljno regulisan odnos izmeu javnih i privatnih interesa, dodatno smanjuje znaaj planskih odluka i njihovu obaveznost31. Znaajan nedostatak predstavljaju nerazvijenost sistema pokazatelja o korienju prostora i prostornom razvoju i nedovoljan i neefikasan nadzor nad sprovoenjem planova. Prostorni plan Crne Gore do 2020. godine usvojen je 2008. godine i predstavlja opti strateki okvir za odrivi prostorni razvoj, kao osnovu za usklaivanje raznih optih i sektorskih politika koje imaju (i) prostorne posljedice. Zasnovan je na analizi ostvarenja prethodnog plana i procjeni stanja sa potencijalima, ogranienjima i uoenim konfliktima, koja je prvenstveno predstavljena kroz analizu stanja ivotne sredine. Na osnovu toga, kao i na osnovu ciljeva koji su definisani odreenom analizom i dostignutim socio-ekonomskim razvojem, uraena je projekcija razvoja. "Planom se ostvaruje meusektorsko usaglaavanje ukljuujui smjernice za prostornoplanske dokumente nieg reda".32 Prema analizama izvrenim za potrebe Prostornog plana utvreno je da je stepen urbanizacije dostigao 62,8% za itavu Crnu Goru, sa znatnim regionalnim varijacijama uz jaanjem trenda suburbanizacije, to dovodi do formiranja naselja koje karakterie "monofunkcionalnost, pretjerana potronja prostora, niska infrastrukturna opremljenost i znatni negativni uticaji na ivotnu sredinu."33 Poseban problem na koji se u analizama ukazalo predstavlja bespravna i neplanska izgradnja naselja kao osnovni faktor ugroavanja prirodnih resursa i privrednog razvoja. Naroito je problematina bespravna izgradnja na najatraktivnijim podrujima praena nepotovanjem veeg broja tehnikih, saobraajnih, ekolokih i drugih zahtjeva i zanemarivanjem javne koristi. Nastavljen je i trend prenamjene poljoprivrednog zemljita, npr. za stambenu izgradnju, intenzivna prodaja zemljita stranim dravljanima, na najatraktivnijim lokacijama koju prati agresivna gradnja novih objekata koji se nerijetko grade bespravno i bez potovanja graditeljske tradicije. Osim identifikacije osnovnih problema u razvoju gradova kao centara i nosioca razvoja i ukazivanja na neplanski rast gradskih i drugih naselja i loe stanje planske dokumentacije i informatike podrke za planiranje, analizirana je i stambena problematika pri emu su kao najvanij problemi u ovoj oblasti identifikovani34: oko 27.000 domainstava u Crnoj Gori nema rijeeno stambeno pitanje na adekvatan nain, to znai da su prinueni da u postojeim uslovima plaaju izuzetno visoku zakupninu za stan u odnosu na ostvarena mjesena primanja; u periodu do 1990. godine, uprkos injenici da su izdvajali sredstva za stambeni fond, znaajan broj zaposlenih nije uspio da rijei stambeno pitanje; vlasnikom transformacijom stambenog fonda iz dominantno drutvenog u dominantno privatni nije formiran Stambeni fond koji bi omoguio aktivnosti drave u ovoj oblasti; neadekvatno odravanje i ubrzano propadanje postojeeg stambenog fonda; nepovoljni kreditni uslovi koji se nude graanima za rjeavanje stambenih pitanja;

31 32

Prostorni plan Crne Gore do 2020. godine, 2008.g, str.13 Prostorni plan Crne Gore do 2020. godine, 2008.g, str.1 i 2 33 Prostorni plan Crne Gore do 2020. godine, 2008.g, str.56 34 Prostorni plan Crne Gore do 2020. godine, 2008.g, str.59

34

neodgovarajue rjeavanje stambenog pitanja socijalno ugroenih domainstava, nepotovanje postojeih propisa u dijelu odnosa izmeu zakupca i zakupodavca stana, itd.

U skladu sa tim, pretpostavljena su osnovna polazita za dalje rjeavanje stambene problematike:35 stambena tranja znatno nadmauje ponudu, naroito u najveim gradovima i turistikim primorskim sreditima; primjetan je nedostatak socijalnih stanova u vlasnitvu i upravljanju optinskih fondova; u mnogim podrujima zahtjevi i pritisci za individualnu izgradnju nadmauju prostorne mogunosti.

Na osnovu izvrenih analiza defnisane su osnovne postavke prostornog plana (osnove dugorone organizacije prostora), pod okriljem vizija odrivog razvoja u skladu sa NSOR CG, razvojni principi i opti ciljevi, meu kojima, a u indirektnoj vezi sa stanovanjem treba naglasiti OC-4 Racionalno korienje prirodnih resursa. Ostvarenje ovog cilja, izmeu ostalog podrazumijeva: ogranienje proirivanja graevinskog zemljita na najmanju moguu mjeru i racionalnu upotrebu prostora za urbanizaciju i kontrolu i ograniavanje intenzivnijeg irenja urbanih podruja.36 Prema prostornom planu Crne Gore, osnovi koncepta razvoja stanovanja proistiu iz aktivne stambene politike u Crnoj Gori i savremenih razvojnih principa i smjernica, prihvaenih odgovarajuim meunarodnim razvojnim dokumentima (kao to su, na primjer, Agenda Habitat, Evropska socijalna deklaracija i sl.). Naglasak je na sedam grupa pitanja: razvoj i pruanje kvalitetnih stambenih usluga; zatita korisnika u ostvarivanju stambenih prava; zatitu i ostvarivanje ovjekovih prava; razni oblici partnerstva sa neprofitnim sektorom u ovoj oblasti; spreavanje, odnosno smanjivanje i postupno otklanjanje beskunitva (broja beskunika); obezbjeivanje stanovanja koje je prihvatljivo u pogledu cijene, naroito za one ljude koji ne raspolau odgovarajuim finansijskim sredstvima. Strategija razvoja graevinarstva Crne Gore do 2020. godine

3.1.2.4.

Crnogorska Vlada je u 2010. godini usvojila Strategiju razvoja graevinarstva Crne Gore do 2020. godine, sa ciljem da doprinese glavnom usmjeravanju razvoja graevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine, da bi se u najveoj mjeri koristili sopstveni potencijali na najefikasniji nain. Glavni ciljevi su da oblast graevinarstva postane inovativna i zadovoljava potrebe crnogorskih graana i i ekonomije na efikasan nain, da postane dio graevinarstva Evropske Unije, da prua konkurentne usluge na meunarodnim projektima i isporuuje proizvode sa standardnim kvalitetom.37 U uvodu Strategije prezentovane su karakteristike graevinarstva kao djelatnosti, graevinarstva EU i Crne Gore, date su opte ocjene o graevinarstvu i predoene vizija, misija i strategija razvoja graevinarstva u Crnoj Gori.

35 36

Prostorni plan Crne Gore do 2020. godine, 2008.g, str. 59 Prostorni plan Crne Gore do 2020. godine, 2008.g, str. 98 37 Strategija razvoja graevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine

35

Takoe, u Strategiji je uraena SWOT analiza osnovnih komponenti i stratekih opredjeljenja razvoja graevinarstva: pravnog i institucionalnog okvira, tehnike regulative, kontinuiteta kapitalnih investicija, jaanja konkurentnosti graevinske operative, formiranja adekvatne strukture radne snage i razvoja industrije graevinskih materijala. U narednim cjelinama, Strategija je dala detaljnu analizu prepoznatih sedam osnovnih stratekih opredjeljenja, kao okosnica razvoja graevinarstva u Crnoj Gori u narednom periodu. Za svako strateko opredjeljenje predloeni su pravci djelovanja u predstojeem periodu, u cilju unapreenja aktuelnog stanja. Na kraju, u dokumentu je prezentovan Akcioni plan za svako analizirano strateko opredjeljenje. U akcionom planu su prezentovani prioritetni pravci djelovanja u okviru svakog stratekog opredjeljenja, predloene mjere za realizaciju prepoznatih pravaca djelovanja, definisan period njihove implementacije, odgovorne institucije za njihovu realizaciju, indikatori za mjerenje stepena realizacije, kao i finansijska komponenta pokrivenosti predloenih mjera. U osnovi, Strategija je definisala viziju i dala dugorone smjernice razvoja graevinarstva u Crnoj Gori, a njena dosljednja primjena podrazumijevae dugoroni proces praenja realizacije u kojem e se obaviti revizija postojeih dokumenata, identifikovanih problema, postavljenih ciljeva i predloenih mjera. Poseban segment Strategije bavio se kontinuitetom kapitalnih investicija, kao jednim od sedam stratekih opredjeljenja, pri emu su razmatrane planirane investicije u pet osnovnih sektora na osnovu relevantnih strategija, akcionih i master planova za ove sektore. Prema tim analizama, procijenjena su ukupna ulaganja do 2020. godine u iznosu od 18 do 21 milijardu eura, a prema strukturi najvea ulaganja oekivana su u sektoru turizma oko 10.5 milijardi , zatim u sektoru stanovanja oko 4 milijarde . Slijedi sektor energetike sa oko 2 milijarde , sektor transportne infrastrukture sa oekivanih oko 1.5 milijardi bez autoputa ili oko 4 milijarde sa autoputem. Najmanje ulaganja oekuje se u sektoru zatite ivotne sredine (vodosnabdijevanje, preiavanje otpadnih voda i odlaganje vrstog otpada), oko 0.5 milijardi . Dakle, sektor stanovanja je drugi po iznosu planiranih investicija, iako u evropskim zemljama on ima uvijek vodeu investicionu ulogu i obuhvata oko 63% ukupnih investicija u graevinarstvu.38 Na osnovu sprovedene analize u Strategiji razvoja graevinarstva su definisane mjere i aktivnosti kojima bi se obezbijedio kontinuitet kapitalnih investicija i maksimalno iskoristili ovi potencijali u cilju razvoja graevinarstva. U odnosu na stambeni sektor predvieno je da se definie dugogodinja strategija stambene izgradnje, kroz neposrednu realizaciju aktivnosti:39 utvrditi mjere prihvatljivog finansiranja preko Vladinog programa dravnog podsticanja stanogradnje, subvencioniranje stambenih kredita i sl.; utvrditi mjere za legalizaciju neformalnih naselja u cilju smanjenja seizmikog rizika, urbane organizacije naselja i infrastrukturnog ureenja ivotnog prostora: o o analiza prostora i postojeeg stanja izgraenih 90.000 objekata bespravne gradnje. studija izvodljivosti sa analizom problema i predlozima za njihovo otklanjanje i finansiranje.

38 39

Strategija razvoja graevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine, str. 50 Strategija razvoja graevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine, str. 55

36

3.1.2.5.

Zakljuak o prioritetnim stratekim dokumentima

Na osnovu izvrenog prikaza mogu se izvesti sljedei zakljuci: osnovni strateki dokument Crne Gore je Nacionalna strategija odrivog razvoja, a odrivi razvoj je strateki cilj Crne Gore i kao takav je naglaen u svim analiziranim dokumentima; postoji velika meusobna usklaenost analiziranih dokumenata u pogledu pojedinanih ciljeva i mjera u stambenoj oblasti i oblasti socijalne politike; u svim dokumentima prepoznate su mogunosti sektora stanovanja, a samo u prostornom planu su date opte napomene u vezi ovog sektora, sa naglaskom na ouvanje prostora i davanje prednosti rekonstrukciji i revitalizaciji (naselja); prostor je najvredniji resurs koji treba sauvati, posebno od nelegalne gradnje i od suburbanizacije; omoguavanje jednakog pristupa uslugama, odnosno stanovanju, jedan je od koraka smanjenja siromatva; poveanje kvaliteta ivota u nedovoljno razvijenim optinama, podrazumijeva i mjere u vezi sa razliitim nainima obezbjeenja stanova; stanovanje je identifikovano kao izrazito investiciono podsticajan sektor. Institucionalni okvir u zemlji

3.1.3.

Sagledavanje cjelokupne slike stanovanja nije mogue bez osvrta na uesnike i njihove uloge u ovoj oblasti. U ovom dijelu je dat prikaz uesnika u kreiranju, voenju i realizaciji politike stanovanja, a u tom cilju su posebno prikazani: centralni nivo vlasti Sektor za razvoj stanovanja (kao dio nadlenog Ministarstva odrivog razvoja i turizma), jedinice lokalne samouprave, Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju (CFSSI), Stambena zadruga Solidarno. Centralni nivo vlasti

3.1.3.1.

Centralni nivo vlasti utvruje strateke ciljeve i odrive politike u svim oblastima ivota i privrede i odgovoran je za utvrivanje opte svrhe, ciljeva i mjera koje ukljuuju kreiranje pravnog okvira i finansijskih mjera za sprovoenje odreene politike. S tim u vezi je i definisanje odgovornosti za njihovo sprovoenje. Na centralnom nivou su poslovi stanovanja i stambene politike u nadlenosti Ministarstva odrivog razvoja i turizma i koncentrisani su u posebnom Sektoru za razvoj stanovanja. Tokom implementacije Akcionog plana za stanovanje za period 2005. - 2008. godine, javili su se prvi problemi u dijelu izrade pravne legislative iz oblasti stanovanja, to je ukazalo na potrebu podizanja kvaliteta kadrova u okviru dravne uprave i lokalnih jedinica, nadlenih za tu vrstu aktivnosti. Kao odgovor na novonastale potrebe formiran je Sektor za razvoj stanovanja. Sektor je osnovan u decembru 2008. godine u okviru Ministarstva za ekonomski razvoj, da bi poslije konstituisanja nove Vlade u junu 2009. godine pripao novoosnovanom Ministarstvu za ureenje prostora i zatitu ivotne sredine. U trenutku izrade ove Strategije dolo je do reorganizacije dravne uprave pa je ovaj dio uprave pripao u nadlenost novoosnovanog Ministarstva odrivog razvoja i turizma. Osnivanje sektora je u velikoj mjeri doprinijelo da se intenzivnim radom ubrzaju i kvalitetnije obavljaju obaveze predviene Akcionim planom. Znaajno je spomenuti da je od trenutka 37

osnivanja sektora, kao funkcionalne jedinice relevantne za rjeavanje pitanja u oblasti stanovanja, pokrenut i uspjeno priveden kraju veliki broj projekata, dok su neki od njih u fazi realizacije. Sektor za razvoj stanovanja se, prema sadanjoj organizacionoj strukturi sastoji iz 2 odsjeka i to: Odsjek za monitoring i razvoj, Odsjek za upravljanje i odravanje stambenog fonda i razvoj stambenog zadrugarstva. Ministarstvo odrivog razvoja i turizma preko svog Sektora za razvoj stanovanja obavlja poslove uprave koji se odnose na sistem stambenih odnosa, etanu svojinu, upravljanje i odravanje stambenog fonda, pretvaranje posebnih i zajednikih djelova stambene zgrade u poslovne prostorije, stambeno zadrugarstvo, politiku unapreenja stambenog fonda, politiku unapreenja razvoja nekretnina, privatno-javno partnerstvo u oblasti stanovanja, itd. Prema Izvjetaju o radu Sektora za razvoj stanovanja u 2010. godini, ovaj Sektor je bio ukljuen u realizaciju znaajnog broja aktivnosti u cilju unapreenja zakonske regulative i realizacije projekata iz stambene oblasti o kojima e biti vie rijei u poglavlju 6. U okviru aktivnosti ovog sektora ostvarena je meunarodna saradnja i komunikacija sa javnou i zapoeti sljedei projekti: Nadogradnja ravnih krovova; Unapreenje energetske efikasnosti u stanovanju; Unapreenje prilika za razvoj biznisa u stanovanju. Pretpostavka je da e ovaj sektor od strane Ministarstva odrivog razvoja i turizma biti zaduen za realizaciju zakljuaka Vlade Crne Gore40 u vezi rjeavanja stambenih pitanja dravnih slubenika i namjetenika, izmeu ostalog, i za pripremu najpovoljnijeg modela za rjeavanje ovog pitanja u saradnji sa Crnogorskim fondom za solidarnu stambenu izgradnju i inostranim ekspertima. 3.1.3.2. Jedinice lokalne samouprave

Naelno, u veini zemalja je stanovanje u prvom redu u nadlenosti lokalnih vlasti, to proizlazi i iz samog karaktera stanovanja koje je nekretninom vezano na odreeno podruje i lokalnu zajednicu. Osim toga, lokalna zajednica najbolje prepoznaje svoje lokalne potrebe, pa tako i probleme stanovanja svojih graana. Na lokalnim vlastima u veini zemalja je prvenstveno pitanje fizikog planiranja i ureenja prostora, osiguranje raspoloivosti stambenog fonda, zemljita, infrastrukture i prateih usluga, kao i distribucija stanova socijalnog najamnog sektora, te raspodjela raznih subjektnih stambenih potpora. Lokalna samouprava je u prethodnom periodu imala odreenu ulogu u oblasti stanovanja i stanogradnje u okviru koje je izgradila znaajan broj stanova, posebno za kategorije stanovnitva u stanju socijalne potrebe, kombinacijom svojih sredstava, saradnje sa NVO sektorom i kreditnim angamanom sa bankama. Prema Zakonu o lokalnoj samoupravi (Sl. list RCG 42/03, 28/04, 75/05, 13/06, Sl list CG. 88/09) "lokalna samouprava obuhvata pravo graana i organa lokalne samouprave da, u granicama utvrenim zakonom, ureuju i upravljaju odreenim javnim i drugim poslovima, na osnovu sopstvene odgovornosti i u interesu lokalnog stanovnitva". Saglasno Zakonu o lokalnoj samoupravi, lokalna samouprava donosi odreena dokumenta (propise) i obavlja odreene aktivnosti, koje imaju direktne ili indirektne veze sa oblasti stanovanja. S tim u vezi, Optina u skladu sa zakonom i drugim propisima, donosi izmeu ostalog i prostorno-urbanistike i druge planove. Aktivnosti koje podravaju oblast stanovanja ili su u direktnoj vezi sa njom, definisane u Zakonu o lokalnoj samoupravi su:

40

Vlada Crne Gore: Zakljuci br.03-281 od 31. marta 2011. godine

38

ureenje i obezbjeenje privoenja namjeni graevinskog zemljita u skladu sa lokalnim planskim dokumentima i komunalno opremanje graevinskog zemljita, ureenje odnosa u oblasti stanovanja i staranje o obezbjeenju uslova za odravanje stambenih zgrada, u skladu sa mogunostima, ureenje i obezbjeenje rjeavanja stambenih potreba lica u stanju socijalne potrebe i lica sa posebnim potrebama i pomo u radu humanitarnim i nevladinim organizacijama iz ovih oblasti, itd.

Zakonom o finansiranju lokalne samouprave (Sl. list RCG 42/03, 44/03, Sl. list CG 05/08, 51/08, 74/10) ureuju se izvori sredstava, nain finansijskog izravnanja i korienja uslovnih dotacija, kao i nain finansiranja sopstvenih poslova lokalne samouprave utvrenih Ustavom, zakonom i drugim propisima. Izmeu ostalog, optina ostvaruje prihode po osnovu poreza na nepokretnosti i naknade za komunalno opremanje graevinskog zemljita. Takoe, ovim Zakonom je utvreno da se optini ustupa 80% prihoda od poreza na promet nepokretnosti ostvarenih na njenoj teritoriji, koje je uvela drava. U skladu sa Zakonom o stanovanju i odravanju stambenih zgrada, lokalna samouprava, odnosno njen nadleni organ: propisuje normative i standarde za nune radove; obezbjeuje izvoenje hitnih radova, preko privrednog drutva, odnosno drugog pravnog lica ili na drugi nain, na teret stambene zgrade, ako organi upravljanja stambene zgrade ne obezbijede njihovo izvoenje; moe da obezbijedi kreditiranje pod povoljnim uslovima za izvoenje nunih radova odravanja zajednikih djelova stambene zgrade; rjeenjem, shodno odluci skuptine etanih vlasnika, obraunava iznos i utvruje nain plaanja trokova odravanja stambene zgrade; propisuje obim i vrstu doputenih radova kojim bi mogli: naruavati izgled fasada postavljanjem ureaja; mijenjati izgled stambene zgrade zastakljivanjem; mijenjati izgled stambene zgrade zaziivanjem; mijenjati i naruavati izgled na drugi nain; vodi registar etanih vlasnika, registar stambenih zgrada i njihovih posebnih djelova i registar upravnika stambenih zgrada; donosi odluku o kunom redu u stambenim zgradama; obezbjeuje sredstva za rjeavanje stambenih potreba zaposlenih, u skladu sa potrebama i mogunostima, to osim finansijskih sredstava podrazumijeva i mogunost obezbjeenja i graevinskog zemljita i drugih sredstava, u skladu sa zakonom. ureuje propisom rjeavanje stambenih potreba lica iji je rad od interesa za jedinicu lokalne samouprave.

Nadlenosti jedinica lokalne samouprave, koje se posredno tiu stanogradnje i politike stanovanja, predviene su i Zakonom o izgradnji objekata i ureenju prostora, prema kojem, lokalna samouprava, ili njeni organi: vodi dokumentacionu osnovu o prostoru; podnosi izvjetaj o stanju ureenja prostora; skuptina lokalne samouprave donosi lokalne planske dokumente; obezbjeuje finansijska sredstva za donoenje lokalnih planskih dokumenata; radi separat o urbanistiko-tehnikim uslovima; donosi program ureenja zemljita i u skladu sa njim obezbjeuje ureivanje graevinskog zemljita; 39

propisuje uslove, nain, rokove i postupak plaanja naknade za komunalno opremanje graevinskog zemljita, u zavisnosti od stepena opremljenosti graevinskog zemljita, uea investitora u komunalnom opremanju i dr; izdaje graevinske i upotrebne dozvole za objekte koji se grade u skladu sa lokalnim planskim dokumentima; rjeenjem odobrava uklanjanje dotrajalih objekata, ureuje i obezbjeuje uslove i mjere koje je potrebno sprovesti i obezbijediti prilikom njihovog uklanjanja; nadlenost lokalne samouprave je predviena i kod graenja, postavljanja i uklanjanja pomonih objekata (koji slue korienju stambenih i drugih objekata) i montanih objekata pomonog karaktera koji se postavljaju u naseljenim mjestima.

3.1.3.3. Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju (CFSSI) Krajem 80-tih i poetkom 90-tih godina prolog vijeka, dolo je do gaenja Stambenog fonda, kao viedecenijskog sistema funkcionisanja i institucionalnog naina rjeavanja stambenih pitanja i potreba zaposlenih graana Crne Gore. Savez sindikata Crne Gore je u tom periodu otpoeo kampanju iniciranja, potenciranja i realizacije ponovne ideje za formiranje Sindikalnog fonda za stambenu izgradnju. Projekat izgradnje stanova je prvi projekat koji je bio od najireg socijalnog znaaja za graane Crne Gore, a izgraeni su stambeni objekti u Kolainu od 28 stambenih jedinica i Podgorici od 365 stambenih jedinica. Ovi projekti bili su dovoljan argument Savezu sindikata Crne Gore da kroz pregovore sa Vladom Crne Gore i Privrednom komorom Crne Gore, prilikom potpisivanja Opteg kolektivnog ugovora, kroz lan 68 (2004. godine) definie ulogu Sindikalnog fonda za solidarnu stambenu izgradnju. Poetak novog institucionalnog rjeavanja stambenih pitanja, kroz pravni okvir Opteg kolektivnog ugovora u Crnoj Gori i socijalno partnerstvo, ve nakon godinu dana dali su rezultate kroz participaciju velikog broja pravnih subjekata u fondu. Za vrijeme trajanja lana 68 Opteg kolektivnog ugovora, u Sindikalnom fondu za solidarnu stambenu izgradnju je participiralo 4.000 pravnih subjekata. Poslije ukidanja lana 68, 2006. godine, kada je ukinuta obaveza pravnih subjekata da participiraju (uplauju doprinos na bruto zaradu od 0,7%), broj privrednih subjekata u fondu se znaajno smanjio. Tako je projekat Sindikalnog fonda za solidarnu stambenu izgradnju nastavio sa radom na principu dobrovoljne finansijske participacije lanica Fonda. Lokalna samouprava (optine) je dala podrku fondu dodjelom besplatnih placeva za stambenu gradnju. Meutim, objektivna nemogunost Sindikalnog fonda za solidarnu stambenu izgradnju i Saveza sindikata Crne Gore da samostalno realizuju planirane aktivnosti, kao i zahtjevi velikog broja zaposlenih za rjeavanje stambenih pitanja, dovele su 01.03.2007. godine do zakljuenja Ugovora o saradnji na izgradnji stanova solidarnosti izmeu Vlade Crne Gore, Unije poslodavaca i Saveza sindikata Crne Gore, kojim je predvieno da se aktivnosti na izgradnji stanova realizuju preko d.o.o. Sindikalni fond za solidarnu stambenu izgradnju. Odlukom Vlade Crne Gore o pristupanju Sindikalnom fondu za solidarnu stambenu izgradnju u svojstvu lana Drutva i odlukama Skuptine Unije poslodavaca Crne Gore i Skuptine Saveza sindikata Crne Gore, Rjeenjem Privrednog suda novembra mjeseca 2008. godine u Podgorici je formiran Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju. Formiranjem fonda (jednog od prvih, ovog tipa u regionu) dat je znaajan doprinos razvoju sektora socijalnog stanovanja, kroz implementaciju solidarne misije fonda. Danas fond broji oko 1.700 pravnih lica - lanica fonda, uz napomenu da fizika lica nemaju mogunost participacije i pored izraenog interesovanja.

40

Osnovni vidovi finansiranja aktivnosti fonda su: 30% projekta se finansira od strane lokalne samouprave (dodjela urbanistike parcele od optine bez naknade i oslobaanje od trokova ureenja graevinskog zemljita sa namjenom da se na predmetnom zemljitu u odreenom roku realizuje izgradnja stanova), za ta su sve optine u Crnoj Gori donijele Odluke o prenosu zemljita na Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju d.o.o. Podgorica, kao investitora; princip dobrovoljnosti - ulagai uplauju Fondu iznos koji se obraunava primjenom procenta od 0,7% na zbir svih bruto zarada zaposlenih kod Ulagaa za prethodni mjesec. Pri tome, bruto zarada predstavlja samo osnovicu za obraun sredstava, a sredstva Ulaga faktiki obezbjeuje iz sopstvenih izvora (prihoda), a ne iz zarada zaposlenih, pri emu Ulaga ima pravo da uplauje i vee iznose od iznosa predvienih Ugovorom o ulaganju i udruivanju sredstava. Sredstva se lanicama vraaju u cjelokupnom iznosu kroz dobijeni m2 stana. kreditna sredstva, odnosno kreditno uee finansijskih partnera kako iz zemlje, tako i iz inostranstva. Kreditna sredstva su neophodna radi zatvaranja finansijske konstrukcije, a temelje se na obezbjeenju vraanja kredita kroz Ugovore o hipoteci na predmetnom zemljitu i stambenoj jedinici.

Od osnivanja Crnogorskog fonda za solidarnu stambenu izgradnju do danas zavreno je oko 7.927 m2 (neto povrine objekata), a u toku je izgradnja jo oko 34.357 m2 u optinama koje su navedene u tabeli.
Tabela 1. Prikaz realizacije izgradnje stanova po optinama od 2007. do 2010. godine41 Optina i lokacija Andrijevica Berane Budva Niki Tip objekta stambeno - poslovni objekat stambeni objekat stambeno - poslovni objekat (dva objekta) stambeni objekat (Podtrebjesa) stambeni objekat (Rudo Polje) stambeni objekat (Kakaricka gora) stambeni objekat (Konik -Stari Aerodrom) stambeni objekat stambeni objekat stambeno - poslovni objekat stambeno - poslovni objekat stambeni objekat Broj stambenih jedinica 9 90 107 85 31 104 93 52 20 54 25 26 696 546 150 Izgradnja u toku/Zavreno Izgradnja u toku Izgradnja u toku Izgradnja u toku Izgradnja u toku Zavreno Izgradnja u toku Zavreno Izgradnja u toku Izgradnja u toku Izgradnja u toku Izgradnja u toku Zavreno Neto povrina objekta u m2 534 5.705 7.236 4.912 1.586 6.996 4.636 2.979 1.457 2.593 1.945 1.705 42.284 34.357 7.927

Podgorica Cetinje Tivat Roaje Mojkovac Pljevlja ukupno

ukupno izgradnja u toku ukupno zavreno

41

Podaci dobijeni od Crnogorskog fonda za solidarnu stambenu izgradnju

41

3.1.3.4.

Stambene zadruge

Osnivanje i rad stambenih zadruga bili su regulisani lanovima 85. do 94. Zakona o stambenim odnosima (Sl. list SRCG. 45/90, 38/91, 14/93, 34/94, 21/95) i Zakonom o zadrugama (Sl. list SRJ 41/96, 12/98), dok se od kraja 2010. godine regulie Zakonom o stambenim zadrugama (Sl. list CG. 73/10). Trenutno je prema podacima Centralnog registra Privrednog suda, u Crnoj Gori registrovano 6 aktivnih zadruga, od kojih je po obimu preduzetih aktivnosti najaktivnija stambena zadruga Solidarno. Stambenu zadrugu "Solidarno" je osnovalo Ministarstvo prosvjete i nauke maja 2002. godine sa ciljem rjeavanja stambenog pitanja prosvjetnih radnika. SZ Solidarno je izgradnjom stambenih objekata na lokacijama, koje su dodijeljene od lokalnih samouprava i osloboene od plaanja svih komunalija i prikljuaka, u znaajnoj mjeri ubrzala proces rjeavanja gorueg problema u prosvjeti. Drugi oblik djelovanja zadruge je kreditiranje, pri emu zadruga dodjeljuje kredite za kolektivnu izgradnju, za individualno rjeavanje stambenog pitanja i za adaptaciju, uz godinju kamatu od 1% na period od 3-30 godina, kako je definisano zadrunim pravilima. Osnovni dokumenti na kojima se zasniva rad zadruge su: zadruna pravila i pravilnik za raspodjelu stambenih kredita zadrugarima. S obzirom na donoenje novog Zakona o stambenim zadrugama (Sl.list CG, 73/10), u toku je postupak prilagoavanja oba dokumenta novom Zakonu o stambenim zadrugama.
Tabela 2. Podaci izgradnji objekata finansiranih od strane SZ Solidarno u periodu od 2002 do 2010. godine R.b. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Optina Berane Pljevlja Bijelo Polje Bijelo Polje Kolain Niki Niki Petrovac Pluine abljak Broj stanova 33 16 24 48 16 6 6 10 12 24 74 75 159 185 Cijena po m2 (u ) 498 594 430 440 530 490 490 350 532 585 * 640 Izgradnja u toku/ Zavreno Zavreno Zavreno Zavreno Zavreno Zavreno Zavreno Zavreno Zavreno Izgradnja u toku Izgradnja u toku Dobijena gra. doz. Izgradnja u toku Zavreno Izgradnja u toku Neto povrina u m2 1.919 554 1.325 2.641 723 289 289 292 * * * * 8.032 Bruto povrina u m2 2.700 792 1.723 3.433 940 379 379 358 * * * * 10.704

Niki Podgorica UKUPNO zavreno UKUPNO izgradnja u toku *nedostupni podaci

Principi rada Zadruge su princip solidarnosti i princip dobrovoljnosti. Rauna se na solidarnost i pomo svih prosvjetnih radnika u cilju zajednikog "prosvjetnog interesa". Prihodi SZ Solidarno se ostvaruju po osnovu uplata Vlade Crne Gore i resornog ministarstva, po osnovu lanarine zadrugara i povraaja kreditnih sredstava. Svaki prosvjetni radnik moe na principu dobrovoljnosti biti lan Zadruge ako uplauje mjeseno 2% od neto linog dohotka na raun Zadruge, kao i 5 lanarine na godinjem nivou. Uplatom od 2% lanarine zadrugara, SZ Solidarno ostvaruje u prosjeku na mjesenom nivou priliv od oko 19.590 , a po osnovu povraaja ve zaduenih kredita (individualnih i kolektivnih) oko 17.370 . 42

Osim toga, od osnivanja SZ ''Solidarno'' zakljuno sa 2007. godinom, Ministarstvo prosvjete i nauke i Vlada Crne Gore su, po osnovu aktivnosti zadruge, uplatili iznos od 1.071.183,00 . U 2008. godini Sindikat prosvjete i Ministarstvo prosvjete i nauke su kroz Kolektivni Ugovor dogovorili, a Vlada Crne Gore Zakljukom prihvatila dogovor da se u 3 godine (2008, 2009. i 2010.) na raun SZ ''Solidarno'' uplauje godinje iznos od 350.000 (200.000 Vlada Crne Gore, a resorno Ministarstvo 150.000 ). U izgradnji stambenih objekata SZ Solidarno je participirala do 70% sredstava, dok je ostatak obezbijeen kreditnim linijama kod poslovnih banaka u Crnoj Gori, kao i linim ueem zadrugara korisnika stanova. SZ ''Solidarno'' je do sada predala na korienje 159 stambenih jedinica, a trenutno se gradi ili namjerava otpoeti sa izgradnjom 185 stambenih jedinica. Takoe, SZ ''Solidarno'' aktivno radi na pripremanju projekata za izgradnju stambenih objekata u sljedeim optinama: Budva, (150 stambenih jedinica), Herceg Novi (60 stambenih jedinica), Kotor (40 stambenih jedinica), Tivat (40 stambenih jedinica). Osim kolektivne gradnje, SZ ''Solidarno'' je imala znaajne aktivnosti i po osnovu dodjeljivanja kredita za individualno rjeavanje stambenog pitanja svojim zadrugarima, gdje je do sada plasirala oko 1.900.000 (Tabela 3).
Tabela 3. Podaci o kreditima za individualno rjeavanje stambenog pitanja obezbjeenim od SZ Solidarno za period od 2002. do 2010. godine R.br. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. Optina Podgorica Danilovgrad Cetinje Niki Pluine avnik Kolain Mojkovac Bijelo Polje Berane Andrijevica UKUPNO Iznos kredita 750.596 78.500 62.000 330.500 5.000 10.000 63.000 23.000 105.000 39.000 9.000 1.887.396 R.br. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. Optina Plav Pljevlja abljak Roaje Kotor Tivat Herceg Novi Bar Ulcinj Budva Iznos kredita 25.000 94.000 23.000 21.000 58.800 31.000 57.500 48.000 20.000 33.500

Takoe, treba rei da je SZ "Solidarno", potujui princip solidarnosti, u prethodnom periodu dodijelila svojim zadrugarima iznos od 92.000,00 kroz razne vidove pomoi, kao nepovratna sredstva (za elementarne nepogode, subvencioniranje kamata, itd.). 3.1.3.5. Zakljuak o institucionalnom okviru

Na osnovu prikazane identifikacije glavnih uesnika i njihovih uloga, mogu se izvesti sljedei zakljuci: centralna vlast, a posebno Ministarstvo odrivog razvoja i turizma u kojem djeluje Sektor za razvoj stanovanja, su osnovni subjekti u kreiranju stambene politike, i u skladu sa tim bie odgovorni za sprovoenje ove Strategije,

43

na centralnom nivou bie potrebno angaovanje i drugih resora (ministarstva nadlena za rad, socijalnu politiku, finansije, ekonomiju, lokalnu upravu itd.), ali i drugih dravnih organa (Uprava za nekretnine, Monstat itd.), kako bi se obezbijedilo koordinisano djelovanje u stambenom sektoru, u procesu decentralizacije vlasti, lokalnoj samoupravi su predate brojne nadlenosti, ali i omogueno adekvatno obezbjeenje prihoda, za realizaciju tih nadlenosti, uspostavljanjem i radom Crnogorskog fonda za solidarnu stambenu izgradnju, iji su suosnivai Unija poslodavaca, Savez sindikata i Vlada Crne Gore, stvoreni su prvi preduslovi za obezbjeenje stanova pod povoljnim uslovima, ali za ogranienu populaciju zaposlenih kod privrednih subjekata koji su lanovi ovog fonda, broj i djelatnost stambenih zadruga se moe smatrati nedovoljnim (izuzev djelatnosti stambene zadruge "Solidarno"), ali se oekuje da novodoneseni Zakon o stambenim zadrugama da podstrek ovom obliku udruivanja zainteresovanih strana, naroito ako se ima u vidu zakonom stvorena mogunost da i pravna lica mogu biti lanovi zadruge, to do sada nije bio sluaj, ukljuivanjem lokalnih samouprava u projekte CFSSI i stambene zadruge Solidarno, kroz obezbjeenje zemljita i oslobaanja od naknada za komunalno opremanje zemljita, daje se podstrek privatno-javnom partnerstvu koje je prepoznato kao jedan od znaajnijih oblika stambenog finansiranja u zemljama u tranziciji.

3.2.

PRIKAZ SITUACIJE U OBLASTIMA RELEVANTNIM ZA STANOVANJE

U okviru prikaza situacije u oblastima relevantnim za stanovanje dat je osvrt na: 3.2.1. stanovnitvo, ekonomsku situaciju, socio-ekonomsku situaciju stanovnitva, korienje zemljita i infrastrukturnu podrku stambenoj izgradnji. Stanovnitvo

Stanovnitvo znaajno utie na ukupna kretanja u ekonomiji zemlje, kroz ponudu rada, s jedne strane, i kroz komponentu potronje, s druge strane. Demografska kretanja su polazna i relevantna osnova za oblast stanovanja. Ova kretanja predstavljaju inpute za izradu stambene politike i politike ukupnog razvoja u Crnoj Gori. Povrina Crne Gore iznosi 13.812 km2, a broj stanovnika prema popisu iz 2003. godine je iznosio 620.145 stanovnika (0,52% vie u odnosu na procijenjeni broj stanovnika u prethodnoj godini), to je rezultiralo gustinom naseljenosti od 44,9 stanovnika/km. Kontinentalni dio zemlje, karakterie izraeno demografsko pranjenje svih optina ovog regiona, dok sredinji i primorski region karakterie poveanje broja stanovnika. Prema procjenama Monstata, taj trend je nastavljen i u periodu poslije popisa. Uporedo sa rastom broja stanovnika u sredinjem i primorskom regionu, raste i broj radno-sposobnog stanovnitva u ovim regionima. Prema procjeni Monstata za 2009. godinu, stanovnitvo u Crnoj Gori pokazuje tendenciju blagog rasta. Naime, prema ovoj procjeni, Crna Gora je u 2009. godini imala oko 630.000 stanovnika i oko 183.000 domainstava, odnosno prosjeno domainstvo broji 3,4 lana, to je vie u odnosu na prosjek u zemljama EU (2,5 lanova po domainstvu). Od ukupnog procijenjenog broja, u 44

glavnom gradu Podgorici ivi oko 170.000 stanovnika (to je 1/3 ukupnog broja), 1/3 na primorju, a 1/3 u manje razvijenim i sjevernim predjelima Crne Gore. U tabelama koje slijede dato je kretanje broja stanovnika i domainstava u Crnoj Gori prema popisima za period 1961. - 2003. godine (Tabela 4) i procjena broja stanovnika za period 2004 2009. godina (Tabela 5).
Tabela 4. Kretanje broja stanovnika i domainstava u Crnoj Gori (prema rezultatima popisa)42 Godina 1961. 1971. 1981. 1991. 2003. Broj stanovnika 471.894 529.604 584.310 615.035
620.145

Broj domainstava 106.569 121.911 142.692 163.274


180.517

Tabela 5. Procjena broja stanovnika za period 2004 - 2009. godine43 Godine 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Broj stanovnika sredinom godine 622.118 623.277 624.241 626.188 628.804 631.536

S obzirom na broj stanovnika u Crnoj Gori prema popisu iz 2003. godine i Monstatovu procjenu broja stanovnika za 2009. godinu, moe se govoriti o procijenjenonm porastu broja stanovnika za 1,8% u 2009. godini, u odnosu na godinu posljednjeg popisa, 2003. godine Prema preliminarnim rezultatima popisa stanovnitva, domainstava i stanova u 2011. godini u Crnoj Gori ima 620.029 stanovnika, od ega su 50,61% (ili 313.793) ene, a 49,39% (ili 306.236) mukarci. Podatak ukazuje na blagi pad broja stanovnika (od 116 lica) u odnosu na broj stanovnika prema popisu u 2003. godini. Najvei broj stanovnika prema preliminarnim rezultatima popisa obavljenog u 2011. godini ima Podgorica (185.937 stanovnika), to predstavlja 30% stanovnitva Crne Gore, zatim slijede Niki i Bijelo Polje. U ove tri optine skoncentrisano je oko 50% ukupnog stanovnitva Crne Gore. Optine sa najmanjim brojem stanovnika su avnik, Pluine i abljak. U naseljima gradskog tipa ivi 392.020 stanovnika, to predstavlja 63% ukupnog stanovnitva, dok u ostalim naseljima ivi 228.009 stanovnika44. 3.2.2. Opta ekonomska situacija u zemlji

Crna Gora je poetkom ovog vijeka zabiljeila znaajan napredak u pogledu privrednog razvoja. Stopa rasta BDP se poveala sa 1% (koliko je iznosila u 2001. godini) na 11% (u 2007. godini). U periodu od 2005. 2007. godine, BDP po glavi stanovnika se udvostruio i dostigao u 2008. godini 11.500 , da bi se u 2009. godini smanjio na 9.900 . U periodu od 2005. 2008. godine, prosjene bruto zarade su se udvostruile i iznosile 609 mjeseno, da bi u 2009. godini dostigle

Monstat, Statistiki godinjak, 2009. godine Procjenu uradio Monstat. 44 Popis stanovnitva, domainstava i stanova u Crnoj Gori 2011. godine, Saoptenje Zavoda za statistiku Crne Gore od 12.07.2011. godine.
43

42

45

iznos od 643 . Prosjena mjesena potronja domainstva u 2008. godini je iznosila 638 , to je za 40% vie nego u 2005. godini. Do 2005. godine stope nezaposlenosti su iznosile oko 30% , da bi se u kasnijem periodu znaajno smanjile (na 11.42 % u 2009. godini).45 Ovaj period je obiljeio znaajan rast direktnih stranih investicija, posebno u sektoru nekretnina. U 2007. i 2009. godini su ostvarene najvee direktne strane investicije u sektoru nekretnina. U 2009. godini globalna kriza je prekinula intenzivan privredni razvoj Crne Gore, ostvaren u periodu od 2005. - 2008. godine. Problemi su se odrazili manje ili vie na sve sektore crnogorske privrede i potvrdile tezu o osjetljivosti malih i visoko otvorenih ekonomija, kakva je ekonomija Crne Gore. U 2009. godini DBP je ostvario negativan realan rast od 5,7%46. Inflacija je zabiljeila stopu od 3,4%. Smanjena likvidnost banaka je znaajno ograniila mogunost njihove kreditne podrke privredi, to je bitno umanjilo likvidnost privrede, kao i ukupnu privrednu aktivnost. Berzanski indikatori su smanjeni za 70% u odnosu na njihove maksimalne vrijednosti u proteklom periodu. Rast pritiska na javne finansije doveo je do stvaranja budetskog deficita od 4,4% BDP. Fiziki obim industrijske proizvodnje je smanjen za 32,2%. Inflacija se zadrala na relativno niskom nivou sa stopom od 3,2% (nivo iz 2004. godine). Usljed smanjene uvozne aktivnosti, dolo je smanjenja deficita platnog bilansa na 29,07% BDP47. Prethodna, 2010. godina, je bila suoena sa brojnim problemima. Obiljeila ju je izrazita globalna finansijska kriza. Iako pokazuje znake slabljenja, izvjesno je da e trebati jo vremena za njeno uspjeno saniranje, a posljedice krize e se, oito, reflektovati u duem predstojeem periodu. injenica da je za zemlje Evropske Unije, koje predstavljaju najvanije ekonomske partnere Crne Gore, predvien ekonomski rast od samo 0,5% u 2010. godini, sigurno e imati negativne reperkusije i na privredni rast Crne Gore. Sagledavajui zadnji kvartal prethodne godine, izvjesno je da je 2010. godinu obiljeio visok stepen uvozne zavisnosti, opadanje priliva stranih direktnih investicija, rastua nelikvidnost privrede i njena visoka kreditna zaduenost, izostanak uloge bankarskog sektora kao finansijskog stimulatora privrednog razvoja (kroz razvoj preduzetnitva i porast investicionih ulaganja), neprimjereno visok nivo privatne i javne potronje, neopravdano znaajno oslanjanje razvoja na turizam i metalsku industriju, izostanak oekivanog poetka krupnih infrastrukturnih investicionih poduhvata itd. Ovakav makro-ekonomski ambijent, koji je obiljeio prethodnu godinu, izvjesno nije mogao posluiti kao pogodan prostor za znaajniji rast graevinarstva, a s tim u vezi, i za realizaciju osnovnih pravaca razvoja zacrtane stambene politike. Oito da je kriza najvie pogodila sektor nekretnina prije svega zbog izostanka direktnih stranih investicije i zbog opadanja tranje za nekretninama, kao posljedice aktuelnih kreditnih ogranienja bankarskog sektora. Meutim, i pored oiglednih problema, trendovi poveanja kapitala i likvidnih sredstava banaka su prepoznati kao prvi znaci stabilizovanja situacije u zemlji. Izgleda da je Crna Gora prevazila glavni udar krize bolje nego to su bila pojedina oekivanja (oekivanje MMF-a). Glavni pokretai pozitivnog ekonomskog rasta u predstojeem periodu su intenziviranje aktivnosti bankarskog sektora, odravanje inflacije na stabilnom nivou, poveanje ekonomske aktivnosti, odravanje nivoa budetskog balansa, kontrola spoljnotrgovinskog deficita, politika niskog spoljnjeg duga, itd. Jedino sadejstvom paralelnih mjera monetarne, fiskalne i strukturnih politika u Crnoj Gori se moe raunati na pozitivne trendove u ekonomiji Crne Gore.

Monstat: Statistiki godinjak, 2009. godina Monstat: Statistiki godinjak, 2009. godina, http://www.monstat.org/userfiles/file/publikacije/Statisticki%20godi%C5%A1njak%20CG.2010,%20za%20WEB.pdf 47 Ministarstvo ekonomije: Strategije regionalnog razvoja Crne Gore 2010-2014 godine, jul 2010. godine
46

45

46

3.2.3.

Socio-ekonomska situacija stanovnitva

Znaajni indikatori socio-ekonomske situacije stanovnitva su indikatori zaposlenosti i nezaposlenosti, podaci o prosjenoj zaradi, struktura prihoda i rashoda domainstva, podaci o broju i iznosima raznih oblika socijalne pomoi, kao i podaci o stopi i granicama siromatva. Sve ove indikatore karakterie izrazito regionalno obiljeje u Crnoj Gori. 3.2.3.1. Zaposlenost i nezaposlenost

Prosjena stopa rasta broja zaposlenih u Crnoj Gori u periodu od 2005. 2009. godine je iznosila 3,6%, a ukupan broj zaposlenih lica je na kraju 2009. godine iznosio 169.859 (u odnosu na 169.160 osoba na kraju 2008. i 159.223 na kraju 2007.). Meutim, i pored rasta, oigledno da je prosjena stopa rasta zaposlenosti u ovom periodu ipak znaajno zaostajala za prosjenom stopom rasta BDP u ovom periodu (od 5,26%), to upuuje na zakljuak da realan rast BDP u ovom periodu nije bio praen adekvatnim rastom stope zaposlenosti u istom periodu. Meutim, posmatrano po regionima, porast broja zaposlenih je neravnomjeran. Broj zaposlenih u kontinentalnom regionu je u periodu 2005 2010. godini povean, ali je taj rast bio znaajno sporiji od rasta broja zaposlenih u sredinjem i primorskom regionu zemlje. Od ukupnog broja zaposlenih u Crnoj Gori, na kontinentalni region u 2009. godini se odnosilo samo oko 20% ukupno zaposlenih. Sa druge strane, broj nezaposlenih lica u Crnoj Gori se permanetno smanjuje. Stopa nezaposlenosti, posmatrana kao odnos broja registrovanih nezaposlenih i aktivnog stanovnitva, u Crnoj Gori je u perodu od 2005. do 2010. godine smanjena sa 18,63% u 2005. godini, na 12,12% u 2010. godini. Najmanje smanjenje nezaposlenosti u ovom periodu zabiljeeno je u kontinentalnom regionu zemlje. Stopa nezaposlenosti na dan 31. decembar 2010. godine je bila 12,12% (na isti dan prethodne godine 11,42%). Najnie stope nezaposlenosti su u optinama Herceg Novi (7,98%), Pluine (8,09%), Bar (8,31%) i Budva (8,69%), a najvece u optinama Mojkovac (18,39%), Bijelo Polje (18,22%) i Cetinje (17,82%). Stopa nezaposlenosti u Podgorici iznosi 10,7%. Na grafikonima koji slijede je prikazano kretanje nezaposlenosti i stope nezaposlenosti u Crnoj Gori za period od 2004. do 2010. godine, prema evidenciji Zavoda za zapoljavanje.
Grafikon 1. Kretanje broja nezaposlenih ( 2004 2010. godina)48
broj nezaposlenih ena ukupan broj nezaposlenih

70,000 60,000 50,000 stopa 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2004 2005 2006 2007 godina 2008 2009 2010 31,138 23,522 17,726 14,013 59,349 49,236 38,869 31,465 28,394 12,763 30,169 13,707 32,026

14,353

48

Zavod za zapoljavanje Crne Gore: Izvjetaj o radu za 2010. godinu, Podgorica, februar 2011. godine

47

Grafikon 2. Kretanje stope nezaposlenosti ( 2004 2010. godina)49


25 22.46 20 15 10 5 0 2004 2005 2006 2007 godina 2008 2009 2010 18.63 14.71 11.92 10.74 11.42 12.12

Ministarstvo rada i socijalnog staranja je u 2009. godini, u cilju poboljanja materijalno socijalnog poloaja zaposlenih, izvrilo isplatu sredstava u ukupnom iznosu od 1.030.621,43 , i to po osnovu: otpremnina za 259 zaposlenih za ijim je radom prestala potreba, u iznosu od 547.029,10 ; jednokratne pomoi za 568 lica, u iznosu od 152.132,75 i povezivanja staa za 841 zaposlena, u iznosu od 331.459,58 50 . Zarade, penzije i struktura prihoda i rashoda domainstva

3.2.3.2.

Rast zarada je evidentan u proteklom periodu. Prema zvaninim podacima statistike, prosjena bruto zarada u 2010. godini je iznosila 715 , to je za 11.2% vie u odnosu na prosjenu zaradu iz 2009. godine, koja je iznosila 643 . Najveu prosjenu bruto zaradu u 2010. godini ostvarili su zaposleni na poslovima finansijskog posredovanja u iznosu od 1.324 (za 85% vie u odnosu na ukupnu prosjenu zaradu). Osim ovog sektora, vie od prosjeka zarada ostvareno je u sektorima proizvodnje elektrine energije, gasa i vode, vaenje ruda i kamena, saobraaja, skladitenja i veza, poljoprivrede umarstva i vodoprivrede. U sektoru graevinarstva je prosjena bruto zarada iznosila 634 , neto manje od zarade u sektoru poslova sa nekretninama i iznajmljivanjem (660 ). 51 Rast prosjenih bruto zarada (11.2%) nije praen proporcionalnim rastom neto zarada. Prema istom izvoru je prosjena neto zarada u 2010. godini iznosila 479 , to je poveanje od 3.5% u odnosu na prosjenu neto zaradu iz 2009. godine koja je iznosila 463 . Ova nesaglasnost moe biti posljedica uspjenije naplate poreza i doprinosa na zarade, kao i drugaije strukture isplaenih zarada u 2010. godini u odnosu na 2009. godinu.52 Za isplatu naknada po osnovu penzijskog i invalidskog osiguranja tokom 2009. godine, Fond penzijskog i invalidskog osiguranja Crne Gore je obezbijedio oko 380 hiljada za ukupno 107.532 korisnika prava (Tabela 6, Tabela 7).

Zavod za zapoljavanje Crne Gore: Izvjetaj o radu za 2010. godinu, Podgorica, februar 2011. godine Rezime Izvjetaja o radu i stanju u upravnim oblastima iz nadlenosti Ministarstva rada i socijalnog staranja za 2009. godine, maj 2010. godine 51 Prosjecne zarade (plate), Saoptenje br 5, 2011, http://www.monstat.org/cg/page.php?id=24&pageid=24 52 Prosjecne zarade (plate), Saoptenje br 5, 2011, http://www.monstat.org/cg/page.php?id=24&pageid=24
50

49

stopa

48

Tabela 6. Civilni i vojni korisnici prava53 Vrsta prava Starosne penzije Invalidske penzije Porodine penzije Dodatak za tuu njegu i pomo Naknada za tjelesno oteenje Naknada za vrijeme priv.nezapos. Djelimine invalidske penzije Ostala prava iz invalidskog osiguranja Dodatak za Spomenicu NTS Alimentacije U K U P N O: Broj civilnih korisnika 43.689 23.782 27.171 1.422 6.517 1.487 26 2 72 0 123 104.291 Broj vojnih korisnika 1.334 525 1.031 37 71 0 0 2 0 227 14 3.241

Tabela 7. Izdaci za penzijsko i invalidsko osiguranje u 2009. godini54 Vrsta izdatka Starosne penzije Invalidske penije Porodine penzije Inostrane penzije Naknada za tjelesno oteenje Dodatak za tuu pomo i njegu Ostali izdaci Doprinosi Ostali rashodi UKUPNO Iznos u hilj. 164.044 69.171 69.520 6.502 3.899 3.939 6.329 32.181 24.508 380.093

Struktura prihoda i rashoda domainstva statistiki je obraena kroz anketu o potronji domainstava. Mjeseni prosjek po domainstvu (sa prosjeno 3.43 lana), u smislu ukupno raspoloivih sredstava stanovnitva za 2009. godinu je iznosio 633 (za urbana podruja 752 , a za ruralna podruja 433 ). U strukturi izvora ukupno raspoloivih sredstava dominantno uee imaju zarade i nadnice (60.75%) i primanja po osnovu penzijskog osiguranja (23.77%).55 Prema istom izvoru je ukupna potronja po domainstvima iznosila 587 (za urbana podruja 665 eura, a za ruralna podruja 458 ). U strukturi potronje za domainstvo za 2009. godinu, stanovanje, voda i struja uestvuju sa 13.13%, dok su u 2008. godini ovi trokovi uestvovali sa 11.05%,56 a u prethodnim godinama oko 12%. Hrana i bezalkoholna pia su u potronji domainstva u 2009. godini uestvovali sa 32.35% dok su 2007. i 2008. godini ovi trokovi uestvovali sa neto manje od 33%, a u 2005. i 2006. godini oko 42%.57

Izvjetaj o radu Fonda penzijskog i invalidskog osiguranja Crne Gore za 2009. godinu, Podgorica, mart 2010. godine 54 Monstat: Statistiki godinjak, 2010. godine 55 Izvor Monstat, Saoptenje br. 52, od 10.06.2010. godine, Anketa o potronji domainstava u 2009. godini. http://www.monstat.org/userfiles/file/apd/APD%20za%202009.pdf 56 Prema informacijama iz statistike EU uee trokova stanovanja (zakup, voda, gas, el. energija) u ukupnim trokovima domainstva iznosilo je od 12.2% na Malti do 25% u Francuskoj, a u veini zemalja EU je oko 20% (izvor: Housing Statistics in the European Union, OTB Research Institute for the Built Environment, Delft University of Technology, September 2010) 57 Izvor Monstat, Saoptenje br. 52, od 10.06.2010. godine, Anketa o potronji domainstava u 2009. godini. http://www.monstat.org/userfiles/file/apd/APD%20za%202009.pdf

53

49

3.2.3.3.

Socijalna davanja i stope siromatva

Radi sticanja boljeg uvida u ekonomsko-socijalnu situaciju stanovnitva dat je osvrt i na ostvarivanje prava stanovnitva iz oblasti socijalne i djeije zatite. Prava iz oblasti socijalne i djeije zatite u 2009. godini ostvarivao je ujednaeni broj korisnika kao i u 2008. godini, a u tu svrhu je u 2009. godini namjenski potroeno oko 40 miliona , dok je u 2010. godini ista prava ostvarivao neto vei broj korisnika za ta je u 2010. godini izdvojeno oko 44,4 miliona (Tabela 8).
Tabela 8. Prikaz budetskih trokova za oblast socijalne i djeije zatite u 2009. godini58,59 VRSTA PRAVA Djeiji dodaci Materijalno obezbjeenje porodice Pogrebni trokovi MOP-a Putni trokovi invalidnih lica Porodiljsko odsustvo Dodatak za tuu njegu i pomo Lina invalidnina Izdravanje tienika u domovima Porodini smjetaj tienici van Crne Gore Ishrana djece u predkolskim ustanovama Transferi pojedincima sa kolskim priborom Transferi pojedincima (jednokratne socijalne pomoi, rekreacija djece) UKUPNO: UKUPNO () 2009. godina 4.205.598,54 13.175.307,45 245.238,14 nema podataka 10.934.460,15 4.424.476,44 1.292.175,00 1.365.196,60 787.046,78 260.199,67 200.099,50 nema podataka 2.180.000,00 39.069.798,27 UKUPNO () 2010. godina 4.420.318,25 13.950.752,42 89.756,92 373.851,92 14.432.549,51 5.131.090,00 1.431.301,00 1.323.842,22 944.720,20 270.221,35 448.829,02 900.000,00 685.700,00 44.402.932,87

Socijalna zatita je jedan od bitnijih pokazatelja na osnovu kojeg se moe sagledavati socioekonomska situacija stanovnita jedne zemlje. Korisnici socijalne zatite su lica koja su jednom ili vie puta koristila odreene oblike, mjere ili usluge centra za socijalni rad, odnosno slubi socijalne zatite. Prema statitistikim podacima za 2009. godinu u Crnoj Gori je evidentirano ukupno 54.557 lica - korisnika socijalne zatite (26.159 maloljetnih i 28.398 punoljetnih korisnika), dok je u 2010. godini taj broj 55.654. Nadalje, u cilju unapreenja socio-ekonomskog poloaja ugroenih grupa stanovnitva, Vlada Crne Gore je u julu 2007.godine usvojila Strategiju za suzbijanje siromatva i socijalne iskljuenosti (SSSSI). Ova Strategija se bazira na etiri kljune oblasti, a to su: zdravstvo, obrazovanje, socijalna zatita i zapoljavanje i obuhvata implementaciju 161 projekta iz pomenutih oblasti. Prema Informaciji o sprovoenju Strategije za smanjenje siromatva i socijalne iskljuenosti apsolutna linija siromatva za Crnu Goru u 2008. godini iznosila je 163,57 po ekvivalentu odrasle osobe, to je skoro za 13 vie nego 2007. godine (procjenjuje se da su sredstva sadrana u ovoj liniji siromatva dovoljna za nabavku osnovnih ivotnih dobara, ukljuujui i hranu prema nutricionistikom standardu). U 2008. godini 4,9 % stanovnitva imalo je ekvivalentnu potronju ispod apsolutne linije siromatva.

Ministarstvo rada i socijalnog staranja: Informacija o sprovoenju Strategije za smanjenje siromatva i socijalne iskljuenosti, 2010. godine 59 Podaci za 2010. godinu, dobijeni su neposredno od Ministarstva rada i socijalnog staranja

58

50

Prema istoj Informaciji: ukupna stopa siromatva u 2008. godini je znaajno smanjena, dok su se dubina i otrina neznatno smanjile. Udio lica u siromatvu smanjen je sa 8,0% koliko je iznosio u 2007. godini na 4,9% u 2008. godini. Jaz siromatva, kao indikator dubine siromatva, smanjen je sa 1,4% u 2007. godini na 0,9% u 2008. godini (jaz siromatva oznaava prosjeno odstupanje potronje siromanih od linije siromata, tako da njegovo smanjivanje znai da je potronja siromanih u prosjeku postala blia liniji siromatva, to znai da je dubina siromatva manja); u periodu 2006- 2008. godini siromatvo je smanjeno i u urbanim i u ruralnim oblastima (Tabela 9);
Tabela 9. Siromatvo prema lokaciji, 2006 - 2008. godiini ( u %)60 oblast/ godina Urbane oblasti Ruralne oblasti Stopa siromatva 2006 2007 2008 . . . 7,4 5,5 2,4 17,6 12,0 8,9 Jaz siromatava 2006 2007 2008 . . . 1,3 1,2 0,6 2,9 1,8 1,4 Otrina siromatva 2006 2007 2008 . . . 0,4 0,4 0,2 0,8 0,5 0,4

postoji znaajna razlika u obimu siromatva izmeu Sjevernog regiona i drugih djelova drave. Rizik od siromatva u Sjevernom regionu vie je nego dvostruko vei od rizika od siromatva u Junom i Centralnom regionu. Stopa siromatava u Sjevernom regionu iznosila je 2008. godine 8,9%. U tom regionu ivi 28,7% stanovnitva Crne Gore, dok 52,1% ini udio siromanih. Stopa siromatva u istoj godini u Centralnom regionu iznosi 3,5%, a u Junom regionu 2,7%; rizik od siromatva u ruralnim oblastima Crne Gore vei je nego u urbanim oblastima. U urbanim oblastima stopa siromatva u 2008. godini je iznosila 2,4%, i bila je manja nego u ruralnim oblastima gdje je iznosila 8,9%. U Crnoj Gori u seoskim oblastima ivi 69,7% siromanih pojedinaca, dok u gradskim oblastima ivi 30,3%; seosko stanovnitvo se suoava sa veim rizikom od siromatva u odnosu na gradsko stanovnitvo. U seoskim oblastima stopa siromatva u 2008. godini je iznosila 8,9%, dok je u Podgorici iznosila 3,4%, a u drugim urbanim oblastima 1,9%. U urbanim oblastima bez Podgorice rizik od siromatva je skoro upola manji od prosjeka za Crnu Goru. U seoskim oblastima ivi 38,4% ukupnog stanovnitva, od ega udio siromanih iznosi 69,7%. Korienje zemljita- stanje katastra i planova

3.2.4.

Kljunu ulogu u oblasti stambene izgradnje ima graevinsko zemljite, kao materijalno i ekonomsko dobro. S obzirom da se za zemljite vezuje svojinsko pravo i pravo korienja, postojanje ureene evidencije o vlasnitvu nad zemljitem i njegovom korienju su neophodan uslov adekvatnog upravljanja zemljitem. Nedovren proces restitucije zemljita, dodatno uslonjava problem optimalne upotrebe graevinskog zemljita. Teritorija Crne Gore je katastrom nepokretnosti pokrivena sa oko 51%61 povrine teritorije (preteno urbana podruja), to u odnosu na podatke o broju imalaca prava62 iznosi oko 75,5%,

Izvjetaj o radu Fonda penzijskog i invalidskog osiguranja Crne Gore za 2009. godinu, Podgorica, mart 2010. godine 61 Prema Izvjetaju o stanju ureenja prostora za 2010. godinu, katastar nepokretnosti pokriva 54% teritorije 62 Srednjoroni program radova na premjeru i izradi katastra nepokretnosti za period 2008 - 2013 godine, Uprava za nekretnine CG, str.29. (http://www.nekretnine.co.me/dok/UZN%20Srednjorocni%20program%202008%20-%202013.pdf)

60

51

ili to iznosi oko 79% katastarskih parcela i 285.000 etanih djelova objekata, zatim 67.700 upisanih tereta i ogranienja. Crna Gora pokrivena je sa 795 katastarskih optina, koje obuhvataju povrinu od 13.692.838.040 m2 sa ukupno 1.467.488 parcela. Pri tome je vano istai sljedee: katastar nepokretnosti je uspostavljen u 513 katastarskih optina, na povrini od 6.964.681.596 kvadratnih metara, sa ukupno 232604 posjedovnih listova i obuhvaeno je 1133335 parcela. katastar zemljita je uspostavljen: u 29 katastarskih optina, na povrini od 273.899.843 kvadratna metra, sa ukupno 12446 posjedovnih listova i obuhvaeno je 52874 parcela. popisni katastar jos uvjek je zastupljen: u 253 katastarske optine, na povrini od 645.425.660 kvadratnih metara, sa ukupno 59035 posjedovnih listova i obuhvaeno je 281279 parcela.

Digitalni geodetski planovi u rasterskom (skeniranom) obliku su izraeni u 718 katastarskih optina, odnosno izvreno je skeniranje i georeferenciranje za 5188 listova katastarskih planova. Od toga je za 485 katastarskih optina, odnosno 71% izvrena izrada baza podataka digitalnih katastarskih planova, a za 52 KO je izvrena samo izrada granice KO u digitalnoj formi.63 Srednjoronim programom radova na premjeru i izradi katastra nepokretnosti (2008-2013.) predvieno je da se: osnuje katastar nepokretnosti na djelovima drave na kojima je u upotrebi katastar zemljita (ukupno 25 katastarskih optina sa povrinom 9613 ha u 2008. i 2009. godini) da se osnuje katastar nepokretnosti na nepremjerenim podrujima drave (ukupno 115 katastarskih optina sa povrinom 252.963 ha u periodu od 2009, do 2012. godine).

Posebno pitanje predstavlja i loe stanje katastra podzemnih vodova, koji je djelimino voen u nekoliko optina Crne Gore. Prema nepotpunim podacima, izgraeno je oko 9000 km podzemnih vodova i to: telekomunikacije 2900 km, vodovod 2200 km, fekalna kanalizacija 500 km, atmosferska kanalizacija 300 km i elektrovodovi 3100 km. Katstar podzemnih vodova je osnivan u Podgorici, Baru, Cetinju, Pljevljima i abljaku. Srednjoronim programom radova na premjeru i izradi katastra nepokretnosti (2008-2013). Predvieno je da se u periodu 2008. do 2012. godine uradi i inovira kompletan katastar podzemnih vodova u nekoliko optina u ukupnoj duini oko 9000 km. Na alost, ne posjedujemo informacije o realizaciji navedenih planova po pitanju unapreenja katastra. Planirani radovi treba da stvore pretpostavke za efikasnije i ekonominije procedure u planiranju i ureenju prostora i izgradnji objekata.

63

Srednjoroni program radova na premjeru i izradi katastra nepokretnosti za period 2008 - 2013 godine, Uprava za nekretnine CG, str.29.

52

U cilju planirane i kontrolisane stambene izgradnje mora se osim vlasnike ustanoviti i jedinstvena planska dokumentacija ukupnog raspoloivog graevinskog zemljita, sa informacijama o izgraenoj komunalnoj infrastrukturi na njemu. Nedostatak urbanistikih planova, dovodi do nemogunosti potpunog potovanja propisa - da se graevinsko zemljite u gradskim naseljima mora izgraditi u skladu sa prostorno-urbanistikim planovima. Time se otvara prostor nelegalnoj i nekvalitetnoj izgradnji, esto uzurpira gradsko-graevinsko zemljite i uporno devastira prostor. Veoma esto, izlaz iz takve situacije je samo prevencija dalje divlje gradnje, eventulna legalizacija bespravno izgraenih objekata i poboljanje postojee infrastrukture na izgraenom zemljitu. Iako su Zakonom o ureenju prostora i izgradnji objekata definisane obaveze, prije svega lokalne samouprave, u pogledu voenja informacionog sistema o prostoru, izrade i javnog objavljivanja Programa ureenja prostora i Izvjetaja o stanju ureenja prostora, mali broj ovih dokumenata je dostupan na propisani nain. Izradi prostorno urbanistikih planova pristupilo se u svim optinama, ali su oni u razliitim fazama realizacije. Prema Izvjetaju o stanju ureenja prostora za 2009. godine, lokalne samouprave donijele su, tokom 2009. godine, 106 planskih dokumenata, od ega su 49 izmjene i dopune postojeih - a u toku je izrada 286 dokumenata. U 2010. godini64 su lokalne samouprave donijele 39 planskih dokumenata, od ega je 12 izmjena i dopuna postojeih, a u toku je izrada (izmjena, dopuna i novih) 237 planova. Konkretne podatke o strukturi i korienju zemljita po optinama, mogue bi bilo pronai u odgovarajuim prostorno planskim dokumentima optina. Meutim, i pored zakonski definisane obaveze donoenja prostorno urbanistikih planova, veina optina nije u zakonskom roku ispunila ovu obavezu. U najveem broju optina je izrada ovih planova u toku (za njih 12 finansira se iz LAMP projekta), od ega je kod 7 optina izrada nacrta u toku, za 2 optine je uraen nacrt, za 7 optina se realizacija sprovodi kroz LAMP projekat (sa kanjenjem od oko 14 mjeseci zbog projektnih procedura), 3 predloga plana su dostavljena Ministarstvu na miljenje, a samo je jedan PUP usvojen. Prema istom izvoru, u Herceg Novom nije donesena ni odluka o izradi prostorno urbanistikog plana, a u urbanistiki najoptereenijim optinama (Podgorica, Bar, Budva, Kotor) izrada nacrta u toku. Situaciju oteava i injenica da je za veinu optina na snazi zastarela planska dokumentacija najveeg nivoa (prostorni plan optine i generalni urbanistiki plan prema prethodnom Zakonu o planiranju i ureenju prostora).65 Prema najnovijim podacima66, Ministarstvo odrivog razvoja i turizma je u 2011. godini (do septembra 2011. godine) dalo saglasnost na 53 lokalna planska dokumenta, od ega: 4 na prostorno urbanistike planove lokalnih samouprava (Andrijevica, abljak, Mojkovac i Pljevlja), 2 na izmjene GUP-ova (Kotor i Cetinje), 14 na predloge DUP-ova (najvie u Baru i Herceg Novom), 11 na izmjene i dopune postojeih DUP-ova, 8 na predloge urbanistikih projekata (Podgorica, Herceg Novi i Cetinje), 2 na izmjene urbanistikih projekata (Berane i Podgorica), 12 na predloge lokalnih studija lokacije (od ega 4 u Budvi). Ovo ukazuje na neto veu aktivnost lokalnih samouprava u odnosu na prethodni period. Iako su od donoenja Zakona protekle dvije godine, a donoenje prostorno urbanistikog plana lokalne samouprave je obavezno, jedino je Optina Tivat donijela prostorno urbanistiki plan 2010. godine67. S tim u vezi je potrebno navesti da je ovim planom predvieno za povrinu naselja (graevinsko i negraevinsko zemljite) oko 27% ukupne povrine obuhvaene PUP-om, dok je planirano da ukupno izgradive povrine ine 21% ukupne povrine PUP-a. Ukupna

64 65

Izvjetaj o stanju ureenja prostora za 2010. godinu Za ak 16 optina pomenuta planska dokumentacija je starija od 10 godina 66 Ministarstvo odrivog razvoja i turizma: Lokalna planska dokumenta na koje je data saglasnost od 01.01. 2011. do 31.08.2011 godine 67 U 2011. godini data je saglasnost na prostorno urbanistike planove za jo 4 optine

53

predviena povrina namjenjena za graenje (ili izgraena) je oko 970 ha, to u odnosu na stanje utvreno 2003. godine iznosi poveanje od 70%. Prema informacijama iz Izvjetaja o stanju ureenja Podgorice za 2010. godinu, Prostornim planom optine iz 1990. godine je obuhvaeno 144.100 ha, dok je relativno mala povrina od 8.446 ha obuhvaena Generalnim urbanistikim planom iz 1990. godine, kojim je za izgraene povrine (stanovanje, centralne djelatnosti, industrija, skladita i servisi, komunalne djelatnosti) predvieno 2.664 ha, odnosno neto oko 32% povrine obuhvaene GUP-om. Prema Izvjetaju o stanju ureenja prostora Bara za 2010. godinu je u skladu sa vaeim GUPom (inoviranim 2008. godine) za namjene koje podrazumijevaju izgradnju i ureenje prostora odreeno cca 3.690 ha, to predstavlja oko 60% od povrine pokrivene GUP-om. Trenutno je u postupku izrade i donoenja cca 1555 ha lokalnih planskih dokumenata sa detaljnom urbanistikom razradom. Moe se oekivati da je trend porasta povrine izgraenog, odnosno zemljita namijenjenog za izgradnju zastupljen i u ostalim optinama, naroito u turistiki interesantnim podrujima, ako se ima u vidu starost prethodne planske dokumentacije sa jedne strane i neoekivan rast ulaganja u izgradnju objekata u prethodnom periodu. 3.2.5. Infrastrukturna podrka stambenoj izgradnji

Kao to je poznato, problemi preklapanja lokalnih i dravnih planskih dokumenata se u praksi esto pojavljuju. Takoe, deava se da se lokalni planski dokumenti nieg reda donesu prije dokumenata vieg reda iz ingerencije drave. S tim u vezi, bez obzira na pravilo da se planski dokumenti uih teritorijalnih cjelina usklauju sa dokumentima irih teritorijalnih cjelina, u praksi su poznate situacije da se planirana infrastruktura na odreenoj teritorijalnoj cjelini mimoilazi na dodirnim linijama pomenutih planova. To u ovakvim situacijama rezultira neadekvatnom gradnjom infrastrukture, koja prati stambenu gradnju. Jedno od rjeenja prevazilaenja takvih situacija je izrada tzv. regionalnih planova, iji znaaj nije prepoznat vaeim Zakonom o ureenju prostora i izgradnji objekata. Iz navedenih razloga, zastupljenost urbanistikih planova mora biti vea, jer njihov nedostatak dovodi do nelegalne, nekvalitetne i neadekvatne infrastrukturne podrke stambenoj gradnji, to rezultira loim vodosnadbijevanjem i elektronapajanjem, primitivnim rjeenjima fekalne i atmosferske kanalizacije, itd. Rekonstrukcija infrastrukture, po izgradnji osnovnih objekata, je skupa i obino podrazumijeva loa tehnika rjeenja, poput prokopavanja ulica, pjeakih staza, itd. da bi se sanirala vodovodna, elektro i PTT mrea, fekalna i atmosferska kanalizacija, itd. Prema statistikim podacima, ukupna koliina potroene vode u naseljima u Crnoj Gori se smanjivala od 1996. godine, tako da je u 2008. godini iznosila 49.829.000 m3 (23% manje u odnosu na 1996. godinu), to je uglavnom posledica racionalizacije i smanjenja gubitaka u sistemima gazdovanja javnim vodovodima. Duina mree javnog vodovoda se poveavala od 1996. godine, pa je u 2008. godini iznosila 4.054 km (od ega je 926 km glavni dovod, a 3.128 km razvodna mrea), to je za 32% vee u odnosu na 1996. godinu. Meutim, ovdje treba istai da je u navedenom periodu izgraeno vie razvodne mree od glavnih kolektora, to se moe tumaiti kao tenja da se poboljaju uslovi snabdijevanja na ve izgraenim prostorima u odnosu na opremanje novih neizgraenih lokacija. Takoe, prema podacima statistike, ukupna koliina otpadne vode iz naselja u 2008. godini je iznosila 35.849.000 m3, dok je preiena koliina vode iz naselja u istoj godini iznosila 14.189.000 m3, to znai da se preiava svega oko 40% otpadne vode iz naselja. S tim u vezi, ukupna duina mree javne kanalizacije u 2008. godini je iznosila 1.063 km (od ega je sabirna mrea 812 km, a duina glavnog kolektora 251 km). 54

U Crnoj Gori je, prema statistikim podacima za 2008. godinu, u proizvodnju elektrine energije, gasa i tople vode investirano 28.598.000 , a u preiavanje i distribuciju vode 27.787.000 . Na osnovu statistikih podataka koji se odnose na telekomunikacionu mreu Crne Gore konstatujemo da je Crna Gora 2009. godine posjedovala 206 mjesnih telefonskih centrala (sa 166.377 prikljuaka) i 19 meumjesnih telefonskih centrala (sa 69.899 prikljuaka). Ukupan broj telefonskih pretplatnika u 2009. godini je iznosio 166.802 pretplatnika. Ukupno ostvarena investicija u potanske aktivnosti i telekomunikaciju u 2008. godini je iznosila 24.753.000 . Crna Gora raspolae sa oko 19.500 km podzemnih i nadzemnih vodova i sa 3.871 trafostanicom (Tabela 10).
Tabela 10. Duina distributivnih vodova i broj trafostanica u Crnoj Gori68 Duina distributivnih vodova Nadzemni vodovi 35 kV Kablovski vodovi 35 kV Nadzemni vodovi 10 kV Kablovski vodovi 10 kV Nadzemni vodovi 0,4 kV Kablovski vodovi 0,4 kV Broj trafostanica TS 35/10 kV TS 35/6 kV TS 35/0,4 kV TS 10/0,4 kV STS 10/0,4 kV (km) 1.012.639 48.480 3.570.112 935.970 12.962.363 1.670.981 (kom.) 85 3 21 1.781 1.981

U oblasti saobraaja i tehnike infrastrukture je bilo dosta ulaganja, ali je i dalje velika potreba za izgradnjom velikog broja saobraanica, radi nesmetanog pristupa urbanistikim parcelama. Prema podacima statistike za 2009. godinu, Crna Gora raspolae duinom eljeznike pruge od 250 km i ukupnom duinom puteva od 7.624 km (od ega na asfaltni kolovoz otpada 5.097 km, na tucanik 1.797 km, a na zemljani i neprosjeeni put 730 km). Ukupne investicije u 2008. godini u kopneni saobraaj i cjevovodni transport su iznosile 10.924.000 . Takoe, treba rei da je bez sreivanja i redovnog auriranja katastra infrastrukture, odluivanje o ulaganju u prostor i upravljanje prostorom dosta oteano. 3.2.6. Zakljuak o situaciji u oblastima relevantnim za stanovanje

Na osnovu prethodno sprovedene analize moe se konstatovati sljedee: podaci popisa obavljenog u 2011. godini ukazuju na zadravanje broja stanovnika na gotovo istom nivou kao u 2003. godini, to potrebu za stanovima ini aktuelnom i u buduem periodu; optu ekonomsku situaciju u zemlji, nakon perioda napretka i poveanja makroekonomskih pokazatelja do 2008. godine, od 2009. godine karakterie negativan realan rast BDP, nelikvidnost banaka umjerena inflacija i budetski deficit. Sve su ovo injenice koje ne idu u prilog poveanju finansijske sposobnosti drave da podri programe usmjerene na poboljanje stambene situacije i intervencije na stambenom tritu. Izbor prioriteta i

68

Elektroprivreda Crne Gore AD Niki: http://www.epcg.co.me/01_04_04_01.html

55

dinamike djelovanja drave u stambenom sektoru mora biti paljivo izvren imajui u vidu prije svega trokove drave i mogunost obezbjeenja sredstava za te potrebe, socioekonomska situacija stanovnitva je u direktnoj vezi sa optom ekonomskom situacijom, a prema datim pokazateljima, koji su mnogo negativniji od onih u Evropskoj Uniji (prosjenim zaradama, penzijama, ueem trokova stanovanja u ukunim rashodima domainstva, broju korisnika raznih oblika socijalnih primanja) moe se rei da zadovoljenje osnovnih stambenih potreba za veliki broj stanovnitva predstavlja veliki problem, relativno loe stanje katastra onemoguava uspostavljanje potpunije evidencije o stambenom fondu, a time i adekvatno planiranje i upravljanje zemljitem. Osim, toga nepostojanje i neaurnost katastra nepokretnosti onemoguava prikupljanje poreza na nepokretnosti, ali i naknada za komunalno opremanje graevinskg zemljita, stanje infrastrukture nije na zavidnom nivou, a posebno treba raditi na unapreenju korienja i zatite vode u naseljima.

3.3.

POSTOJEA STAMBENA SITUACIJA

Prikaza postojee stambene situacije je dat kroz sagledavanje: 3.3.1. generalne slike stanja postojeeg stambenog fonda i njegovih karakteristika, upravljanja i odravanja stambenog fonda, stambenog fonda u javnom vlasnitvu i problema neformalnih naselja. Generalna slika stanja postojeeg stambeng fonda i njegovih karakteristika

Prema popisu iz 2003. godine, stambeni fond Crne Gore je iznosio 253.135 stambenih jedinica (24,3% vie u odnosu na 1991. godine). Ovaj broj je ukljuio i popis vikendica. Od ukupnog broja stambenih jedinica 55,3% se nalazilo u gradskim naseljima, a 44,7% u ostalim naseljima. U vlasnitvu fizikih lica je bilo oko 98% stanova, odnosno oko 98% povrine svih stanova za stalno stanovanje. Prema istim podacima, Crna Gora je raspolagala sa 206.153 stanova za stalno stanovanje (ukupne povrine 13.606.734 m2), od ega je 201.636 stanova registrovano kao stanovi u svojini fizikih lica. Od ukupno popisom registrovanog broja stanova za stalno stanovanje u 2003. godini je izgraeno 1.756 stanova. U strukturi stanova za stalno stanovanje prema popisu iz 2003. godine najvee je bilo uee dvosobnih i trosobnih stanova (Tabela 11), a prosjean broj soba po stanu je 2.65. Prema istom izvoru oko 20% stanova je starije od 50 godina, a oko 39% je izgraeno poslije 1980. godine. Od ukupnog broja stanova za stalno stanovanje, oko 93% ine stanovu u zgradama od tvrdog materijala. Procentualno je najzastupljeniji broj stanova sa kvadraturom od 51-60 m2 sa 15,62%, dok su ravnomjerno zastupljeni sa 12 do 13% stanovi sa 31-40 m2, 41-50 m2, 61-70 m2, 81-100 m2. Prosjena povrina stana je oko 66 m2, to je za oko 3% vie u odnosu na 1991. godinu. Prosjena povrina stana na jedno lice iznosi oko 22 m2, to je neto manje od prosjeka za lanice EU iz istonog bloka, dok je za ostale EU zemlje taj odnos od 30-

56

40 m2 (najvei je u Luksemburgu oko 66 m2 i Danskoj, oko 50 m2)69.


Tabela 11. Stanovi za stalno stanovanje prema popisu iz 2003. godine70 Struktura stana posebne sobe garsonjere i 1- sobni 2 sobni 3 sobni 4 sobni 5 i vie sobni UKUPNO Broj stanova 2.570 37.421 62.077 60.753 29.079 14.228 206.153

U odnosu na opremljenost instalacijama, oko 88% stanova ima vodovodne instalacije, oko 99% ima elektroinstalacije, kupatilo ima oko 82% stalno nastanjenih stanova, a nunik ima neto vie od 76%. Na javni vodovod prikljueno je oko 67% stanova, dok je na javnu kanalizaciju prikljueno oko 39% stanova za stalno stanovanje, centralno-etano grijanje ima oko 3,7% stanova, a bez ikakvih instalacija je neto oko 1% stanova. Prema popisu iz 2003. godine registrovano je 37.160 stanova za odmor i rekreaciju ukupne povrine 1.977.028 m2, od kojih je najvei broj se odnosio na stanove u vikend kuama (Tabela 12).
Tabela 12. Stanovi za odmor i rekreaciju Struktura stanova za odmor i rekreaciju Stanovi u vikend kuama Stanovi u porodinim kuama Stanovi u ostalim zgradama UKUPNO Broj stanova 25.811 5.724 5.625 37.160

Uporeujui broj stanovnika sa brojem stambenih jedinica u prethodnom periodu, zakljuujemo da je u 1991. godini odnos broja stanovnika i stambenih jedinica bio 3,6 stanovnika/stam. jed., a u 2003. godini je taj odnos 2,4 stanovnika/stam. jed, to ukazuje na poboljanja stambene situacije i porast broja stambenih jedinica u tom periodu. Prema podacima Monstata, Crna Gora zakljuno sa 2009. godinom, raspolae stambenim fondom od oko 228.000 stanova71. Oigledno da je ovaj broj znaajno vei od broja domainstava u istoj godini (oko 183.000), to znai da na 1.000 stanovnika dolazi oko 350 stanova (prosjek zemalja EU je 430 stanova). Naime, i pored podatka da u u Crnoj Gori ima vie stambenih jedinica od ukupnog broja domainstava, sve strukture stanovnitva imaju potrebu da rijee stambeni problem. Tranja za stanovima u zakup je visoka u svim podrujima Crne Gore, a

Housing Statistics in the European Union, OTB Research Institute for the Built Environment, Delft University of Technology, September 2010 70 U ukupan broj stanova je ukljuen i odreeni broj stanova nepoznate strukture (koji nijesu prikazani tabelom) 71 Ovaj podatak ne ukljuuje vikendice i predstavlja zbir stanova za stalno stanovanje prema posljednjem popisu iz 2003. godine i podataka o stanovima za stalno stanovanje dobijenih na osnovu Monstat-ovih godinjih istraivanja (za 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 i 2009. godinu). Monstat jo uvijek ne raspolae podatkom o broju stanova za stalno stanovanje za 2010. godinu, te ta godina nije ukljuena u ukupni podatak.

69

57

posebno u razvijenim podrujima Crne Gore (Podgorica i primorje). Ona je znaajna i u nerazvijenim podrujima, zbog oskudne ili nedostajue ponude. Prema zvaninim podacima Uprave za nekretnine za 2010. godinu, 1.964 graana Crne Gore posjeduju vie od po pet stanova. Po dva stana ima 44.744 graanina, tri stana 13.120, etiri 4.976, a pet 1.795 graanina. Takoe, prema istom izvoru, u Crnoj Gori ukupno ima 243.397 stambenih jedinica - povrine 14,55 miliona kvadrata. Radi se o etanim jedinicama objekata koje su u katastru nepokretnosti evidentirane kao stambeni prostori, ali se procjenjuje da je njihov broj vei od navedenog od 10 do 20% zato to ne postoji katastar nepokretnosti na cijeloj teritoriji Crne Gore. Od poreza po osnovu prihoda od imovine i imovinskih prava, u 2010. godini naplaeno je 2.156.489 . Od toga su pravna lica platila 2,08 miliona , a fizika lica 70.438 . Iz Vlade je skoro najavljen plan poveanja naplate poreza po osnovu prihoda od imovine i imovinskih prava, odnosno izdavanja stanova i poslovnih prostora, s obzirom na relativno mali iznos naplaenog poreza u 2010.godini (u odnosu na broj stanova i stambenih prostora). Prema podacima o broju i povrini izgraenih stanova u periodu 1999. do 2009. godine (Tabela 13) ukupno su izgraena 32.604 stana, ukupne povrine 2.245.000 m2. U ukupnoj strukturi stanova dominantno uee zauzimaju dvosobni i trosobni stanovi.
Tabela 13. Broj i povrina (u 000 m2) zavrenih stanova u CG (1999 - 2009.) 72 Vrsta stana Garsonjere i jednosobni Dvosobni Trosobni etvorosobni Petosobni i vei Ukupno G+1 2 3 4 5+ 1999 Broj 340 789 653 230 75 2.087 m 14 50 56 23 10 153 2000 broj 331 832 862 281 54 2.360 m 13 54 73 28 7 175 2001 Broj 339 703 606 204 64 1.916 m 14 44 52 20 8 138 2002 broj 594 1061 560 175 36 2.426 m 25 70 48 18 5 166 2003 broj 509 676 566 180 18 1.949 m 21 43 50 19 2 135

Tabela 13 (nastavak): Broj i povrina (u 000 m2) zavrenih stanova u CG (1999. - 2009.) Vrsta stana G+1 2 3 4 5+ Ukupno

2004
Broj 668 934 1070 371 107 3.150 m 27 58 89 37 12 223

2005
broj 558 821 570 134 31 2.114 m 21 51 49 14 4 139

2006
Broj 932 799 720 189 39 2.679 m 35 49 59 20 5 168

2007
broj 841 1092 1105 338 72 3.448 m 33 67 95 38 11 244

2008
broj 1395 1491 1238 432 94 4.650 m 56 88 101 44 13 302

2009
broj 1558 1622 2001 595 49 5.825 m 64 101 166 65 6 402

Takoe, iz prethodno prezentovane tabele je oigledno da je intenzivni rast u prethodnom periodu znaajno intenzivirao stambenu gradnju. Broj od nepunih 2.000 novoizgraenih stanova u 2003. godini je povean na oko 3.400 jedinica u 2007. godini, odnosno na preko 5.800 jedinica u 2009. godini (to je za 3.800 jedinica vie u odnosu na 2003. godinu).

Podaci su dobijeni od MONSTAT-a na osnovu godinjih prikupljanja podataka o stanovima za stalno stanovanje (koji ne ukljuuju vikendice).

72

58

Uporeujui broj zavrenih stanova sa procijenjenim brojem stanovnika73 zakljuujemo da je u 2007. godini na 1.000 stanovnika bilo 5,5 zavrenih stanova, odnosno 9,2 zavrenih stanova u 2009. godini. Prema preliminarnim podacima popisa obavljenog u 2011. godini ukupan broj stanova u Crnoj Gori je 316.083 stambenih jedinica (62.984 stanova ili 24,9% vie u odnosu na broj stanova prema popisu u 2003. godini). Najvei broj stanova je u Podgorici i iznosi 72.959 stambenih jedinica (23% od ukupnog broja stanova u Crnoj Gori), dok je Bar druga optina po broju raspoloivih stanova (33.312 popisanih stambenih jedinica). Od ukupnog broja popisom obuhvaenih stanova u Crnoj Gori 56,4% stanova je evidentirano u gradskim naseljima. Prema istim podacima, broj domainstava iznosi 194.795 domainstva, od ega je 65,3% ukupnog broja domainstava evidentirano u gradskim naseljima. Prosjeno domainstvo u Crnoj Gori ima 3,2 lana. Najmanji prosjean broj lanova domainstva je u Budvi i to 2,7 lanova, dok u Roajama taj broj iznosi 4,1 lanova74. Optine Budva i avnik prednjae u pogledu odnosa broja stanova i broja stanovnika, odnosno imaju znatno vie stanova nego stanovnika. Razloge za to, zavisno od optine, treba traiti u intenzivnoj izgradnji stanova u prethodnom desetogodinjem periodu ili u iseljavanju stanovnika. U Tabeli 14 dat je uporedan pregled domainstava i stanova prema preliminarnim podacima popisa obavljenog u tekuoj godini. Iz Tabele 15 proizilazi da je za sve optine karakteristian vei broj stanova u odnosu na broj popisom obuhvaenih domainstava. Taj odnos je najvei u optini Budva (3,44 stanova po domainstvu) a najmanji u optini Roaje (1,17 stanova po domainstvu). Odnos stanova i domainstava u Podgorici je 1,27 stanova po domainstvu.
Tabela 14. Broj domainstava i stanova po optinama u Crnoj Gori prema popisu u 2011. godini75 Optina Andrijevica Bar Berane Bijelo Polje Budva Cetinje Danilovgrad Herceg Novi Kolain CRNA GORA Domainstva 1.699 14.211 9.991 13.199 6.982 5.747 5.497 11.133 2.850 ukupno Stanovi 3.473 33.312 13.659 17.618 24.002 8.968 8.208 24.451 5.094 Optina Kotor Mojkovac Niki Plav Pljevlja Pluine Podgorica Roaje avnik Domainstva 7.649 2.815 21.683 3.737 10.790 1.140 57.346 5.684 695 194.795 Stanovi 13.594 3.834 27.083 5.440 14.030 2.390 72.959 6.676 2.193 316.083

Uporeujui broj stanovnika sa brojem stambenih jedinica u Crnoj Gori prema preliminarnim podacima popisa obavljenog u 2011. godini, zakljuujemo da je u poreenju sa 2003. godinom

73 74

Procjena broja stanovnika, data od strane MONSTAT-a, prezentovana je u taki 3.2.1. Popis stanovnitva, domainstava i stanova u Crnoj Gori u 2011. godini, Saoptenje Zavoda za statistiku Crne Gore od 13.05.2011. godine (http://monstat.org/userfiles/file/popis2011/saopstenje/saopstenje.pdf) 75 Isto kao pod 68.

59

taj odnos poboljan i iznosi 1,98 stanovnika po stambenoj jedinici (u 2003. godini taj odnos je iznosio 2,4 stanovnika po stambenoj jedinici)76. 3.3.2. Upravljanje i odravanje stambenog fonda

Prodajom drutvenog stambenog fonda, devedesetih godina prolog vijeka, dolo je do njegove privatizacije i svoenja javnog stambenog fonda na minimum. Oekivani finansijski efekti privatizacije stambenog fonda, zbog nisko formiranih otkupnih cijena, su gotovo potpuno izostali, to je onemoguilo brzo konsolidovanje stanja i prelazak na novu stambenu politiku. Stanje stambenog fonda nije na zadovoljavajuem nivou. Otkupom stanova i promjenom zakonske regulative, obaveza odravanja stambenog fonda je u iskljuivoj nadlenosti etanih vlasnika, koji su dosta inertni po tom pitanju. Prema informacijama prikupljenim od optina za potrebe ove Strategije, u registrima vlasnika, stambenih zgrada i upravnika u 2010. godini se (u 10 optina koje su dostavile podatke iz ovog registra) nalazi 1461 stambena zgrada, a 1295 registrovanih upravnika, meu kojima je i odreeni broj privremenih (prinudnih) upravnika. Za veliki broj zgrada nijesu imenovani organi upravljanja u skladu zakonom, jer su ovim brojem registrovanih upravnika obuhvaeni i upravnici ulaza. Primjeri po optinama su raznoliki. U cilju podizanja kvaliteta odravanja stambenog fonda, Glavni grad je osnovao Agenciju za stanovanje d.o.o. Podgorica, koja se bavi odravanjem stambenih objekata. Osnovni cilj osnivanja Agencije je bio realizacija projekta poboljanja uslova stanovanja u stambenim zgradama. Projekat poboljanja uslova stanovanja osmiljen je tako da se 50% sredstava predraunske vrijednosti radova na odravanju zajednikih djelova stambenih zgrada obezbjeuje iz budeta glavnog grada, dok preostalih 50% obezbjeuju sami etani vlasnici. Svih prethodnih godina problem je predstavljala nezainteresovanost etanih vlasnika, pa je svake godine realizovano znatno manje radova nego to su dozvoljavala finansijska sredstva predviena budetom Glavnog grada i tehniki kapaciteti Agencije za stanovanje (Tabela 15).
Tabela 15. Budetom Glavnog grada opredijeljena i realizovana sredstva od strane Agencije za stanovanje d.o.o. Podgorica77 Godina Planirano Realizovano 2006. 233.818 30.339 2007. 287.000 43.292 2008. 344.400 175.079 2009. 400.000 214.765 2010. 350.000 196.400

3.3.3.

Stambeni fond u javnom vlasnitvu

Poslije obavljenog procesa otkupa drutvenog stambenog fonda od strane privatnog sektora, stambeni fond u javnom vlasnitvu je sveden na minimum (prema popisu iz 2003. godine 98% stambenog fonda je bilo u vlasnitvu fizikih lica. Prema podacima prikupljenim od optina putem upitnika, u vlasnitvu optina za optinske, ali i socijalne potrebe nalazi se oko 744 stana u 4 optine, s tim da ih je najvie u Nikiu. Prema

76

Zvaninim statistikim podacima o strukturi raspoloivog stambenog fonda, godinama starosti, kao i optem stanju stambenog fonda u Crnoj Gori u ovom momentu se ne raspolae. Prema najavama statistike, ovi podaci e biti objavljeni tokom naredne dvije godine. 77 Izvor podataka u tabeli: Agencija za stanovanje d.o.o. Podgorica.

60

podacima je u ovaj broj stanova ukljuena i 252 stana za stambene potrebe socijalno ugroenih lica, od ega u Podgorici 153. Nekoliko optina nema stanova za ovu namjenu. Prema strukturi ovih stanova najvee je uee stanova povrine od 30-45 m2 (oko 39%) i stanova povrine 4060 m2 (oko 29%), dok je upola manje stanova povrine do 30 m2 i stanova od 60-80 m2. Prema broju soba, najbrojniji su jednosobni i dvosobni stanovi (ukupno oko 76%). 3.3.4. Neformalna naselja

Neformalna gradnja se odnosi na aktivnosti koje izlaze iz okvira formalnih pravila i procedura. Nastaje kao rezultat raskoraka izmeu realnih potreba za stanovanjem i ponude, koja se predvia kroz stambene, zemljine, prostorne i razvojne politike. U praksi, neformalna gradnja je rezultat rigidnih zakona i planske regulative, koja propisuje visoke standarde gradnje i korienja prostora, u uslovima malih kapaciteta za njihovo sprovoenje. Uzroci neformalne gradnje su razliiti i mogu se podijeliti na unutranje i spoljanje uzroke. Unutranji uzroci neformalne gradnje se odnose na neadekvatnu stambenu i zemljinu politiku, nerazvijene modele legalizacije gradnje, neadekvatan sistem i koncept urbane gradnje, ogranienu ponudu graevinskog zemljita, skupe i dugotrajne procedure, itd. U spoljanje uzroke se ubrajaju sljedei uzroci: demografski i mehaniki pritisak, nagli priliv stanovnitva, ekonomska kriza, politiko tolerisanje, mali administrativni kapaciteti, korupcija i monopol, itd. Najvei problem neformalnih naselja je lo kvalitet graenja i stanovanja zbog neadekvatne komunalne infrastrukture, odnosno lo kvalitet osnovnih elemenata za ivot kao to su voda, struja, putevi, kao i socijalna infrastruktura (kole, bolnice, domovi kulture, prodajni objekti, itd). Crna Gora je potpisnica Beke konvencije o neformalnim naseljima, koja za cilj ima usaglaavanje aktivnosti kojima e se izvriti regularizacija (legalizacija) i unapreenje neformalnih naselja na odriv nain i spreavanje nastajanja buduih ilegalnih naselja. U tom smislu preduzete su odgovarajue aktivnosti o kojima e biti rijei kasnije. Naglaavamo da je Bekom deklaracijom utvreno da e prostorna, socijalna i ekonomska integracija neformalnih naselja sa sveukupnom strukturom grada biti kljuni faktor u pripremi za pristup EU. Prema podacima Uprave za nekretnine, na teritoriji Crne Gore ima 39.922 bespravno sagraenih objekta78. Disperzija bespravno podignutih objekata po optinama u Crnoj Gori je takva da po broju nelegalno sagraenih objekata prednjae sljedee optine: Podgorica, Ulcinj, Bar, Tivat, Bijelo Polje, Pljevlja, Cetinje i Budva. Prema nezvaninim podacima, pretpostavka je da je broj bespravno podignutih objekata u Crnoj Gori znatno vei, te da se moe raunati na cifru od oko 100.000 neformalnih objekata podignutih na teritoriji Crne Gore79. Ovo iz razloga to je u prethodnom periodu Uprava za nekretnine uknjibu ovih objekata vrila najee na zahtjev vlasnika objekta. Najvei broj bespravno podignutih objekata se nalazi u Podgorici. Tako je prema podacima Uprave za nekretnine na teritoriji Glavnog grada - Podgorice upisano 16.382 bespravno podignutih objekata, ukupne povrine u osnovi 1.285.665 m2 ili prosjeno 78,48 m2 po objektu u osnovi. Od ukupnog broja objekata izgraenih suprotno zakonu, etano je razraeno 15.187 objekata, ukupne povrine 1.984.061 m2 ili prosjeno 130,64 m2 po objektu80. Meu graditeljima bespravnih objekata najbrojniji su oni koji grade ove objekte u cilju rjeavanja stambenih potreba, poslije ega slijede objekti koji se grade u cilju sticanja profita, za poslovanje i obezbjeenje ekonomske sigurnosti.
78

Plan pretvaranja neformalnih naselja u formalna i regularizacija objekata sa posebnim akcentom na seizmike izazove, Ministarstvo ureenja prostora i zatite ivotne sredine, 2010. godine 79 Isto. 80 Izvjetaj o stanju ureenja prostora Glavnog grada Podgorice za 2009. godinu.

61

Glavni grad u posljednje vrijeme radi na evidentiranju broja bespravno sagraenih objekata putem uporeenja katastarskih podloga iz 1974. godine i evidentiranja svih izdatih graevinskih dozvola od 1974. do sada. Takoe, konstituisano je Odjeljenje inspekcije zatite prostora, koje vri inspekcijske preglede na objektima koji se grade na podruju Glavnog grada i gradskih optina Golubovci i Tuzi i donosi rjeenja o ruenju bespravno podignutih objekata. Saglasno lanu 167 Zakona, veliki broj objekata izgraenih, na prostoru Glavnog grada, bez graevinske dozvole ili suprotno izdatoj graevinskoj dozvoli uklapa se u plan, ime se stvaraju uslovi da se objekti legalizuju i time smanji broj bespravnih objekata. 3.3.5. Zakljuak o postojeoj stambenoj situaciji stambeni fond je skoro u potpunosti (98%) u vlasnitvu fizikih lica i neto je brojniji u gradskim naseljima, sa prosjeno 2.65 soba po stanu i 2.4 lica po stanu, to predstavlja poboljanje u odnosu na situaciju iz popisa 1991. godine. Malo uee fonda koji je u javnom vlasnitvu znai i manje mogunosti drave u pogledu obezbjeenja adekvatnog stanovanja; osnovne karakteristike stambenog fonda Crne Gore su relativna starost (svega oko 30% je izgraeno u proteklih 30 godina) i malo uee stanova koji nijesu izgraeni od tvrdog materijala. to se opremljenosti instalacijama tie, skoro svi stanovi imaju elektroinstalacije, neto manje ima vodovodne i kanalizacione instalacije, ali je na javnu kanalizaciju prikljueno samo oko 39%; oko 15% popisanih stanova su bili stanovi za odmor i vikendice, a prema podacima uprave za nekretnine u 2010. godini vie od 53.000 graana posjeduje dva ili vie stanova. No i pored toga stambena gradnja u Crnoj Gori zaostaje za potrebama, a situacija je jo gora ako se ima u vidu injenica da mnogi graani imaju po dva i vie stanova, tako da veliki broj domainstava, naroito onih sa niskim i srednjim primanjima, nema rijeeno stambeno pitanje; stanje stambenog fonda nije na zadovoljavajuem nivou. Otkupom stanova i promjenom zakonske regulative, obaveza odravanja stambenog fonda je u iskljuivoj nadlenosti etanih vlasnika, koji su dosta inertni po tom pitanju. Za veliki broj zgrada nijesu imenovani organi upravljanja u skladu Zakonom o etanoj svojini. Primjeri odravanja stanova po optinama su razliiti. Opti je i nepobitni zakljuak da je odravanje stanova na nezadovoljavajui nain i ispod svih standarda; neformalna gradnja je nastala kao rezultat raskoraka izmeu realnih potreba za stanovanjem i ponude i znatno je unazadila stambenu situaciju u pogledu loeg kvaliteta graenja i stanovanja zbog neadekvatne komunalne infrastrukture. Veliki procijenjeni broj ovih objekata namee dodatne obaveze u pogledu njihove integracije sa sveukupnom strukturom grada, to e, u skladu sa potpisanom Bekom deklaracijom, biti jedan od kljunih faktora u pripremi za pristup EU; prema preliminarnim podacima popisa obavljenog u 2011. godini ukupan broj stanova u Crnoj Gori je 316.083 stambenih jedinica (109.930 stanova ili 34,8% vie u odnosu na broj stanova prema popisu u 2003. godini). U poreenju sa 2003. godinom odnos broja stanovnika i broja domainstava je poboljan i iznosi 1,98 stanovnika po stambenoj jedinici (u 2003. godini taj odnos je iznosio 2,4 stanovnika po stambenoj jedinici). Meutim, uporeujui nesporan i faktiki prisutan deficit stanova za stalno stanovanje u Crnoj Gori sa preliminarnim podacima popisa stanova (koji ukazuju na viak stanova u odnosu na broj domainstava u svakoj optini) moe se zakljuiti da je jedan od razloga takve situacije izraena neravnomjerna vlasnika rasporeenost stambenih jedinica u Crnoj Gori.

62

3.4.

STAMBENA SITUACIJA POSEBNIH CILJNIH GRUPA I SUBVENCIJE

Problemi stanovanja posebno utiu na socijalno ugroene, odnosno socijalno iskljuene grupe, koje predstavljaju posebne ciljne grupe u oblasti socijalnog stanovanja. Da bi se adekvatno sagledali problemi u ovoj oblasti analizirana je stambena situacija, subvencije i podsticaji koji se ovakvim grupama mogu pruiti. 3.4.1. Stambena situacija posebnih ciljnih grupa

Stambena situacija posebnih ciljnih grupa se razmatra u kontekstu prakse socijalnog stanovanja u jednoj dravi. Pod socijalnim stanovanjem se podrazumijeva obezbjeivanje uslova stanovanja graanima koji to pravo ne mogu da ostvare po trinim uslovima. Banka za razvoj Savjeta Evrope na istaknuto mjesto postavlja stanovanje za najsiromanije grupacije stanovnitva. Banka stavlja poseban akcenat na obezbjeivanje socijalnog stanovanja i propratne infrastrukture izbjeglim licima, raseljenim i drugim migrantima, kao i osjetljivim grupama kakve su osobe sa invaliditetom, stariji i etnike manjine. Od svog osnivanja, Banka je za programe socijalnog stanovanja realizovala zajmove u visini od 9 milijardi eura, to je ini liderom u ovoj oblasti. Crna Gora je sa Bankom za razvoj Savjeta Evrope dogovorila finansijske aranmane u sluajevima dva kljuna projekta stambene izgradnje - Stanovi solidarnosti i 1000+ stanova. Oba projekta su proeta socijalnom dimenzijom. UNDP je prije dvije godine pripremio studiju pod nazivom Nacionalni izvjetaj po mjeri ovjeka 2009. godina - Crna Gora drutvo za svakoga, koju je izradio tim nacionalnih strunjaka (ISSP), uz savjetodavnu podrku meunarodnih strunjaka. Izvjetaj je pruio dubinsku kvalitativnu i kvantitativnu analizu drutveno (socijalno) ugroenih grupa u Crnoj Gori (Tabela 16) istraujui dimenzije poput pravnog i stratekog okvira, siromatva i drutvene iskljuenosti, pristupa zapoljavanju, obrazovanju, zdravstvenim i uslugama socijalne zatite, stambenog smjetaja i prevoza i drutvenog i politikog uea.
Tabela 16. Stopa siromatva i drutvene iskljuenosti meu socijalno najugroenijim grupama81 Grupa Korisnici prava iz socijalne i djeije zatite Dugorono nezaposleni Penzioneri sa minimalnim primanjima Osobe sa invaliditetom Romi, Akalije i Egipani Raseljena lica Stopa siromatva (%) 30 12,3 15,7 11,9 36 Indeks drutvene iskljuenosti (%) iskljuenost domainstava 11,9 10 8,9 5 14.1

34 8,3 Izvor- Istraivanje o drutvenoj iskljuenosti, 2008.

Navedeni su zakljuci iz ovog Izvjetaja koji se odnose na dimenziju stambenog smjetaja, tretiranu kod posebnih ciljnih grupa, kako bi se stekao utisak o stambenoj situaciji ovih grupacija stanovnitva, koje karakterie nezavidan ekonomski i socijalni poloaj82: Korisnici prava socijalne i djeije zatite - Veina korisnika sistema socijalne zatite, koji su bili obuhvaeni istraivanjem, imaju vlastiti smjetaj, pri emu 67% ispitanika ima pravo

81 82

Nacionalni izvjetaj po mjeri ovjeka 2009. godina - Crna Gora drutvo za svakoga http://www.undp.org.me/home/actualities/NHDR%20MNE.pdf

63

vlasnitva nad smjetajem, dok 18% nema. Vei broj ivi u kuama (37,8%) ili dvosobnim stanovima (20,4%), gdje je prosjena povrina korisnog stambenog prostora 58,71 m2 po domainstvu. Korisnici prava iz socijalne zatite, takoe, imaju pravo na subvencije na raune za elektrinu energiju. Korisnici sistema socijalne zatite su kvalitet stanovanja ocijenili neto ispod prosjeka - 4,24 (na skali od 1 do 10). Istraivanje je pokazalo da je stanova za socijalne sluajeve nedovoljno, a ispitanici su se alili na netransparentnost prilikom raspodjele socijalnih stanova na korienje. Dugorono nezaposlena lica - Ovo istraivanje je pokazalo da gotovo sva domainstava, iji lanovi su dugorono nezaposlena lica, posjeduju sopstveni smjetaj (99 %). Meutim, 9,1% ne posjeduje vlasniko pravo nad imovinom, to predstavlja mogui rizik na duge staze. U pogledu kvaliteta smjetajem, zadovljstvo smjetajem nije na visokom nivou (5,2 na skali od 1 do 10), to je nie od prosjeka prema ovom Istraivanju. Penzioneri sa minimalnim primanjima - Prema ovom Izvjetaju velika veina penzionerskih domainstava (84%) ima rijeeno stambeno pitanje. Visok procenat vlasnitva nad smjetajem obezbjeuje odreenu ekonomsku sigurnost i pomae socijalnom ukljuivanju penzionera. Meutim, 13% penzionera nema vlasniko pravo nad imovinom. Mali je udio ispitanika koji ive u iznajmljenim stanovima (3%), ali su oni istovremeno najugroeniji jer zbog niskih prihoda nijesu u mogunosti da pokriju trokove stanarine. Veina ispitanika je izrazila zadovoljstvo kvalitetom svog stambenog smjetaja, ocjenjujui ga sa 6,2 (na skali od 1 do 10). Osobe sa invaliditetom - Veina osoba sa invaliditetom u Crnoj Gori su uglavnom pasivni korisnici materijalnih davanja. Popisom iz 2003. nijesu prikupljani podaci o osobama sa invaliditetom u dravi, ali prema paualnim procjenama Svjetske zdravstvene organizacije (SZO) u Crnoj Gori ima 7 do 10% osoba sa invaliditetom. Kada se radi o djeci sa smetnjama u razvoju, Ministarstvo zdravlja, rada i socijalnog staranja je procijenilo da se njihov broj kree izmeu 6.000 - 7.000. U Izvjetaju se navodi da, generalno gledano, statistiki podaci, koji se tiu ovog segmenta stanovnitva, su velikim dijelom nedostupni (pa i podaci o stambenom smjetaju), to predstavlja, kako je u Izvjetaju navedeno, veliku prepreku u pokuaju rjeavanja problema drutvene iskljuenosti osoba sa invaliditetom. Populacija Roma, Akalija i Egipana (RAE) Uslovi stanovanja u kojima ivi veina evropskih Roma, navedeno je u Izvjetaju, su ispod svakog standarda (bez osnovne infrastrukture, naselja su esto izolovana, getoizovana). Takoe, RAE populacija je bez prava vlasnitva nad nekretninom. Uslovi stanovanja u crnogorskim RAE zajednicama optereeni su istim problemima. U Izvjetaju se navodi da samo 38% RAE domainstava u Crnoj Gori, koja su uestvovala u istraivanju, ive u smjetaju nad kojim imaju pravno vlasnitvo. Vie od polovine RAE ivi u neformalnom smjetaju bez odgovarajue dokumentacije (51%), a preostalih 8% iznajmljuje smjetaj. Istraivanje je pokazalo da je RAE populacija u Crnoj Gori preteno nezadovoljna kvalitetom smjetaja i nakon obrazovanja stambeni smjetaj je ocijenjen drugom po redu najniom ocjenom - 3,3 (na skali od 1 do 10). Nadalje, jedna etvrtina ivi u pretrpanim neuslovnim barakama, jedna treina nema pristup vodovodnoj infrastrukturi. Takoe, veina RAE ne moe da dobije kredite od banaka u cilju poboljanja uslova stanovanja, zbog evidentno niskih primanja. Prema Bazi podataka RAE populacije u Crnoj Gori iz 2009. godine u Crnoj Gori ima ukupno 9.934 pripadnika RAE populacije. Od podataka prezentovanih u ovoj bazi navodimo podatke koji jasno ukazuju na teinu ukupnog socio-ekonomskog poloaja ove populacije: U ukupnoj strukturi RAE stanovnitva starog 15 i vie godina, aktivno stanovnitvo ini 47%, izdravano stanovnitvo 40%, lica sa linim prihodom 6%, nepoznato 4% i ostali koji ne obavljaju zanimanje 3%. Meu RAE populacijom starom 15 i vie godina, 70% pripadnika mukog pola je aktivno, dok 71% pripadnica RAE populacije iste starosti ini izdravano stanovnitvo, a svega 17% aktivno; 64

Od ukupnog broja RAE populacije u Crnoj Gori 33% od roenja stanuje u istom mjestu, 4% se selilo unutar Crne Gore, a 41% je nekada ivjelo u inostranstvu. Izbjegliko porijeklo ima 43% RAE stanovnitva, a 41% od tog broja su djeca roena u Crnoj Gori, ali njihovi roditelji imaju izbjegliko porijeklo; Prosjeno domainstvo RAE u Crnoj Gori broji pet lanova. Najmanji broj lanova u domainstvu je u Baru i iznosi 3,2 lana, dok je najvei u Nikiu i iznosi 6,4 lana u domainstvu; Ukupan broj stanova ove populacije, za koje su prikupljeni podaci, iznosi 2.020 stanova. Od tog broja, 84% stanova ima elektrinu energiju, 82% ima vodovodne instalacije i vodu dostupnu u stanu ili pored stana. Javna deponija je dostupna za 61% stanova.Prosjena povrina stambenog prostora po licu iznosi 8,3 m.

Raseljena lica, interno raseljena lica, izbjeglice -Termin raseljena lica, interno raseljena lica, izbjeglice obuhvata sve kategorije lica koji borave u Crnoj Gori, zbog posljedica oruanih konflikata u susjednim dravama. Veina ovih lica je dola u Crnu Goru u periodu nakon 1990. godine, jedna etvrtina u periodu od 1990. do 1995. godine (prije potpisivanja Dejtonskog sporazuma), dok je veina (56%) dola za vrijeme konflikta na Kosovu (1999. 2000. godina). U Izvjetaju je navedeno da je u 2005. godini Vlada Crne Gore donijela Nacionalnu strategiju za rjeavanja pitanja izbjeglica i interno raseljenih lica u Crnoj Gori. Strategija je istekla u martu 2008. godine, ali evaluacija dostignua i primjene ove Strategije nije raena, navedeno je u Izvjetaju. Strategija je ponudila tri potencijalna trajna rjeenja: repatrijaciju, lokalna integraciju i odlazak u tree zemlje. Najvei broj raseljenih lica nema dovoljno sredstava za kupovinu nepokretne imovine u Crnoj Gori, ili zakup adekvatnog stambenog prostora, te adekvatan stambeni smjetaj ostaje jedna od njihovih najurgentnijih potreba. Prema Istraivanju, 49,1% domainstava iz Hrvatske i BiH ive u sopstvenom smjetajnom objektu, 21,3% iznajmljuje smjetaj, dok 12% ivi u smjetajnom objektu nad kojim nema pravno vlasnitvo. Iskazano je prosjeano zadovoljstvo kvalitetom stanovanja - 5,6 (na skali od 1 do10). Nadalje, u Izvjetaju se navodi da gotovo polovina (48%) raseljenih ne-RAE sa Kosova ivi u sopstvenom smjetajnom objektu. Veliki broj ivi u kolektivnom smjetaju sagraenom uz podrku meunarodnih agencija i lokalnih vlasti. Samo 7,7% ivi u iznajmljenom smjetaju. Iskazano je prosjeno zadovoljstvo smjetajem (sa 5,1 na skali od 1 do 10), iako je opte poznato da stambeni uslovi raseljenih lica nijesu toliko dobri. Veina RAE raseljenih lica sa Kosova (61,2%) ivi u sopstvenim smjetajnim objektima bez pravnog vlasnitva, 11,1% ivi u kolektivnom smjetaju , dok skoro jedna petina (19,4%) tvrdi da posjeduje stambeni smjetaj sa regulisanim pravnim vlasnitvom. Oni koji iznajmljuju smjetaj, plaaju mjesenu kiriju koja u prosjeku iznosu 40 . Smjetajni objekti su u veini sluajeva (60,8%) izuzetno loeg kvaliteta (esto bez tekue vode, struje i samo 1% ima fiksni telefon). Istraivanje je pokazalo da je prosjena veliina domainstva 6,6 lanova. Domainstvo u prosjeku stanuje u stambenom prostoru od 29 m2. Istraivanje je pokazalo visok stepen nezadovoljstva stambenim smjetajem (1,6 na skali od 1 do 10).

U cilju poboljanja standarda lica koja su u stanju socijalne potrebe, pored strateki utvrenih ciljeva i zakonom propisanih prava, vode se i aktivnosti koje se odnose na rjeavanje njihovih stambenih potreba. Neke od konkretnih aktivnosti koje su realizovane na prostoru Crne Gore u pravcu rjeavanja stambenog problema posebnih ciljnih grupa su: Ministarstvo rada i socijalnog staranja u partnerskom odnosu sa optinama, daje svoj doprinos pogledu rjeavanja stambenih pitanja lica u stanju socijalne potrebe, putem sufinansiranja izgradnje stambenih jedinica za korisnike materijalnog obezbjeenja 65

porodice. Inae, broj tzv. skupine materijalno neobezbijeenih porodica u Crnoj Gori je znaajan. Broj korisnika materijalnog obezbjeenja porodice u 2009. godini se kretao od 12.827 porodica (januar 2009.) do 13.130 porodica (decembar 2009.)83, 13.198 (januar 2010.) do 13.746 porodica (decembar 2011.)84. Ovi podaci upuuju na zakljuak da broj materijalno-neobezbijeenih porodica u Crnoj Gori raste. S tim u vezi je zapoeto i-ili izgraeno oko 90 stanova u nekoliko optina Crne Gore Prema podacima Zavoda za zbrinjavanje izbjeglica Vlade CG u Crnoj Gori trenutno boravi 10.760 interno raseljenih lica sa Kosova i 5.221 raseljenih lica iz Republike Hrvatske i Bosne i Hercegovine. U 10 optina u Crnoj Gori je do sada izgraeno 19 naselja sa 433 stambene jedinice za trajni smjetaj ovih lica. Projekti su realizovani u saradnji sa UNHCRom, NVO HELP i lokalnih samouprava, koje su obezbjedile zemljite i infrastrukturne prikljuke (Berane, Gusinje, Niki, Pljevlja, Podgorica, Kolain, Andrijevica, Tivat, Herceg Novi). Pored toga postoji i 507 stambenih jedinica za privremeni smjetaj ovih lica, to ukupno iznosi 940 stambenih jedinica. U sklopu projekta IPA 2011 Sveobuhvatna podrka raseljenim i interno raseljenim licima u Crnoj Gori dodjeljuju se paketi pomoi u vidu graevinskog materijala za izgradnju novih i adaptaciju postojeih objekata. Jedan od glavnih uslova za dodjelu graevinskog materijala za izgradnju novih objekata je posjedovanje parcele i graevinske dozvole. Zavod je u saradnji sa NVO HELP inicirao aktivnosti kod optine Herceg Novi u cilju obezbjeenja graevinskih parcela za gradnju objekata za smjetaj raseljenih lica koja borave u ovoj optini. U sklopu rjeavanja ovog pitanja, koje je postavljeno kao jedan od sedam prioriteta za poetak pregovora za pristupanje EU, Ministarstvo rada i socijalnog staranja je formiralo radnu grupu sastavljenu od predstavnika relevantnih institucija u Crnoj Gori, koja je izradila Nacrt Akcionog plana za rjeavanje pitanja interno raseljenih lica koja borave u kampovima na Koniku. Ovaj dokument je bio predmet javne rasprave, na kojoj su predstavnici NVO sektora, diplomatskog kora i ostali zainteresovani imali priliku da daju sugestije i primjedbe na postojei tekst Akcionog plana. Pomenuta Radna grupa je zaduena da izradi predlog projekta IPA 2012, koji e se odnositi na ove kampove. Evropska komisija je angaovala eksperte koji su pripremili Studiju za trajno rjeavanje pitanja izbjeglih i raseljenih u Crnoj Gori i na kampovima Konik, koja e posluiti za izradu sveobuhvatne strategije za rjeavanje ovih pitanja. 3.4.2. Stambene subvencije i podsticaji

Stambene subvencije i drugi podsticaji su redovni mehanizmi ostvarivanja socijalne stambene prakse. Praksa socijalnog stanovanja ukazuje na razliite vidove subvencioniranja socijalnog stanovanja: subvencioniranje stambenih trokova (zakupnine); subvencioniranje nunih radova na odravanju zajednikih djelova stambene zgrade; subvencioniranje legalizacije i poboljanja kvaliteta neformalnih naselja; subvencioniranje kamatnih stopa na zajmove, odobrene za rjeavanje stambenih pitanja iz oblasti socijalnog stanovanja.

83

Izvjetaj o radu i stanju u upravnim oblastima iz nadlenosti Ministarstva rada i socijalnog staranja za 2009. godinu 84 Podaci za 2010. godinu dobijeni direktno od Ministarstva rada i socijalnog staranja.

66

Model subvencioniranja obaveznih usluga odravanja stambenih jedinica se ve primjenjuje u Crnoj Gori i objanjen je kroz aktivnost Agencije za stanovanje d.o.o. Podgorica (taka 3.3.2.). Model subvencioniranja kamatnih stopa na zajmove, odobrenih za rjeavanje stambenih pitanja iz oblasti socijalnog stanovanja, se implementira kroz projekat 1000 + stanova, za domainstva koja nemaju rijeeno stambeno pitanje. Predloenim modelom finansiranja, Vlada CG je obezbijedila 50% sredstava potrebnih za realizaciju projekta, kako bi omoguila kamatnu subvenciju za komercijalne hipotekarne zajmove, to jest nisku kamatnu stopu od 4,9%. Vrijednost projekta je 50 miliona , od kojih 25 miliona obezbjeuje drava preko aranmana sa Bankom Savjeta Evrope za razvoj, 22,5 miliona domae komercijalne banke i 2,5 miliona graani minimalnim sopstvenim ueem. Javnim oglasom za uee graana u ovom projektu predvieno je da, od ukupnog broja realizovanih kreditnih aranmana, 50% je namijenjeno domainstvima iji su lanovi zaposleni u dravnoj upravi, dok je iznos od 50 % namijenjen ostalim porodinim domainstvima. U okviru ovih grupa, sljedea porodina domainstva imaju prioritet: 10% od ukupnog broja potpisanih kreditnih aranmana, namijenjeno je domainstvima iji lanovi su lica sa invaliditetom i 30% od ukupnog broja potpisanih kreditnih aranmana, namijenjeno je mladim branim parovima. 3.4.3. Zakljuak o stambenoj situaciji posebnih ciljnih grupa i subvencijama

U okviru drutveno ugroenih grupa sagledan je poloaj korisnika prava socijalne i djeije zatite, dugorono nezaposlenih lica, penzionera sa minimalnim primanjima, osoba sa invaliditetom, populacije Roma, Akalija i Egipana (RAE), raseljenih lica, interno raseljenih lica, izbjeglica, sa naglaskom na probleme njihovog stambenog smjetaja. Da bi se adekvatno sagledali problemi u ovoj oblasti analizirana je stambena situacija, subvencije i podsticaji koji se ovakvim grupama mogu pruiti, a na osnovu toga je zakljueno: u okviru razmotrenih grupa najvei procenat siromatva je u RAE populaciji, raseljenim licima i korisnicima prava iz socijalne i djeije zatite, dok je oko 50% manji kod penzionera sa najniim primanjima, dugorono nezaposlenih i osoba sa invaliditetom. U skladu sa tim razliite grupe imaju vlasnitvo nad smjetajem85 od 38% za RAE populaciju do 99% za dugorono nezaposlena lica, a podaci za osobe sa invaliditetom niejsu dosptupni; stanova za socijalne sluajeve ima nedovoljno, uz odreenu netransparentnost prilikom raspodjele ovih stanova na korienje; smjetaj lica iz kategorije raseljenih lica, interno raseljenih lica, izbjeglica do sada je uglavnom rjeavan uz odreenu pomo stranih i domaih donataora i angaovanjem lokalnih samoupava u pogledu obezbjeenja zemljita i infrastrukturnih prikljuaka; od razliitih modela subvencioniranja u oblasti socijalnog stanovanja drava je u vie navrata realizovala projekte koji su obuhvatali subvencioniranje kamatnih stopa na zajmove za rjeavanje stambenih pitanja, dok je lokalna samouprava uestvovala u finansiranju izgradnje stanova namjenjenih za socijalno ugroene grupe kroz besplatno ustupanje zemljita i oslobaanje od naknada za komunalno opremanje. Nedovoljno su korieni modeli subvencioniranja stambenih trokova (zakupnine), a u nekim optinama predviene su i olakice ukoliko se stambeni objekti grade za rjeavanje stambene potrebe vlasnika; posredno u ovu grupu spadaju i subvencije za elektrinu energiju, kao i subvencije za obavezne usluge odravanja stambenih jedinica , koje postoje u pojedinim optinama;

Na osnovu ispitivanog uzorka u istraivanju sprovedenom od strane UNDP-Nacionalni izvjetaj po mjeri ovjeka 2009. godina - Crna Gora drutvo za svakoga

85

67

imajui u vidu rast broja socijalno ugroenih lica i obaveze koje Crnu Goru oekuju u procesu pristupanja Evropskoj Uniji, sa naglaskom na obaveze u pogledu socijalnog ukljuivanja, mora se poveati raznovrsnost i obim mjera koje Crna Gora treba da preduzme, naroito u oblasti poveanja dostupnosti stanovanja za ove grupe. Trenutni prioritet je, u skladu sa Izvjetajem o postignutom napretku za poetak pregovora za pristupanje EU, rjeavanje adekvatnog stambenog smjetaja za raseljena lica koja su trenutno smjetena u neadekvatnim kolektivnim centrima.

3.5.

IZGRADNJA STANOVA

Izgradnja stanova je jedna od najznaajnijih mjera stambene politike koja istovremeno podstie proizvodnju i zapoljavanje. Sa tog stanovita daje se kratak prikaz: 3.5.1. glavnih uesnika, mogunosti i ogranienja za unapreenje stambene izgradnje, tekue stambene izgradnje i trita. Glavni uesnici

Glavni uesnici u procesu stambene izgradnje su: investitori, projektanti i graevinska preduzea-izvoai radova. Pored ovih aktera, u procesu stambene izgradnje uestvuju: banke, finansijske institucije, organi koji u upravnom postupku sprovode pravnu proceduru, konsultanti itd. U ulozi investitora u stambenoj izgradnji javljaju se pravna i fizika lica. Pravna lica su vrlo esto istovremeno i investitori i izvoai, odnosno graevinske kompanije koje grade stanove za trite. Finansiranje njihove aktivnosti u oblasti izgradnje stanova zasniva se na ulaganju vlasnikog kapitala (firme i/ili kupaca stanova), kreditnom i/ili hipotekarnom zaduenju i djelimino na javnoprivatnom partnerstvu (kada optina ili drava uestvuju u projektu sa zemljitem i oslobaanjem od plaanja naknada za komunalno opremanje). I pored poetnog razvoja kreditnog trita u periodu od 2005. godine, ekonomska kriza je ovaj razvoj znatno usporila i nametnula brojne obaveze i osiguranja korisnicima kredita, to je uslovilo sve vee probleme investitora u pogledu zatvaranja finansijske konstrukcije i njihovo okretanje avansnim uplatama kupaca stanova. U uslovima djelovanja finansijske krize investitori-izvoai suoeni su sa problemom nelikvidnosti u odsustvu bankarske podrke za realizaciju zapoetih projekata i, s tim u vezi, problemom blokiranih sredstava u nezavrenim objektima, to je u krajnjem prouzrokovalo smanjenje cijena novoizgraenih stanova. Prema vaeem Zakonu o ureenju prostora i izgradnji objekata posebno se tretiraju porodine stambene zgrade (zgrada namijenjena za stanovanje povrine do 500 m2 i sa najvie etiri zasebne stambene jedinice) ija je izgradnja osloboena revizije tehnike dokumentacije i obaveze vrenja nadzora, a i uslovi koje moraju ispunjavati odgovorni projektanti u ovom sluaju su neto nii (beelor umjesto specijalista), to sve utie na manje trokove izgradnje. Investitori ovakvih zgrada su najee fizika lica koja finansiraju izgradnju sopstvenom uteevinom i /ili hipotekarnim kreditom. Informacije o nosiocima graevinske djelatnosti obuhvataju broj subjekata, broj zaposlenih radnika, prihod, kao i u visinu dobitaka ili gubitaka. U istraivanju koje je sprovedeno za potrebe izrade Strategije razvoja graevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine, na osnovu dostupnih podataka iz Centralnog registra Privrednog suda, Fonda PIO i Poreske uprave, napravljena je baza podataka o privrednim subjektima koji rade u operativi izvoai radova, u proizvodnji i/ili trgovini graevinskim materijalima i projektovanju. 68

Prema tim podacima na kraju 2008. godine su bila 2.632 subjekta iz graevinske djelatnosti koja su se bavila graenjem, pri emu je njihova koncentracija bila najvea u junom regionu, zatim u sredinjem i najmanja u sjevernom regionu Crne Gore. Meutim, ovaj broj ne predstavlja pravi prikaz stanja u oblasti, jer se tek oko 50% ovih subjekata smatralo aktivnim subjektima u sprovedenom istraivanju86. Podaci o broju privrednih drutava mogu dati pogrenu sliku realnog stanja, jer postoji veliki broj djelova stranih drutava ili drutava iji su osnivai ili suosnivai strana pravna i fizika lica osnovana radi nekretnina ili ostvarivanja lakeg platnog prometa izmeu Crne Gore i drava u okruenju.87 Prema najnovijim podacima iz 2010. godine88 ukupno su registrovana 3.134 privredna subjekta koja kao pretenu djelatnost imaju evidentiranu djelatnost graevinarstva (nalaze se pod ifrom djelatnosti 45). Moe se rei da identifikovane karakteristike graevinarstva u Crnoj Gori vae i za dio koji se odnosi na uesnike, izvoae radova u stambenoj izgradnji:89 nema velikih preduzea koje su nosioci razvoja, samo mali broj srednjih preduzea, a ostatak ine mala preduzea, mali broj zaposlenih u preduzeima sa veim ueem nerezidentne radne snage, velike kratkorone obaveze koje su na visini stalne imovine koja je vjerovatno garant za te kredite, prisutnost velikih zaliha u poslovanju preduzea, nedostatak resursa u preduzeima, nedostatak slobodnih finansijskih sredstava, nezadovoljavajui nivo mehanoopremljenosti u veini preduzea - zastarjela oprema i mehanizacija, loa i neefikasna organizacija, smanjena produktivnost nedostatak kvalitetnih kadrova - nedovoljan broj kvalifikovanog i visokostrunog kadra, oteano dobijanje bankarskih garancija.

Graevinska aktivnost graevinskih firmi koje djeluju u Crnoj Gori moe se, osim toga, ilustrovati i kroz vrijednost izvrenih i ugovorenih90 graevinskih radova, prosjean broj zaposlenih u graevinskoj djelatnosti i izvrene efektivne asova zaposlenih (Tabela 17). Iz priloenog se vidi da od 2005. do 2008. godine postoji trend rasta vrijednosti izvrenih radova uz istovremeni, ali neto sporiji rast broja radnika i rast broja efektivnih radnih sati, to je vie posljedica rasta cijena nego rasta produktivnosti. U 2008. godini je ostvarena maksimalna vrijednost izvrenih radova (oko 290 miliona ), nakon ega slijedi pad i ponovni rast od 2009. godine, ali do danas nijesu dostignute vrijednosti iz 2008. godine.

Kao mjerodavan broj aktivnih privrednih subjekata usvojen je broj privrednih drutava koja su podnijela poresku prijavu u periodu 2005-2008 Poreskoj upravi, ili bilanse stanja i uspjeha u periodu 2004-2007. Centralnoj banci Crne Gore. 87 Privredna Komora Crne Gore-Odbor za graevinarstvo Dostava predloga i sugestija- I. Perii st.5 88 www.crps.me 89 Strategija razvoja graevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine 90 Ukupna vrijednost ugovorenih radova u II kvartalu 2010. godine je ukljuila i neprikazanu vrijednost ugovorenih radova u inostranstvu.

86

69

Tabela 17. Vrijednost izvrenih i ugovorenih radova, broj zaposlenih i izvreni efektivni asovi91 Vrijednost izvrenih radova u hiljadama EUR 2005 2006 2007 2008 2009 2010
92

Godina

indeks 32,4 90,4 87,5 127,4 100,0 113,7

Broj radnika na gradilitu na kraju izvjetajnog kvartala br. radnika indeks 2.343 3.525 3.522 4.200 3.665 6.783 63,9 96,2 96,1 114,6 100,0 185,1

Izvreni efektivni asovi u 000 000 sati 5.345 8.424 8.280 9.994 8.071 8.061 indeks 66,2 104,4 102,6 123,8 100,0 99,9

73.252 204.248 197.639 287.931 225.953 256.856

3.5.2.

Mogunosti i ogranienja stambene izgradnje

Proces stambene izgradnje u Crnoj Gori karakteriu otvorene i dijelom nedovoljno iskoriene mogunosti za unapreenje toga procesa u buduem periodu. S druge strane, ovaj proces je ogranien odreenim okolnostima na koje drava Crna Gora u predstojeem periodu u veoj ili manjoj mjeri moe da utie. U primarne mogunosti za unapreenje procesa stambene izgradnje u Crnoj Gori u predstojeem periodu spadaju: formiranje specijalizovanih fondova koji bi na adekvatan nain finansijski ispratile stambenu izgradnju; nesporno znaajni prostorni resursi; na lokalnom i prevashodno dravnom niovou intenzivnije rjeavanje problema socijalnog stanovanja, kao i stambene izgradnje namijenjene niskodohodovnim domainstvima; podsticanje svih mehanizama domae tednje opredijeljene za rjeavanje stambenih potreba; unapreenje kvaliteta sanacije postojeih objekata, saglasno kriterijumima evropskih direktiva (posebno kriterijum energetske efikasnosti objekata), ime bi se istovremeno poveala uposlenost za to specijalizovanih graevinskih preduzea; podsticanje implementacije javno-privatnog koncepta stambene gradnje; podsticanje zainteresovanosti stratekih partnera iz zemlje i inostranstva za proces stambene izgradnje u Crnoj Gori, ime bi se poveala konkurencija meu investitorima i izvoaima radova, te unaprijedio kvalitet procesa stambene izgradnje.

Neka od kljunih ogranienja i prepreka procesa stambene gradnje zadovoljavajueg kvaliteta, na ijem minimiziranju i suzbijanju treba raditi su: bespravna i nekvalitetna gradnja, usljed nepotovanja zakona i procedura koje pokrivaju oblast stambene gradnje, te stim u vezi neefikasna kontrola nad njihovom primjenom; nedovoljna usaglaenost katastarske evidencije sa stanjem stvari na terenu (posebno u dijelu nelegalne gradnje); duge procedure i tekoe pri rjeavanju imovinsko-pravnih pitanja;

91 92

Mjeseni statistiki pregled, januar 2011, Monstat, str. 31 Monstat, Graevinska aktivnost u Crnoj Gori u I, II, III i IV kvartalu 2010. godine

70

nedovoljna usklaenost tehnike regulative i propisa projektovanja sa zemljama EU, ime je oteano plasiranje graevinskih proizvoda u zemlje EU; nedovoljna i nekvalitetna infrastruktura, kao uslov kvalitetne stambene izgradnje; nedovoljna pokrivenost prostora urbanistikim planovima i slabosti u sprovoenju planova, ime se dodatno stimulie neformalna gradnja; pad ekonomskog rasta sa pojavom ekonomske krize, sa posljedicama pada/slabljenja trita nekretnina za stanovanje; dugi period izgradnje zbog neefikasnosti izvoaa (nedostatak kvalifikovane radne snage, nerazvijenost graevinskog zanatstva i proizvodnje i prerade graevinskih materijala i elemenata); osjetni nedostatak kapitala za investicije, izmeu ostalog zbog restriktivne kreditne politike bankarskog sektora; neusklaenost ponude i tranje za radnom snagom koja uestvuje u procesu stambene gradnje, sa posljedicama rada na crno, itd. Korienje graevinskog zemljita za stanovanje

3.5.3.

Jedan od potrebnih uslova za izgradnju objekata je i pravo graenja na graevinskom zemljitu. U tom smislu, investitor ima mogunost kupovine ili zakupa graevinskog zemljita. Trokovi obezbjeenja graevinskog zemljita zavise od trinih uslova koji su se znatnije promijenili u prethodnom periodu, odnosno nakon "investicionog buma" iz 2008. godine. Osim ovih trokova investitor plaa i trokove ureenja graevinskog zemljita. Ureenje graevinskog zemljita je u nadlenosti lokalnih samouprava, a obuhvata pripremne radnje i komunalno opremanje, kako bi se stvorili uslovi za realizaciju planskih dokumenata, odnosno korisnicima prostora stvorili uslovi za realizaciju njihovih projekata izgradnje. Ureenje graevinskog zemljita se sprovodi na osnovu Programa ureenja, u skladu sa dinamikom odreenom prema dinamici sprovoenja planskih dokumenata i u okviru budetskih sredstava optine. Priprema graevinskog zemljita za komunalno opremanje podrazumijeva stvaranje prethodnih uslova za adekvatno opremanje zemljita komunalnom infrastrukturum, odnosno obuhvata rjeavanje imovinsko-pravnih odnosa, izradu dokumentacije (planske, tehnike i dr.), preduzimanje mjera zatite spomenika kulture i prirode, ruenje postojeih objekata i izmjetanje postojeih instalacija. Komunalno opremanje obuhvata izgradnju objekata i ureaja komunalne infrastrukture, odnsono komunalnih objekata i instalacija svih vrsta do prikljuaka na urbanistiku parcelu, saobraajnih povrina, trgova, zelenih povrina i javnih gradskih komunalnih objekata (igralita, parkovi, groblja, deponije otpada) i komunalnih instalacija za sluajeve vanrednih situacija. Komunalno opremanje moe da izvri i investitor u skladu sa planskim dokumentom. Lokalna samouprava od investitora naplauje naknadu za ureenje graevinskog zemljita i u skladu sa zakonima koristi je za opremanje graevinskog zemljita. Propisivanje naina i visine ove nadoknade je u nadlenosti lokalnih samouprava i uobiajeno se izraava u odnosu na m2 neto graevinske povrine objekta, a iznos se utvruje u skladu sa stepenom opremljenosti graevinskog zemljita, realizovanim i planiranim trokovima opremanja (visina naknade za izgradnju stambenih objekata se kree 93od 7 do 256 /m2).94

93 94

Izvjetaj o stanju ureenja prostora za 2010. godinu Primjera radi u Podgorici, u zavisnosti od zone, ove naknade se kreu od 60-192 /m2, u Baru od 70 do 140/m2, u Tivtu od 35 do 105 /m2 (pri emu mogu biti za 50% umanjeni ako se radi o rjeavanju

71

S obzirom na nain obrauna, ovi trokovi predstavljaju znaajnu stavku u trokovima investitora i zato je Zakonom o ureenju prostora i izgradnji objekata, a u cilju otklanjanja biznis barijera, bilo predvieno da se dokazi o plaanju ovih trokova prezentiraju tek na kraju procesa izgradnje, odnosno uz zahtjev za izdavanje upotrebne dozvole. S druge strane, naplata ovih trokova predstavlja prihod lokalne samouprave, koji se ulae u dalje opremanje zemljita i u njenom je interesu naplata to prije, a problem je sloeniji u situacijama kad lokalna samouprava nije nadlena za izdavanje graevinske, odnosno upotrebne dozvole. Zbog toga je izmjenama Zakona utvreno da, prema odluci nadlenog organa optine, investitor u postupku predaje zahtjeva za izdavanje graevinske dozvole, mora pruiti i dokaz o ugovoru o ureenju odnosa u pogledu naknade za komunalno opremanje. Prema najnovijim raspoloivim podacima95 trokovi ureenja graevinskog zemljita96 iznose oko 20% cijene novoizgraenih i prodatih stanova, s tim to je ovo uee razliito u razliitim optinama. Lokalna samouprava moe osloboditi investitora plaanja ove naknade, naroito u sluajevima kada se radi o stambenoj izgradnji za potrebe socijalno ugroenih lica, a to predstavlja jedan od oblika privatno - javnog partnerstva. U tom cilju vrlo esto optine osim oslobaanja od ovih trokova besplatno ustupaju i zemljite (sluaj stanova solidarnosti koji se realizuju posredstvom CFSSI). 3.5.4. Tekua stambena izgradnja i trite

Prema podacima Monstata (Tabela 18), uee vrijednosti izgradnje stambenih zgrada u odnosu na ukupnu vrijednost graevinskih radova, u periodu od 2005. do 2010. godine kretalo se od 33% do 50%. U periodu rekordne vrijednosti izvedenih graevinskih radova (2008. godina) uee stambene izgradnje iznosilo je oko 45%. Prema podacima Monstata prezentiranim u kvartalnom izvjetaju o graevinskim aktivnostima, vrijednost izvedenih graevinskih radova u 2010. godini je manja od vrijednosti izvedenih radova u 2009. godini. U poreenju sa rekordnom 2008. godinom, vrijednost izvedenih graevinskih radova u 2010. godini manja je za oko 25%.

stambenog pitanja investitora objektom do 200 m2), u Beranama od 8,75 do 12.75 /m2, u Andrijevici je 7/m2, dok je u Budvi najskuplja naknada i iznosi 256/m2. 95 Monstat, Cijene stanova novogradnje za 2010. godinu, saoptenje br. 40 od 15.04.2010. godine 96 Ovi trokovi obuhvataju sljedee elemente: pribavljanje zemljita (snimanje i procjena objekata, otkup i naknada sopstvenicima, sudski trokovi itd.), ruenje objekata, raseljavanje stanara, obezbjeenje stanova za njihovo preseljenje itd, izradu DUP i projekata, ispitivanje terena, sanacioni radovi, radovi u vezi zatite ivotne sredine i spomenika kulture itd, ureenje terena oko zgrade, komunalno opremanja zemljita u koje po pravilu, ulaze trokovi izgradnje sekundarne mree za elektriku, vodovod, kanalizaciju, telefon itd. , kao i odgovarajui dio trokova primarne mree; prikljuka na komunalnu mreu (za elektriku, vodovod itd.).

72

Tabela 18. Vrijednost izvedenih graevinskih radova u hilj. 97 Nestambene Ostale graevine* zgrade 130.104 64.222 20.996 44.886 2005 100% 49,36% 16,14% 34,50% 259.880 85.175 110.732 63.973 2006 100% 32,77% 42,61% 24,62% 285.345 119.553 97.351 68.441 2007 100% 41,90% 34,12% 23,99% 412.352 183.242 85.186 143.924 2008 100% 44,44% 20,66% 34,90% 362.430 184.028 58.418 119.984 2009 100% 50,78% 16,12% 33,11% 303.454 136.233 33.457 133.764 2010 100% 44,89 % 11,03% 44,08% *saobraajna infrastruktura, cjevovodi, komunikacioni i el. vodovi, sloene industrijske gradj. i ostalo Godina UKUPNO Stambene zgrade

Vrijednost izvrenih graevinskih radova (Grafikon 3) u II kvartalu 2011. godine vea je za 35.6% u odnosu na isti kvartal prole godine, dok je za 90.0% vea u odnosu na I kvartal tekue godine.
98

Grafikon 3. Indeks vrijednosti izvrenih graevinskih radova u II kvartalu 2011. godine ( 2010. godina = 100)99

Vrijednost novih ugovora na zgradama u II kvartalu 2011.godine manja je za 78.8% u odnosu na isti kvartal prole godine, dok je za 39.3% manja u odnosu na I kvartal tekue godine. 100 Prema podacima Monstata o stambenoj izgradnji101, moe se zakljuiti da postoji stalan trend rasta broja zavrenih stanova od 2114 stanova u 2005. godini do 5.825 stanova u 2009. godini, to predstavlja ukupno poveanje oko 175%. Meutim, u 2010. godini dolazi do pada broja zavrenih i nezavrenih stanova u odnosu na broj iz 2009. godine i to ukupno za oko 13%, od ega je pad broja zavrenih stanova znaajniji i kree se oko 30%. Ovaj trend ogleda se i u

97

Monstat, Podaci o vrijednosti izvedenih graevinskih radova 2010, http://www.monstat.org/userfiles/file/gradjevinarstvo/2011/VRIJEDNOST IZVEDENIH GRADJEVINSKIH RADOVA11.xls 98 Monstat: Graevinska aktivnost u Crnoj Gori u II kvartalu 2011. godine 99 Monstat: Graevinska aktivnost u Crnoj Gori u II kvartalu 2011. godine 100 Monstat: Graevinska aktivnost u Crnoj Gori u II kvartalu 2011. godine 101 Monstat: Broj zavrenih i nezavrenih stanova 2005-2010. godine

73

ukupno sagraenoj povrini stanova102 uz skoro proporcionalni odnos i prosjene povrine stana. Na osnovu istih podataka treba istai i da je 30% stanova bilo u stambenim zgradama, dok je 70% stanova bilo u privatnim kuama (osim u godini intezivne graevinske djelatnosti 2008. godine, kada je uee stanova u stambenim zgradama bilo neto manje i iznosilo oko 20%, kao i u 2010. godini). Ovo moe biti posledica velikog priliva stranih direktnih investicija u trite nekretnina, kada su strani dravljani prioritet ulaganja davali na stanove u privatnim kuama. Odnos broja stanova u stambenim zgradama i privatnim kuama u EU se kree od 35% u Danskoj do 75% u Litvaniji, dok se za veinu zemalja EU ovaj odnos kree oko 50%.103
Grafikon 4. Indeks novih ugovora na zgradama u II kvartalu 2011. godine (2010. godina = 100)104

Prema podacima Monstata o stambenoj izgradnji105, moe se zakljuiti da postoji stalan trend rasta broja zavrenih stanova od 2114 stanova u 2005. godini do 5.825 stanova u 2009. godini, to predstavlja ukupno poveanje oko 175%. Meutim, u 2010. godini dolazi do pada broja zavrenih i nezavrenih stanova u odnosu na broj iz 2009. godine i to ukupno za oko 13%, od ega je pad broja zavrenih stanova znaajniji i kree se oko 30%. Ovaj trend ogleda se i u ukupno sagraenoj povrini stanova106 uz skoro proporcionalni odnos i prosjene povrine stana. Na osnovu istih podataka treba istai i da je 30% stanova bilo u stambenim zgradama, dok je 70% stanova bilo u privatnim kuama (osim u godini intezivne graevinske djelatnosti 2008. godine, kada je uee stanova u stambenim zgradama bilo neto manje i iznosilo oko 20%, kao i u 2010. godini). Ovo moe biti posledica velikog priliva stranih direktnih investicija u trite nekretnina, kada su strani dravljani prioritet ulaganja davali na stanove u privatnim kuama. Odnos broja stanova u stambenim zgradama i privatnim kuama u EU se kree od 35% u Danskoj do 75% u Litvaniji, dok se za veinu zemalja EU ovaj odnos kree oko 50%.107 U istom periodu je dolo i do rasta broja nezavrenih stanova od 11.570 stanova u 2005. godini do 15.135 nezavrenih stanova u 2009. godini, nakon ega je uslijedio manji pad na 14.169 nezavrsenih stanova u 2010. godini (Tabela 19),. Iz odnosa broja nezavrenih i zavrenih stanova, vidi se da postoji trend pada ovog odnosa od 5.47 u 2005. godini do 2.6 u 2009. godini, dok u 2010. godini taj odnos iznosi 3.46. Iz pomenute tabele je takoe vidljivo da je pretean broj nezavrenih stanova u privatnim zgradama (oko 12.000 prosjeno godinje, odnosno oko 85% od ukupno nezavrenog broja stanova).

Monstat: Povrina zavrenih i nezavrenih stanova 2005-2010. godine. Housing Statistics in the European Union, OTB Research Institute for the Built Environment, Delft University of Technology, September 2010 104 Monstat: Graevinska aktivnost u Crnoj Gori u II kvartalu 2011. godine 105 Monstat: Broj zavrenih i nezavrenih stanova 2005-2010. godine 106 Monstat: Povrina zavrenih i nezavrenih stanova 2005-2010. godine. 107 Housing Statistics in the European Union, OTB Research Institute for the Built Environment, Delft University of Technology, September 2010
103

102

74

Najvjerovatnije je da je pretean broj ovih stanova, iako nezavren, useljen, jer vlasnici nijesu imali sredstava da ih zavre. Nezavreni stanovi u stambenim zgradama (prosjeno godinje oko 2.000, odnosno oko 15%), vjerovatno nijesu zavreni, jer izvoai nijesu imali dovoljno sredstava da ih zavre. Trite nekretnina u Crnoj Gori je oduvijek bilo veoma atraktivno. Jo u vrijeme SFRJ, poslovanje sa nekretninama na crnogorskom primorju je predstavljalo veoma primamljiv izvor zarade mnogih pojedinaca i drutvenih firmi toga vremena. Prvi kupci nekretnina u Crnoj Gori, u to vrijeme, najveim dijelom su bili iz nekadanjih Jugoslovenskih republika (Srbija, Bosna i Hercegovina, Makedonija).
Tabela 19. Stambena izgradnja108 i 109 BROJ ZAVRENIH STANOVA GODINA UKUPNO 2005 2.114 2006 2.679 2007 3.448 2008 4.650 2009 5.825 1.637 4.188 402 106 296 15.135 2.447 12.688 1.191 176 1.015 2010 4.093 890 3.203 282 54 228 14.169 1.873 12.296 1.139 136 1.003

Stanovi u stambenim zgradama 614 749 995 877 Stanovi u privatnim kuama 1.500 1.930 2.453 3.773 POVRINA ZAVRENIH STANOVA, u hilj. m 2 UKUPNO 139 168 244 302 Stanovi u stambenim zgradama 34 40 73 58 Stanovi u privatnim kuama 105 128 171 244 BROJ NEZAVRENIH STANOVA UKUPNO 11.570 11.932 13.344 15.688 Stanovi u stambenim zgradama 2.063 1.515 1.673 2.409 Stanovi u privatnim kuama 9.507 10.417 11.671 13.279 POVRINA NEZAVRENIH STANOVA, u hilj. m 2 UKUPNO 856 898 1.006 1.196 Stanovi u stambenim zgradama 135 95 111 158 Stanovi u privatnim kuama 721 803 895 1.038

Krajem sedamdesetih i tokom osamdesetih godina, masovnu kupovinu i izgradnju nekretnina u Crnoj Gori zapoinju njeni dravljani koji su ivjeli u zemljama zapadne Evrope ili u drugim republikama stare Jugoslavije. Takoe, toj grupi pripadaju i kupci koji su radili i ivjeli u inostranstvu (Njemaka, vajcarska, Austrija i SAD). Poetkom devedesetih godina prolog vijeka, u Crnu Goru poinju da dolaze prvi strani investitori i kupci nekretnina. Triste poinje da se razvija veoma brzo, ali ratna zbivanja koja su se odvijala na podruju stare Jugoslavije su uticala na usporavanje tog procesa. Meutim, i pored toga, trzite nekretnina se konstantno razvijalo, jer se broj domaih kupaca nije smanjivao, kao ni broj kupaca koji su bili dravljani ili porijeklom iz Crne Gore, a ivjeli u inostranstvu. Krajem devedesetih godina i poetkom novog vijeka, poeli su da dolaze i prvi zainteresovani kupci iz inostranstva (Rusi, Britanci, Irci, Norveani). Krajem 2001. godine zapoinje ono to nazivamo "eksplozijom trita nekretnina u Crnoj Gori. U periodu od 2004. do 2005. godine, mnoge strane agencije, najvie iz Engleske i Irske, poele su sa radom na teritoriji Crne Gore. Strane kompanije zapoinju veliki broj investicija po sistemu "ready to rent", naroito u gradovima na primorju. Uporedo sa poveavanjem interesovanja

108 109

Monstat: Broj zavrenih i nezavrenih stanova 2005-2010. godine Monstat: Povrina zavrenih i nezavrenih stanova 2005-2010. godine.

75

kupaca, poinje i rast cijena. U tom periodu prosjena cijena stanova novogradnje u Crnoj Gori je iznosila 639 /m2 (2004. godine), odnosno 813 /m2 (2005. godine). U narednom periodu, stambeno trite u Crnoj Gori se razvijalo veoma dinamino, dostiui svoj vrhunac u 2008. godini. Kretanja na tom tritu su posebno bila intenzivna u Podgorici i na primorju. Razlozi rasta cijena nekretnina u periodu 2005. - 2007. godine su bili velika inostrana tranja, rast dohotka stanovnitva uz rast odobrenih stambenih kredita, pad kamatnih stopa i rast trita kapitala110. Prema zvaninim podacima statistike, prosjena cijena novoizgraenih stanova u Crnoj Gori je u 2008. godini porasla za vie od 40% u samo dvije godine i iznosila je 1.530 /m2 (u 2006. godini je iznosila 1.087 /m2)111. Prema analizi CBCG, prosjeni kvadratni metar stambenog prostora u maju mjesecu 2008. godine u Podgorici je iznosio 1.738,3112 /m2. Prema istoj analizi, prosjena cijena metra kvadratnog stambenog prostora u Budvi je iznosila 3.036 . Koeficijenat dostupnosti nekretnina, koji mjeri odnos prosjene cijene metra kvadratnog i prosjene neto zarade u Crnoj Gori, iznosio je u 2008. godini za Podgoricu 4,09 a za Budvu 7,61. Iznijeti podaci ukazuju na visoke cijene nekretnina u Crnoj Gori u tom periodu, te relativnu nedostupnost stambenih objekata zaposlenom stanovnitvu. Kamatna stopa (efektivna i nominalna aktivna) na kredite od 2003. godine pa do 2008. godine je znaajno padala, to je uticalo na rast odobrenih stambenih kredita. Tako je od januara mjeseca 2005. godine do juna mjeseca 2008. godine pala za 42,9% (sa 13,8% na 9,23%). Sa padom efektivnih kamatnih stopa istovremeno je rastao broj odobrenih stambenih kredita, kao i njihovo uee u ukupnim kreditima odobrenih stanovnitvu. Naime, od treeg kvartala 2005. godine do drugog kvartala 2008. godine, stambeni krediti su porasli 36,7 puta, dok su u istom periodu ukupni krediti dati fizikim licima porasli 10,62 puta. Tako je uee stambenih kredita u ukupnim kreditima odobrenih fizikim licima sa 7,25 % poraslo na 25,02% u drugom kvartalu 2008. godine, odnosno sa 13,36% na 41, 46% (ako pod stavkom stambenih kredita osim osnovnih stambenih kredita ubrojimo i hipotekarne kredite)113. Uporedo sa razvojem bankarskog sektora i trita nekretnina, u ovom periodu je dolo do znaajnog razvoja i trita kapitala (kao znaajnog faktora razvoja trita nekretnina). Promet ostvaren na tritu kapitala u 2007. godini u odnosu na 2005. godinu bio je 3,5 puta vei. Novac ostvaren prodajom na tritu nekretnina je investiran u kupovinu hartija od vrijednosti na tritu kapitala, da bi visoki prinosi ostvareni na njemu sluili kao dobra finanasijska podloga za kupovinu novih nekretnina ili njihovu preprodaju. U prvoj polovini 2008. godine dolo je do znaajnog pada investicija na tritu kapitala, to je imalo uticaja na trite i cijene nekretnina. U posljednje dvije godine, sa globalnom finansijskom krizom, trite nekretnina u Crnoj Gori je doivjelo pad u smislu obima realizacije i nivoa prodajnih cijena. Ipak, oigledno je da je najvie oekivani pad cijena nekretnina izostao. U ovom momentu je teko procijeniti nivo trita nekretnina u Crnoj Gori jer su, po svim izvorima informacija, transakcije znaajno smanjene. Svojevrsnu informaciju i orijentir moe da prui CEB-ov projekat 1.000+ stanova pokrenut krajem 2010. godine sa ponudom pristupanih stanova po prosjenim cijenama ispod 1.000 /m2.

Analiza trita nekretnina, CBCG, 2008. godine Monstat, Statistiki godinjak, 2009. godine 112 Ove cijene dobijene su u anketi za potrebu izrade pomenute Studije i obuhvatile su stare i nove stanove, za razliku od statistikih pokazatelja koje prati Monstat a tiu se cijene stanova u novogradnji na osnovu sklopljenih ugovora o kupoprodaji novih stanova. 113 Analiza trita nekretnina, CBCG, 2008. godine
111

110

76

Prema novijim podacima Monstata114 u 2009. godini je izvrena kupoprodaja 962 stana115 sa ukupnom korisnom povrinom od 56.100 m2, a po prosjenoj cijeni od 1250 /m2. Prema istom izvoru je u 2010. godini prodato 1.015 stanova ukupne korisne povrine oko 60.000 m2, sa prosjenom cijenom 1.272 /m2. U oba sluaja najvea cijena stambenog prostora je bila u Baru i Budvi (1400-1700 /m2). Ovi podaci ukazuju na znaajan pad cijena novoizgraenih stanova u odnosu na prethodni period (Tabela 20).
Tabela 20. Cijene stanova novogradnje 116 godina CRNA GORA PODGORICA BAR BUDVA NIKI OSTALO 2005 813 798 798 932 659 2006 1.087 868 986 1.377 2.082 2007 1.332 1.072 1.486 1.527 907 2.769 2008 1.530 1.355 1.188 2.165 1.003 2.806 2009 1.250 1.168 1.516 1.334 802 1.537 2010117 1.272 1.137 1.479 1.714 752 1.296

Koeficijent dostupnosti nekretnina, koji mjeri odnos prosjene cijene metra kvadratnog i prosjene neto zarade u Crnoj Gori (primijenjen na novoizgraene stanove), a prema najnovijim podacima Monstata118 za 2010. godinu iznosi 1200 /m2/479/m2=2.5. U odnosu na podatke iz 2008 godine, smanjenje koeficijenta iznosi oko 56%, to je posljedica pada cijene stanova i neznatnog rasta neto plata. Na znaajan pad trita nekretnina u Crnoj Gori dolo je, izmeu ostalog, i zbog izostajanja hipotekarnog finansiranja od strane matinih banaka, koje je gotovo prekinuto finansijskom krizom. Bankarski sektor je bio veoma oslabljen povlaenjem 400 miliona depozita lokalnih klijenata u periodu jake krize. U meuvremenu, situacija se djelimino poboljala. Komercijalne banke su ponovo ule u ponudu dugoronih hipotekarnih kredita, sa periodom otplate od 15 - 25 godina, kamatnom stopom od 10 do 13% i obaveznim depozitom od minimum 20% iznosa kredita. Po trenutno vaeim zakonima, u Crnoj Gori ne postoje nikakve posebne restrikcije za kupovinu nekretnina u Crnoj Gori. Svaki inostrani kupac moe postati vlasnik nekretnine (kue, stana, imanja) u Crnoj Gori, na isti nain kao i njeni graani. Jedina razlika u procesu kupovine nekretnine, izmeu stranih i domaih kupaca, postoji u sluaju kupovine zemljita bez izgraenih objekata. U sluaju stranog dravljanina je neophodno registrovati kompaniju, koja postaje vlasnik zemlje dok se na njoj ne izgradi objekat. Poslije toga, vlasnitvo se moe prenijeti na ime pojedinca, uz jednostavnu proceduru. Prema nezvaninim procjenama, stranci posjeduju vie od 1,5 miliona m2 nekretnina u Crnoj Gori (od ega najvei dio na primorju), to je oko 10% ukupne stambene svojine. Pored toga, vie od 20 hiljada hektara zemlje takoe posjeduju stranci, to je oko 1,5% teritorije Crne Gore. Stopa rasta prodaje nekretnina nerezidentima je u periodu 2004 2008. godine iznosila 104,4% (2004. godine), 547,16% (2005. godine), 382,05% (2006. godine) i 51,27% (2007. godine). Vrhunac kupovine nekretnina od strane nerezidenata u Crnoj Gori je zabiljeen u 2007. godini, kada je ostvareni promet nepokretnosti u Crnoj Gori od strane

114

Monstat, Cijene stanova novogradnje za 2009. godinu, sapotenje br. 28 od 13.04.2010. godine i Cijene stanova novogradnje u I polugoditu 2010. godine, sapotenje br. 102 od 15.10.2010. godine 115 Jedinica posmatranja je cijena korisne povrine prodatog stana novogradnje u iskljuivo stambenim, preteno stambenim i preteno nestambenim zgradama. Izuzetak su stanovi koji se rade za sopstvene potrebe. 116 Statistiki godinjak 2010, Monstat, str 135. 117 Monstat, Cijene stanova novogradnje za 2009. godinu, sapotenje br. 28 od 13.04.2010. godine i Cijene stanova novogradnje u 2010. godini, sapotenje br. 40 od 15.04.2011. godine 118 Monstat, Cijene stanova novogradnje za 2009. godinu, sapotenje br. 28 od 13.04.2010. godine i Cijene stanova novogradnje u I polugoditu 2010. godine, sapotenje br. 102 od 15.10.2010. godine

77

nerezidenata iznosio 514.357.000,98 , poslije ega dolazi do smanjenja neto priliva stranih direktnih investicija u nekretnine. Jedan od veoma vanih faktora kretanja na tritu nekretnina je visina poreza na promet nepokretnosti i poreza na posjedovanje nepokretnosti. U poreenju sa okruenjem, moemo zakljuiti da je poreska stopa na promet nepokretnosti u Crnoj Gori i dalje liberalna (3%), te da nije ograniavajui faktor ravoja trita nekretnina. Porez na nepokretnosti u Crnoj Gori odreuju lokalne samouprave, kojima u cjelosti pripada prihod od poreza (ime je obezbijeen visok stepen fiskalne decentralizacije). Stopa poreza je proporcionalna i lokalna samouprava odluuje koliki e porez biti na osnovu vrste nepokretnosti, ali ne smije biti manja od 0,10%, niti vea od 1,00% trine vrijednosti nepokretnosti, pri emu nijesu odreene posebne stope za nerezidente. S obzirom da je trite nekretnina po svojoj prirodi vrlo nepredvidivo, a vremenske serije o kretanju ovog trita u Crnoj Gori ne postoje, izuzev statistikog praenja cijena stanova novogradnje (na polugodinjoj osnovi), preciznije projekcije o buduim kretanjima na ovom tritu nije mogue dati. Prema nekim nezvaninim procjenama, u narednom kraem periodu se i dalje moe oekivati stagnacija na tritu nekretnina. Takoe, ne treba oekivati znaajniju korekciju cijena zbog poznatog djelovanja tzv. Histerezis efekta (rigidnost u kretanju cijena nanie). Ovo utoliko prije to se oekivani pad cijena nije desio ni poslije prvog i najjaeg dejstva 2 opredjeljujua faktora za trite u Crnoj Gori: pad tranje nerezidenata za nekretninama i pojava globalne finansijske kriza. 3.5.5. Zakljuak o izgradnji stanova

Na osnovu izvrene analize stanja osnovnih elemenata koji utiu na izgradnju stanova, moe se zakljuiti sljedee: izgradnja stanova je jedna od najznaajnijih mjera stambene politike koja istovremeno podstie proizvodnju i zapoljavanje. Prema podacima Monstata, uee vrijednosti izgradnje stambenih zgrada u odnosu na ukupnu vrijednost graevinskih radova, u periodu od 2005. do 2009. godine kretalo se od 33% do 50%; u Crnoj Gori postoji dovoljan broj privrednih subjekata koji se bave graenjem objekata (pa i stambenih objekata) od kojih veina spada u kategoriju malih preduzea. Unapreenje specijalizacije, mehanoopremljenosti i ljudskih kadrova trebalo bi da budu prioriteti razvoja, to je u trenutnoj ekonomskoj krizi teko izvodljivo; mogunosti unapreenja stambene izgradnje prepoznaju se u osmiljavanju podsticajnih mehanizama usmjerenih na poveanje tranje uz preduzimanje mjera koje bi istovremeno uticale na smanjenje proizvoakih cijena stanova; neka od kljunih ogranienja procesa stambene izgradnje zadovoljavajueg kvaliteta, na ijem minimiziranju i suzbijanju treba raditi su: bespravna i nekvalitetna gradnja; nedovoljna usaglaenost katastarske evidencije sa stanjem stvari na terenu; nedovoljna usklaenost tehnike regulative i propisa sa zemljama EU; nedovoljna i nekvalitetna infrastruktura; nedovoljna pokrivenost prostora urbanistikim planovima i slabosti u sprovoenju planova; pad ekonomskog rasta sa pojavom ekonomske krize; neusklaenost ponude i tranje za radnom snagom i posljedice rada na crno; planiranje graevinskog zemljita i njegovo adekvatno komunalno opremanje takoe predstavljaju osnovne pretpostavke za inteziviranje stambene izgradnje; trite nekretnina, a posebno stanova u Crnoj Gori je veoma aktivno i atraktivno, bez obzira to je za kupovinu 1m2 stana trenutno potrebno izdvojiti oko 2.5 prosjene neto plate. I pored smanjene tranje u periodu krize i u narednom periodu se ne oekuje bitniji pad cijena stanova. 78

3.6.

PROCJENA SADANJIH I BUDUIH STAMBENIH POTREBA

Procjena sadanjih i buduih potreba predstavlja osnovu za planiranje projekata u stambenoj oblasti uz identifikovanje problema, ogranienja i prepreka, posebno vrednujui potencijale u ovoj oblasti. Procjena potreba za stanovima za stalno stanovanje u Crnoj Gori u predstojeem periodu je raena na osnovu podataka dobijenih popisom stanova u 2003. godini. Raspoloivi preliminarni rezultati popisa stanova u 2011. godini u momentu izrade nacrta Strategije se odnose samo na ukupan broj stanova i njihovu dostribuciju po optinama. Dakle, u ovom momentu su nedostupni podaci koji se odnose na broj stanova za stalno stanovanje, strukturu stanova u smislu povrina, godina starosti, uslovnosti raspoloivog stambenog fonda i drugim podacima relevantnim za procjenu potreba za stanovima u buduem periodu. Iz tih razloga, za procjenu stanova su korieni detaljni podaci o raspoloivom stambenom fondu u Crnoj Gori prema popisu iz 2003. godine, odreene statistike procjene o broju novoizgraenih stanova u prethodnom periodu, kao i odreene demografske projekcije kretanja stanovnitva u Crnoj Gori za narednih 10 godina. 3.6.1. Sadanje i budue potrebe stambene gradnje

U procjeni stambenih potreba za narednih 10 godina (do kraja 2020. godine), polo se od stambene situacije utvrene popisom stambenog fonda u 2003. godini, pri emu su detaljnijom analizom tih podataka utvreni stvarni manjkovi stanova u toj godini. Iako je popisom utvreno da ima 1,14 stanova za stalno stanovanje po domainstvu, neravnomjernost njihove raspodjele po optinama i struktura prema vlasnitvu (14.672 stanova u vlasnitvu fizikih lica izdaje se podstanarima, po trino utvrenim zakupima) potvruju da postoji stvarni manjak stanova. Osim toga, jedan broj stanova je izuzetno star, u odreenom broju stanova ivi vie domainstava, dok se oko 7% stanova nalazi u objektima od slabih graevinskih materijala (naboj, erpi, pleter, daska i sl.). Sve ovo uzeto je u obzir pri procjeni potreba. 3.6.1.1. Stanovi za zaposlene

Rezultati popisa iz 2003. godine ukazuju na oiglednu potrebu za izgradnjom stanova koji bi nadomjestili stanove za stalno stanovanje izgraene prije 1918. godine, stanove koji nijesu izgraeni od tvrdog materijala, kao i nastanjene stanove u kojima ive dva, tri i vie domainstava. Ove kategorije stanova, obuhvaene popisom stambenog fonda u 2003. godini, predstavljaju faktiki manjak stanova u toj godini, te znae potrebu za gradnjom novih stanova u predstojeem periodu. Zvanini rezulati popisa iz 2003. godine ukazuju da je u Crnoj Gori bilo 7.715 stanova za stalno stanovanje izgraenih prije 1918. godine (prosjene povrine 57,14m2 po stambenoj jedinici) i 6.079 nastanjenih stanova u kojima ive dva, tri i vie domainstava (od ega su 5.567 nastanjeni stanovi u kojima ive 2 domainstva, prosjene povrine 73,17 m2 i 512 nastanjeni stanovi u kojima ive 3 i vie domainstava, prosjene povrine 83,31 m2). Broj stanova izgraenih od slabog materijala je utvren kao razlika izmeu popisom utvrenog ukupnog broja stanova za stalno stanovanje (206.153 stanova) i broja stanova za stalno stanovanje od tvrdog materijala (191.411 stanova) i iznosi 14.742 stambenih jedinica. Pri utvrivanju ukupnog broja stanova koji su po ovim osnovama predstavljali faktiki manjak stanova u 2003. godini, bilo je neophodno izbjei kumuliranje istih stambenih jedinica vie puta, ime bi se nerealno poveao manjak stambenih jedinica u 2003. godini. Naime, utvreno uee stanova za stalno stanovanje izgraenih prije 1918. godine i stanova izgraenih od materijala koji nije tvrdi materijal u ukupnim stanovima za stalno stanovanje je iznosilo 10,89%. Meutim, realno je pretpostaviti da su stanovi za stalno stanovanje izgraeni prije 1918. godine i stanovi koji nijesu izgraeni od tvrdog materijala upravo jednim dijelom nastanjeni stanovi u kojima ive dva, 79

tri i vie domainstava. Ako se poe od njihovog uea u ukupnim stanovima za stalno stanovanje od 10,89%, zakljuujemo da je, stanova koji su izgraeni prije 1918. godine i od slabog materijala, sa dva, tri i vie domainstava u 2003. godini bilo 662 stana, te je popisom utvren broj nastanjenih stanova u kojima ive dva, tri i vie domainstava umanjen i iznosi 5.417 stanova. Nadalje, s obzirom na injenicu da su nastanjeni stanovi u kojima ive dva, tri i vie domainstava bili neadekvatne stambene povrine (73,17 m2, odnosno 82,31 m2 po stambenoj jedinici), uraeno je dupliranje stanova u kojima ive 3 domainstva, te je manjak po ovom osnovu procijenjen na 5.872 stanova. Evidentno je da stanovi izgraeni od loeg matrijala (14.742) uestvuju u ukupnom broju stanova za stalno stanovanje (206.153) sa 7.15%. Za ovaj procenat treba umanjiti broj stanova izgraenih prije 1918. godine, to iznosi 552 stana. Na osnovu ovoga se procjenjuje da je izgraenih stanova prije 1918. godine, a koji su izgraeni od tvrdog materijala bilo 7.163. Polazei od navedenih pretpostavki, procjenjujemo da je ukupni manjak stanova u 2003. godini, iznosio 27.777 stambenih jedinica. Ako pri procjeni ukupne povrine procijenjenog deficita stanova u 2003. godini uzmemo prosjenu povrinu stana u 2003. godini od 63,97 m2 (prema popisu iz 2003.), zakljuujemo da se radilo o nedostajuoj ukupnoj povrini od 1.776.895 m2. S obzirom da je u periodu 2003. 2009. godine ukupno izgraeno 21.866 novih stanova, a pretpostavljajui da je najmanje oko 15% bilo uee vikendica u novogradnji119, procjenjujemo da je za potrebe stalnog stanovanja u tom periodu izgraeno najvie 18.586 stanova. Dakle, procjena je da je manjak stanova za stalno stanovanje u 2009. godini iznosio 9.191. S obzirom da je u 2009. godini dolo do porasta broja stanovnika za 1,8% u odnosu na 2003. godinu, prethodno utvreni manjak stanova u 2009. godini je uvean za stopu rasta stanovnitva, te iznosi 9.356 stambene jedinice, ukupno nedostajue povrine od 598.503 m2120. Polazei od zvaninih statistikih procjena demografskih trendova u Crnoj Gori121, moe se oekivati porast broja stanovnika od 5,4% u 2020. godini u odnosu na 2009. godinu122. Ako se procjena potreba za stambenom gradnjom dovede u korelaciju sa ovim demografskim trendom, procijenjeni manjak stanova u 2020. godini iznosio bi 9.861 stambenih jedinica, ukupno nedostajue povrine od 640.965 m2 pri emu je kao reper za procjenu ukupne povrine uzeta prosjena povrina stana u 2003. Pretpostavka je da e od ovih stanova biti otkupljeno 800 (52.000 m2 ) pa stanova za zaposlene ostaje 9.061 (588.965 m2). 3.6.1.2. Stanovi za porodice koje stanuju u neuslovnim prostorijama

Popisom iz 2003. godine utvren je broj drugih nastanjenih prostorija koje su obuhvatile nastanjene poslovne prostorije i nastanjene prostorije iz nude (garae, podrumi, ostave, barake i sl.) koje su faktiki predstavljale manjak stanova za stalno stanovanje u toj godini. Radi se o stambenom prostoru kojeg oigledno karakteriu loi uslovi stanovanja i u kojima, pretpostavlja se, ive lica loeg socijalnog poloaja, odnosno siromana lica. Prema popisu iz 2003. godine utvreno je 3.789 drugih nastanjenih prostorija, ukupne povrine 135.533 m2. Ukupan broj lica nastanjen u njima je iznosio 13.149, prosjena veliina stana 35,77 m2, a povrina stana po licu je iznosila 10,31 m2.

119 120

Uee vikendica u ukupnim stanovima u 2003. godini je iznosilo oko 15%. Procijenjena ukupna povrina je utvrena na osnovu prosjene povrine stana u Crnoj Gori prema popisu u 2003. godini (63,97 m2 po stambenoj jedinici) 121 Demografski trendovi u Crnoj Gori od sredine 20. vijeka i perspektive do 2050. godine, Podgorica 2008. 122 Zvanina projekcija stanovnitva za 2020. godine je 665.838 stanovika u Crnoj Gori po scenariju: srednji fertilitet, konstantni mortalitet i oekivane migracije.

80

Prema istraivanju koje je korieno kao polazna osnova za izradu Strategije razvoja i redukcije siromatva (SRRS)123, 12,2% ukupne populacije Crne Gore u 2002. godini je bilo siromano. Podatkom o stopi siromatva u Crnoj Gori za 2003. godinu zvanina statistika ne raspolae, jer je poela da je utvruje tek od 2006. godine. Ali, poto raspoloivi podatak o stopi siromatva u Crnoj Gori iz 2002. godine neposredno prethodi godini za koju analiziramo stanje (2003.godine), smatramo da je ovaj podatak mogue uzeti kao dovoljno reprezentativan za situaciju u toj godini. S obzirom na popisom registrovani broj stanovnika i utvrenu stopu siromatva, u Crnoj Gori je u 2003. godini bilo 75.658 siromanih lica. To znai da je u istoj godini bilo 0,05 drugih nastanjenih prostorija po siromanom licu, odnosno 19,7 siromanih lica po drugoj nastanjenoj prostoriji. U 2009. godini, prema zvaninoj procjeni statistike, u Crnoj Gori su ivjela 631.535 stanovnika. Zvanino utvrena stopa siromatva u Crnoj Gori za 2009. godinu je iznosila 6,8% (poveana u odnosu na 2008. godinu, u kojoj je iznosila 4,9%)124, to znai da je u 2009. godini bilo 42.944 siromana lica u Crnoj Gori. S obzirom na broj siromanih lica u 2009. godini, procijenjena potreba za stanovima kojima se rjeava stambena situacija siromanih lica iznosi 2.147 (107.350 m2) stanova, to znai pad za 43% u odnosu na 2003. godinu, odnosno pad od 7,2% na godinjem nivou. 3.6.1.3. Stanovi za porodice koje koriste pravo na materijalno obezbjeenje porodice

Pri procjeni potreba za stambenom gradnjom za narednih 10 godina (do 2020. godine) neophodno je utvrditi potrebu drutveno ugroenih grupa u Crnoj Gori za stanovima, u koje ubrajamo: korisnike prava socijalne i djeije zatite (korisnike prava na materijalno obezbjeenje porodice), dugorono nezaposlena lica, penzionere sa minimalnim primanjima, osobe sa invaliditetom, populaciju RAE i raseljena lica. U cilju procjenjivanja potreba drutveno ugroenih grupa korieni su podaci koji su rezultat istraivanja koje je prezentovano u Studiji koju je pripremio UNDP pod naslovom Nacionalni izvjetaj po mjeri ovjeka 2009. godina - Crna Gora drutvo za svakoga. U ovoj Studiji su po prvi put u Crnoj Gori utvreni i prezentovani indikatori kvaliteta ivota u okviru kojih i rijeenost stambenog pitanja za socijano ugroene grupe stanovnitva u Crnoj Gori. Istraivaki uzorak je obuhvatio 1.200 domainstava, a rasporeivanje uzorka se vrilo prema teritoriji i vrsti naselja, proporcionalno prema broju domainstava. U korisnike prava socijalne i djeije zatite spadaju korisnici materijalnog obezbjeenja porodice i njihov broj je na kraju 2009. godine iznosio 40.222125. Prema podacima iz Studije 18% korisnika materijalnog obezbjeenja nema pravo vlasnitva nad smjetajem. Dakle, procjenjujemo potrebu za izgradnjom stanova za 7.240 lica, odnosno za 2.129 domainstava126. Ukupna procijenjena povrina potrebnog broja stanova iznosila bi 106.450 m2. 3.6.1.4. Stanovi za porodice dugorono nezaposlenih lica

Broj nezaposlenih lica koji su due od godinu dana bili na evidenciji Zavoda za zapoljavanje (dugorono nezaposlena lica) je u 2009. godini iznosio 16.845 lica. U Studiji se navodi da 99% domainstava obuhvaenih istraivanjem, iji lanovi su dugorono nezaposlena lica, posjeduju sopstveni smjetaj (99 %). Dakle, 1%, odnosno 168 lica ili 49 domainstava nema rijeeno

Kao polazna osnova za izradu Strategije razvoja i redukcije siromatva (2003.godine) korieno je Istraivanje o potronji domainstava, koje je sproveo Institut za strateke studije i prognoze po metodologiji Svjetske banke. 124 Izvor: Monstat, Odsjek statistike trita rada, uslova ivota, socijalne usluge i potronje domainstava. 125 Izvjetaj o radu i stanju u upravnim oblastima iz nadlenosti Ministarstva rada i socijalnog staranja za 2009. godinu. 126 Pretpostavka je da je prosjean broj lanova po domainstvu 3,4 lana.

123

81

stambeno pitanje. Meutim, 9,1% ne posjeduje vlasniko pravo nad imovinom, odnosno 1.533 lica ili 451 domainstvo. Znai da za ova lica nedostaje 500 (32.500 m2) stanova. 3.6.1.5. Stanovi za porodice penzionera

U Crnoj Gori u 2009. godini je bilo 97.558 penzionera. Prema istoj Studiji 13% penzionera koji su obuhvaeni istraivanjem127 nema vlasniko pravo nad stambenim smjetajem (12.682 lica ili 6.341 domainstvo), a 3% ivi u iznajmljenim stanovima (2.927 lica ili 1.464 domainstva)128, Prema tome, za penzionere nedostaje 7.805 (546.350 m2) stanova. 3.6.1.6. Stanovi za porodice lica sa invaliditetom

Prema paualnim procjenama Svjetske zdravstvene organizacije (SZO) u Crnoj Gori ima 7 do 10% osoba sa invaliditetom od ukupnog stanovnitva129. Prema Studiji UNDP-a, 91% ispitanih domainstava sa osobama sa invaliditetom posjeduje smjetaj i veina njih ima puno pravno vlasnitvo nad smjetajem. Ako procijenjeni broj stanovnika u 2009. godini iznosi 631.535 stanovnika, procjena je da je u istoj godini bilo najmanje 3.979 lica, odnosno 1.170 (81.900 m2) domainstava sa osobama sa invaliditetom koja nemaju rijeeno stambeno pitanje. 3.6.1.7. Stanovi za porodice RAE populacije

Prema Bazi podataka RAE populacije u Crnoj Gori iz 2009. godine u Crnoj Gori ima ukupno 9.934 pripadnika RAE populacije. Prosjeno domainstvo RAE u Crnoj Gori broji 5 lanova, to znai 1.987 domainstava. U Studiji UNDP-a se navodi da samo 38% RAE domainstava koja su uestvovala u istraivanju ive u smjetaju nad kojim imaju pravno vlasnitvo, odnosno 1.232 (73.920 m2) domainstva nema rijeeno stambeno pitanje. 3.6.1.8. Stanovi za interno raseljena lica

Prema podacima Zavoda za zbrinjavanje izbjeglica Vlade CG u Crnoj Gori trenutno boravi 10.760 interno raseljenih lica sa Kosova (od ega je 7.760 lica ne-RAE i 3.000 lica RAE populacije). Istraivanje je pokazalo da veliki broj ne-RAE raseljenih lica sa Kosova ivi u kolektivnom smjetaju sagraenom uz podrku meunarodnih agencija i lokalnih vlasti, dok samo 7,7% ivi u iznajmljenom smjetaju, odnosno 598 lica ili 149 domainstava. Takoe, 61,2% RAE raseljenih lica sa Kosova ivi u sopstvenim smjetajnim objektima bez pravnog vlasnitva, odnosno 1.836 lica ili 367 domainstava130. Dakle, procjena je da za raseljena lica sa Kosova treba obezbijediti 516 stanova . Na osnovu istraivanja koje je raeno 90,89% raseljenih lica sa Kosova je zainteresovano da ostane u Crnoj Gori, dok je preostali procenat zaintereseovan da ode iz Crne Gore ili je neopredijeljen, to znai da stvarna potreba za lica raseljena sa Kosova iznosi 469 stanova. Raseljenih lica iz Republike Hrvatske i Bosne i Hercegovine je 5.221, odnosno 1.536 domainstava. Prema podacima iz Studije 21,3% u istraivanje ukljuenih domainstava iz Hrvatske i BiH iznajmljuje smjetaj, dok 12% ivi u smjetajnom objektu nad kojim nema pravno vlasnitvo, te je procjena da za raseljena lica iz Republike Hrvatske i Bosne i Hercegovine treba obezbijediti 511 stanova. Ako se u procjenu ukljui ista pretpostavka o daljim namjerama ovih

Istraivanjem su obuhvaena domainstva penzionera sa minimalnim mjesenim penzijama u iznosu od 71,6. 128 Pretpostavka je da domainstvo broji najvie 2 lana. 129 Strategija smanjenja siromatva iz 2003. godine. 130 Pretpostavka je da domainstva raseljenih lica sa Kosova RAE populacije u prosjeku broje 4 lana to je vie u odnosu na prosjenu veliinu domainstava u Crnoj Gori (3,4 lana po domainstvu). Prosjek je uvean iz razloga to domainstva romske populacije tradicionalno imaju vei broj lanova domainstva.

127

82

lica, kao za raseljena lica sa Kosova, znai da stvarna potreba za stanovima za raseljena lica iz Republike Hrvatske i Bosne i Hercegovine iznosi 465 stanova. Proizilazi da za raseljena lica sa Kosova, iz Hrvatske i BiH treba ukupno obezbijediti 934 (56.040 m2) stana. Na osnovu navedenih injenica moe se zakljuiti da je do 2020. godine potrebno obezbijediti sljedei broj stanova za domainstva: zaposlenih, prosjene povrine 65 m2 ................................................................. 9.061 koja treba da otkupe stan .........................................................................................800 koja stanuju u neuslovnim prostorijama, prosjene povrine 50 m2......................2.147 koja koriste pravo na materijalno obezbjeenje, prosjene povrine 50 m2 .........2.129 dugorono nezaposlenih lica, prosjene povrine 65 m2 ........................................500 penzionera, prosjene povrine 70 m2 .................................................................7.805 u kojima ive lica sa invaliditetom, prosjene povrine 70 m2 ...............................1.170 RAE populacije, prosjene povrine 60 m2 ...........................................................1.232 interno raseljenih lica, prosjene povrine 60 m2 .....................................................934 Ukupno ................................................................................................................25.778

83

4. OPTI RAZVOJNI CILJ


Osnovni cilj izrade Nacionalne stambene strategije je definisanje pravaca daljeg razvoja stambenog sektora kroz analizu postojeeg stanja, uspostavljanje vizije u okviru stambenog sektora, definisanje misije i formulisanje stambene politike. Prioritetne oblasti za definisanje mjera i akcija su:131 stvaranje preduslova za unapreenje stambenog trita; poboljanje-odravanje postojeeg stambenog fonda; regulisanje pitanja neformalnih naselja; poboljanje uslova stanovanja posebnih socijalnih grupa; poboljanje infrastrukture i potronje energije u stanovanju; formulisanje stratekog okvira za transparentnu raspodjelu javnih resursa, kao i za mobilisanje drugih resursa i sl. Specifini ciljevi NSS su132: da obezbijedi rjeenja i predloge modela unaprijeenja stambenog sektora u Crnoj Gori u pravcu poveanja socijalne, ekonomske i ekoloke odrivosti zajednice; jasno definisanje i raspoloivi finansijski mehanizmi za ostvarivanje javnog interesa Crne Gore u stambenom sektoru; da predloi zakonski i institucionalni okvir za regulisanje stambenog sektora na nain da odgovara novonastalim uslovima i potrebama trine ekonomije i u pravcu harmonizacije sa propisima EU; da omogui lake funkcionisanje stambenog trita; da povea investicije, konkurentnost i zapoljavanje u stanogradnji; da unaprijedi sektor neprofitnog stanovanja; bolje organizovan i efikasan sektor upravljanja i odravanja postojeeg stambenog fonda; da predloi dostupnost i sigurnost u sektoru zakupa stanova; da se definiu modaliteti privatno-javnog partnerstva u stambenom sektoru; da se prepoznaju potencijali i resursi stanogradnje u Crnoj Gori; da se promoviu eko-odriva rjeenja u stanogradnji i osmisle modeli za promovisanje projekta koji imaju ovakva rjeenja; da se u skladu sa uslovima definiu standardi humanog stanovanja; obezbijeivanje sistema za odravanje stambenih prostora; izgradnja svijesti kod graanstva o stambenoj kulturi.

4.1.

FORMULISANJE VIZIJE I MISIJE NACIONALNOG RAZVOJA STAMBENOG SEKTORA CRNE GORE

Pristojno stanovanje je jedan od kljunih inilaca ivotnog standarda i kvaliteta ivota, istovremeno i vaan pokreta privrednog i drutvenog razvoja, a ujedno i osnovni cilj stambene politike. Pristojno stanovanje u direktnoj je vezi sa sljedeim pokazateljima:133

131 132

Projektni zadatak za izradu Nacionalne stambene strategije Projektni zadatak za izradu Nacionalne stambene strategije 133 Beovan G.: Stambena prava u Hrvatskoj i problemi njihova ostvarenja, Rev. soc. polit, god. 11, br. 1, str. 89-106, Zagreb 2004.

84

pristupanost stana koja se odnosi na trokovnu dostupnost stanova i iskazuje se odnosom trokova stanovanja i visine prihoda; dostupnost stana (accessability) koja podrazumijeva pristup adekvatnom stanu (u pogledu higijenskih i standarda naseljenosti) kojim se upravlja na odgovarajui nain i koji se odrava u skladu s potrebama domainstva; stambeni standardi, kvalitet stambenog fonda, koji podrazumijevaju standard, odnosno udobnost i kvalitet stanovanja u irem smislu; integrativnost (integrability) u smislu doprinosa socijalnoj koheziji i iroj socijalnoj stabilnosti.

Obezbjeenje odgovarajueg broja stanova odgovarajueg kvaliteta za graane koji ih ne mogu sami osigurati za sebe, jedan je od osnovnih ciljeva stambenih politika brojnih zemalja, ali obim i nivo realizacije tog cilja varira zavisno od pristupa vlasti tom zadatku. U zavisnosti od postignutog stepena razvoja, ekonomske moi drave, institucionalnih specifinosti i dominantnih politikih ciljeva stambenom politikom se definiu ciljne vrijednosti pokazatelja pristojnog stanovanja. Glavni instrumenti stambene politike, prema pozitivnoj praksi zemalja u okruenju, u ostvarivanju usvojenih ciljeva su, izmeu ostalog: organizacija socijalnog stanovanja to podrazumijeva da postoji definisan pojam socijalnog stanovanja i nadlenosti drave ili lokalne samouprave u ovoj oblasti, izvori finansiranja, procedure dodjele. Ovaj instrument se kod nas sporadino koristi na nivou lokalnih samouprava kroz formu obezbjeenja nunog smjetaja za ugroena domainstva, na osnovu odluka u kojima su definisani socijalni kriterijumi za utvrivanje rang lista. U pomenutim sluajevima zakupnina se najee ne plaa ve se stan besplatno koristi dok god se domainstvo nalazi u stanju socijalne potrebe. Bolje rjeenje podrazumijeva plaanje socijalne zakupnine koja treba da bude makar tolika da obezbijedi redovno i investiciono odravanje stambenog fonda; direktne subvencije za novu stambenu izgradnju, pri emu subvencije mogu biti obezbijeene od lokalne samouprave u vidu besplatnog ustupanja (ili ustupanja pod povoljnim uslovima) graevinskog zemljita, ili oslobaanja (potpunog ili djeliminog) od naknade za ureenje graevinskog zemljita, zatim kao subvencije od strane drave putem subvencioniranja kamatnih stopa; poreske subvencije to podrazumijeva da se putem razliitih mjera poreskih olakica omoguava jeftiniji pristup stanu: oslobaanjem ili povraajem PDV-a za socijalne stanove ili za stanove namijenjene za stalno stanovanje kojima se reava stambena potreba domainstva. Moe se razmotriti mogunost oslobaanja (ili smanjenja stope) od PDV za graevinski materijal. Osim toga, moe se osloboditi poreza prihod ostvaren po osnovu kamata na namjensku stambenu tednju, ili prihod po nekom drugom osnovu (samostalna djelatnost i sl.); subvencionisanje zakupa i trokova stanovanja to podrazumijeva definisan nain obrauna i kriterijume po osnovu kojih bi odreena domainstva mogla dobiti subvencije. U naim uslovima ovo se uglavnom svodi na jednokratnu pomo koju dodjeljuju lokalne samouprave, ali i kroz subvencionisanje dijela trokova vode i elektrine energije, za socijalno ugroena lica i druge ugroene grupe i pojedince; subvencije za stambenu rehabilitaciju i obnovu koje podrazumijevaju ogranieno uee lokalne samouprave u finansiranju izvoenja nunih radova odravanja zajednikih prostorija. Najnovije rjeenje Zakona o stanovanju i odravanju stambenih zgrada daje mogunost kreditiranja od strane lokalne samouprave pod povoljnim uslovima;

85

kontrola stanarina134 to podrazumijeva zakonsko ureenje i definisanje zatiene i slobodno ugovorene najamnine zakupa. Iznos zatiene najamnine zavisi od opremljenosti i iskoristivosti stana, trokova odravanja zajednikih dijelova, kao i od platene moi zakupca. U svakom sluaju ona ne bi trebala biti nia od iznosa potrebnog za podmirenje trokova redovnog odravanja stambene zgrade. Zatienu najamninu plaaju korisnici stanova slabog imovinskog stanja, dok ostali plaaju najamninu utvrenu slobodno na tritu; stambena tednja kod tedno-kreditnih stambenih asocijacija, sa zadatkom prikupljanja tednje i kreditiranja stambene izgradnje, uz eventualno subvencioniranje (premije) od strane drave.

U sprovoenju ovih instrumenata neophodno je iroko drutveno angaovanje koje ukljuuje dravnu upravu, jedinice lokalne samouprave, finansijske i druge ustanove, nevladine organizacije. S obzirom da posebnu interakciju sa stambenim sektorom imaju finansijski, socijalni i privredni sektor, u integrativnom djelovanju ovih sektora treba ostvariti viziju stambenog sektora. Moemo rei da je Vizija stambenog sektora: odriv stambeni sektor, koji e na razvijenom stambenom tritu omoguiti svima da dou do kvalitetnog stana primjerenog njihovoj sopstvenoj ekonomskoj moi, a za najugroenije obezbijediti odgovarajue mehanizme pomoi. Misija stambenog sektora Crne Gore je da bude dinamian, organizovan, fleksibilan i odriv sistem, koji e uz podrku svih uesnika (drave, lokalne samouprave, finansijskih i drugih ustanova, privrednih drutava) razviti trini, ali i druge mehanizme (razliiti stambeni programi, subvencije i sl.) i stvoriti mogunosti da domainstva i pojedinci zadovolje svoje razliite stambene potrebe. Iz prethodnog slijedi da je opti cilj ove Strategije da rast standarda i dostupnosti stanovanja uini prioritetom socijalnog razvoja Crne Gore. Dugoroni strateki cilj djelovanja stambenog sektora je omoguavanje vee dostupnosti stanova i obezbjeivanje kvalitetnog stambenog fonda za potrebe graana Crne Gore, kroz uspostavljanje trita stanova i definisanje i primjenu procedura za dio graana koji pripadaju socijalno ugroenim grupama. U tom smislu treba definisati ogranien obim dejstva, poslova i aktivnosti drave u podruju stanovanja, koja su prvenstveno usmjerena prema podmirivanju posebnih potreba i rjeavanju specifinih problema. Osnovno djelovanje drave je u cliju omoguavanja funkcionisanja trita stanova, kako bi se na taj nain podmirila veina stambenih potreba, dok se odreenim instrumentima pokuavaju zadovoljiti potrebe specifinih drutvenih grupa, koje se klasifikuju kao kategorije graana u nepovoljnom poloaju u pogledu stanovanja, odnosno koje po pravilu imaju nia primanja na osnovu kojih ne mogu samostalno rijeiti stambeni problem.135 Podciljevi mogu biti definisani na sljedei nain: aktivnu stambenu politiku voditi na naelima transparentnosti, izdiferencirane odgovornosti drave i lokalne samouprave, efikasnosti, socijalnog ukljuivanja i drutvene pravednosti; okupiti sve relevantne uesnike u procesu stambene izgradnje i izgraditi institucionalnu infrastrukturu za sprovoenje aktivne stambene politike;

134

Misli se na stanove u vlasnitvu drave ili lokalne samouprave koji su namijenjeni socijalnim sluajevima 135 Ovakav se oblik stambene politike naziva "dodatna" stambena politika za razliku od "opsene" stambene politike koja preuzima odgovornost za podmirivanje stambenih potreba cjelokupnog stanovnitva.

86

napraviti jedinstvenu i pouzdanu evidenciju nekretnina u vlasnitvu lokalnih samouprava: stanova, poslovnih prostora i zemljita; uspostaviti mehanizme za sprovoenje zakonskih odredbi o uvoenju veih poreskih stopa na neizgraeno graevinsko zemljite, drugi stan, stanove izgraene mimo zakona; ostvariti partnerstvo s investitorima i privrednim subjektima koji se bave stambenom izgradnjom; svim graanima i domainstvima, zavisno od njihovih materijalnih mogunosti, omoguiti pristojno stanovanje; podsticati lokalne samouprave da donesu stambene programe i operativne planove zasnovane na sprovoenju ankete radi procjene stambenih potreba na njihovim teritorijama; poveati obim stambene izgradnje i rekonstrukcije postojeih stanova; socijalno ugroenima pomoi u obezbjeenju i korienju stana, uz donoenje operativnih planova gradnje socijalnih stanova i/ili kupovine korienih stanova za ovu svrhu; donoenjem i ostvarivanjem programa izgradnje stanova za zakup u javnom vlasnitvu podmiriti specifine potrebe na tritu; subvencioniranjem kamata na stambene kredite pomoi u razliitim programima stanovanja u vlasnitvu graana, uvaavajui njihovu potranju i njihove izbore o nainu obezbjeenja krova nad glavom; sistemski informisati javnost o sprovoenju programa putem web stranice i pruanjem dnevnih informacija telefonom, te savjetovalita za stambeno zbrinjavanje graana.

Za realizaciju navedenih podciljeva potrebne su: direktne dravne mjere (zakonodavne, organizacione, finansijske intervencije), indirektne dravne mjere (poreske, socijalne i prostorne), mjere lokalnih samouprava (obezbjeenje socijalnih stanova, subvencije i sufinansiranje neprofitnog zakupa stanova, posebno obezbjeivanje graevinskog zemljita i neophodne komunalne infrastrukture).

4.2.

DEFINISANJE DUGORONIH I SREDNJORONIH CILJEVA

Ostvarenje vizije stambenog sektora podrazumijeva prethodno definisanje dugoronih i srednjoronih ciljeva u glavnim stratekim oblastima. 4.2.1. Unapreenje zakonskog i institucionalnog okvira

Crna Gora je u sklopu aktivnosti definisanih Akcionim planom politike stanovanja za period 20052008. godine inovirala nekoliko zakonskih rjeenja u vezi sa stanovanjem: Zakon o ureenju prostora i izgradnji objekata (2008), Zakon o stambenim zadrugama (2010), Zakon o stanovanju i odravanju stambenih zgrada (2011), Zakon o svojinsko pravnim odnosima (2009), Zakon o porezima na nepokretnosti (2010) i sl. Zaokruivanje zakonskog okvira je prioritet i osnova preduzimanja svih drugih mjera i aktivnosti, stoga ovaj cilj treba ostvariti to ranije. U skladu sa principima Beke deklaracije potrebno je u formi izmjena Zakona o ureenju prostora i izgradnji objekata definisati mjere za spreavanje neformalne gradnje u budunosti i odreivanje naina legalizacije nelegalnih objekata. Osim toga neophodno je to prije izraditi metodologiju i klasifikaciju nelegalnih objekata sa posebnim osvrtom na prostorno planiranje, 87

seizmiku stabilnost i energetsku efikasnost, a zatim zavriti i ostale planirane aktivnosti iz Plana pretvaranja neformalnih naselja u formalna u dugoronom periodu. U postupku pridruivanja EU zemlja kandidat je obavezna da uradi nacrt bilateralnog Zajednikog memoranduma o socijalnom ukljuivanju (Joint Inclusion Memoranda - JIM) koji za cilj ima pripremanje zemlje za njeno puno uee u procesu socijalnog ukljuivanja. U skladu sa memorandumom neophodno je, izmeu ostalog, definisati predloge mjera i prioritetne pravce djelovanja u sektoru stanovanja, sa aspekta poveanja socijalne ukljuenosti i socijalne kohezije. U oekivanju procesa pristupanja, Crna Gora treba da donese Zakon o socijalnom stanovanju, jer je obezbjeenje socijalnog stanovanja jedan od najvanijih naina socijalnog ukljuivanja. Postojeu zakonsku regulativu je potrebno upotpuniti odgovarajuim podzakonskim aktima iz Zakona o stanovanju i odravanju stambenih zgrada, a na optinskom nivou donijeti odluke o stopi poreza za sekundarni stambeni objekat, odnosno stan, objekat koji je izgraen suprotno zakonu i graevinsko zemljite koje nije privedeno namjeni u skladu sa izmjenama Zakona o porezu na nepokretnosti. Za podsticanje privatno-javnog partnerstva, koje je prepoznato kao jedan od znaajnijih oblika stambenog finansiranja u zemljama u tranziciji, neohodno je donijeti Zakon o privatno-javnom partnerstvu, kako bi se stvorili preduslovi za uee drave u stambenim zadrugama na osnovu Zakona o stambenim zadrugama, preciznije definisali. Navodimo da se u cilju stimulisanja nove stambene izgradnje, naroito za potrebe obezbjeenja "prvog stana", u okruenju primjenjuju, izmeu ostalog: sniena stopa za izgradnju socijalnih stanova i kupovinu prvog stana, kao i smanjenje stope PDV za graevinski materijal i usluge. Za stvaranje drugih mogunosti stimulacije nove stambene izgradnje (krediti sa fiksnim i manjim kamatama, oslobaanje dijela doprinosa za ureivanje graevinskog zemljita, i dr.) takoe treba pripremiti odgovarajuu zakonsku regulativu. U institucionalnom smislu prioritet je na unapreenju katastarske evidencije, posebno nelegalno izgraenih objekata, jer to predstavlja osnov za unapreenje sistema upravljanja stambenim fondom. Ova je aktivnost predviena drugim stratekim dokumentima. U cilju jaanje uloge lokalnih vlasti u oblasti stanovanja, neophodno je da se na nivou lokalnih samouprava imenuje organ koji e pratiti implementaciju Zakona o stanovanju i odravanju stambenih zgrada sa ciljem da pomogne u formiranju skuptine stanara, izboru upravnika zgrade, kontroli plaanja naknade za odravanje zgrade i da se obezbijedi adekvatna obuka tih lica. Osim toga, potrebno je osnovati Inspekcije za stanovanje na dravnom i lokalnom nivou u skladu sa Zakonom o stanovanju i odravanju stambenih zgrada. 4.2.2. Poveanje dostupnosti stanovanja

Naini rjeavanja pitanja socijalnog stanovanja mogu biti: stambeno obezbjeenje koje podrazumijeva graenje socijalnih stanova za ciljne grupe stanovnitva i dodjelu tih stanova u dugoroni zakup prema definisanim procedurama i uslovima; subvencioniranje trokova stanovanja od strane drave; donoenje propisa kojima se regulie subvencioniranje kamata na stambene kredite ili tednju i sl.

Donoenje Zakona o stambenim zadrugama, stvorilo je odreene zakonske preduslove za privatno-javno partnerstvo u oblasti stanovanja, kako bi se realizovali javni interesi u rjeavanju potreba socijalnog stanovanja, a uz uee pravnih i fizikih lica. Konkretni oblici podrke 88

unapreenju privatnog i javnog rentalnog sektora, koje je prepoznato kao jedan od znaajnijih oblika stambenog finansiranja u zemljama u tranziciji, kao i privatno-javnog koncepta stambene gradnje mogu biti kroz obezbjeenje zemljita i komunalno opremanje. Zakon o stanovanju i odravanju stambenih zgrada predvidio je voenje evidencije o ugovorima o zakupu stambenog prostora u okviru organa nadlenog za poreske poslove. Ovo otvara mogunosti da se odreeni dio poreza koji se naplati po tom osnovu usmjeri u obezbjeivanje socijalnih stanova. Mjere poveanja konkurentnosti i zapoljavanja u stanogradnji definisane su Strategijom razvoja graevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine, kao i mjere eliminisanja administrativnih biznis barijera za potencijalne investitore. Realizacija predvienih mjera treba da dovede do poveanja efikasnosti i produktivnosti u ovom sektoru, to bi dovelo do smanjenja cijena graenja i otvorilo prostor za nova investiciona ulaganja u stanogradnju za trite, a mogue i za stanogradnju za izdavanje stanova u zakup. U tom smislu treba razumjeti i mjeru podsticanja nadgradnje na postojeim zgradama u cilju njihove obnove i modernizacije, kao i rjeavanja problema ravnih krovova. Zakonom o svojinskopravnim odnosima i Zakonom o ureenju prostora i izgradnji objekata definisane su osnovne postavke nadogradnje. 4.2.3. Unapreenje upravljanja i odravanja stambenog fonda

U cilju unapreenja sistema izgradnje i odravanja stambenog fonda treba osnovati stambeni fond na optinskim nivoima, s obzirom da je stanje na optinskom nivou u velikom zaostatku sa potrebama. Na dravnom nivou je ulogu Nacionalnog stambenog fonda djelimino preuzeo CFSSI.136. Sprovoenje kampanje za podizanje svijesti graana o potrebi formiranja organa upravljanja u stambenim zgradama i kulturi stanovanja je dugoroni cilj, za koji treba prethodno pripremiti marketinku komunikaciju. U kampanju treba ukljuiti tampane i elektronske medije, a na sajtovima optina treba objaviti sve informacije, naroito one koji se tiu podsticajnih mjera i subvencija u oblasti stanovanja i odravanja stambenih zgrada. Osim toga, treba donijeti propise o stimulativnim mjerama za korienje solarne energije i drugih obnovljivih izvora energije u stanovanju u skladu sa Strategijom energetske efikasnosti i Zakonom o energetskoj efikasnosti. Primjere takvih mjera nalazimo na optinskom nivou u obliku umanjenja naknade za komunalno opremanje ukoliko se na objektu primjenjuju obnovljivi izvori energije (solarni kolektori i sl.). Jedna od mjera koja se primjenjuje u okruenju je uvoenje dvosmjernog brojila i subvencije na proizvedenu energiju. U cilju poveanja ekoloke odrivosti zajednice potrebno je izmeu ostalog, realizovati aktivnosti na izvravanju pretpostavki iz Zakona o energetskoj efikasnosti (obuka strunih lica za vrenje tehnikih pregleda, rekonstrukcije postojeih objekata i izdavanja sertifikata za objekte). S tim u vezi je i rekonstrukcija postojeih objekata sa aspekta energetske efikasnosti prema godinjim operativnim planovima, to treba da predstavlja dugoroni cilj. Strategijom razvoja graevinarstva do 2010. godine predvieno je vie mjera za podsticanje razvoja proizvodnje i primjene ekolokih graevinskih materijala, to je pomenutim dokumentom definisano kao prioritet Crne Gore. U ostvarenju tog cilja, pomenutom Strategijom je predvieno neophodno uspostavljanje potrebne pravne regulative i uvoenje adekvatnih finansijskih mehanizama kao: smanjenje PDV-a i drugih poreza za proizvodnju ekolokih materijala,

136

Nacionalni stambeni fond je osnovan u Sloveniji i Poljskoj, u Rumuniji je osnovana Nacionalna stambena agencija, dok je u Bugarskoj utemeljen Fond stambene izgradnje

89

smanjenje carinskih dabina za uvoz ekolokih materijala, kao i upotrebu savremene opreme koja utie na poveanje energetske efikasnosti u procesu proizvodnje. Ispunjenejm ovih uslova stvorile bi se mogunosti za primjenu principa zelene gradnje u sferi obezbjeenja socijalnih stanova, jer bi na taj nain smanjili, za sada velike, trokove nabavke i upotrebe ekolokih graevinskih materijala.

4.3.

MOGUNOSTI OBEZBJEENJA SREDSTAVA ZA REALIZACIJU NACIONALNE STAMBENE STRATEGIJE

Mogua su etiri naina za obezbjeenje kredita za stambeno financiranje: direktni model prema kojem se krediti za kupovinu stambenog prostora obezbjeuju direktno od strane onih koji imaju sredstva (proizvoai i investitori) 137, bez posredovanja neke finansijske institucije, ugovorni model, prema kojem se potencijalni kupci obavezuju na razdoblje prethodne tednje uz kamatne stope nie od trinih, nakon ega stiu pravo na kredit takoe uz kamatne stope nie od trinih kod poslovnih banaka138, model uloga (pologa), gdje odreene institucije (stambene zadruge, stambene tedionice i sl.) prikupljaju uloge iz razliitih izvora, koje koriste za davanje stambenih kredita, sistem hipotekarnih banaka, koje karakterie izdavanje dugoronih kredita praenih izdavanjem dugoronih obveznica sa fiksnim kamatnim stopama.

Finansiranje stambene izgradnje treba da se osloni domae i inostrane izvore. U okviru domaih izvora mogue je raunati na sljedee izvore: stanovnitvo, odnosno tednju za stan, kako bi im se omoguilo korienje kredita po tom osnovu. U tom smislu neophodno je podstai namjensku tednju za stan uz podrku osnivanja stambenih tedionica koje podlijeu strogim pravilima ponaanja i nadzoru drave, kako bi se obezbijedilo povoljnije kreditiranje u odnosu na kreditiranje od komercijalnih banaka. Razvoj stambenih tedionica omoguio bi ire okvie i veu dostupnost za reavanje stambenih pitanja onih subjekata koji imaju dovoljne prihode da mogu da odvajaju za stambenu tednju, i koji bi u principu reavali pitanje stanovanja izgradnjom stanova u sopstvenom vlasnitvu. Na taj nain bi se smanjio pritisak na druge oblike obezbjeenja stanova. Novitet kod nas u ovoj oblasti predstavlja i nabavka stanova na lizing139 to svakako treba razmotriti kao mogunost za naredni period, iako nosi vie rizika i neizvjesnosti za onoga ko na takav nain rjeava stambeno pitanje; privredu, koja je u periodu prije privatizacije bila najvaniji izvor sredstava. U sadanjem periodu odreeni broj privrednih subjekata u skladu sa svojim mogunostima za svoje zaposlene obezbjeuje stambene kredite ili gradi stanove, a drugi su se ulanili u Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju, preko kojeg za svoje zaposlene obezbjeuju stanove. Do sada realizovana stambena izgradnja i cijene stanova koje su manje od onih na tritu zahvaljujui najvie subvencijama optina (uee u zemljitu i komunalnomm opremanju), a koje se kreu od 500 do 600 /m2 idu u prilog ovakvom nainu finansiranja. Meutim, za sada se ovi projekti odnose samo na obezbjeenje stanova u vlasnitvu, a ne za izdavanje u zakup, osim kada optina po osnovu uea ne obezbijedi stanove koji ostaju u njenom vlasnitvu, ali su namijenjeni za socijalno ugroene sluajeve. U toku je aplikacija za kredite kod CEB-a kojim bi se u nadlenosti CFSSSI gradili i stanovi za izdavanje u zakup;

137 138

U zemljama sa smanjenom kupovnom moi graevinska preduzea esto koriste ovaj nain Ovaj sistem se koristi najvie u Njemakoj, Austriji i Francuskoj 139 Za sada kao pilot projekat CFSSI za kupovinu na lizing stanova sa ueem od 30 odsto i rokom otplate od 20 godina

90

dravu koja potrebna sredstva za realizaciju Nacionalne stambene strategije moe obezbijediti iz prihoda drave i lokalne samouprave, kao to su naprimjer: sredstva koja bi se ostvarila po osnovu: legalizacije nelegalnih objekata, poreza na promet nepokretnosti, oporezivanja vika stambenog prostora, prireza poreza na dohodak fizikih lica, dijela naknade za ureenje graevinskog zemljita, dijela prihoda ostvarenih po osnovu lokalne komunalne takse, ili iz kreditnih zaduenja drave. Osim ovoga u skladu sa preporukama Akcionog plana politike stanovanja 2005-2008. godine, u "uslovima ogranienih finansijskih mogunosti drave neophodno je ispitati mogunost korienja novih izvora sredstava: o sredstva dobijena po osnovu privatizacije od prodaje stambenih i/ili poslovnih prostora, o od komercijalnih stanarina, o od prodaje neizgraenih placeva i placeva koji se nedovoljno koriste; o od poveanja rente i zakupnine komercijalnih-nerezidencijalnih funkcija (trgovina, ugostiteljstvo, poslovne namjene i sl.); o izdavanje podrumskih i tavanskih prostora ( objekti koji se nalaze na atraktivnim lokacijama); o ustupanje prava nadgradnje i prenamjene odreenih zajednikih djelova stambenih zgrada.

U okviru inostranih izvora moe se raunati na sredstva naih radnika na radu u inostranstvu, sredstava ino kompanija i banaka, meunarodne finansijske organizacije (Evropska banka za obnovu i razvoj140, UN-Habitat, Razvojna banka Savjeta Evrope141, Evropska investiciona banka142, kao i na sredstva za smjetaj izbjeglica i raseljenih lica. Posebno treba raunati i na inostrane izvore finansiranja , kao to su Evropska investiciona banka (EIB) i Razvojna banka Savjeta Evrope (CEB). Da bi se mogla koristiti ova sredstva projekti koji konkuriu moraju doprinositi jaanju ekonomske i socijalne kohezije, ouvanju ivotne sredine i kvaliteta ivota i oblikovanju ljudskog kapitala, pri emu je EIB za sada vie usmjeren na stambenu obnovu u kontekstu urbanog preporoda144, dok je CEB osim urbane obnove usmjeren i na finansiranje novih socijalnih stambenih programa. Korienje inostranih kredita za ove namjene otvara pitanja garanta kredita i naina organizovanja za realizaciju projekata. Programi (1000 stanova solidarnosti i projekat 1000+ stanova) koji su u proteklom periodu realizovani u ovoj oblasti u Crnoj Gori sprovoeni su na nivou drave, gdje je drava u oba sluaja bila garant obezbijeenih kredita, dok je organizacija projekta bila povjerena Fondu za stanove solidarnosti u prvom sluaju odnosno Ministarstvu ureenja prostora i zatitu ivotne sredine u drugom sluaju, kroz drutvo sa ogranienom odgovornou PROCON. Mogunost lokalnih samouprava u pogledu dugoronog zaduivanja je u skladu sa Zakonom o finansiranju lokalne samouprave vrlo ograniena i iznosi do 10% od realizovanih tekuih prihoda u godini koja prethodi godini zaduivanja. Iako su izvori finansiranja optina raznovrsni, uspjenost njihove naplate nije na zadovoljavajuem nivou (naroito u pogledu prihoda od poreza145).
143

European Bank for Reconstruction and Development EBRD Council of Europe Development Bank -CEB 142 European Investment Bank- EIB 143 Uputstva o socijalnom stanovanju- Principi i primjeri (nezvanian prevod dokumenta), Ujedinjene nacije, 2006, str 75. 144 Urbana obnova podrazumijeva obnavljanje starih zgrada, podizanje kvaliteta komunalne i socijalne infrastrukture i urbane opremljenosti. 145 Npr: naplata poreza na nepokretnosti je oko 56% (asopis Naa zajednica :"Porez na nepokretnosti u GTZ-ovom projektu Optinska zemljina politika", www.uom.me.
141

140

91

5. PRIORITETNI STRATEKI CILJEVI


Projektnim zadatkom definisani su prioritetni strateki ciljevi koji su proistekli iz stratekih opredjeljenja djelimino realizovanih u proteklom periodu kroz aktivnosti i mjere Akcionog plana politike stanovanja Crne Gore za period 2005-2008. godine. Meutim, neophodno je definisati nastavak mjera kako bi se ostvarili sljedei prioritetni strateki ciljevi: poveanje dostupnosti stambenog prostora domainstvima koja na tritu ne mogu da rijee svoje stambene potrebe; podrka razvoju rentalnog sektora, kako javnog tako i privatnog, uz stvaranje uslova za potpunu pravnu sigurnost u ovom sektoru; unapreenje sistema upravljanja i odravanja postojeeg stambenog fonda.

5.1.

POVEANJE DOSTUPNOSTI STAMBENOG PROSTORA

Da bi se ostvarila vizija stambenog sektora i stambene politike Crne Gore neophodno je poveati dostupnost stanova za domainstva koja to ne mogu da ostvare na tritu zbog nesrazmjere njihovih prihoda i cijene stana. Ovdje se ne misli iskljuivo na obezbjeenje stanovanja za najsiromanije i socijalno najugroenije grupe, koje najee i jesu najsiromanije (posebne ciljne grupe), nego i na domainstva sa niim prihodima. Prema projektu Savjeta Evrope o ljudskom dostojanstvu i socijalnoj iskljuenosti definisana je koncepcija "Socijalna zatita na temelju tri A", koja podrazumijeva ispunjenje tri principa: adekvatnost (Adequacy)-minimalni ponueni standard mora biti dovoljno visok, a potrebno je pokriti veliki dio stanovnitva s izraenom potrebom, dostupnost (Accessibility) - pravni propisi kojima se odreuje ko ima pravo na socijalnu pomo, pristupanost (Affordability) mogunost, odnosno sposobnost domainstva da kupuju robu i usluge, odnosno da snose troak nabave. pojedinaca ili

Ukoliko ove principe preslikamo na obezbjeenje stanovanja kao jednu od oblasti u vezi sa ljudskim dostojanstvom i socijalnom ukljuenou, moemo rei da: adekvatnost stanovanja (stana) predstavlja optimalni standard i kvalitet stanova u higijenskom pogledu, u pogledu energetske efikasnosti i u pogledu standarda naseljenosti. To podrazumijeva definisanje standarda i kvaliteta stanovanja koji e biti racionalni sa aspekta trokova izgradnje i upotrebe takvog stana i odgovarajui sa aspekta potreba domainstva, dostupnost stana treba biti uobliena propisima kojima se obezbjeuje pravedan i transparentan nain zadovoljenja potrebe stanovanja i pravna sigurnost korisnika, pristupanost stana koja se odnosi na trokovnu dostupnost stanova i iskazuje se odnosom trokova stanovanja i visine prihoda. U tom smislu treba razmotriti i predloiti instrumente kojima bi se omoguilo da stambena potronja ne bude nerazumno veliki dio u odnosu na raspoloive prihode domainstva.

92

U oblikovanju stambenih politika razvijeni su razliiti pristupi u pogledu proizvodnje i raspodjele stanova. Intervencije drave mogu biti usmjerene na subvencioniranje proizvoaa (intervencije ponude) i subvencioniranje potroaa (intervencije tranje). Subvencioniranje proizvoaa stanova se obino upotrebljava radi osiguranja raspoloivosti, odnosno poveanja obima ponude stanova (kroz stimulisanje gradnje i/ili smanjenja cijene stanova). U tom cilju neke drave interveniu obezbjeivanjem kredita sa niom kamatnom stopom, izdavanjem dravnih garancija za kredite, obezbjeenjem jeftinijeg zemljita, oslobaanjem naknada za komunalno opremanje i raznim poreskim rastereenjima proizvoaa (smanjenje ili oslobaanje od PDV-a na graevinski materijal ili kod stambene izgradnje). Drugi pristup odnosi se na subvencioniranje potroaa, kako bi se stvorili uslovi da se povea tranja za stanovima, bilo da se radi o subvencijama za kupovinu stana (subvencije kamata na stambene kredite, subvencije stambene tednje, olakice kod plaanja poreza na promet nekretnina kod kupoprodaje stambenog prostora, poreske olakice za kamate na stambene kredite, smanjena stopa ili oslobaanje od PDV-a kod kupovine prvog stana) ili o subvencijama namjenjenim za najamnine i pokrie drugih trokova stanovanja. U velikom broju zemalja subvencioniranje se oslanja na posebne institucije ustanovljene na dravnom ili lokalnom nivou, najee "stambene fondove", koji imaju ulogu realizacije kompletne dravne stambene politike ukljuujui i kreditiranje, izgradnju i odravanje stanova. U Crnoj Gori ne postoje takve institucije, ve se subvencioniranje sprovodi putem povremenih stambenih programa i projekata od strane drave, odnosno lokalne samouprave. S druge strane, glavni problemi u ponudi stanova za posebne ciljne grupe su finansijske prirode: opta privredna situacija ograniava mogunosti subvencija, pa su one najee nedovoljne. Zato je osnovna preporuka obezbjeenje stanova uz kombinaciju trinih i netrinih uslova uz subvencioniranje ponude i subvencioniranje tranje. Poveanje dostupnosti i pristupanosti adekvatnih stanova u praksi se moe ostvariti izgradnjom tzv. socijalnih stanova za otkup ili zakup, renoviranjem stanova, poboljanjem kvaliteta i legalizacijom neformalnih naselja, zatim subvencionisanjem trokova stanovanja i drugim indirektnim mjerama. Logino je da najprije treba, sagledavajui potrebe i mogunosti, definisati kriterijume adekvatnosti stana u skladu sa preporukama UN i Evropske zajednice.146 Osim toga, neophodno je utvrditi i granicu prihoda domainstva koja bi imala pravo na kupovinu ili zakup socijalnih stanova. S tim u vezi je i utvrivanje socijalnog kartona domainstava, prema projektu koji je zapoeo jo 2000. godine147, to bi omoguilo formiranje osnovne nacionalne i lokalne baze podataka o socijalnim problemima stanovanja Lokalne samouprave mogu stimulisati izgradnju novih stambenih jedinica za iznajmljivanje i prodaju intenzivnijim opremanjem graevinskog zemljita potrebnom infrastrukturom. Na tako opremljenom zemljitu (po trinoj vrijednosti) privatni preduzimai bi intezivirali gradnju. U tom smislu moraju se intenzivirati aktivnosti na donoenju urbanistiko-planske dokumentacije u skladu sa Zakonom o ureenju prostora i izgradnji objekata. Kao to je ve reeno, Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju je organizacija koja u naoj zemlji realizuje izgradnju stanova za potrebe zaposlenih u crnogorskim dravnim

Neki kriterijumi adekvatnog stanovanja definisani su od strane UN-ove Ekonomske komisije za Evropu smjernicama iz 1996. godine (Economic Commission For Europe - ECE Compendium Of Model Provisions For Building Regulations - ECE/HBP/81/Rev.1 iz 1996.). U tim smjernica se za odgovarajue stanovanje preporuuje se stan ija sobna povrina (sobe ukljuivo dnevni boravak) treba biti od 12 do 14 m2 po osobi za do 4 osobe u stanu, dok za preko 4 osobe ta sobna povrina se po osobi uveava za po 10 m2. 147 Uredba o socijalnom kartonu, Sl, list RCG 41/01

146

93

institucijama, organizacijama i preduzeima koji finansijski participiraju u Fond na dobrovoljnoj osnovi. lanice fonda svojim zaposlenim stanove mogu ponuditi za otkup ili za zakup, a od prikupljenih sredstava finansiraju dalju stambenu izgradnju dok god to smatraju potrebnim. Osim toga, u Crnoj Gori u veoma malom obimu djeluju i stambene zadruge koje nude i kreditiranje svojih lanova. Razvoj zadruga, a posebno podsticanje javno-privatnog partnerstva u okviru zadruga, predstavlja ansu za poveanje dostupnosti stanova za niskoprihodovna domainstva, kao to i uee lokalnih samouprava u finansiranju CFSSI prua mogunost da se jedan dio stanova namijeni za socijano stanovanje (za otkup ili zakup). U okviru izgradnje socijalnih stanova za otkup ili zakup treba rijeiti pitanje smanjenja cijena graenja koje se temelje na trinim naelima. Odreenim subvencijama proizvoaima, drava, odnosno lokalna samouprava moe uticati na smanjenje ovih cijena (ustupajui besplatno ili po niim cijenama zemljite ili oslobaajui u potpunosti ili djelimino investitore od naknada za komunalno opremanje) ili mjerama poreske politike usmjerene na proizvoaa. U ovom dijelu moe se razmiljati i o podsticanju nadogradnje kao relativno jeftinijem nainu obezbjeenja socijalnih stanova. Procedura koja se odnosi na nadogradnju je ureena Zakonom o svojinskopravnim odnosima i Zakonom o ureenju prostora i izgradnji objekata.

5.2.

PODRKA RAZVOJU RENTALNOG SEKTORA

Podrka razvoju rentalnog sektora, kako javnog tako i privatnog, uz stvaranje uslova za potpunu pravnu sigurnost u ovom sektoru takoe predstavlja jedan od vanih stratekih ciljeva. Iskustvo razvijenih zemalja ukazuje na to da je prioritetna opcija za stambeno zbrinjavanje posebnih ciljnih grupa obezbjeenje dovoljnog broja stanova u javom sektoru za zakup (stanovi u vlasnitvu drave, odnosno optine). S obzirom da je u Crnoj Gori u procesu privatizacije privatizovano 98% stanova, a prema istraivanju koje je sprovedeno za potrebe izrade ove Strategije u optinskom vlasnitvu se nalaze svega 744 stana, oigledno je da ovakvih stanova na raspolaganju ima veoma malo. Ove podatke treba posmatrati i u kontekstu uea trokova stanovanja u odnosu na prihode domainstva to iznosi oko 13%. Sljedei korak je utvrivanje kriterijuma i procedura za dodjelu socijalnih stanova za zakup ciljnim grupama, to je do sada bilo u nadlenosti lokalne samouprave, mada je i drava mogla u skladu sa Zakonom o socijalnoj zatiti da ima ingerencije u ovoj oblasti. Preporuka je da na nivou drave budu definisani glavni principi u formi Zakona o socijalnom stanovanju kojim bi trebalo definisati: pojam socijalnog stanovanja, graninu vrijednost prihoda domainstva, nadlenosti, izvore finansiranja, nain korienja sredstava, institut zatiene zakupnine. Podzakonskim aktima bi trebalo konkretnije definisati raspodjelu ovih stanova, a na nivou lokalne samouprave bi trebalo definisati visine zatiene zakupnine148. Primjena ovih instrumenata stambene politike je mogua ukoliko se stvore zakonske i institucionalne pretpostavke, ali je djelimino ograniena sadanjim nedostatkom socijalnih stanova u javnom vlasnitvu, to predstavlja veliki nedostatak u pogledu dostupnosti stanovanja. U tom sluaju moe se razmiljati o aktiviranju privatnog sektora. Meutim, privatni sektor za izdavanje i zakup stanova je nekontrolisani sektor gdje se visine zakupa odreuju slobodno na tritu u cilju ostvarivanja profita. U nekim dravama, u dijelu privatnog sektora drava odreenim mehanizmima stimulisanja kontrolie visinu zakupnine, drei je u granicama razumnog profita. Ipak, procjenjujemo da je ovu mjeru realno teko realizovati, jer je direktno suprostavljena opredjeljenju drave Crne Gore, da bude trino orijentisana.

U Podgorici stanarine u objektima namijenjenim za socijalno ugroene grupa koje plaaju korisnici MOP-a iznose 10,00 eura, penzioneri 15,00 eura i ostali stanari 25,30 eura

148

94

Vlasnici stanova za izdavanje u skladu sa Zakonom o stanovanju i odravanju stambenih zgrada izdvajaju akontativno sredstva za odravanje zajednikih djelova, a istovremeno plaaju porez na dohodak149 (dobit) koji ostvaruju po osnovu izdavanja stana. Kad se radi o stimulisanju privatnih vlasnika da se ukljue u izdavanje socijalnih stanova, navodimo da se, saglasno iskustvima u okruenjju, jedan dio trokova koje vlasnici stanova za izdavanje imaju moe subvencionisati, ukoliko ga nije mogue nadoknaditi iz zatiene zakupnine. Pitanja zakupa regulisana su Zakonom o obligacionim odnosima, kojim je predvieno da se svaki ugovor o zakupu ovjeri kod suda, dok je Zakonom o stanovanju i odravanju stambenih zgrada definisana obaveza upravnika da poreskom organu dostavi kopiju ugovora o zakupu. Meutim, vrlo je teko ustanoviti koji su to stvarni iznosi zakupa, jer se mali broj zakupa definie u skladu sa ovom procedurom. Za pokrie trokova stanovanja izdvaja se znatan dio prihoda, to moe da ugrozi egzistenciju osoba i domainstava sa niim primanjima. Zbog toga se, u velikom broju zemalja, zakupci s najniim primanjima subvencioniraju putem sistema socijalne zatite, pri emu subvencije obino pokrivaju razliku izmeu dijela zakupa koju plaaju socijalno ugroene osobe i visine tzv. ekonomskog zakupa koja pokriva trokove vlasnika stana150.

5.3.

UNAPREENJE SISTEMA UPRAVLJANJA I ODRAVANJA STAMBENOG FONDA

U dualistikom sistemu vlasnitva koji je karakteristian za vlasnitvo na stanu u Crnoj Gori, a uz naslijeene navike i oekivanja da se neko drugi brine o odravanju stambenog fonda, odravanje stambenog fonda predstavlja izrazit problem. Ovaj problem mogue je prevazii sprovoenjem vie mjera: usvajanjem i sprovoenjem zakonske regulative - u toku izrade ove Strategije usvojen je Zakon o stanovanju i odravanju stambenih zgrada (2011), kojim je vei dio ovih mjera prepoznat i uvrten u Zakon, a u periodu od godinu dana potrebno je donijeti i odgovarajue podzakonske akte. Posebno treba istai novinu u Zakonu u smislu formiranja inspekcije za stanovanje, koja vri nadzor nad sprovoenjem ovog Zakona; organizovanjem organa upravljanja stambenom zgradom to kao obaveza proistie iz Zakona o svojinsko pravnim odnosima (2009), ali se na alost ne sprovodi dovoljno u praksi. Vlasnici stanova su nezainteresovani za osnivanje organa upravljanja, a lokalne samouprave pomalo inertne u pogledu korienja prava za imenovanje privremenih upravnika i drugih prava iz ovog Zakona u vezi etane svojine. Oekuje se da nedavno usvojeni Zakon o stanovanju i odravanju stambenih zgrada, posebno dio inspekcijskog nadzora podstakne i valsnike i lokalnu samoupravu na aktivnije uee u organizovanju organa upravljanja; profesionalnim obavljanjem posla upravljanja zgradama, umjesto amaterskog angaovanja upravnika ovo je podrano Zakonom o svojinsko pravnim odnosima (2009), gdje se lanom 188. kae dase za upravnika "moe izabrati vlasnik, odnosno drugo fiziko ili pravno lice registrovano za poslove upravljanja". Predlae se da se u najdalje u roku od godinu dana od donoenja Zakona o stanovanju i odravanju stambenih zgrada napravi analiza uspjenosti primjene Zakona, koja bi obuhvatila i ovaj parametar;

149 150

Za pravna lica oporezuje se dobit, a za fizika dohodak po stopi od 9% u oba sluaja. Trokovi vlasnika stana obuhvataju trokove redovnog i investicionog odravanja, amortizacije, upravljanja, osiguranja i trokove kapitala (kamata)

95

razvojem konkurencije u pruanju usluga odravanja - deklarativno mogunost ove konkurencije postoji, jer se u skladu sa Zakonom o stanovanju i odavanju stambenih zgrada ugovor o odravanju stambenih zgrada moe zakljuiti sa privrednim drutvom, stambenom zadrugom ili drugim pravnim licem koje je registrovano za obavljanje poslova odravanja, kao i fizikim licem. U smislu stvaranja konkurencije treba podsticati formiranje privrednih drutava razliitog oblika koja bi se bavila odravanjem stambenih zgrada, na primjer kroz obezbjeenje kreditnih linija za "start up" kredite, uz uee Direkcije za mala i srednja preduzea; uspostavljanjem stalnih izvora finansiranja Zakonom o stanovanju i odravanju stambenih zgrada propisana su minimalna izdvajanja etanih vlasnika u cilju akotantivnog prikupljanja sredstava za trokove redovnog odravanja, nunih i hitnih radova, koja se uplauju na iro raun zgrade. Oekuje se da novoformirane inspekcije stanovanja, i posebno predviene kaznene mjere, doprinesu tome da vlasnici redovno uplauju sredstva. Radi pravilnog obrauna ovih iznosa podaci u registru stambenih zgrada i stanova koje vodi lokalna samouprava treba da budu to taniji, pa je neophodno izvriti auriranje i usaglaavanje ovog registra sa; o registrima oporezivih nepokretnosti (lan 16. Zakona o porezu na nepokretnosti) koje vode organi lokalne samouprave nadleni za imovinu i poreze; katastrom nepokretnosti u skladu sa Zakonom o dravnom premjeru i katastru nepokretnosti; evidencijom zgrada po brojevima (l. 17 Zakona o naseljima, Sl. list SRCG 29/90, Sl. list RCG 27/94), koju vode Optinski organi uprave nadleni za komunalne poslove;

o o

Jedna od mogunosti obezbjeenja stalnih izvora finansiranja je udruivanje vlasnika i preduzea za odravanje u strambene zadruge, za ta su stvoreni uslovi novim Zakonom o Stambenim zadrugama; obezbjeenjem subvencija u ovoj oblasti Zakonom o stanovanju i odravanju stambenih zgrada je predviena mogunost da se sredstva za izvoenje nunih radova odravanja zajednikih djelova stambene zgrade mogu obezbjeivati sufinansiranjem sa zainteresovanim licima, kreditiranjem pod povoljnim uslovima koje moe da obezbijedi jedinica lokalne samouprave. Neke jedinice lokalne samouprave uestvuju u finansiranju ovih radova sa 50%, ukoliko je stambena zgrada izabrala organe upravljanja, pokuavajui i na taj nain da podstaknu primjenu odredbi zakona o obaveznom upravljanju stambenom zgradom. Ovakve mjere treba da budu trajno opredjeljenje lokalnih samouprava. Osim toga, trebalo bi razmotriti mogunost obezbjeenja bankarskih kredita za ove svrhe.151 edukacijom graanstva u smislu upoznavanja sa pravima, obavezama i kaznenim mjerama koje su obuhvaene zakonima iz oblasti stanovanja, odravanja stambenih zgrada, ali i dijelom Zakona o obligacionim odnosima koji se odnosi na zakupe. U tom smislu potrebno je uraditi na lokalnom i dravnom nivou marketing strategiju, kako bi se edukacijom obuhvatilo sto vie graana; primjenom efikasnih sankcija - Zakonom o stanovanju i odravanju stambenih zgrada su predviene mjere koje insepkcijski organi mogu preduzeti, i posebno kaznene mjere u pogledu nepotovanja odredbi zakona iz oblasti stanovanja i stambenih odnosa.

151

Neke banke u Sloveniji su uvele i programe namjenske tednje za odravanje stanova i zajednikih prostora u stambenim objektima

96

6. DOSADANJE AKTIVNOSTI
Dosadanje aktivnosti u oblasti stambene politike i u drugim oblastima od uticaja na stambeni sektor uglavnom su bile zasnovane na prijedlozima i pravcima akcije definisanim Akcionim planom politike stanovanja za period 2005-2008. godine. Poetak reforme stambene politike zapoeo je 1990. godine donoenjem Zakona o stambenim odnosima, a nastavak reforme sa orijentacijom na vee uee trinih mehanizama u ovom sektoru, moe se vezati za period 2000-2005. godine. U tom periodu je uraeno i usvojeno nekoliko dokumenta sa ciljem analize postojeeg stanja i identifikacijom daljih pravaca razvoja. Meu njima najznaajnije su Studija reforme stambenog sistema i gazdovanja graevinskim zemljitem u Crnoj Gori (1999.godina), studija "Profil Srbije i Crne Gore u stambenom sektoru" (Country Profiles on the Housing Sector Serbia and Mintenegro) 2006. godine i Akcioni plan politike stanovanja Crne Gore za period 2005-2008. godine. Ovi dokumenti, a posebno Akcioni plan politike stanovanja definisali su mjere i aktivnosti koje su realizovane u prethodnom periodu a bile su usmjerene na izmjenu postojeih i donoenje novih propisa, formiranje posebnog subjekta za stambenu politiku, formiranje Nacionalnog stambenog fonda (na lokalnom i dravnom nivou) i realizaciju posebnih projekata.

6.1.

IZMJENA POSTOJEIH I DONOENJE NOVIH PROPISA152

U ovoj oblastii u periodu implementacije Akcionog plana donesen je Zakon o ureenju prostora i izgradnji objekata (2008. godine) i u skladu sa tim zapoete aktivnosti na uklanjanju biznis barijera u oblasti izgradnje objekata. U najavi su dalje izmjene ovog Zakona sa ciljem pojednostavljenja procedura i preciznijih definisanja nadlenosti. U dijelu zakonske regulative koja se odnosi na etanu svojinu u prethodnom periodu donijet je Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (2009. godine) kojim su definisani: pojam etane svojine; pojmovi posebnih i zajednikih djelova zgrade i nain njihovog korienja; oblici svojine na posebnim i zajednikim djelovima stambene zgrade i na urbanistikoj parceli, kao i organi upravljanja i upravljanje zgradama. Osim ovog zakona donesen je i Zakon o stanovanju i odravanju stambenih zgrada (2011. godine) koji se u odreenoj mjeri nadovezuje na Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, ali je prevashodno usmjeren na procedure odravanja zajednikih djelova stambenih zgrada (kroz redovno odravanje; izvoenje nunih i hitnih radova), procedure zakupa stambenih prostora i nadzor nad primjenom ovog zakona i drugih propisa iz oblasti stanovanja. Vano je napomenuti da je nacrtom zakona bilo predvieno da zakon obuhvati i oblast socijalnog stanovanja, ali se kasnije od toga odustalo iako je donoenje zakona o socijalnom stanovanju obaveza proistekla iz Akcionog plana politike stanovanja u Crnoj Gori. Donesen je i Zakon o stambenim zadrugama (2010. godine) kojim je omogueno formiranje zadrunih institucija, osim fizikim, i pravnim licima, odnosno dravnim institucijama i jedinicama lokalne samouprave. Osim toga, zakonom je implementiran i princip privatno-javnog partnerstva

152

S obzirom da je o zakonskoj regulativi detaljno bilo rijei u poglavlju 3.1.1, obdje se samo pominju zakoni i propisi doneseni u prethodnom periodu.

97

koji se ostvaruje kroz realizaciju javnih interesa u rjeavanju potreba socijalnog stanovanja, a uz uee pravnih i fizikih lica.

6.2.

RAZVOJ INSTITUCIONALNE INFRASTRUKTURE

Jedan od prvih koraka koji je preduzet u skladu sa Akcionim planom odnosio se na kadrovsko osposobljavanje u okviru dravne uprave i lokalnih jedinica, to je bilo u skladu sa preporukama studije Profil Srbije i Crne Gore u stambenom sektoru u pogledu institucionalnog razvoja centralne i lokalne uprave. S tim u vezi je osnovan (2008. godine) Sektor za razvoj stanovanja u okviru tadanjeg Ministarstva ekonomskog razvoja, a sada se nalazi u okviru Ministarstva odrivog razvoja i turizma. Sektor koji je svoju djelatnost obavljao kroz tri odsjeka, nalazi se pred reformom u skladu sa novom organizacijom dravne uprave. U nadlenosti ovog sektora bila je realizacija vie projekata iz oblasti stanovanja, a prevashodno realizacija preostalih mjera i aktivnosti iz Akcionog plana. Voenje stambene politike na lokalnom nivou nije adekvatno institucionalno unaprijeeno. Prema ispitivanju koje je sprovedeno za potrebe ove Strategije samo mali broj optina osnovao je posebne institucije u ijoj je nadlenosti stambena politika, kao i odravanje stambenog fonda (kroz transformaciju javnih preduzea za stambenu djelatnost u agencije stanovanja). Dalji napor treba usmjeriti u cilju poboljanja stanja na lokalnom nivou.

6.3.

FORMIRANJE NACIONALNOG STAMBENOG FONDA

Akcionim planom bilo je predvieno formiranje Nacionalnog stambenog fonda kako bi se preko njega realizovala dravna politika za podsticanje izgradnje stanova. Nain organizacije, upravljanja, poslovi i zadaci, izvori obezbjeivanja sredstava i druga pitanja, trebala su biti definisana u Studiji izvodljivosti formiranja Nacionalnog stambenog fonda, koja prema nama dostupnim informacijama, nije sprovedena. U meuvremenu je Sindikalni fond za solidarnu stambenu izgradnju tranformisan u Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju u kojem su uee uzeli Vlada, Unija poslodavaca i Savez sindikata Crne Gore, a koji obavlja poslove od javnog interesa i posluje sa dijelom budetskihjavnih sredstava. Osnovna djelatnost ovog fonda je razvoj projekata nekretnina, odnosno preduzimanje aktivnosti u cilju izgradnje objekata. U te svrhe Fond kroz privatno - javno partnerstvo sa lokalnom samoupravom i kroz dobrovoljno uee ulagaa -lanova Fonda obezbjeuje neophodna sredstva za izgradnju stanova.

6.4.

REALIZACIJA POSEBNIH PROJEKATA

Od trenutka usvajanja Akcionog plana politike stanovanja zapoelo se i sa realizacijom vie projekata koji su trebali da poboljaju dostupnost stanova, a koji su djelimino realizovani, pri emu su razliite okolnosti dovele do kanjenja u njihovoj realizaciji. 6.4.1. Projekat 1000 stambenih kredita (2006.godina) Komisija za stambena pitanja Vlade Crne Gore su u komunikaciji sa osmislili projekat 1000 stambenih kredita. Cilj ovog projekta je bio u susret velikom broju zahtjeva po osnovu nerijeenog, odnosno stambenog pitanja crnogorskih graana, posebno graana zaposlenih u

Ministarstvo finansija i crnogorskim bankama prvenstveno izlaenje neadekvatno rijeenog javnoj upravi.

98

Dui rokovi otplate i niska kamatna stopa podrazumijevali su mogunost subvencionisanja kamatnih stopa. Predvieno je da kamatna stopa iznosi 6,4% na godinjem nivou, s tim, to bi za krajnje korisnike kredita kamatna stopa iznosila 4%, dok je Vlada Crne Gore prihvatila da subvencionie kamatu sa 2,4%. Subvencionisani iznos kamatne stope Ministarstvo finansija bi uplatilo viekratno, u periodu ne duem od 3 godine.Ocijenjeno je da je neophodno stvoriti uslove da prosjeni mjeseni anuitet bude u liniji prosjenih trokova zakupa stana, odnosno maksimalno polovine primanja crnogorskog domainstva. Javni poziv je raspisan maja 2006. godine, i trajao je 15 dana, u kojima su podnosioci zahtjeva dostavljali podatke: o tome da li posjeduju stambeni prostor (ili je on neadekvatan); o duini radnog staa, kao i o broju lanova porodice. Takoe, javnim pozivom je bilo predvieno da projekat 1000 stambenih kredita obuhvati sljedee kreditne linije (Tabela 21): 200 kredita za rekonstrukciju (u iznosima do 5.000 i rokovima povraaja do 5 godina), 300 kredita za proirenje i/ili dokup stambenog prostora (u iznosima do 15.000 i rokovima otplate do 10 godina) i 500 kredita (za rjeavanje stambenog pitanja u iznosima do 30.000 i rokovima povraaja do 20 godina). Od predvienih 1000 stambenih kredita, 800 kredita je bilo namijenjeno zaposlenima u organima uprave, od ega: 600 stambenih kredita za zaposlene u organima dravne uprave, 200 stambenih kredita za zaposlene u Republikom fondu za zdravstveno osiguranje i drugim javnim zdravstvenim ustanovama. Za graane Crne Gore bilo je predvieno 200 stambenih kredita. Nakon analize zahtjeva, dodijeljeno je 595 kredita (od ega 301 u iznosu do 30.000 , 183 do 15.000 i 111 kredita do 5.000 ). Republikom fondu zdravstva i drugim zdravstvenim ustanovama, kojima je Javnim pozivom predvieno da pripadne 200 kredita, rasporeeno je 185 kredita (93 kredita do 30.000 , 56 do 15.000 i 36 do 5.000 , a preostalih 15 kredita predvieno je da bude naknadno rasporeeno unutar zdravstvenih ustanova).
Tabela 21. Struktura planiranih i realizovanih elemenata projekta 1000 stambenih kredita planirana namjena kredita rekonstrukcija st. prost. proirenje ili dokup st. prost. rjeavanje. st. pit. UKUPNO planirani iznos pojedinanih kredita 5000 15000 30000 planirani rok povraaja 5 10 20 planirani broj kredita 200 300 500 1000 realizovani broj kredita 111 183 301 595 ukupno planirana sredstva 1.000.000 4.500.000 15.000.000 20.500.000 ukupno realizovana sredstva 555.000 2.745.000 9.030.000 12.330.000

6.4.2.

Projekat Stanovi solidarnosti

Projekat Stanovi solidarnosti je jedan od strateki vanih projekata koji je proizaao kao obaveza iz Akcionog plana politike stanovanja u Crnoj Gori. Projekat je zapoet u akciji Saveza sindikata Crne Gore, ali su njegovu realizaciju preuzeli Vlada Crne Gore, jedinice lokalne samouprave i Banka za razvoj Savjeta Evrope. Ova inicijativa pokrenuta je prije svega zbog izrazito nepovoljnih efekata sveukupne stambene reforme u Crnoj Gori u tom periodu. Cilj projekta je rjeavanje stambenih pitanja za kategorije stanovnitva koje realno nijesu u mogunosti da po trinim uslovima obezbijede rjeavanje stambenog pitanja. U tom smislu, konkretni cilj ovog projekta je rjeavanje stambenog pitanja za najmanje 1.000 porodica, sa tendencijom poveanja broja stambenih jedinica i do 2.000. 99

Nain finansiranja ovog Projekta, zbog ega se isti zove solidarnim, je obezbjeivanje 30% uea od strane lokalnih samouprava (dodjelama urbanistikih parcela bez naknade i oslobaanje od svih trokova komunalnih taksi), a ostalo kroz doprinos u inosu od 0,7% na bruto zarade zaposlenih (kojeg poslodavci izdvajaju i uplauju u Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju). Na osnovu Informacije koju je Ministarstvo ureenja prostora i zatite ivotne sredine uradilo, na bazi izraenih interesovanja optina, Vlada CG je donijela zakljuak marta 2006. godine o kreditnom zaduenju u vrijednosti od 12 miliona eura. Prva faza realizacije projekta je predviala izgradnju 300 stambenih jedinica u optinama: Niki, Bijelo Polje, avnik, Andrijevica i Bar. Vlada CG je odobrila zaduenje, kako bi se dala mogunost i drugim optinama, koje nijesu blagovremeno dostavile dokumentaciju, da se ukljue u projekat. Iako su pregovori sa Bankom za razvoj Savjeta Evrope zapoeli sredinom 2005. godine, prvi konkretan korak u realizaciji ovog Projekta preduzet je u junu 2009. god. na sastanku odranom u Beu, na kome je postignut naelni dogovor o dinamici realizacije projekta i o neophodnom inoviranju Studije izvodljivosti (zbog znaajnog vremenskog kanjenja u realizaciji projekta). Sredinom 2010. godine sa predstavnicima CEB-a postignut je naelan dogovor o nastavku realizacije kreditnog aranmana, sa smanjenjem vrijednosti kreditnog aranmana na iznos od ukupno 10 miliona eura i izradom i dostavljanjem na razmatranje inovirane verzije Studije izvodljivosti. Sjednica Administrativnog savjeta CEB-a na kojoj e se odluivati o kreditnom aranmanu se oekuje do kraja 2011. Jedinice lokalne samouprave u sklopu ovog projekta e obezbijediti parcele za izgradnju objekata, svoj doprinos dae i kroz oslobaanje od plaanja komunalnih doprinosa prilikom izgradnje objekata i snosie trokove izrade projektne dokumentacije (to iznosi cca 50% od ukupne vrijednosti investicije). Ukupna vrijednost Projekta Stanovi solidarnosti iznosi 10 miliona . 6.4.3. Jaanje kapaciteta organa dravne i lokalne uprave

Projekat Jaanje kapaciteta organa dravne i lokalne uprave za voenje aktivnosti na implementaciji Akcionog plana politike stanovanja, s posebnim naglaskom na primjenu Beke deklaracije je dio Regionalnog programa. Cilj Regionalnog programa unapreenja urbanog razvoja i politike stanovanja je izrada projekta regionalnog jaanja kapaciteta u oblasti stanovanja i urbanog planiranja (urbanog menadmenta). Cilj ovog projekta je osposobljvanje organa dravne i lokalne uprave za voenje aktivnosti na implementaciji Akcionog plana politike stanovanja, posebno u dijelu rjeavajna problema bespravne gradnje i odravanja stambenog fonda u zgradama kolektivnog stanovanja. Analiza postojeeg stanja je pokazala da je, pored nedostatka finansijskih, tehnikih i drugih sredstava, nezadovoljavajuem stanju u ovoj oblasti, u velikoj mjeri, doprinijela i neadekvatna kadrovska osposobljenost u nadlenim institucijama. S tim u vezi, proizilala je potreba za jaanjem kapaciteta nadlenih organa. Imajui u vidu predhodno izloeno, na nivou idejnog projekta Jaanja kapaciteta organa dravne i lokalne uprave za voenje aktivnosti na implementaciji Akcionog plana politike stanovanja, predloena je realizacija 2 projekta:

100

Jaanje kapaciteta jedinica lokalne samouprave za implementaciju propisa o nelegalnoj gradnji, s posebnim akcentom na rjeavanje pitanja socijalnog stanovanja u sluajevima potrebe uklanjanja bespravno podignutih objekata; Jaanje kapaciteta jedinica lokalne samouprave za implementaciju Zakona o etanoj svojini. LAMP projekat

6.4.4.

Projekat zemljine administracije i upravljanja (LAMP) usmjeren je na poboljanje efikasnosti u procesu prostornog planiranja, izdavanja dozvola i uknjibe nekretnina. Projekat se finansira jednim dijelom iz kredita Investicione banke za rekonstrukciju i razvoj (IBRD), a drugim dijelom iz sredstava Vlade Crne Gore. Oekivane koristi sastoje se od: poveanja aktivnosti na tritu nekretnina, ukljuujui uticaj na vrijednost nekretnina i uticaj poveanog broja transakcija svih vrsta; pojednostavljenje i poveanje efikasnosti urbanistikog planiranja i poboljanje procesa izdavanja graevinskih dozvola i praenja graevinskih radova, i poveanje prihoda vlade i optina po osnovu gore navedenih poboljanja.

Projektom LAMP, izmeu ostalog, finansira se izrada prostorno-urbanistikih planova (PUP) u optinama koje imaju ograniene finansijske i druge resurse. Institucije koje su nosioci aktivnosti su: Ministarstvo ureenja prostora i zatite ivotne sredine (odnosno sada Ministarstvo odrivog razvoja i turizma) i Uprava za nekretnine (Ministarstvo finansija). Dokumenti koji definiu prava i obaveze interesnih strana su: Ugovor o zajmu i Dokument o ocjeni Projekta. Projekat je postao efektivan poetkom 2009. godine, a predvieno je da traje 5 godina. Kredit je definisan tako da postoji 5 godina grejs perioda i 5 godina otplate kredita. U okviru Prve komponente (A) projektom se obezbjeuje pomo Upravi za nekretnine da uini podatke o svim vrstama zemljita i nekretninama dostupnim on-line svim optinama i ostalim korisnicima. Drugom komponentom (B) se finansijski podravaju optine koje imaju ograniena sredstva za izradu prostornih i generalnih urbansitikih planova, u skladu sa Prostornim planom Crne Gore. Preko LAMP projekta je predviena izrada prostorno-urbanistikih planova za sljedee optine: Kolain, avnik, Bijelo Polje, Plav, Cetinje i Danilovgrad. Takoe, u okviru ove komponente predviena je podrka Ministarstvu ureenja prostora i zatite ivotne sredine u unapreenju procesa planiranja i izdavanja dozvola. 6.4.5. Projekat 1000 plus stanova

Projekat 1000 plus stanova je osmiljen u cilju rjeavanja stambenih potreba za oko 800 - 1.000 crnogorskih domainstava sa niim primanjima koja nemaju rijeeno stambeno pitanje, po uslovima koji su mnogo povoljniji od aktuelnih trinih uslova. Po veliini, ovaj projekat predstavlja skoro 0,5% ukupnog stambenog fonda Crne Gore. Planirani period realizacije projekta je jun 2010. god. - decembar 2011. god.

101

Najznaajniji socijalni i ekonomski ciljevi projekta su153: rjeavanje za oko 1000 domainstava urgentnih stambenih potreba; odabir socijalnih grupa kao korisnika projekta; impuls graevinskom sektoru da prevazie trenutnu krizu; impuls bankarskom sektoru; postavljanje repera za cijene i standarde kvaliteta na tritu stanova; doprinos sprovoenju propisa (Zakon o etanoj svojini, formiranju udruenja etanih vlasnika, odravanju objekata u skladu sa propisima); optimizacija javnih investicija i rezultata (socijalna korist, ekonomski rezultati).

Prvi koraci koji su uraeni u pripremi nacrta Projekta, preduzeti su u septembru 2009. godine kada su predstavnici Ministarstva ureenja i zatite ivotne sredine (Sektora za stanovanje) odrali sastanak sa direktorom Instituta za stanovanje i nekretnine iz Bea i predstavnikom Banke za razvoj Savjeta Evrope. Studijom izvodljivosti projekta, koju je izradio Institut za stanovanje i nekretnine iz Bea, sagledani su sljedei znaajni aspekti projekta: potreba za njegovom realizacijom, svrha odnosno ciljevi i socio-ekonomske relevantnosti projekta, oekivani efekti projekta, uloge i odgovornosti ukljuenih strana u realizaciju projekta, proraun trokova i finansiranje projekta, plan potrebnih nabavki, kao i identifikacija rizika za uspjenu implementaciju projekta. Takoe, identifikovane su smjernice za utvrivanje uslova javnog poziva za investitore (pravna i fizika lica) i crnogorske poslovne banke za uee u projektu, kao i predloena potrebna dokumentacija za podnoenje aplikacija zainteresovanih domainstava. Poslije najnovije reorganizacije organa dravne uprave, ulogu organa odgovornog za realizaciju projekta preuzelo je Ministarstvo odrivog razvoja i turizma (umjesto dotadanjeg Ministarstva ureenja prostora i zatite ivotne sredine). Ministarstvo finansija se javlja u ulozi zajmoprimaoca. Vlada Crne Gore je formirala jedinicu za implementaciju Projekta - DOO Procon kao nacionalnu jedinicu za implementaciju projekata u komunalnoj djelatnosti i zatiti ivotne sredine. Takoe, uspostavljena je upravljaka struktura projekta, odnosno formiran je Projektni odbor koji nosi odgovornost za realizaciju cjelokupnog projekta. U cilju realizacije navedenog Projekta, ija se vrijednost procijenjena na 50 miliona eura, Vlada Crne Gore (koju predstavlja Ministarstvo finansija), je obezbijedila niskokamatni zajam od 25 miliona kod Razvojne banke Savjeta Evrope (CEB). Preostali dio ukupnog iznosa je obezbijeen od strane crnogorskih komercijalnih banaka i uloga domainstava. Vlada Crne Gore je obezbijedila kamatnu subvenciju za komercijalne hipotekarne zajmove kako bi omoguila nisku kamatnu stopu tokom cijelog perioda zajma. S tim u vezi, Projekat je bio ukljuen u budet za 2010. godinu. Prenos kreditnih sredstava CEB-a e se vriti u dvije jednake trane. Predvieno je da prva trana bude otputena nakon efektivnosti ugovora o kreditu izmeu Vlade Crne Gore i CEB-a. Sredstva druge trane u sluaju potrebe za punom iznosom sredstava, e biti prenesena bankama do kraja prvog kvartala 2011. godine. Vlada Crne Gore e kroz poseban kreditni aranman ustupiti sredstva kreditnog aranmana CEB-a komercijalnim bankama na period od 20 godina, sa grejs periodom od 5 godina, po fiksnoj

Nacrt prvog Izvjetaja o realizaciji Projekta 1000 + stanova za izvjetajni period 1. januar 2010. 31. decembar 2010.

153

102

kamatnoj stopi od 0,98% godinje koja predstavlja subvencioniranu kamatnu stopu koja nee prei iznos od 10,7 miliona eura za period trajanja Projekta. Naela transparentnosti i javnosti Projekta su realizovana kroz tri javna poziva upuena prema osnovnim nosiocima Projekta, a to su: privredna drutva i investitori u oblasti graevinarstva, domae komercijalne banke i graani koji nemaju rijeeno stambeno pitanje. Javnim pozivom investitorima (tender A) je definisana sljedea ponuda stambenih jedinica: Centralni region (Glavni grad Podgorica, Prijestonica Cetinje, Optina Danilovgrad) - 45%, Sjeverni region (optine: Niki, Kolain, Berane, Bijelo Polje, Pljevlja, Mojkovac, abljak, Andrijevica, Roaje, Pluine, avnik i Plav) - 45% i Primorski region (optine: Ulcinj, Bar, Budva, Kotor, Tivat, Herceg Novi) - 10%.

Jednim od uslova javnog poziva za kvalifikaciju zavrenih i nedovrenih stambenih objekata je predvieno da graevinska dozvola ne moe biti izdata prije 2006. godine i da za sve objekte mora postojati garancija ponude od 2%, a u kasnijoj fazi i inidbena garancija u iznosu od 5%. Po zavretku roka, dostavljene su ukupno 22 ponude, od ega od strane privrednih drutava u oblasti graevinarstva 17, a od strane fizikih lica 5, sa ukupno ponuenih 1.465 stambenih jedinica. Tokom realizacije druge faze dostavljanja inidbenih garancija, ukupan broj ponuenih stambenih jedinica je 1.162 jedinice. Ponuene cijene stambenih jedinica, koje ine najvei dio ponude tj. oko 82%, se kreu u rasponu od 600 do 1.100 u zavisnosti od lokacije (prosjena cijena iznosi 1.054 po m2).
Grafikon 5. Prikaz ponude stambenih jedinica po regionima projekta154

11; 1% 410; 35%

SJEVERNI REGION

CENTRALNI REGION
741; 64%

JU REGION NI

U Tabela 22 je dat pregled ukupne ponude stambenih jedinica po optinama i regionima prema stepenu zavrenosti (na dan 06.08.2010.god.)155
Tabela 22. Ukupan broj ponuenih stambenih jedinica po regionima ukupno stambenih jed. 410 741 11 1162 ukupno zavrenih stambenih jed: 157 64 11 232 ukupno nezavrenih stambenih jed: 253 677 0 930

Region Ukupno sjeverni region Ukupno centralni region Ukupno juni region UKUPNO Crna Gora

Nacrt prvog Izvjetaja o realizaciji Projekta 1000 + stanova za izvjetajni period 1. januar 2010. 31. decembar 2010. 155 Isto

154

103

U skladu sa projekcijama biznis planova, dostavljenih od strane graevinskih kompanija/investitora, planirana je i dinamika izgradnje nezavrenih stambenih jedinica koje su ponuene za realizaciju Projekta. Raspisivanjem javnog poziva avgusta mjeseca 2010. god. za uee poslovnih banaka u Projektu (tender B), definisani su finansijski uslovi uea i model finansiranja ovog Projekta. Nakon zavretka intenzivnih pregovora Ministarstva finansija i Ministarstva ureenja prostora i zatite ivotne sredine sa poslovnim bankama oko uslova kreditiranja graana, 5 poslovnih banaka je potpisalo sporazum o ueu u Projektu 1000 plus stanova. Predvieno je da u ovom Projektu Vlada vri subvenciju kamatne stope do iznosa 4.9% fiksne godinje kamatne stope na period od 20 godina, za stambene jedinice do iznosa od 900 /m2. Javnim pozivom, oktobra mjeseca 2010. godine, za uee porodinih domainstava koja nemaju rijeeno stambeno pitanje (tender C), definisani su uslovi i neophodna procedura da bi aplikacije bile prihvaene od strane banaka. Osnovni uslovi za uee, predvieni projektnim zadatkom, su da: porodino domainstvo ne smije imati u posjedu vie od 1/3 stambene jedinice na teritoriji Crne Gore, postavljena su ogranienja u vezi sa visinom kumulativnih prihoda domainstva, kao i obavezna dokumentacija koja mora biti dostavljena u aplikaciji. Oktobra mjeseca 2010. god. objavljen je javni poziv za uee graana u ovom Projektu. Javnim oglasom za uee graana je predvieno da od ukupnog broja realizovanih kreditnih aranmana 50% bude namijenjeno domainstvima iji su lanovi zaposleni u organima dravne uprave, a 50% ostalim porodinim domainstvima. U okviru ovih grupa, sljedea porodina domainstva imaju prioritet: 10% od ukupnog broja potpisanih kreditnih aranmana, namijenjeno je domainstvima iji lanovi su lica sa invaliditetom i 30% od ukupnog broja potpisanih kreditnih aranmana, namijenjeno je mladim branim parovima u kojima oba brana druga imaju do 35 godina. Ukupan broj predatih aplikacija bankama od strane graana je 1.100 aplikacija (zakljuno sa 18.11.2010. godine). Prema konanim rezultatima projekta ukupan broj odobrenih aplikacija od strane banaka iznosi 848 aplikacije, dok je ukupan broj aplikacija odobrenih od strane Projektnog odbora 814 aplikacija (odbijeno 34 aplikacija)156. Kreditni limit za odobreni broj aplikacija iznosi 30.435.379 .157 U roku predvienom za realizaciju vauera i sklapanje kupoprodajnog predugovora za kupovinu stambene jedinice sa graevinskom kompanijom, 433 aplikanta (porodina domainstva) su zakljuno sa 15.03.2011. god. potpisali kupoprodajni predugovor, od ega se najvei broj predugovora odnosi na optinu Podgorica (338 predugovora), a preostali broj predugovora je sklopljen po sljedeim optinama: Niki, Pluine, Roaje, Mojkovac, Andrijevica, Bijelo Polje i Herceg Novi (Tabela 21). Na ovaj nain 1.272 lana navedenih porodinih domainstava/ graana Crne Gore su rijeili svoju stambenu potrebu. Od 433 sklopljena predugovora, 268 predugovora se odnosilo na jednosobne stambene jedinice, 110 na dvosobne stambene jedinice, 37 na garsonjere i 18 na trosobne stambene jedinice. Ukupna vrijednost stambenih jedinica za koje su potpisani kupoprodajni predugovori je oko 22 mil. eura158.

Projekat kredita za domainstva koja nemaju rijeeno stambeno pitanje, Ministarstvo odrivog razvoja i turizma, Rezime, Izvjetaj za period oktobar - mart 2011. godine. 157 Nacrt prvog Izvjetaja o realizaciji Projekta 1000 + stanova za izvjetajni period 1. januar 2010. 31. decembar 2010. 158 Projekat kredita za domainstva koja nemaju rijeeno stambeno pitanje, Ministarstvo odrivog razvoja i turizma, Rezime, Izvjetaj za period oktobar - mart 2011. godine.

156

104

6.5.

REGULISANJE NASELJA SA EVIDENTNOM NEFORMALNOM STAMBENOM IZGRADNJOM

Formiranje neformalnih naselja je fenomen koji se obino dovodi u vezu sa talasom urbanizacije i prilivom imigranata i izbjeglica. Priroda razvoja neformalnih naselja u Crnoj Gori je povezana sa nedostatkom formalnih urbanistikih planova, koji su najee posljedica neodgovarajue prostorno-planske dokumentacije u posljednjih 50 godina, starog i sloenog zakonskog okvira, nepostojanja politike stambenog prostora i neodgovarajue strukture javne uprave. Shodno obavezama preuzetim potpisivanjem Beke deklaracije, u cilju rjeavanja ovog problema, drava Crne Gora se obavezala da do 2015. godine aktivno realizuje projekte rjeavanja problema neformalnih naselja. Zadatak ove deklaracije, iji je potpisnik i Crna Gora, je da se zemlje potpisnice zajedniki saglase o akcijama koje e: regularizovati (legalizovati) i poboljati neformalna naselja na odrivi nain i onemoguiti budua neformalna naselja.

Sektor za razvoj stanovanja, formiran pri Ministarstvu ureenja prostora i zatite ivotne sredine, koordinirao je izradu nacrta Strategije rjeavanja pitanja neformalnih naselja sa posebnim akcentom na seizmiki rizik, koja sadri osnovne principe i postulate koji su uzeti kao osnova prilikom razrade ostalih dokumenata. Operativni tim i Koordinaciono tijelo, formirani od strane Ministarstva, su u cilju usvajanja konanog nacrta Plana pretvaranja neformalnih naselja u formalna i regularizacije objekata, sa posebnim akcentom na seizmike izazove izradili velik broj nacrta i odrali veliki broj sastanaka. One koje treba posebno izdvojiti su sastanci odrani sa predstavnicima optina i meunarodnih institucija (UNDP, UNHABITAT). Plan je usvojen na sjednici Vlade CG, a njegovi zakljuci su prihvaeni i obavezujui. Osnovni zadatak izrade plana je formiranje organizovanog pristupa i uspostavljanje maksimalne kontrole seizmikog rizika za objekte koji su graeni bez graevinskih dozvola. Problematika rjeavanja neformalnih naselja zahtijeva integralan, strateki sveobuhvatan pristup, i aktiviranje zajednice u cjelini. Da bi se Plan pretvaranja neformalnih naselja u formalna i regularizacija objekata, sa posebnim akcentom na seizmike izazove mogao sprovesti, neophodno je aktivno uee svih relevantnih institucija: resornog Ministarstva, organa lokalne samouprave, Uprave za nekretnine, UNDP-a, kancelarije Svetske banke i drugih strunih ustanova i privrednih drutava vezanih za ovu oblast. Takoe, od posebnog je znaaja aktivno uee vlasnika neformalnih objekata i njihova saradnja pri rjeavanju ovog problema. Poslije usvajanja Plana pretvaranja neformalnih naselja u formalna i regularizacija objekata, sa posebnim akcentom na seizmike izazove, Ministarstvo ureenja prostora i zatite ivotne sredine je pripremilo platformu za poetak aktivnosti na rjeavanju problema neformalnih naselja. S obzirom na znaaj problema, kao i obaveze preuzete potpisivanjem Beke deklaracije, jasno je da treba preduzeti to hitnije aktivnosti na izradi neophodnih analiza i studija koje e biti osnov za konkretne aktivnosti na terenu. U cilju rjeavanja problema neformalnih naselja na prostoru Crne Gore, postignut je dogovor da se izvri udruivanje fondova UNDP-a i fondova Vlade Crne Gore (LAMP Projekat), namijenjenih rjeavanju problema neformalnih naselja. Imajui u vidu kapacitete UNDP-a u pogledu fondova i strunosti kadra, predloeno je da se napravi sporazum o saradnji Ministarstva ureenja prostora i zatite ivotne sredine i UNDP-a, i da se izvri prenos sredstava sa LAMP-a na UNDP, na to je Svjetska banka dala saglasnost. S obzirom da je problem izraen na irem prostoru Crne Gore, cilj je da se odreene analize i naredni koraci prvo sprovedu na odreenoj manjoj lokaciji (pilot projekat), kako bi se, nakon 105

sprovoenja cjelokupnog postupka, mogle definisati pozitivne i negativne strane, i nakon toga na to kvalitetniji i efikasniji nain sprovele na svim preostalim lokacijama. Kao pilot projekat predloena je formalizacija objekata na prostoru naselja Pobre - Rutke - Partizanski put i anj (Optina Bar). Na ovom podruju je izgraeno oko 4.000 objekata, od kojih je veina neformalnog karaktera. Ovaj Projekat finansira Optina Bar, uz pomo Ministarstva ureenja prostora i zatite ivotne sredine. Oekuje se da Pilot projektom bude predloen najbolji model za poboljanje komunalne infrastrukture u ovim naseljima, unapreenje javnih povrina, smanjenja tetnog uticaja na ivotnu sredinu i obezbijeen pristup svakom naselju u Crnoj Gori. Od uspjenosti implementacije tih rjeenja zavisi njihova primjena na ostalim neformalnim naseljima u Crnoj Gori. Vlada Crne Gore je u julu 2011. godine donijela Akcioni plan pretvaranja neformalnih naselja u formalna i regularizacija objekata sa posebnim akcentom na seizmike izazove za period od 2011-2014. godine. Osnovu za izradu Akcionog plana predstavlja usvojeni Plan pretvaranja neformalnih naselja u formalna i regularizacija objekata sa posebnim akcentom na seizmike izazove. Zadatak Akcionog plana jeste da definie korake u rjeavanju problema neformalne gradnje uz postizanje maksimalne efikasnosti. Akcioni plan e biti sproveden u dva koraka. Prvi korak je pripremna faza sa izradom baze podataka, dok je drugi korak implementaciona faza i definisanje procedura i komunikacija. Preduslov za realizaciju je donoenje Zakona o regularizaciji neformalnih objekata. Radni tim Ministarstva odrivog razvoja i turizma je angaovan na pripremi Nacrta, to je prvi stepenik u realizaciji usvojenog Akcionog plana. Detaljnije o predlogu rjeenja problema neformalnih naselja bie govora u poglavlju 8.2.1.

106

7. MEUNARODNI REGULATORNI OKVIR


Evropska Unija ne vodi jedinstvenu politiku socijalnog stanovanja, ve tu politiku preputa dravama lanicama, to proizilazi iz primjene opte prihvaenog principa subsidijarnosti stambenih politika, koji podrazumijeva da se stambeni problemi rjeavaju tamo gdje nastaju, dakle na nivou lokalnih zajednica, a uz pomo i manju ili veu finansijsku podrku drave. Meutim, zakonodavne inicijative Evropske Unije u drugim oblastima odraavaju uticaj i na sferu socijalnog stanovanja. Niz propisa koji reguliu slobodno kretanje ljudi uopte i naroito radnika, konkurenciju i dravnu pomo, porez na dodatu vrijednost, antidiskriminatorsku politiku, fundamentalna prava i prava na azil, se odraavaju i na stambenu politiku drava lanica, odreujui im okvir djelovanja. Neki od ovih propisa su analizirani u ovom poglavlju, uz uspostavljanje paralela izmeu rjeenja u tim propisima i rjeenja u naim propisima i propisima iz naeg okruenja.

7.1.

EVROPSKA STAMBENA POVELJA

Evropska stambena povelja je dokument koji je usvojen od strane Evropskog parlamenta 2006. godine. Povelju su sainili predstavnici zemalja Evropske Unije okupljeni u parlamentarnoj grupi Evropskog parlamenta pod nazivom Urban Housing Intergroup, sa ciljem rjeavanja stambenih problema u Evropskoj Uniji. Do poetka 2000-tih godina u zemljama Evropske Unije je vladao opti stav da su svi problemi stanovanja zauvijek rijeeni, odnosno da je ivotni prostor u potpunosti opremljen i dostupan svim drutvenim slojevima. Formiranju takvog stava u znatnoj mjeri je doprinijela pojava socijalnih stanova na tritu kao rezultat ubrzanog ekonomskog napretka, poveanja zarada stanovnitva i bruto nacionalnog dohotka u zemljama lanicama EU. Prvi problemi stanovanja u Evropskoj Uniji javili su se kao sporadine pojave u veim evropskim gradovima manifestovani visokim cijenama stanova, da bi se kasnije problem proirio na cijelu uniju (javili su se visoki trokovi stanovanja i problem zastarjelosti zgrada to direktno utie na kvalitet ivota graana). Manjak pristojnih stanova po umjerenoj cijeni predstavlja prepreku konkurentnosti, zapoljavanju i socijalnom ukljuivanju, jer dodatno slabi najugroeniju populaciju. Nedostatak pristojnog stambenog prostora direktno utie na pronalazak posla, studiranje, rad. Rjeenje problema stanovanja u zemljama Evropske Unije sa socijalnog i trinog aspekta iniciralo je donoenje zajednikog dokumenta koji je nazvan Evropska stambena povelja. Evropska stambena povelja je formirana sa osnovnim ciljem da se svim graanima Evropske Unije obezbijedi pristojno stanovanje, uz isticanje doprinosa stambene politike u dijelu zapoljavanja na izgradnji, renoviranju i odravanju stanova. Evropska Unija poveljom doprinosi uspostavljanju povoljnog i podsticajnog okvira za uspostavljanje nacionalnih stambenih politika u sferi stanovanja, a u skladu sa nacionalnim interesima. Evropska stambena povelja je 2007. godine upotpunjena dokumentom Odluka Evropskog parlamenta o stanovanju i regionalnoj politici kojim su definisana uputstva u domenu izrade nacionalnih stambenih programa. Osnovna ideja Odluke je da Vlade drava lanica odrede opti okvir stambene politike, a da lokalne vlasti oblikuju stambene programe prema sopstvenim potrebama. Konkretan rezultat usvajanja Evropske stambene povelje je to da od 2007. godine nove lanice Evropske Unije mogu koristiti strukturne fondove za obnovu socijalnih stanova i urbanu obnovu. Tokom 2007. godine u Briselu je otvoren Evropski centar za stanovanje 107

(Housing Europe Centre) koji promovie pristojno stanovanje u Evropi i daje ekspertska miljenja u pogledu rjeavanja stambenih problema. Povelja je formirana u skladu sa optim meunarodnim dokumentima, i dokumentima Evropske Unije koji definiu potrebe stanovanja, a to su: Zakljuci Evropskog parlamenta iz Lisabona i Geteborga; Zakljuci Evropskog parlamenta iz Nice (2000. godina); Ugovor o osnivanju Evropske Unije (lan 295); Revidovana socijalna povelja Evropskog parlamenta; Povelja Evropske Unije o osnovnim pravima; Deklaracija o ljudskim pravima Ujedinjenih Nacija (1948. godina); Konano saoptenje i politika deklaracija ministara Evropske Unije zaduenih za stambenu politiku (sastanak pod Belgijskim predsjedavanjem 2001. godine); Rezolucija Parlamenta donesena 2001. godine (JOCE 2001/C 73/04) u vezi sa arhitektonskim kvalitetom urbanog i ruralnog okruenja; Rezolucija Evropskog parlamenta donesena 14. januara 2004. godine (ifra P5-TA-(2004) 0018); Rezolucija Evropskog parlamenta donesena 26. maja 2005. godine o Agendi socijalne politike 2006-2010. godine (ifra P6-TA-PROV (2005) 0210); Rezolucija Evropskog parlamenta donesena 6. jula 2005. godine o predlogu Vijea za donoenje optih odredbi o Evropskom fondu za regionalni razvoj, Evropskom socijalnom fondu i Kohezijskom fondu (ifra P6-TA-PROV (2005) 0277); Stav Evropskog parlamenta od 16. februara 2006. godine o predlogu Direktive za usluge unutranjeg trita; Zajedniki Izvjetaj o socijalnoj zatiti i socijalnom ukljuivanju prihvaen na proljenjem zasijedanju 2005. godine u kome se trai da vie panje bude posveeno iskljuenju iz stanovanja; Nacrt rezolucije Evropskog vijea o dinaminoj stambenoj politici kao elementu evropske socijalne kohezije.

Elementi koji povezuju sva dokumenta koja su bila osnov za izradu Evropske stambene povelje su iz oblasti socijalnih prava, kvaliteta ivota, odrivog i ekonomskog razvoja. Povelja je podijeljena u dva poglavlja. Prvo poglavlje nosi naslov Stanovanje i evropska politika kohezije i u njemu su definisani predmet i cilj povelje, a drugo poglavlje Uloga Evropske Unije definie elemente stambene politike na koje Evropska Unija ima ili moe da ima direktan uticaj. Prvo poglavlje, Stanovanje i evropska politika kohezije u okviru svojih lanova stanovanje definie kao: nuno dobro, fundamentalno socijalno pravo, dio evropskog socijalnog modela; kljunu injenicu za socijalno ukljuivanje i zatitu socijalne kohezije Evropske Unije; uporite ekonomske kohezije Evropske Unije; neizbjenu komponentu teritorijalne kohezije Evropske Unije; punopravni element odrivog urbanog razvoja Evropske Unije.

Drugo Poglavlje, Uloga Evropske Unije, definie elemente stambene politike na koje EU utie preko politike kohezije, strategije socijalnog ukljuivanja, izgradnje privatno-javnog partnerstva, 108

izrade standarda, praenja kvaliteta stanovanja i ispunjavanja obaveza zemalja potpisnica Povelje. U lanu 6. Evropske stambene povelje jasno se definie obaveza Evropske Unije: Evropska Unija treba da osigura da njene politike mjere doprinose uspostavljanju povoljnog i potsticajnog okvira za stambene politike zemalja lanica, u skladu sa interesima Zajednice uzimajui u obzir njihov doprinos uspjenom sprovoenju Lisabonske strategije i ciljeva Unije, posebno u pogledu kohezije i odrivog urbanog razvoja. Evropske institucije treba da osiguraju sprovoenje ovog naela i nepristrasnu evaluaciju.159 Zavrnu fazu aktivnosti Evropske Unije na ureenju usluga stanovanja inilo bi formiranje Evropskog stambenog foruma.

7.2.

OSVRT NA DEKLARACIJE, POVELJE I KONVENCIJE UJEDINJENIH NACIJA, EVROPSKE UNIJE I EVROPSKOG PARLAMENTA IZ OBLASTI LJUDSKIH PRAVA I SOCIJALNE ZATITE U DIJELU POLITIKE STANOVANJA

Pravo na stanovanje je sadrano u mnogobrojnim meunarodnim dokumentima u kojima se namee dravama potpisnicama obaveza preuzimanja aktivnosti sa ciljem poboljavanja ivotnih uslova svih graana u dravi. Prvenstveno, ovo pravo je globalno prihvaeno od strane Ujedinjenih Nacija, kao i od ostalih svjetskih foruma, to rezultira njegovim ugraivanjem u brojne konvencije ljudskih prava. Istovremeno, ratifikacija ovih dokumenata predstavlja spremnost drave da potuje i omogui ovjekovo pravo na stanovanje, ime je obavezana da prizna pravo na potpuni standard stanovanja. Zemlje jugoistone Evrope (Bugarska, Rumunija, Slovenija, Makedonija) su u posljednjih nekoliko godina u cilju pribliavanja Evropskoj Uniji donijeli na nivou svojih Vlada dravne dokumente, strategije, politike, planove ili projekte iz oblasti stanovanja. Svi doneseni dokumenti su bazirani na dokumentima Ujedinjenih Nacija i Evropske Zajednice. 7.2.1. Meunarodna dokumenta i dokumenta donijeta na nivou Ujedinjenih Nacija

Ujedinjene Nacije su problemom ljudskih naselja poele da se bave jo na konfereciji u Vankuveru 1976. godine kada je sainjena i Vankuverska deklaracija160. Kako se radilo o prvom zasijedanju toga tipa, zakljuci napisani u deklaraciji su opteg karaktera, a za oblast stanovanja vano je pomenuti da je posveena panja urbanom zemljitu. Vankuverska konferencija je poznata i kao HABITAT I otada se u okviru Ujedinjenih Nacija pod imenom HABITAT vode sve aktivnosti vezane za ljudska naselja. Carigradska deklaracija kao dokument Ujedinjenih Nacija sa konferencije odrane u Istanbulu 1996. godine (poznata pod nazivom HABITAT II) je dala poseban akcenat pravu na stanovanje. Ovim dokumentom drave lanice su obavezane da saine planove djelovanja u oblasti stanovanja u koje treba da se ukljui obaveza vlade drave da pomogne stanovnitvu u rjeavanju stambenog pitanja. Kao rezultat zakljuaka Istanbulske konferencije, Generalna skuptina Ujedinjenih Nacija je usvojila Deklaraciju o gradovima i drugim ljudskim naseljima u novom milenijumu u junu 2001. godine.161 Ovim dokumentom je potvrena obaveza zalaganja drave da obezbijedi pristupano pristojno stanovanje, to podrazumijeva zdravo, bezbijedno i finansijski dostupno stanovanje. Pristojno stanovanje ukljuuje i dostupnost komunalnih usluga, saobraajnu pristupanost, mogunost slobode izbora graana, ali i pravnu sigurnost korisnika stanova. Agenda HABITAT u lanu 60. definie samo stan pod pojmom adekvatnog stanovanja, ve i pravo na privatnost, prostor, fiziku dostupnost, bezbjednost, bezbjednost boravka, stabilnost i

159 160

Evropska stambena povelja, UDK 365(4)(088.4), februar 2006. godine Vankuverska deklaracija o ljudskim naseljima, Ujedinjene Nacije, Vankuver 1976. godine 161 Declaration in cities and other human setllements in the new millenium, June 2001.

109

trajnost, osvjetljenje, grijanje i ventilaciju, infrastrukturu (vodosnabdijevanje, odvoenje otpadnih voda, odnoenje vrstog otpada), zdravlje, rad i osnovne usluge. Svi elementi prava na stanovanje dati u definiciji korisniku treba da budu u potpunosti dostupni, kako fiziki tako i ekonomski. Agenda HABITAT navodi i set mjera koje vlade treba da donesu u cilju podsticanja obezbjeivanja prava na pristojno stanovanje. Meu tim mjerama navedeno je i donoenje politika ije je namjena obezbjeivanje pristojnog stanovanja po prihvatljivim cijenama i osobama koje svojim linim primanjima ne mogu sebi priutiti pristojno stanovanje. U okviru pomenutih politika potrebno je, izmeu ostalog, predvidjeti mjere obezbjeivanja prava stanovanja ili plaanja stanovanja za siromane, pomoi optinske, zadrune, neprofitabilne vlasnike i podstanarske stambene projekte, obezbijediti podrku za lica bez stana i druge ranjive grupe, podsticati nove naine finansiranja javnog i privatnog sektora, omoguavati i podsticati trine aktivnosti privatnog sektora uz osiguranje prihvatljivih i cjenovno dostupnih podstanarskih i vlasnikih stanova. Savjet Evrope je u dokumentu sa preporukama iz maja 2004.162 godine definciju adekvatnog stanovanja u cjelosti preuzeo iz Agende HABITAT. Meunarodna konvencija ekonomskih, socijalnih i kulturnih prava u lanu 11. stav 1. kae: Drave potpisnice ove konvencije priznaju svaije pravo na adekvatan ivotni standard pojedinca i njegove porodice, ukljuujui pristojnu ishranu, oblaenje i stanovanje, kao i pristojan nivo poboljanja uslova ivota. Drave potpisnice e preduzeti odgovarajue korake kako bi obezbijedile realizaciju prethodno navedenih prava, priznavajui sutinsku vanost meunarodne saradnje koja je bazirana na slobodnom izraavanju volje. Komitet za ekonomska, socijalna i kulturna prava Ujedinjenih Nacija definie pojam stanovanja kao pravnu sigurnost stanovanja: Stanovanje se izraava u razliitim formama, ukljuujui iznajmljivanje javnih ili privatnih stambenih prostora, zadruno stanovanje, najam, vlasnitvo, stanovanje u hitnim sluajevima, neformalna naselja ukljuujui zauzimanje teritorije ili imovine. Bez razlike u pogledu forme stanovanja, stanovnitvo bi trebalo da ima odreeni stepen sigurnosti stanovanja garantovanu zakonima koji onemoguavaju prisilno iseljavanje, zlostavljanje i druge neprijatnosti.163 Deklaracija o ivotnoj sredini i odrivom razvoju, je jo jedan od bitnih dokumenata u kojem se u principu broj 3 istie pravo na razvoj koje se podjednako odnosi na razvojne potrebe i na potrebe zatite ivotne sredine za sadanje i budue generacije. 7.2.2. Dokumenta donijeta na nivou Evropske Unije

Evropski dokumenti, od kojih su neki i ratifikovani u Crnoj Gori, a koji se odnose na politiku stanovanja su navedeni u poglavlju 7.1 ovog dokumenta i posluili su za samu izradu Evropske stambene povelje. Neki od njih sadre injenice koje je potrebno posebno istai u nastavku. Evropska konvencija za zatitu ljudskih prava i osnovnih sloboda u lanu 8. definie pravo potovanja privatnosti i porodinog ivota, a u sklopu toga i pravo na dom. U lanu 1. Protokola broj 1 Evropske konvencije za zatitu ljudskih prava i osnovnih sloboda definisano je pravo na mirno uivanje u sopstvenoj imovini. Evropska konvencija za zatitu ljudskih prava i osnovnih sloboda je ratifikovana od strane dravne zajednice Srbija i Crna Gora 2003. godine.164

Draft Recommendation of the Committe of Ministers of the Council of Europe on Improving the Housing Conditions for Roma, Gypsies and Travellers in Europe, Group of Specialists on Roma, Gypsies and Travellers, Strasbourg 14 May 2004. 163 Generalni komentar broj 4 Meunarodne konvencije socijalnih, kulturnih i ekonomskih prava izdat od strane Komiteta za ekonomska, socijalna i kulturna prava Ujedinjenih Nacija 164 Zakon o ratifikaciji Evropske konvencije za zatitu ljudskih prava i osnovnih sloboda, izmijenjene u skladu sa Protokolom broj 11, Protokola uz konvenciju za zatitu ljudskih prava i osnovnih sloboda, Protokola broj 4 uz konvenciju za zatitu ljudskih prava i osnovnih sloboda kojim se obezbjeuju izvjesna prava i slobode koje nisu ukljueni u konvenciju i prvi Protokol uz nju, Protokola broj 6 uz konvenciju za zatitu ljudskih prava i osnovnih sloboda o ukidanju smrtne kazne, Protokola broj 7 uz konvenciju za zatitu ljudskih prava i osnovnih sloboda, Protokola broj 12 uz konvenciju za zatitu ljudskih prava i osnovnih

162

110

Revidovani ugovor o osnivanju Evropske Unije (lanom 31.) dopunski obavezuje zemlje potpisnice ugovora da obezbijede efikasno korienje prava na stanovanje preko: promovisanja pristojnog nivoa stanovanja; prevencije i smanjivanja beskunitva sa tendencijom postepene eliminacije istog; usaglaavanjem cijena stanovanja sa ekonomskim mogunostima stanovnitva. Povelja Evropske Unije o osnovnim pravima iz 2000. godine uvodi novi segment u oblasti prava stanovanja. U okviru zalaganja za suzbijanje siromatva i iskljuenosti socijalno ugroenih grupa stanovnika, pominje se pitanje stanovanja u cilju ouvanja zdravlja i obezbjeenja osnovnih ivotnih potreba ciljnih grupa. Ovo pitanje pokree poveanje javne svijesti o problemu, kao i formiranje nacionalne politike i pristupa dravnih institucija rjeenju problema. Izmijenjena Evropska socijalna povelja iz 1996. godine u svom uvodnom dijelu kae da svako ima pravo na stanovanje i dalje obavezuje zemlje potpisnice da je stanovanje pravo koje treba obezbijediti licima sa invaliditetom, starim licima i porodicama u cilju ostvarivanja njihovih prava na socijalnu, pravnu i ekonomsku zatitu. Zakonom o potvrivanju izmijenjene Evropske socijalne politike165, Crna Gora se obavezala na njeno potovanje, sa izuzetkom nekih lanova. Za politiku stanovanja su najznaajniji lan 19 koji se odnosi na prava migranata i njihovih porodica na zatitu i pomo, lan 30 Pravo radnika na zatitu od siromatva i drutvenog iskljuivanja i lan 31 Pravo na stambeni smjetaj. Drava Crna Gora nije ratifikovala ove lanove. Savezna Republika Jugoslavija je 1998. godine donijela Zakon o potvrivanju Okvirne Konvencije za zatitu nacionalnih manjina166, a u dio prava manjina spada i pravo stanovanja. Pored socijalnih i ekonomskih prava, Evropska stambena povelja je neodvojiva i od dokumenata koji se odnose na urbanizam. Jedan od tih dokumenata je i Lajpcika povelja o evropskim gradovima iz 2007. godine u kojoj je obraena kultura graenja u spoju sa vlasnikim, socijalnim, kulturnim i ekolokim okruenjem. Lajpcika povelja daje potpunu podrku za primjenu evropskog Urban acquisa iz 2004. godine i Evropske teritorijalne agende. Osnovna ideja Lajpcike povelje je ostvarivanje politike integrisanog urbanog razvoja sa koordinacijom prostornih, sektorskih i vremenskih okvira odrivog razvoja gradova. Urbana politika se kreira u cilju razvoja gradova kako bi se postigao traeni rezultat bolji kvalitet ivota.

7.3.

OSVRT NA NAJZNAAJNIJE DIREKTIVE EVROPSKOG KOMITETA IZ OBLASTI FISKALNE POLITIKE I ENERGETSKE EFIKASNOSTI ZGRADA

Evropski komitet, kao institucija koja se bavi donoenjem Direktiva (zakona) Evropske Unije, za sada, nije donio niti jedan dokument koji se direktno odnosi na stanovanje, meutim postoji niz Direktiva koje u svom sadraju pominju stanovanje. U prvom redu to su direktive koje se odnose na socijalna i ekonomska prava stanovnitva, fiskalnu politiku u vezi sa stanovanjem, zatitu ivotne sredine i energetsku efikasnost kao faktor poboljanja kvaliteta stanovanja. 7.3.1. Porez na dodatu vrijednost

Aktuelna poreska politika Evropske Unije je definisana Direktivom Evropskog Komiteta broj 2006/112167 koja se odnosi na primjenu zajednikog sistema poreza na dodatu vrijednost.

sloboda i Protokola broj 13 uz konvenciju za zatitu ljudskih prava i osnovnih sloboda o ukidanju smrtne kazne u svim okolnostima, Sl. List SCG br.9/03 165 Zakon o potvrivanju izmijenjene Evropske socijalne povelje, Sl. List CG-Meunarodni ugovori br. 06/09 166 Zakon o potvrivanju Okvirne Konvencije za zatitu nacionalnih manjina, Sl. List SRJ br. 06/98

111

Osnovna ideja poreza na dodatu vrijednost jeste formiranje jedinstvene poreske stope na to iroj poreskoj osnovici sa tenjom da se napravi to manje izuzetaka u dijelu promjene osnovne poreske stope. U pogledu prava na ulazak u sistem primjene poreza na dodatu vrijednost, preduzetnicima je Direktivom uvedena vrijednost minimalnog godinje ostvarenog prometa od 5.000,00 eura. Dravama lanicama je ostavljena mogunost poveanja minimalnog nivoa ostvarenog godinjeg prometa za ulazak u sistem PDV-a, koji se definie na osnovu trokova oporezivanja. Evropska Unija preko pomenute Direktive obavezuje drave lanice da osnovna poreska stopa ne smije biti manja od 15%, ali preporuuje i da ne treba biti vea od 25%. Pored osnovnih poreskih stopa, Direktivom je doputena i primjena jedne ili dvije sniene poreske stope za ogranieno podruje tano definisanih usluga koje se pruaju i proizvoda koji se nude na tritu. Takve poreske stope ne smiju biti nie od 5%. Primjena nulte poreske stope Direktivom je dozvoljena samo za proizvode namijenjene izvozu, a proizvod e biti oporezovan stopom PDV-a u zemlji uvoza, odnosno potronje (na ovaj nain se pojaava konkurencija i globalizuje trite Evropske Unije, jer je izbjegnuto viestruko oporezivanje roba i usluga). Kako ovakav sistem primjene nulte poreske stope nije bilo mogue primjeniti uniformno u zemljama lanicama, ostavljena je mogunost primjene nulte stope i na proizvode ili usluge u granicama zemlje lanice, ali uz rigoroznu kontrolu primjene od strane EU (EU direktno utie na odreivanje vremenskog perioda primjene nulte stope poreza na dodatu vrijednost u cilju zatite osnovnog stava da se nultom poreskom stopom oporezuju jedino proizvodi namijenjeni za izvoz). Direktivom su definisana i dva polja u okviru kojih se ne mora primjenjivati stopa poreza na dodatu vrijednost, a to su djelatnosti od javnog interesa i druga izuzea, od ega se direktno na oblast stanovanja odnose kreditna zaduenja i iznajmljivanje nekretnina. Dodatak III Direktive 2006/112 sadri listu 18 proizvoda i usluga na kojima je dozvoljeno primjeniti snienu stopu poreza na dodatu vrijednost, od kojih se na oblast stanovanja direktno ili indirektno odnose: Snabdijevanje vodom; Prevoz putnika; Prijem radio i TV programa; Izgradnja i obnova socijalnih stanova i Usluge vezane za ienje ulica i prikupljanje i obradu otpada.

Pored navedenih oblasti koje imaju uticaja na oblast stanovanja, Direktivom iz 2006. godine pokriveno je i oporezivanje graevinskog zemljita i to punom poreskom stopom. Po istom sistemu predvieno je i oporezivanje novoizgraenih objekata, dok porezu na dodatu vrijednost ne podlijeu negraevinsko zemljite i stare graevine (zemljama lanicama je ostavljena mogunost odluke o oporezivanju starih graevina i negraevinskog zemljita). U Crnoj Gori je na snazi Zakon o porezu na dodatu vrijednost168 koji je veim dijelom oslonjen na Direktivu 2006/112. Prema zakonu, porezu na dodatu vrijednost u Crnoj Gori podlijeu preduzetnici koji ostvare u prethodnoj godini promet u vrijednosti veoj od 18.000,00 eura. Osnovna stopa koja se primjenjuje u Crnoj Gori iznosi 17%, a primjenjuju se jo smanjena stopa koja iznosi 7% i nulta poreska stopa. Graevinsko, poljoprivredno, izgraeno i neizgraeno zemljite ne spadaju u proizvode koji podlijeu Zakonu o porezu na dodatu vrijednost.

167

Directive 2006/112EC Common system of value added tax (Zajedniki sistem poreza na dodatu vrijednost) 168 Zakon o porezu na dodatu vrijednost, Sl.list RCG. 65/01; 12/02; 38/02; 72/02; 21/03; 76/05; 04/06 i Sl.list CG 16/07

112

Nulta poreska stopa se u osnovi primjenjuje na izvoznim proizvodima kako i nalae Direktiva 2006/112, uz dodatak nekih specifinih proizvoda i usluga, od kojih ni jedna nema neposrednu vezu sa stanovanjem. Sniena poreska stopa se koristi za niz proizvoda i usluga od kojih se veina nalazi na listi Dodatka III Direktive 2006/112, a od znaaja za stanovanje su oporezivanje vode za pie (izuzev flairane), usluge prevoza putnika i usluge javne higijene. Kako i Direktiva navodi, postoje usluge i proizvodi koji su osloboeni PDV-a po posebnim uslovima. Crnogorski Zakon o porezu na dodatu vrijednost, od plaanja PDV-a oslobaa sljedee usluge od znaaja za stanovanje: promet nepokretnostima osim prvog prava svojine, odnosno raspolaganja novoizgraenim objektom, zakup stambenih prostora i kredite. Izgradnja socijalnih stanova, njihova rekonstrukcija i obnova, ulaze u krug osnovne poreske stope od 17%, to nije sluaj u zemljama koje su lanice Evropske Unije ili kandidati za ulazak u istu. Dodatak III Direktive 2006/112 svrstava socijalno stanovanje u kategoriju gdje je mogue primjeniti snienu poresku stopu. Realizacija projekta socijalnog stanovanja 1000 plus u Crnoj Gori nije podrazumijevala primjenu sniene poreske stope, ve samo dravnu subvenciju u vidu smanjenja kamatne stope korisnika projekta. Primjeri primjene sniene poreske stope u oblasti socijalnog stanovanja su korieni ili su jo uvijek na snazi u zemljama koje su poput Crne Gore prole kroz proces tranzicije, a to su eka Republika, Srbija, Slovenija, Makedonija i Hrvatska. Zakonom o porezu na dodatu vrijednost169 u ekoj Republici sniena poreska stopa od 10% (osnovna stopa je 20%) se primjenjuje kod socijalnog stanovanja i ukljuuje projektovanje, izgradnju i opremu objekata socijalnog stanovanja. Istim zakonom je oodreeno da u objekte na koje se primjenjuje sniena poreska stopa spadaju: stanovi za socijalno stanovanje ukupne povrine do 120m2, porodine kue za socijalno stanovanje ukupne povrine do 350m2 i stambene zgrade iskljuivo namjenjene za socijalno stanovanje. Osnovna stopa PDV-a od 20% primjenjuje se za izgradnju komercijalnih objekata i objekata koji ne zadovoljavaju uslove socijalnog stanovanja. Slovenija od 2007. godine, prema preporuci Evropske Unije, na nove stanove do 120 m2 i porodine kue do 250 m2 primjenjuje snienu poresku stopu od 8,5% na, dok se za vee stanove i porodine kue primjenjuje poreska stopa od 22%.170 Prema Zakonu o porezu na dodatu vrijednost171 Republike Srbije, koji je zasnovan na Direktivi 2006/112, osnovna poreska stopa je 18%, sniena poreska stopa je 8%, a postoji i primjena nulte poreske stope kao i lista usluga i proizvoda koji ne podlijeu oporezivanju po sistemu PDVa. Osobenost Zakona o PDV-u Republike Srbije, koja je od posebnog znaaja za stambenu politiku, jeste da novi objekti koji su predmet transakcije na tritu podlijeu oporezivanju snienom stopom od 8%. Zakon o izmjenama i dopunama zakona o porezu na dodatu vrijednost Republike Srbije172 propisuje da pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana na osnovu podnijetog zahtjeva ima fiziko lice koje je dravljanin sa prebivalitem u Republici Srbiji. Pravilnik o postupku ostvarivanja prava na povraaj PDV-a i o nainu i postupku refakcije i refundacije PDV-a173 definie pod stanovima stambene objekte, ekonomski djeljive cjeline u okviru tih objekata, kao i vlasnike udjele u tim objektima. Uslovi koje takvo lice treba da ispuni su sljedei: da nije

169 170

Zakon o porezu na dodatu vrijednost br. 235/2004 Nacionalni stanovanjski program (NPSta), Uredni list Republike Slovenije t. 43/2000 171 Zakon o porezu na dodatu vrijednost, Slubeni glasnik Republike Srbije br. 84/04; 86/04; izmjene 61/05 i 61/07 172 Zakon o izmjenama i dopunama zakona o porezu na dodatu vrijednost, Slubeni glasnik Republike Srbije br. 61/07 173 Pravilnik o postupku ostvarivanja prava na povraaj PDV-a i o nainu i postupku refakcije i refundacije PDV-a, Slubeni glasnik Republike Srbije br. 107/04; 65/06 i 63/07

113

posjedovao stan u svom vlasnitvu; da je u potpunosti isplatio ugovorenu cijenu stana sa PDVom; da povrina stana iznosi do 40m2 za kupca, odnosno jo po 15m2 za svakog lana domainstva koji nije vlasnik ili suvlasnik nepokretnosti u Republici Srbiji. Ukoliko povrina stana prelazi prethodno navedene vrijednosti, povraaj PDV-a se vri do iznosa koji je plaen za 40m2, odnosno dodatnih po 15m2 za svakog lana domainstva. Zakoni o porezu na dodatu vrijednost Republike Makedonije i Republike Hrvatske, u domenu koji se odnosi na stanovanje, nemaju veih razlika u odnosu na crnogorski Zakon o porezu na dodatu vrijednost. Osnovna poreska stopa u Republici Makedoniji je 18%, a sniena poreska stopa je 5%. Republika Hrvatska ima najvie poreske stope u regionu, gdje je osnovna poreska stopa 23%, a sniena poreska stopa 10%. Zakoni obje drave ne poznaju snienu poresku stopu u dijelu socijalnog stanovanja, dok se za promet novim nekretninama uvijek primjenjuje osnovna poreska stopa. 7.3.2. Energetska efikasnost i ekologija

Energetska efikasnost zgrade je po definiciji datoj u Direktivi Evropske Unije 2002/91 o energetskoj efikasnosti zgrada174 koliina energije koja se stvarno utroi ili procijenjena koliina energije potrebne za standardno korienje zgrade koje obuhvata grijanje, grijanje tople vode, hlaenje, ventilaciju i rasvjetu. Problematika energetske efikasnosti zgrada je nerazdvojivo vezana sa problemima nesigurnosti u snabdijevanju energijom, zatite ivotne sredine, globalnim i klimatskim promjenama, ali i pitanjima ekonomskog i socijalnog kvaliteta ivota ljudi. Evropska Unija je vrei analizu potronje energije dola do zakljuka u Direktivi 2002/91 da se oko 40% ukupne utroene energije u Evropi troi u objektima za stanovanje i objektima komercijalne namjene. Poveanje potronje energije je neminovno u budunosti iz razloga porasta standarda stanovnitva, to dovodi i do ekolokog problema u vidu poveanja emisije ugljen dioksida. Razmatranjem ova dva aspekta dolo se do zakljuka da zgrade predstavljaju najvee zagaivae ivotne sredine, tako da je cilj Evropske Unije da putem Direktive 2002/91 unaprijedi energetsku efikasnost zgrada unutar Unije, uzimajui u obzir spoljanje klimatske i lokalne uslove, kao i zahtijevane klimatske uslove unutar prostorija i ekonomsku opravdanost175. Direktiva daje niz mjera koje treba drave lanice Evropske Unije da preduzmu u cilju podizanja energetske efikasnosti zgrada i to primjenu zajednike metodologije prorauna energetskih karakteristika zgrada i sistema (sistemi za grijanje, hlaenje i osvjetljavanje); odreivanje minimalnih standarda potronje energije u novim zgradama i rekonstrukciju postojeih velikih zgrada; uvoenje i razvoj sistema izdavanja sertifikata za postojee objekte i za objekte u izgradnji ime bi se omoguilo korisnicima bolje upoznavanje sa potronjom energije u zgradi; inspekciju sistema grijanja, hlaenja, ventilacije i provjetravanja. Posebnu panju u cilju poboljanja energetske efikasnosti zgrada treba prema Direktivi 2002/91 obratiti na nove i stare zgrade povrine iznad 1000m2, zgrade iji kotlovi za grijanje na tekua ili vrsta goriva imaju snagu veu od 20kW i na zgrade iji sistemi za klimatizaciju imaju snagu iznad 12kW. Zgrade povrine vee od 1000m2 podlijeu kontroli energetske efikasnosti i ukoliko je rezultat kontrole pozitivan, dobijaju sertifikat sa rokom vanosti od 10 godina. Kotlovi na vrsta i tena goriva snage iznad 20kW i sistemi za klimatizaciju snage iznad 12kW podlijeu inspekcijskom nadzoru u cilju utvrivanja njihove valjanosti i uinkovitosti. Sertifikaciju i inspekciju vre nezavisni strunjaci koji posjeduju ovlaenje za vrenje tih poslova izdato od strane nadlenog organa. Na osnovu izvrenog pregleda, nezavisni strunjaci podnose nalaz u kome se

174

Direktiva Evropske Unije 2002/91 o energetskoj efikasnosti zgrada (Energy Performance of Buildings Directive) 175 Direktiva Evropske Unije 2002/91 o energetskoj efikasnosti zgrada (Energy Performance of Buildings Directive) Direktiva Evropske Unije 2002/91 o energetskoj efikasnosti zgrada (Energy Performance of Buildings Directive)

114

izjanjavaju o postojeem stanju objekta ili sistema, eventualnim popravkama koje treba izvriti, ili ukoliko se radi o znaajnim odstupanjima daju predlog novog rjeenja sistema. Evropska Unija je u cilju rjeavanja problema sigurnosti snabdijevanja energijom i klimatskih promjena formirala Inicijativu 20-20-20 koja podrazumijeva smanjenje emisije gasova koji izazivaju efekat staklene bate176 za 20%, poveanje udjela obnovljivih izvora energije na 20% i poveanje energetske efikasnosti za 20% do 2020. godine. Inicijativa je predstavljena kroz set mjera koje se odnose na jaanje energetske infrastrukture i diversifikaciju izvora snabdijevanja, irenje spoljnih energetskih veza, odravanje adekvatnog nivoa rezervi nafte i gasa i uspostavljanje mehanizma odgovora na krizne situacije i to efikasnije korienje domaih energetskih resursa. Energetska efikasnost posmatra se povezano u jednu cjelinu sa zatitom ivotne sredine, a pored Inicijative 20-20-20 primjer veze predstavlja i Kjoto protokol uz Okvirnu konvenciju Ujedinjenih Nacija o promjeni klime177. Kjoto protokolom se obavezuju drave potpisnice da, izmeu ostalog, poveavaju energetsku efikasnost u relevantnim sektorima nacionalne privrede. Energetska efikasnost objekata i stanovanje su vezani za Kjoto protokol preko Aneksa kojim se definie izvor gasova sa efektom staklene bate. Drava Crna Gora je 2007. godine ratifikovala178 Kjoto protokol i ovlastila Agenciju za zatitu ivotne sredine za nadzor nad sprovoenjem Zakona o ratifikaciji Kjoto Protokola. Energetska efikasnost zgrada je posebna cjelina crnogorskog Zakona o energetskoj efikasnosti i u potpunosti je usklaena sa evropskom Direktivom 2002/91 o energetskoj efikasnosti zgrada. Zakon uvodi obavezu energetskog pregleda objekata i instalacija i izdavanje sertifikata o energetskoj efikasnosti objekta sa rokom vanosti od 10 godina. Zakon o energetskoj efikasnosti u Crnoj Gori je usklaen i sa evropskim Direktivama iz odgovarajue oblasti meu kojima su Direktiva 2006/32 Efikasnost finalne potronje energije i energetske usluge; Direktiva 2002/91 Energetska efikasnost u zgradarstvu; Direktiva 92/75 Eko dizajn proizvoda i set Direktiva vezanih za energetsko oznaavanje ureaja. Projekti energetske efikasnosti u Crnoj Gori se odvijaju u saradnji sa Njemakim drutvom za tehniku saradnju GTZ (GIZ). Edukacija polaznika kursa za ovlaene vrioce energetskog pregleda je u toku, a sainjen je i Predlog projekta za poveanje energetske efikasnosti u stanovanju i objektima ostalih namjena. U okviru Ministarstva za ekonomski razvoj (danas Ministarstvo ekonomije), formirana je posebna jedinica za Energetsku efikasnost u Crnoj Gori sa kancelarijama u etiri optine. Trenutna situacija po pitanju energetske efikasnosti u dijelu stanovanja i obavljanja uslunih djelatnosti u Crnoj Gori je izuzetno nepovoljna i karakterie se visokim utrokom energije za grijanje u zimskim, odnosno za hlaenje u ljetnjim mjesecima. U Predlogu projekta za poveanje energetske efikasnosti u stanovanju i objektima ostalih namjena navedeni su sljedei podaci: potronja energije za grijanje u prosjeno izolovanim zgradama iznosi oko 60% ukupne potronje energije. Na potronju toplotne energije od te vrijednosti odlazi 70%, na ta prvenstveno utie trajanje sezone grijanja i zahtijevana temperatura prostora koji zavise direktno od klimatskih uslova i standarda kvaliteta korienja prostora. Znaajan uticaj ima i kvalitet mehanikog sistema grijanja, ukupna povrina i termika zatita zgrade; u Crnoj Gori se energija jo uvijek troi kao 60-tih godina prolog vijeka u Evropskoj Uniji; srednja potronja energije po kvadratnom metru u Crnoj Gori je oko 2,5 puta vea nego u sjevernoj Evropi;

Prema Kjoto protokolu u gasove koji izazivaju efekat staklene bate spadaju: ugljendioksid, metan, azotsuboksid, halogenougljovodonici, perfluorugljovodonici i sumporheksafluorid 177 Kjoto Protokol uz Okvirnu konvenciju Ujedinjenih Nacija o promjeni klime, decembar 1997. godine (Kyoto Protocol to the United Nations Framework Convention on Climate Change) 178 Zakon o ratifikaciji Kjoto Protokola uz Okvirnu konvenciju Ujedinjenih Nacija o promjeni klime, Slubeni list RCG br. 17/07

176

115

emisija ugljendioksida po jedinici BDP-a je najmanje 2 puta vea od svjetskog prosjeka; oko polovine svih domainstava u Crnoj Gori troi 340kWh/m2 godinje, to je 3 puta vei prosjek u odnosu na zemlje zapadne Evrope.

Predlog projekta za poveanje energetske efikasnosti u stanovanju i objektima ostalih namjena sadri dvije grupe programa programe podrke graevinskim firmama i programe podrke za vlasnike stanova i prostora komercijalne namjene. U programe podrke graevinskim firmama spadaju: Inicijativa za izmjenu regulative u graevinarstvu, Finansiranje instalacija energetske efikasnosti i obnovljivih izvora energije kod izgradnje objekata (grijanje/hlaenje (HVAC) i sistemi za grijanje vode; izolacija; sistemi osvjetljenja; ugradnja sistema za korienje obnovljivih izvora energije) i podrka podsticanju eko inovacija i produktivnosti (toplotne pumpe, ureaji za grijanje bio gorivom, solarni kolektori i slino). Programi podrke za vlasnike stanova i prostora komercijalne namjene obuhvataju: program finansiranja ugradnje ureaja za utedu potronje (ureaji za grijanje manje potronje, termostatski ventili, centralna regulacija sa vremenskim ureajem koji omoguava smanjenje i iskljuivanje grijanja za cijeli objekat u odreenim periodima, instalacije za regulaciju grijanja prema temperaturi prostora, energetski efikasna rjeenja rasvjete, energetski efikasni kuni aparati); program finansiranja renoviranja objekata (termika izolacija, fasada sa energetski efikasnim uinkom, toplotna i hidroizolacija ravnog krova, zamjena prozora i vrata, ugradnja energetski efikasnih sistema grijanja i rasvjete) i programi podrke za korienje obnovljivih izvora energije (bio gorivo, geotermalna energija, hidrogen, hidrogeologija, energija iz mora, solarna energija, energija dobijena iz vjetra). Vlada Crne Gore je najavila da e tokom februara mjeseca razgovarati sa predstavnicima komercijalnih banaka o programima kreditiranja projekata energetske efikasnosti, posebno u cilju iskoriavanja solarne energije. Najavljena je Vladina podrka graanima u vidu subvencija na kamatne stope koje ponude komercijalne banke, imajui u vidu nisku platenu mo stanovnitva. Iskustva iz okruenja govore da bi trebalo razmotriti u cilju podrke projektima energetske efikasnosti uvoenje sistema dvosmjernog elektrinog brojila koje bi instalirali korisnici koji posjeduju sisteme proizvodnje elektrine enetgije iz suneve energije i energije vjetra. Postoje banke na crnogorskom tritu koje su odgovorile na projekte energetske efikasnosti i na njih odobrava kredite za individualne stambene objekte u iznosu od maksimalno 7.000,00 eura sa godinjom kamatom od 8% i periodom otplate od maksimalno 84 mjeseca. Prilikom podnoenja zahtjeva za kredit, neophodno je donijeti i projekat rekonstrukcije ili instalacije nekog od sistema u cilju poboljanja energetskih karakteristika objekta.

116

8. POZITIVNI PRIMJERI STRATEGIJA I POLITIKA IZ OVE OBLASTI


8.1. OSVRT NA STRATEGIJE STANOVANJA DONESENE U ZEMLJAMA U OKRUENJU I IRE

Zemlje u okruenju, kao i novije lanice Evropske Unije koje su prole ili jo uvijek prolaze kroz proces tranzicije, u cilju rjeavanja problema stanovanja napravile su nacionalne programe. Problem stanovanja je posebno prisutan u zemljama koje su do kraja osamdesetih i poetka devedesetih godina prolog vijeka imali socijalistiki sistem upravljanja, pa su se prelaskom na trini model javili mnogobrojni socijalni i ekonomski problemi. Situacija u svim tim zemljama je poela da se popravlja nakon 2000. godine, tako da su se stekli i uslovi da se pristupi rjeavanju problema stanovanja na dugoronom nivou. Sa aspekta Crne Gore, posebno su interesantni primjeri nacionalnih strategija stanovanje zemalja bive SFR Jugoslavije. Osnovna polazna taka od koje polaze svi dokumenti koji reguliu stambenu politiku u zemljama bive SFR Jugoslavije jesu statistiki podaci iz oblasti stanovanja, zakonodavstvo iz oblasti prostornog planiranja, izgradnje objekata, oblasti stanovanja, obligacionih, socijalnih i ekonomskih prava. Uz ove dokumente, neizbjeno je istai i usaglaenost sa meunarodnim pravom, dokumentima Evropske Unije i dokumentima Ujedinjenih Nacija. 8.1.1. Strategija stanovanja u Republici Makedoniji (2007-2012)179

Strategija stanovanja u Republici Makedoniji je raena za petogodinji period, od 2007. do 2012. godine sa osnovnim ciljem postizanja dugoronog, standardizovanog i harmoninog razvoja stanovanja saglasno savremenim standardima kvalitetnog ivota. Analizom postojee situacije u oblasti stanovanja u Makedoniji, obraiva je uoio sljedee probleme i nedostatke koje bi trebalo rijeiti: neadekvatan kapacitet javne uprave; neefikasnu meuinstitucionalnu saradnju; birokratiju i korupciju u institucijama; nedovoljna obuenost strunih lica; problem tekueg odravanja i upravljanja veim stambenim prostorima; finansijska neodrivost javnih servisa u slubi stanovanja; nedostatak subvencija i socijalnih stanova; nizak kvalitet postojeeg stambenog fonda; visoka cijena graevinskog zemljita u gradskom podruju; potekoe u pribavljanju graevinskog zemljita, neracionalna registracija zemljita i duga procedura dobijanja graevinske dozvole; brojni neformalno sagraeni objekti; nerealne cijene na tritu; dominantno gotovinsko plaanje usljed visokih kreditnih kamata; nepostojanje stimulativnih mjera drave prema privatnim investitorima. Problemi i nedostaci koji su navedeni nisu samo karakteristini za Makedoniju, ve se mogu primjetiti u svim dravama bive SFR Jugoslavije, ali i u Bugarskoj, Rumuniji, Albaniji. Strategija stanovanja u Republici Makedoniji treba da zadovolji opte i posebne ciljeve. Opti ciljevi su odravanje postojeeg stambenog fonda i podsticanje nove stambene izgradnje; uvoenje ekonomskih, socijalnih i pravnih mehanizama za omoguavanje slobode izbora i pristupanosti stanova graanima; podsticanje i ojaavanje saradnje izmeu dravnih i lokalnih institucija, asocijacija i graanskog sektora, privatnih investitora i trita; poveanje uloge i

Strategija stanovanja u Republici Makedoniji (2007-2012), Ministarstvo za saobraaj i veze, maj 2007. godine

179

117

uea graana u kreiranju politike stambene izgradnje na lokalnom nivou; unapreenje planiranja i upravljanja u ruralnim i urbanim naseljima i stimulisanje decentralizovanog razvoja. Posebni ciljevi Strategije stanovanja u Republici Makedoniji su: poboljanje postojee zakonske regulative; ojaavanje institucionalnih kapaciteta u oblasti stanovanja; uspostavljanje efikasnog i stimulativnog sistema stambenog finansiranja; podsticanje izgradnje stanova za izdavanje; podsticanje stambene izgradnje; legalizacija bespravno sagraenih objekata i efikasna kontrola bespravne izgradnje; revitalizacija postojeih stambenih kapaciteta. Sprovoenje strategije u cilju postizanja adekvatnog ali i minimalnog standarda stanovanja vri se preko centralne vlasti, lokalne vlasti i preko graana i njihovih institucija, a sve u skladu sa vaeom pravnom regulativom. Strategija stanovanja u Republici Makedoniji je preko akcionog plana definisala mjere i aktivnosti sprovoenja u vidu: Izmjena i dopuna postojeih zakona i donoenja novih zakona i programa u cilju zaokruivanja pravnog okvira politike stanovanja (predloeno je donoenje Zakona za stanovanje i Zakona za graevinsko zemljite); Ojaanje saradnje izmeu dravnih i lokalnih institucija, graanskih organizacija, privatnih investitora i drugih uesnika na tritu; Uspostavljanje mehanizama/sistema stambenog finansiranja (formiranje stambenih tedionica, stambenih fondova i kreditnih zadruga; stimulisanje projekata finansiranja sa niskim kamatnim stopama i duim rokom otplate; ukljuivanje hipotekarnih banaka u sistem kreditiranja; sistem dodjeljivanja graevinskog zemljita za gradnju socijalnih stanova i stanova ranjivih grupa); Pravno i institucionalno ureenje stanovanja u iznajmljenom stanu; Socijalno stanovanje i stanovanje ranjivih grupa; Planiranje adekvatnog obima stambene gradnje; Davanje neizgraenog graevinskog zemljita u vidu koncesije za stambenu izgradnju; Formiranje neprofitnih i niskoprofitnih organizacija za stambenu izgradnju; Upravljanje i odravanje stambenih zgrada; Transformacija Javnog preduzea za upravljanje stambenim i poslovnim prostorima Republike Makedonije; Osnivanje regulatorne komisije za stanovanje; Obezbjeivanje komunalne i saobraajne infrastrukture u naseljima ispod standarda i regulisanje vlasnitva; Uspostavljanje mehanizama/sistema za revitalizaciju postojeih stambenih kapaciteta. Nacionalni stambeni program Slovenije180

8.1.2.

Slovenija je jedina drava koja je nastala raspadom bive SFR Jugoslavije, a koja je u meuvremenu dobila status lana Evropske Unije. Samim tim, Slovenija je u dijelu socijalne i ekonomske politike napredovala znaajno bre od ostalih drava regiona. Nacionalni stambeni program Slovenije je sainjen i usvojen 2000. godine, ak i ranije nego to je nastala Evropska stambena povelja.

180

Nacionalni stanovanjski program (NPSta), Uredni list Republike Slovenije t. 43/2000

118

Nacionalni stambeni program Slovenije je utemeljen na ustavnoj i zakonskoj podlozi Republike Slovenije, na meunarodnim obavezama, na statistikim podacima koji su ukazivali na razlike u ponudi i potranji stanova, strukturi i povezanosti stambene politike sa dravnim planovima i projektima. Program je planiran za period od 2000. do 2009. godine i namjena mu je bila da u odgovarajuem vremenskom periodu uz napor svih uesnika u procesu postavi temeljne pravce politike stanovanja Republike Slovenije. Glavni cilj stambene politike utemeljene na nacionalnom stambenom programu uz potovanje ustavnih, zakonskih i meunarodnih naela bio je da, uz mjere drave, lokalne samouprave i drugih uesnika: pobolja dostupnost razliitih vrsta stanovanja u zavisnosti od finansijskih i drugih okolnosti svim graanima; olaka i promovie razliite naine proizvodnje i vlasnitva nad stanovima; obezbijedi odgovarajuu pomo u korienju stanova onima koji nemaju stan; pobolja uslove upravljanja graevinskim zemljitem i izgradnjom stanova i kua, kao i upravljanje njima; povea obim izgradnje kua i stanova, ukljuujui i renoviranje postojeih; promovie bolji kvalitet stanovanja i ouvanje ivotne sredine, obezbijedi adekvatan standard stanovanja ukljuujui i odgovarajuu veliinu stana; uspostavi ravnoteu ponude i potranje za stanovima u sluajevima kada postoji deficit ili tranja za stanovima; pobolja postojei stambeni fond u cilju stambenog zbrinjavanja na osnovu procjene demografskih trendova kako bi se omoguilo stvaranje novih domainstava; adekvatnom stambenom ponudom doprinese zatiti porodice, starijih i ljudi sa hendikepom, kao i drugih ugroenih grupa stanovnitva; promovie aktivnosti stanovanja i njegove efekte na odrivi razvoj. Prouavanjem statistikih podataka, zakonske regulative, socijalnog stanja i politike u oblasti stanovanja u prethodnom periodu, prikupljeni su podaci koji predstavljaju temelj i obrazloenje potrebe za izradom Nacionalnog stambenog programa. Izmeu ostalog, prikupljeni su podaci o broju i strukturi stanova od 1945. do 2000. godine, analizirane najvanije posljedice vaeeg zakona o stanovanju, nakon ega se dolo i do glavnih problema u stanovanju, koji se ne razlikuju u mnogome od onih koji su uoeni u Crnoj Gori i ostalim zemljama regiona finansije; zemljina politika; stambena arhitektura, urbanizam i kvalitet ivotnog prostora. Obraiva projekta je kao vaan uslov oivljavanja stanogradnje prepoznao uspostavljanje neprofitnih trokova zakupnine, u koje je ukljuio neprofitnu najamninu, objektivne i subjektivne subvencije i profitnu najamninu. Potrebe u oblasti stanovanja su bile podijeljene u vie kategorija na osnovu socijalnih i ekonomskih injenica. Procjenjene su potrebe u oblasti stanovanja na osnovu praenja demografskih trendova, potreba za socijalnim stanovanjem, potreba za neprofitnim stanovanjem, potreba za vlasnikim stanovima, potreba za profitnim stanovima i potreba za obnavljanjem ve postojeih objekata. Analizirajui sve prikupljene podatke u okviru Nacionalnog stambenog programa zakljueno je da je trebalo: da postoji javni interes u dizajniranju stambene izgradnje, sanacija i naseljavanja prostora; definisati obim i dinamiku izgradnje stanova i kua; iznai nain da se obezbijedi raznovrsna ponuda stambenog prostora; definisati odnos izmeu razliitih tipova stanovanja (priblino 50% vlasnikih stanova, priblino 25% neprofitno iznajmljenih stanova, priblino 20% socijalno iznajmljenih stanova i priblino 5% profitno iznajmljenih stanova); pokrenuti drutvene instrumente u obezbjeivanju stanova; definisati osnovne performanse i kvalitet stanovanja; obezbijediti uslove za promovisanje i obezbjeivanje stanova u demografski ugroenim podrujima; uskladiti stanovanje sa regionalnim razvojem i zatitom ivotne sredine; 119

rjeavati stambene probleme mladih porodica, porodica sa vie djece, osoba sa invaliditetom i drugih grupa sa posebnim potrebama u okviru neprofitnog stambenog sektora; podsticati ulaganja u renoviranje i odravanje kua i stanova; formirati dravni stambeni fond; obezbijediti sredstva za realizaciju Nacionalnog stambenog programa; pratiti efekte Nacionalnog stambenog programa na ostale privredne djelatnosti i pratiti socijalne efekte primjene Nacionalnog stambenog programa.

Primjena Nacionalnog stambenog programa je trebalo da se vri preko Vlade Republike Slovenije i nadlenog ministarstva. Posljedice primjene Nacionalnog stambenog programa su trebale posebno da se osjete na polju finansija i to kao: izmjene u finansiranju optina, direktni transferi javnih fondova, smanjenje priliva u budet (sredstva za obezbjeivanje objektivnih subvencija, sredstva za obezbjeivanje subjektivnih subvencija), poveanje priliva u budet (PDV od 8% za izgradnju objekata stanovanja, PDV od 19% na opremu stambenog prostora, priliv od zarada novozaposlenih lica u graevinarstvu, priliv od profita graevinskih firmi, poveanje priliva u optinski budet po osnovu najamnina). Izvjetaj o reviziji181 Nacionalnog stambenog programa sainio je Revizorski sud Republike Slovenije i objavio ga u decembru 2009. godine, analizirajui period od 2000. do 2007. godine. Opti zakljuak dat u Izvjetaju je da ciljevi predvieni Nacionalnim stambenim programom nisu u potpunosti ostvareni, a da odgovornost snosi Stambeni fond Ministarstva ivotne sredine i prostornog planiranja. U periodu od 2000. do 2007. godine broj stanova namijenjenih za trite je iznosio oko 109% u odnosu na broj planiranih stanova, dok je broj socijalnih stanova iznosio samo oko 32,5% od planiranog broja, to je u suprotnosti sa Nacionalnim stambenim programom koji je kao prioritet postavio neprofitni stambeni sektor. Druga zabrinjavajua injenica je to Fond i Ministarstvo nisu aurno i sveobuhvatno vodili evidenciju o broju izgraenih socijalnih stanova to je onemoguilo praenje realizacije programa na nacionalnom nivou. Razlozi loeg rezultata programa se nalaze i u zakonskim promjenama, visokoj cijeni zemljita, visokoj neprofitnoj najamnini i maloj koliini sredstava dobijenih iz dravnog budeta. U razvoj Nacionalnog stambenog programa u periodu od 2000. do 2007. godine iz dravnog budeta je izdvojeno svega 17,7% od planiranih sredstava. Nacionalna stambena tedionica koja je prema Nacionalnom stambenom programu trebala da bude jedan od izvora finansiranja stanovanja nije uspjela da ostvari eljeni potencijal. Odziv tedia u prvim godinama realizacije programa je bio visok, dok se tokom 2006. i 2007. godine interesovanje znaajno smanjilo. Kao razlog smanjenog interesovanja, navedene su promjene nastale na stambenom i kreditnom tritu, kao i injenica da ugovor sa prosjenim iznosom tednje predstavlja samo mali dio sredstava neophodnih za kupovinu stana ili kue. Nacionalna stambena tedionica je usljed nepovoljnih uslova na kreditnom tritu i malom koliinom novca koji se moe zaduiti u periodu od 2004. do 2007. godine zaduila ukupno 10% tedia, to je 6% svih stambenih kredita u dravi. Greke u implementaciji programa su kao to je ve reeno pripisane Stambenom fondu i Ministarstvu ivotne sredine i prostornog planiranja. Fond nije sainjavao izvjetaje o ciljevima stambenog programa, a njegovi godinji izvjetaji nisu sadrali obavezne elemente zahtijevane programom. Ministarstvo nije preduzimalo mjere kojima bi uticalo na spovoenje ciljeva predvienih Nacionalnim stambenim programom, a stambeni odbor nije pripremio sveobuhvatnu analizu sprovoenja ciljeva postojeeg programa u budunosti.

181

Izvjetaj o reviziji za Nacionalni stambeni program, Revizorski sud Republike Slovenije, 2009. godina

120

8.1.3.

Stambena strategija i politika eke Republike

Ministarstvo regionalnog razvoja je institucija odgovorna za stambenu politiku eke Republike, njeno finansiranje, kontrolu i razvoj stambenih fondova. Stambena politika eke Republike se posmatra u novijoj istoriji kroz tri perioda i to od 1991-1999. godine, od 1999-2005. godine i aktuelni period poslije 2005. godine. Svaki od tih perioda je imao svoje strateke dokumente koji su definisali stambenu politiku. Koncept stambene politike182 eke Republike iz 2005. godine je dokument koji je na snazi i na osnovu njega stambenu politiku ine tri dijela i to: Prvi dio sadri skup pravila koja ureuju vlasnitvo, upravljanje i finansiranje nad nekretnina u okviru svih tijela na tritu (graani, insititucije posredovanja nad stambenim prostorima i javni sektor); Drugi dio ini stvaranje odgovarajue ekonomske situacije i sistema potpornih i regulatornih instrumenata u cilju podsticanja ponude i potranje na stambenom tritu; Trei dio se naziva "socijalna doktrina" i fokusiran je na graane kojim je potrebna pomo od drave u cilju zadovoljenja stambenih potreba. Socijalna doktrina koristi instrumente socijalnih naknada, socijalnih usluga i obezbjeivanja finansijski dostupnih stanova.

Osnovni ciljevi Koncepta stambene politike iz 2005. godine su sljedei: poveanje finansijske dostupnosti stanova; poveanje stambene ponude podsticanjem novogradnje; poboljanje kvaliteta stanovanja (odravanje, popravke, modernizacija); primjena pravila o jedinstvenom evropskom tritu, posebno kompatibilnost uslova javne podrke; podrka privatnom vlasnitvu nad porodinim kuama i stanovima se smatra adekvatnim za domainstva sa srednjim i visokim prihodima, te za kategoriju seoskog stanovnitva za koje stanovanje u porodinoj kui predstavlja tradicionalan nain ivota. Proirenje fonda stanova u privatnom vlasnitvu e poveati izgradnju novih stambenih objekata i privatizaciju optinskog stambenog fonda. podrka stambenim zadrugama iz razloga znaajnog broja korisnika njihovih stanova (stanovnitvo sa srednjim prihodima) koji su u mogunosti da plaaju najamninu, ali nemaju dovoljno sredstava da finansiraju privatno stanovanje. U kategoriji stambenih zadruga predvieno je ogranienje finansijske podrke u skladu sa evropskim propisima koji kau da podrka moe biti realizovana samo po principu "de minimis" - takozvana pomo malog obima (u sluaju, da ista potpora nije pruena i pravnim licima).

Cilj optinskog najamnog sektora je da stanovi slue javnom interesu. Opinski stambeni fond trebalo bi da koriste ljudi koji ne mogu obezbijediti stanovanje na otvorenom tritu, a upravljanje optinskim stambenim fondom ne bi smjelo da stvara gubitak. Posebnu grupu ine stanovi namijenjeni za ljude sa zdravstvenim hendikepom, niskim prihodom ili u nepovoljnoj ivotnoj situaciji. Neprofitni najamni sektor je namijenjen domainstvima koja nisu u mogunosti da finansijsi uestvuju u obezbjeivanju stanovanja. Privatni najamni sektor treba da zadovolji potrebu za stanovanjem ljudima koji su u potrazi za kratkoronim rjeenjem stambene situacije i ljudima koji zahtijevaju veliku fleksibilnost i pokretljivost, a regulisan je zakonom. Za oko 450 hiljada stanova je 2010. godina posljednja za izdavanje sa regulacijom. Ugovorna najamnina treba da se koriguje prema "obinoj uporedivoj

182

Koncept stambene politike, Ministarstvo regionalnog razvoja eke Republike 2005. godine

121

najamnini" ako se ugovorne strane (stanodavac i stanar) ne mogu dogovoriti (maksimalan iznos najamnine u ovom sluaju je regulisan zakonom). Od 2011. godine stanari e plaati najamninu u iznosu koji e zavisiti od dogovora izmeu stanodavca i stanara. U sluaju da dogovor izmeu stanodavca i stanara nije mogue postii, odluku donosi sud, koji uzima u obzir prosjenu najamninu na tom lokalitetu (formiraju se mape i baze podataka o prosjenim najamnina). Za vie od 300 000 stanova deregulacija najamnine je produena do 2012. godine. To su stanovi u svim regionalnim gradovina (s izuzetkom Ostrave i Usti na Labi) i optina u Strednjoekom regionu s populacijom preko 10 hiljada stanovnika. Cilj proirenja deregulacije na tim lokacijama je u prvom redu socijalno djelovanje - najam u ovim stanovima je ve vrlo visok, tako da bi jednokratno poveanje najamnine stvorilo visok socijalni teret stanarima. Dravni fond stambenog razvoja prikuplja sredstava za stambenu podrku; podrku privatnim i optinskim investicijama u stambenu izgradnju, popravke, modernizaciju i izgradnju stambene tehnike infrastrukture; raspodjeljuje sredstva za pomo u rjeavanju stambenih potreba i sklapa ugovore s bankama, optinama, kao i pojedinanim korisnicima; distribuira pomo iz sredstava koje daje Evropska Unija u okviru odobrenih projekata sa sigurnim sufinanciranjem; prua konsultanske usluge i analizira stambeno stanje u dravi i uinak dravnih stambenih subvencija, te predlae Ministarstvu za regionalni razvoj mjere stambene politike. Ministarstvo regionalnog razvoja je pokrenulo Program pomoi stambenog razvoja u koji su ukljueni sljedei oblici pomoi za: regenaraciju panelskih naselja sa ciljem promjene monofunkcionalnih naselja u atraktivna multifunkcionalna podruja. Pomo se odnosi za panelsko naselje sa najmanje 150 stanova i koristi se npr. za izgradnju saobraajne i tehnike infrastrukture, zatitu od buke, parking prostor ili obradu regulacionog plana. Korisnik pomoi moe biti samo optina; izgradnju stanova za iznajmljivanje koji su u vlasnitvu optina, izgradnju vodovoda, kanalizacije ili za finansiranje projekata energetske efikasnosti zgrada. Potprogram ukljuuje posebnu pomo za stanove na selima. izgradnju stanova za osobe sa smanjenom pokretljivou zbog zdravstvenog stanja ili zbog starosti, za ljude koji imaju problem sa integracijom u drutvo i za ljude koji nemaju pristup stanovanju iz finansijskih razloga, ali su u stanju ispuniti obaveze stanara. Iznos pomoi zavisi od rjeenja toplotno-tehnikih svojstava zgrade, koji je osmiljen kako bi motivisao optine na energetsko efikasnu izgradnju. finansiranje hitnih popravki oteenja na objektima panelske stambene izgradnje. Korisnik pomoi moe biti bilo koji vlasnik stana u panelskoj zgradi. podruje potpora popravaka kunih cjevovoda od olova je namijenjen za vlasnike stanova, porodinih kua ili apartman zgrada. Motivira zamjenu olovnih cjevovoda kako bi se smanjila koncentracija olova u vodi za pie, to je jedna od obaveza eke prema Europskoj zajednici u podruju zatite ivotne sredine.

Alarmantna je injenica da postoji veliko nezadovoljstvo stambenom politikom drave. Nezadovoljstvo ispoljavaju uglavnom u mladi koji imaju teak zadatak da obezbijede sebi i svojoj novoj porodici stanovanje. Problem predstavlja i grupa stanovnika koji ne uspijevaju obezbijediti, ili ak i zadrati odgovarajue stanovanje, ak i ako koriste postojee dravne pomoi iz oblasti socijalne i stambene politike.

8.2.

PRIMJERI RJEAVANJA PROBLEMA NEFORMALNIH NASELJA

Izgradnja neformalnih naselja u Crnoj Gori, kao i u veini zemalja jugoistone Evrope doivljava ekspanziju tokom devedesetih godina prolog vijeka kao rezultat tadanjih politikih deavanja i socijalno-ekonomskih prilika. Rjeavanju problema neformalnih naselja u jugoistonoj Evropi pristupilo se nakon 2004. godine kada je usljed potrebe integracija u Evropsku Uniju potpisana 122

Beka deklaracija o nacionalnim i regionalnim politikama i programima za neformalna naselja u jugoistonoj Evropi. Potpisnici Beke deklaracije su bili resorni ministri iz Albanije, Makedonije, Crne Gore i Srbije. Rjeavanje problema neformalne gradnje ima za cilj da zatiti prostor kao ogranien i neobnovljiv resurs. 8.2.1. Crna Gora i problem neformalnih naselja

Plan pretvaranja neformalnih naselja u formalna i regularizacija objekata sa posebnim akcentom na seizmike izazove183 daje sljedeu definiciju neformalne gradnje Neformalna gradnja u dugoronom smislu trajno mijenja i unitava prostor i direktno smanjuje kako sadanje, tako i budue razvojne mogunosti. U pravnom smislu smatra se i protivpravnom gradnjom za koju nije mogue dobiti graevinsku dozvolu, a nezakonitom gradnjom mogla bi se podrazumijevati ona gradnja za koju je mogue dobiti graevinsku dozvolu, a investitor je nije traio. Neformalna gradnja je donijela niz posljedica, meu kojima se izdvajaju socioloko demografske promjene, imovinsko pravne promjene, prostorno planske promjene, promjene u inspekcijskom nadzoru, promjene u komunalnom opremanju, promjene u oblasti zatite kulturne batine, promjene u oblasti zatite ivotne sredine, promjene kvalitet izgradnje objekata. Plan pretvaranja neformalnih naselja u formalna i regularizacija objekata sa posebnim akcentom na seizmike izazove u Crnoj Gori je uskladjen sa postulatima Nacionalne strategije odrivog razvoja Crne Gore i Strategijom razvoja turizma do 2020. godine, kao i sa vaeim zakonima iz oblasti zatite ivotne sredine, ureenja prostora i izgradnje objekata, imovinskim zakonima i krivinim zakonom. Prema podacima upisanim u katastar nepokretnosti Uprave za nekretnine, u Crnoj Gori ima 39.922 bespravno sagraena objekta, ali se procjenjuje da se ovaj broj kree oko 100.000.184 U situaciji kada je evidentno postojanje znaajnog broja nelegalnih objekata, postavlja se pitanje o nivou ivotnih uslova u njima, bolje reeno o sigurnosti korisnika. Posebno je znaajno postojanje komunalne opremljenosti objekata, kakve takve, u cilju zatite zdravlja i spreavanja pojave zaraznih bolesti, ali i sigurnosti objekata u pogledu stabilnosti, za Crnu Goru posebno na seizmike uticaje. Analizom komunalne opremljenosti neformalnih naselja i nelegalnih objekata zakljueno je da je veina opremljena instalacijama za vodosnabdijevanje i za snabdijevanje elektrinom energijom, ali ne i sistemom za prikupljanje otpadnih voda. Veina objekata ima individualno prikupljanje otpadnih voda. Odnoenje vrstog otpada je regulisano razliito po optinama, ali i lokacijama. Isto vai i za saobraajnu povezanost. Postojee stanje neformalnih naselja karakterie pitanje kvaliteta sa aspekta seizmikog rizika (nepostojanje projektne dokumentacije, kontrole kvaliteta materijala i izgradnje objekta), nedostatak plansko-urbanistike organizacije prostora, nedovoljna komunalna opremljenost prostora, nepostojea i neodgovarajua saobraajna mrea, nii kvalitet ivota, nepostojanje adekvatnih javnih i socijalnih institucija, naruavanje ekolokih standarda, rizik po zdravlje ljudi i uzurpacija dravnog zemljita. Planom pretvaranja neformalnih naselja u formalna i regularizacije objekata sa posebnim osvrtom na seizmike rizike, data je metodologija rjeavanja problema za iju realizaciju je neophodno obezbijediti aurne podloge postojeeg stanja u prostoru. To je osnovni preduslov uvoenja u pravni sistem nelegalno sagraenih objekata. Prvi naredni korak jeste podjela objekata u dvije grupe, na objekte za koje postoji prostorno planska dokumentacija i na objekte za koje ne postoji prostorno planska dokumentacija.

183

Pilot projekat Vlade Crne Gore Plan pretvaranja neformalnih naselja u formalna i regularizacija objekata sa posebnim akcentom na seizmike izazove NACRT, 2010. godina 184 Pilot projekat Vlade Crne Gore Plan pretvaranja neformalnih naselja u formalna i regularizacija objekata sa posebnim akcentom na seizmike izazove, 2010. godina

123

Objekti za koje postoji prostorno planska dokumentacija se svrstavaju u sljedee kategorije: 1. Objekti za koje postoji prostorno planska dokumentacija, a vlasnici i dalje ele da zadre status neformalnog objekta; 2. Objekti za koje postoji prostorno planska dokumentacija i vlasnici ele da reguliu status objekta; 3. Objekti za koje postoji prostorno planska dokumentacija, a oni nisu verifikovani kroz nju. U cilju regulisanja legalizacije objekata iz prve grupe, za koje postoji prostorno planska dokumentacija, a vlasnici ele da zadre status neformalnog objekta drava moe primjeniti dva mehanizma pritiska iskljuenje sa infrastrukturne mree (posljednji instrument pritiska) i poreski pritisak (visokom stopom poreza privoljeti vlasnika da legalizuje objekat - zapoeto donoenjem izmjena Zakona o porezu na nepokretnosti). Prema procjeni lokalnih samouprava, u Crnoj Gori je trenutno oko 15 hiljada objekata koji pripadaju ovoj grupi, a samo neznatan broj vlasnika je izmirio svoje obaveze prema dravi, tako da bi se na taj nain znaajno popunio budet lokalnih samouprava. Objekte iz druge grupe, za koje postoji neophodna prostorno planska dokumentacija i vlasnici ele da reguliu status, potrebno je izmjenama i dopunama Zakona o ureenju prostora i izgradnji objekata definisati proceduru izdavanja graevinske i upotrebne dozvole za neformalno sagraene objekte. Kako se radi o ve izgraenim objektima u cilju pojednostavljenja procedure, treba spojiti graevinsku i upotrebnu dozvolu u jednu. Ukoliko vlasnik objekta koji ispunjava uslove propisane planskom dokumentacijom priloi izjavu privrednog drutva licenciranog za graenje objekata da je objekat izgraen u skladu sa tehnikim propisima, normativima i standardima za projektovanje i graenje objekata, graevinsko-upotrebna dozvola bi se mogla izdati bez prethodnog ispitivanja sigurnosti konstrukcije. Ukoliko vlasnik ne priloi takvu potvrdu, potrebno je izvriti kontrolu konstrukcije (stabilnost, seizmika sigurnost, kvalitet materijala) u skladu sa kriterijumima prostornog plana, nakon ega se vri klasifikacija objekata u tri kategorije: 1. Sigurni objekti koji zadovoljavaju uslove stabilnosti, seizmike sigurnosti i prostornog planiranja; 2. Objekti koji zahtijevaju rekonstrukciju i 3. Objekti za ruenje. Za objekte iz kategorije sigurnih objekata izdavala bi se upotrebna dozvola u skladu sa procedurom definisanom Izmjenama i dopunama Zakona o ureenju prostora i izgradnji objekata. Vlasnici objekata koji zahtijevaju rekonstrukciju treba da izrade projekat rekonstrukcije objekta na osnovu koga bi se izdavala graevinska dozvola. Sadraj projekta rekonstrukcije ove vrste objekata kao i ostala dokumentacija na osnovu koje se izdaje graevinska dozvola propisala bi se Izmjenama i dopunama Zakona o ureenju prostora i izgradnji objekata. Nakon rekonstrukcije objekta izdavala bi se upotrebna dozvola. Objekti za koje se utvrdi da su predvieni za ruenje, ruili bi se po proceduri predvienoj propisima koje treba donijeti. Ukoliko objekat zadovoljava uslove propisane prostorno planskim dokumentom i ukoliko je predmetni objekat izgradilo privredno drutvo licencirano za graenje, odnosno ako je na osnovu izvrenih analiza klasifikovan u kategoriju sigurnih objekata izdavanje graevinsko-upotrebne dozvole odvijao bi se po proceduri koja poinje podnoenjem Zahtjeva za izdavanje graevinskoupotrebne dozvole uz koji se prilae: Projekat izvedenog stanja objekta; Izjava privrednog drutva ili institucije koja je vrila ispitivanje objekta prilikom klasifikacije da je objekat siguran i podoban za upotrebu ili u sluaju da je predmetni objekat izvodilo privredno drutvo licencirano za graenje izjava istog da je objekat siguran i podoban za upotrebu; Dokaz o pravu svojine na graevinskom zemljitu kao i dokaz o pravu na objektu; Dokaz o plaanju naknade za komunalno opremanje graevinskog zemljita; 124

Dokaz o uplaenoj administrativnoj taksi za uklapanje objekta.

Nadleni organ graevinsko-upotrebnu dozvolu izdaje jednim rjeenjem. Mogua je pojava i sljedeih sluajeva kada: objekat ispunjava uslove propisane planskim dokumentom i pripada kategoriji sigurnih objekata, ali nije u potpunosti izgraen, izdaje se prvo graevinska, a kasnije u redovnoj proceduri i upotrebna dozvola. objekat ne ispunjava uslove propisane planskim dokumentom ili ukoliko je na osnovu izvrenih analiza klasifikovan u kategoriju objekata za ruenje, mora se ukloniti.

Ukoliko objekat ispunjava uslove propisane prostorno planskim dokumentom i ukoliko je na osnovu izvrenih analiza klasifikovan u kategoriju objekata na kojima je potrebna intervencija u smislu rekonstrukcije ili sanacije, izvriti doradu i rekonstrukciju postojeeg objekta na osnovu projekta rekonstrukcije postojeeg objekta. Uz zahtjev za izdavanje graevinske dozvole potrebno je dostaviti sljedeu dokumentaciju: projekat rekonstrukcije objekta, dokaz o pravu svojine na graevinskom zemljitu i dokaz o pravu na objektu; dokaz o izvrenom plaanju naknade za komunalno opremanje graevinskog zemljita, dokaz o uplaenoj administarivnoj taksi za uklapanje objekta.

Predvieni rok za legalizaciju neformalno podignutih objekata za koje postoji neophodna prostorno planska dokumentacija bio je 5 godina, nakon ega bi se ovi objekti morali ukloniti. Za objekte koji se nalaze na mjestima gdje postoji neophodna prostorno planska dokumentacija, ali ne postoji mogunost uklapanja i verifikacije objekata kroz istu donosi se rjeenje o uklanjanju objekata ili se nastavlja sa postupkom ako je ranije voen od strane inspekcijskih organa. Rjeavanje statusa za objekte za koje ne postoji prostorno planska dokumentacija ide prvo preko donoenja prostorno planske dokumentacije prema vaeim zakonima, a onda nakon toga slijedi provjera mogunosti njihovog svrstavanja u kategoriju objekata za koje postoji prostorno planska dokumentacija u skladu sa predloenom metodologijom. Postoji jo i podjela objekata na objekte sagraene na sopstvenom i na dravnom zemljitu. Po pitanju objekata koji su izgraeni na dravnom zemljitu, primjenjivae se lan 40. Zakona o dravnoj imovini185 prema kojem je mogue nai rjeenje na dva naina: davanjem zemljita na dugoroni zakup vlasniku neformalnog objekta (iznos mjesenog zakupa zemljita ne bi dodatno optereivao ivotni standard neformalnog graditelja, a predstavljao bi siguran prihod lokalnoj samoupravi) i otkupom dravnog zemljita koji bi bio finansiran kreditnim aranmanom sa inostranim finansijskim institucijama po povoljnim kamatnim stopama). Akcioni plan186 e biti sproveden u dva koraka. Prvi korak jeste pripremna faza sa izradom baze podataka, dok je drugi korak implementaciona faza i definisanje procedura i komunikacija. Institucije koje su ukljuene u ovaj projekat su Vlada Crne Gore (Ministarstvo odrivog razvoja i turizma i Ministarstvo finansija), Uprava za nekretnine sa svojim Regionalnim katastarskim kancelarijama, Lokalne uprave sa pripadajuim komunalnim slubama i jedinice za implementaciju Plana. Pripremna faza sa izradom baze podataka sadri sljedee aktivnosti:

185 186

Zakon o dravnoj imovini, Slubeni list Crne Gore broj 21/09 Akcioni plan plan pretvaranja neformalnih naselja u formalna i regularizacija objekata sa posebnim akcentom na seizmike izazove 2011-2014, Vlada Crne Gore 2011.

125

1. Izradu i donoenje Predloga zakona o regularizaciji objekata (zakon kojim e biti definisani objekti, metodologije i procedure legalizacije, naknade za legalizaciju i sve ostalo to je vezano za obezbjeivanje prelaska objekta iz neformalnog u formalni status); 2. Komunikaciju sa jedinicama lokalne samouprave i nadlenim dravnim organima o implementaciji zakona i oformljivanju implementacionih jedinica po optinama; 3. Utvrivanje stvarnog stanja po optinama ortofoto preklapanjem podataka (slijedi nakon izrade konanog ortofoto snimka); 4. Kreiranje baze podataka neformalnih objekata; 5. Aktivnosti Ministarstva finansija i Ministarstva odrivog razvoja i turizma sa finansijskim institucijama za obezbjeivanje sredstava za implementaciju projekta; 6. Promocija ciljeva Zakona o regularizaciji objekata; 7. Implementacija komunikacione strategije. Implementaciona faza, definisanje procedura procesa regularizacije i komunikacija sa javnou sadri sljedee aktivnosti: 1. Obezbjeivanje mogunosti za podnoenje prijave za regularizaciju (period planiran za podnoenje prijava je 6 mjeseci); 2. Izrada 3D prikaza objekta sa prekoraenim gabaritima i spratnou (vreno laserskim snimanjem paralelno sa orto foto snimanjem); 3. Realizacija pilot projekata (Bar, abljak i Bijelo Polje); 4. Sprovoenje mjera poreske politike u smislu progresivnog oporezivanja vlasnika nelegalnih objekata iji vlasnici nijesu prijavili postojanje istog u roku od 6 mjeseci. Finansiranje realizacije Akcionog plana je predvieno iz vie izvora, dominantno iz dravnog budeta i budeta lokalnih samouprava, ali i iz donacija. Ukupna vrijednost projekta u akcionom planu nije definisana. Oekivani rezultati rjeavanja problema neformalnih naselja su: organizacija naselja u kojima je ivot bezbijedan; plansko i urbanistiko ureenje prostora; izgradnja i organizacija infrastrukturnih uslova; izgradnja kola, biblioteka, domova zdravlja, pota, banaka i drugih neophodnih socijalnih i javnih ustanova; smanjenje tetnih uticaja na ivotnu sredinu; sredine u kojima ne postoji visok rizik po zdravlje ljudi; poveanje vrijednosti objekata; graevinarstvo kao privredna grana bi dobilo znaajan posao. 8.2.2. Rjeavanje problema neformalnih naselja u Republici Srbiji

Zakon o planiranju i izgradnji187 donesen u Republici Srbiji 2009. godine prepoznaje u svom sadraju legalizaciju neformalnih objekata i definie je kao naknadno izdavanje graevinske i upotrebne dozvole za objekat, odnosno djelove objekta izgraene ili rekonstruisane bez graevinske dozvole. Zakonom je definisano i da e izdavanje graevinske dozvole biti razmatrano za sve neformalno izgraene, rekonstruisane ili dograene objekte ije postojanje je evidentirano do dana stupanja na snagu Zakona, kao i za objekte iji vlasnici podnesu zahtjev za legalizaciju u roku od est mjeseci od dana stupanja na snagu ovog Zakona. U procesu legalizacije objekata vai ista nadlenost za izdavanje graevinske i upotrebne dozvole kao kod izgradnje legalnih objekata (lokalna samouprava Direkcija za graevinsko zemljite i nadleno Ministarstvo ivotne sredine i prostornog planiranja za objekte od znaaja za dravu). Zakonsku regulativu u dijelu rjeavanja problema neformalnih naselja u Republici Srbiji dopunjava Pravilnik o kriterijumima za odreivanje naknade u postupcima legalizacije, kriterijumima za objekte za koje se ne moe naknadno izdati graevinska dozvola, kao i o

187

Zakon o planiranju i izgradnji, Slubeni glasnik Republike Srbije broj 72/2009

126

sadrini tehnike dokumentacije i sadrini i nainu izdavanja graevinske i upotrebne dozvole za objekte koji su predmet legalizacije.188 Zakonom o planiranju i izgradnji definiu se uslovi u kojima za objekte nije mogue izdati graevinsku dozvolu, odnosno graevinsku dozvolu nije mogue izdati ako je objekat: 1. izgraen, odnosno rekonstruisan na zemljitu nepovoljnom za graenje (klizita, movarno tlo i sl.); 2. izgraen, odnosno rekonstruisan od materijala koji ne obezbjeuje trajnost i sigurnost objekta; 3. izgraen na povrinama javne namene, odnosno zemljitu planiranom za ureenje ili izgradnju javnih objekata ili javnih povrina za koje se utvruje opti interes, u skladu sa posebnim zakonom; 4. izgraen, odnosno rekonstruisan u zoni zatite prirodnog ili kulturnog dobra; 5. izgraen, odnosno rekonstruisan sa namjenom koja je u suprotnosti sa pretenom namenom u toj zoni; 6. izgraen, odnosno rekonstruisan na udaljenosti od susjednog objekta koja je manja od udaljenosti propisane odredbama Pravilnika o optim uslovima o parcelaciji i izgradnji i sadrini, uslovima i postupku izdavanja akta o urbanistikim uslovima za objekte za koje odobrenje za izgradnju izdaje optinska, odnosno gradska uprava (Sl glasnik RS 75/03) koje se odnose na meusobnu udaljenost objekata; 7. izgraen, odnosno rekonstruisan tako da je visina objekta vea od visine propisane odredbama Pravilnika o optim uslovima o parcelaciji i izgradnji i sadrini, uslovima i postupku izdavanja akta o urbanistikim uslovima za objekte za koje odobrenje za izgradnju izdaje optinska, odnosno gradska uprava (Slubeni glasnik RS, broj 75/03) koje se odnose na visinu objekata. Legalizacija neformalnih objekata u Republici Srbiji se vri prema usvojenom Pravilniku prema sljedeim koracima: 1. Podnoenje zahtjeva za legalizaciju; 2. Nadleni organ vri pregled dostavljene dokumentacije i utvruje da li njen sadraj odgovara propisima datim u Zakonu i Pravilniku. Ukoliko dokumentacija ne zadovoljava, zahtijeva se dopuna i korekcija u roku od 60 dana. Ukoliko nakon isteka datog roka podnosilac ne dostavi dokumentaciju koja zadovoljava kriterijume, nadleni organ odbacuje zahtjev i dalji postupak preuzima nadlena graevinska inspekcija. Ukoliko je dostavljena dokumentacija kompletna, nadleni organ odluuje o mogunosti legalizacije predmetnog objekta. Ako nadleni organ odlui da ne postoji mogunost legalizacije, donosi rjeenje o odbijanju zahtjeva i dalji postupak prelazi u nadlenost graevinske inspekcije. Ukoliko nadleni organ utvrdi da postoji mogunost legalizacije, o tome obavjetava podnosioca zahtjeva i dostavlja mu informaciju o visini naknade koju treba da uplati u roku od 60 dana od dobijanja obavjetenja. 3. U roku od 60 dana podnosilac sklapa ugovor o legalizaciji sa Direkcijom za graevinsko zemljite, nakon ega isti dostavlja nadlenom organu koji u roku od 15 dana donosi rjeenje o upotrebnoj i graevinskoj dozvoli. Dokumentacija koja se predaje u procesu legalizacije neformalnih objekata je definisana pravilnikom i zavisi od vrste objekta. Prema vrstama objekti su svrstani u sljedee kategorije:

188

Pravilnik o kriterijumima za odreivanje naknade u postupcima legalizacije, kriterijumima za objekte za koje se ne moe naknadno izdati graevinska dozvola, kao i o sadrini tehnike dokumentacije i sadrini i nainu izdavanja graevinske i upotrebne dozvole za objekte koji su predmet legalizacijePravilnik o kriterijumima za odreivanje naknade u postupcima legalizacije, kriterijumima za objekte za koje se ne moe naknadno izdati graevinska dozvola, kao i o sadrini tehnike dokumentacije i sadrini i nainu izdavanja graevinske i upotrebne dozvole za objekte koji su predmet legalizacije, Slubeni glasnik Republike Srbije broj 89/2009

127

1. porodini stambeni objekti do 100 m2 BGP, stanovi u stambenim zgradama do 100 m2 neto korisne povrine i stambeni objekti preko 100 m2 sa jednim stanom; 2. stambeni objekti sa vie stanova, stambeno-poslovni objekti, poslovni i proizvodni objekti; 3. pomoni objekti; 4. objekti sagraeni iz budeta Republike Srbije, autonomnih pokrajina ili lokalne samouprave: 5. objekti za koje je izdato odobrenje za izgradnju po propisima koji su vaili do dana stupanja na snagu Zakona o planiranju i izgradnji, a kojim je odstupljeno od izdatog odobrenja za izgradnju i potvrenog glavnog projekta. Za svaki od navedenih objekata potrebno je podnijeti zahtjev za naknadno izdavanje garevinske dozvole, dokaze o pravu svojine, dokaz o uplati administrativne takse, fotografije objekta, geodetski snimak objekta na kopiji plana parcele sa iskazanom bruto razvijenom graevinskom povrinom. Osim toga, za potrebe dokazivanja pogodnosti za upotrebu obavezno je podnijeti: tehniki izvjetaj o stanju objekta instalacija, infrastrukturne mree spoljnjeg ureenja (za porodine stambene objekte navedene u taki 1.), zapisnik o izvrenom vjetaenju o ispunjenosti uslova za upotrebu objekta sa specifikacijom posebnih fizikih djelova (za ostale objekte taka 2-4), projekat izvedenog objekta (za objekte iz take 5).

Tehniki izvjetaj o stanju objekta, instalacija, infrastrukturne mree i spoljnjeg ureenja pored geodetskog snimka objekta na kopiji plana parcele sa iskazanom bruto razvijenom graevinskom povrinom sadri i tehniki opis u kome su dati: podaci o Investitoru i ovlaenom licu koje je sainilo Izvjetaj; opis lokacije objekta sa potrebnim urbanistikim odrednicama; opis stanja konstrukcije sa zakljukom o uoenom kvalitetu izvrenih radova, odnosno ispunjenosti uslova za upotrebu u pogledu stabilnosti i sigurnosti; opis i stanje instalacija vodovoda i kanalizacije, kao i nain prikljuenja na spoljnu mreu; opis i stanje elektroinstalacija, kao i dokaz o prikljuenju objekta na spoljnu mreu, odnosno dokaz o postojanju brojila; opis i stanje instalacija za grijanje, tip grijanja (etano, daljinsko i sl.), kao i nain prikljuenja na spoljnu mreu; skica i tabelarni prikaz povrina za svaki nivo po funkcionalnim jedinicama; izjavu o stepenu zavrenosti i upotrebljivosti objekta.

Projekat izvedenog objekta sadri opti, tekstualni i grafiki dio. U optem dijelu su dati podaci o Investitoru, lokaciji objekta i privrednom drutvu koje je izradilo tehniku dokumentaciju. Tekstualni deo projekta sadri tehnike izvetaje o stanju objekta, instalacija, infrastrukturne mree i spoljnjem ureenju. Tehniki izvetaj o stanju objekta sadri: opis konstruktivnog sistema, podatke o uslovima fundiranja, podatke o klimatskoj zoni i zoni seizminosti, podatke o ugraenim materijalima, podatke o stepenu zavrenosti objekta i uoenom kvalitetu izvrenih radova, sa posebnim osvrtom na stanje konstrukcije, odnosno ispunjenosti uslova za upotrebu u pogledu stabilnosti i sigurnosti. Ako su instalacije u objektu izvedene prema izdatim uslovima, odnosno saglasnostima ili ugovoru sa javnim preduzeem, odnosno nadlenim organom, ne prilae se projekat tih instalacija. Ispravnost izvrenih radova verifikuje se izvjetajima uraenim od strane ovlaenih privrednih drutava ili drugih pravnih lica. Grafiki dio projekta sadri 128

situacioni plan, osnove temelja, svih etaa i krova, karakteristine presjeke i potrebne izglede objekta. 8.2.3. Rjeavanje problema neformalnih naselja u Republici Hrvatskoj

Neformalna naselja i neformalni objekti su problem koji je prisutan i u Republici Hrvatskoj, a u cilju rjeavanja tog problema kroz Zakon o prostornom ureenju i gradnji189 iz 2007. godine omoguena je njihova legalizacija. Legalizacija je omoguena samo za objekte koji su u skladu sa prostornim planovima i to kroz formu izvedenog stanja objekta. Izdavanje dozvola za takve objekte je u nadlenosti lokalne samouprave gradova i optina koji broje vie od 35 hiljada stanovnika. Institut izvedenog stanja objekta, kao i dokumentacija za legalizaciju objekata je definisana Zakonom o prostornom ureenju i gradnji u lanovina 198 i 199, te u lanovima od 240 do 248. Vlasnik objekta koji spada u grupu neformalnih objekata u procesu legalizacije prvo prolazi fazu pripreme dokumentacije koja sadri: izradu arhitektonskog projekta izvedenog stanja objekta od strane ovlaenog arhitekte. Arhitekta koji je izradio taj projekat u obavezi je i da da izjavu da je objekat izgraen u skladu sa vaeom prostorno planskom dokumentacijom. Projektna dokumentacija se izrauje na posebnim geodetskim podlogama koje pravi ovlaeni geodeta; izvod iz katastra za parcelu na kojoj se nalazi objekat. Izvod treba da sadri i ucrtane susjedne parcele i susjedne objekte; posjedovni list.

Rjeenje o izvedenom stanju se izdaje za objekte ija je bruto povrina manja ili jednaka 400 m2 i za objekte koji se koriste iskljuivo za poljoprivrednu djelatnost i imaju bruto povrinu koja je manja ili jednaka 600 m2. Potvrda o izvedenom stanju se izdaje za objekte ija je bruto povrina vea od 400 m2 i za objekte koji se koriste iskljuivo za poljoprivrednu djelatnost i imaju brto povrinu koja je vea od 600 m2. Za dobijanje rjeenja ili potvrde izvedenog stanja objekta, nakon dobijanja lokacijske dozvole potrebno je platiti i komunalne doprinose, vodne doprinose, graevinsku taksu i kaznu za neformalno izgraeni objekat (50% komunalnog doprinosa). Vlasnik objekta uz zahtjev za izdavanje rjeenja o izvedenom stanju prilae: tri primjerka arhitektonskog projekta izvedenog stanja objekta; dokaz o ispunjenim zahtjevima mehanike otpornosti i stabilnosti u objekta sainjen od strane ovlaenog lica; dokaz o pravu graenja na parceli na kojoj se nalazi objekat.

Nakon zavretka prvog dijela izrade i prikupljanja dokumentacije, vlasnik objekta za koji se izdaje potvrda o izvedenom stanju, od nadlenog organa zahtjeva izdavanje lokacijske dozvole. Uz zahtjev je potrebno priloiti: izvod iz katastra; tri primjerka projekta izvedenog stanja sa situacijom koja je prikazana na odgovarajuoj geodetskoj podlozi i izjavom da je objekat izgraen u skladu sa vaeom prostorno planskom dokumentacijom; dokaz o pravnom interesu podnosioca zahtjeva za izdavanje lokacijske dozvole.

189

Zakon o prostornom ureenju i gradnji, Narodne novine broj 76/07

129

Nakon pribavljanja lokacijske dozvole, vlasnik objekta podnosi zahtjev za izdavanje potvrde o izvedenom stanju objekta, uz koji prilae: konanu lokacijsku dozvolu; tri primjerka arhitektonskog projekta izvedenog stanja sa dokazima o ispunjavanju bitnih najvanijih zahtjeva, izraenih od strane ovlaenog lica; izvjetaj o kontroli dokaza ispunjenih najvanijih graevinskih zahtjeva, ukoliko je takva kontrola potrebna; elaborate o geotehnikim i drugim istranim radovima, tehnoloki, saobraajni i druge elaborate ako su podaci iz njih korieni za izradu projekta izvedenog stanja; dokaz o pravu graenja na parceli na kojoj se nalazi objekat.

Kada se utvrdi da je priloena dokumentacija valjana, i ukoliko je vlasnik dostavio dokaze o izmirenim obavezama, nadleno tijelo mu izdaje rjeenje, odnosno potvrdu o izvedenom stanju objekta. Ukoliko se utvrdi da objekat nije izgraen u skladu sa arhitektonskim projektom izvedenog stanja objekta, nadleno tijelo e odbiti zahtjev za izdavanje rjeenja, odnosno potvrde o izvedenom stanju objekta. 8.2.4. Rjeavanje problema neformalnih naselja na Kosovu

Dokument koji je se bavi problemom legalizacije neformalnih naselja na Kosovu naziva se Uputstvo o legalizaciji graevina koje nemaju graevinsku dozvolu i sainjen je od strane Archis fondacije iz Amsterdama i Archis Interventions Pritina. Legalizacija neformalnih objekata na Kosovu, prema sainjenom Uputstvu, treba da zadovolji standarde sigurnosti objekta, socijalne i infrastrukturne aspekte ivota u naseljima gdje se pojavljuju neformalno sagraeni objekti. Sigurnosni aspekt je u Uputstvu razraen u vie pravaca: zatita od poara i drugih nepogoda (definie put evakuacije u sluaju poara i drugih nepogoda; primjenu standarda u planiranju, projektovanju i izgradnji sa aspekta zatite od poara i drugih nepogoda; minimalnu meusobnu udaljenost objekata u cilju zatite od poara), primjena minimalnih standarda vezanih za statiku sigurnost objekata i primjena minimalnih standarda za dinamiku sigurnost objekata (dejstvo zemljotresa). Sa socijalnog aspekta uputstvo pravi razliku izmeu neformalno sagraenih objekata na zemljitu koje je javne svojine i na uzurpiranom zemljitu koje je vlasnitvo fizikih lica. Uputstvom o legalizaciji graevina, neformalno sagraeni objekti na Kosovu su na osnovu analize sigurnosnih i socijalnih aspekata svrstani u dvije kategorije objekte ispod 450 m2 i objekte iznad 450 m2. Istim dokumentom je definisano da iz cjelokupnog procesa legalizacije treba izuzeti objekte koji su sagraeni na arheolokim nalazitima, rizinim podrujima, na prostoru koji predstavlja javni i kulturni interes (istorijski centri, podruja znaajne turistike namjene i perspektive). Proces legalizacije neformalno sagraenih objekata na Kosovu treba da se odvija kroz tri faze: pripremnu fazu, radnu fazu i zavrnu fazu. Pripremna faza legalizacije obuhvata formiranje tijela koja e donositi odluke i vriti nadzor u procesu legalizacije objekata, donoenje pravne legislative, formiranje baze podataka i aplikacionih formi za legalizaciju i prikupljanje podataka o objektima koji su sagraeni bez graevinske dozvole. Radna faza poinje danom 0 koji predstavlja zavretak aerofoto snimanja na nivou lokalnih samouprava, a preporuka data u Uputstvu je da svi objekti koji su neformalno sagraeni nakon snimanja budu srueni. Proces se nastavlja danom X koji je 24 asa nakon dana 0 i tada se objavljuju rezultati koji su dobijeni aerofoto snimanjem. Tada i poinje i popunjavanje aplikacionih formi za legalizaciju objekata, a pristupa se i analizi postojeih urbanistikih planova i uticaju 130

neformalnih objekata na urbanistike planove. Prvi dio radne faze zavrava se nakon prikupljanja podataka i obrade istih za sve neformalno sagraene objekte. U toku drugog dijela radne faze vri se izrada dokumentacije koja je potrebna za legalizaciju objekata i procedura odobravanja novih urbanistikih planova za podruja u kojima postoje neformalno sagraeni objekti. Drugi dio radne faze zavrava se danom Y kada istie krajnji rok za izradu dokumentacije za legalizaciju objekata. Finalna faza legalizacije objekta poinje u roku od 24 sata nakon dana Y i podrazumijeva donoenje odluka lokalne samouprave o objektima koji e biti legalizovani, srueni i legalizovani uz odreene izmjene u cilju potovanja pravila legalizacije. Dan Z predstavlja kraj legalizacije i od tog dana mogu se graditi samo objekti sa izdatom graevinskom dozvolom. U odnosu na crnogorski Plan pretvaranja neformalnih naselja u formalna uoena je znaajna razlika u pogledu provjere kvaliteta izgraenog objekta u postupcima legalizacije objekata u Srbiji, Hrvatskoj i Kosovu. Crnogorski plan je u tom pogledu znatno stroiji u cilju obezbjeivanja sigurnog korienja objekata u sluaju pojave elementarne nepogode, posebno zemljotresa.

8.3.

PRIMJERI MODELA RJEAVANJA PITANJA ETANE SVOJINE

Stanovanje je nemogue posmatrati nezavisno od odravanja objekta u kojem se stanuje. Problem odravanja stambenih objekata je povezan sa vlasnitvom nad objektom i javljao se ne samo u zemljama jugoistone Evrope, ve i u lanicama Evropske Unije. Evropska Unija je svojim dokumentima dala preporuke ili direktive u vezi kvaliteta stanovanja, zatite ivotne sredine i energetske efikasnosti objekata, a odravanje objekata je prepoznato u vidu implementacije istih. Kako bi objekti bili kvalitetno odravani, zakonskim odredbama drava usmjerava korisnike i vlasnike na ispunjavanje obaveza odravanja objekata. Pojam etane svojine se moe definisati190 kao kombinacija glavnog prava, tj. prava svojine na posebnim djelovima zgrade i prava na zemljite na kojem je zgrada podignuta i sporednog prava, tj. prava na zajednike djelove stambene, odnosno poslovne zgrade. 8.3.1. Modeli vlasnitva u stanovanju i odravanja stambenih zgrada primjenjeni u svjetskoj praksi

U svjetskoj praksi se javlja vie modela vlasnitva u stanovanju i odravanja stambenih objekata (posebno u dijelu finansiranja opravki), a njihovu analizu izvrio je finac Martti Lujanen i objavio ih u lanku Pravni izazovi kod obezbjeivanja redovnog odravanja i popravki u stambenim naseljima u kojima ive njihovi vlasnici191. Autor je analizirao modele vlasnitva u stanovanju u deset zemalja Evrope (Austrija, Engleska, Finska, Francuska, Njemaka, Holandija, Norveka, panija, vedska i vajcarska) i primjere Kanade, Kine, Rusije i Sjedinjenih Amerikih Drava. Analizom pravnih okvira doao je do zakljuka da postoje tri modela vlasnitva u stanovanju i to dualistiki (etani) model, unitarni model i Finski model. Dualistiko vlasnitvo je najklasiniji model vlasnitva u stanovanju i najrasprostranjeniji je u svijetu. Osnovu ovog modela ini sistem pojedinanog vlasnitva nad stambenom jedinicom i zajednikog vlasnitva nad zemljitem i zajednikim djelovima zgrade. Ovakav model u najveem broju zemalja u kojima se koristi podrazumijeva zakonski obavezno lanstvo vlasnika stambene jedinice u udruenju vlasnika koje upravlja zajednikim djelovima zgrade i zemljita. Problem dualistikog vlasnitva je obezbijediti proces donoenja odluka na takav nain da

Definicija u duhu crnogorskog Zakona o stanovanju i odravanju stambenih zgrada Pravni izazovi kod obezbjeivanja redovnog odravanja i popravki u stambenim naseljima u kojima ive njihovi vlasnici, Martti Lujanen Helsinki, Finska. Preuzeto sa web site-a www.emeraldinsight.com
191

190

131

garantuje priliku za sve vlasnike da uestvuju u vanim odlukama o zajednikim dijelovima zgrade. Ukoliko mali broj vlasnika ima presudnu ulogu u odluivanju o velikim popravkama dolazi do potekoa prilikom donoenja odluka. Postoji mnogo razliitih pravila o veinskom glasanju prosta ili kvalifikovana veina. esto postoji zahtjev za kvorumom pri emu minimalni postotak lanova od udruenja vlasnika ili minimalni broj prisutnih lanova udruenja vlasnika moe da ima kvorum. Visoki zahtjevi za kvorum i kvalifikovanom veinom dovode do situacije u kojoj udruenja vlasnika nisu u mogunosti da donose odluke. Proces donoenja odluka je posebno vaan kada se javi potreba za popravkama na objektu, od kojih su najvanije velike opravke. Finansiranje velikih popravki se najee izvodi kroz: koritenje sredstava iz fonda udruenja etanih vlasnika koji su prikupljeni tokom vremenskog perioda za tu svrhu; novani doprinos vlasnika; dodjelu bespovratnih sredstava od strane dravnih ili lokalnih vlasti, i komercijalni krediti ili krediti iz sredstava javne uprave.

Finansiranje velikih opravki u dualistikom modelu se obezbjeuje sredstvima iz zajednikog fonda u kombinaciji sa komercijalnim kreditima. Benefiti od velikih popravki su dugorone prirode, a trokove bi trebalo rasporediti na dui period. Problem komercijalnih kredita za finansiranje velikih opravki je hipotekarno osiguranje koje se u najveem broju sluajeva moe staviti na stambenu jedinicu jednog, vie ili svih vlasnika. Kako iz razumljivih razloga vlasnici stanova nisu spremni da zaloe svoje stanove za kredite kao obezbijeenje za odreene popravke, to predstavlja smetnju u primjeni zajednikih kreditnih zaduenja. Iz toga razloga vlasnici pojedinano finansiraju vee popravke putem gotovinskog plaanja i individualnih kredita. Rjeenje je garancija odobrena od strane drave ili lokalne samouprave ime se mogu ublaiti problemi obezbjeenja to moe uticati i na smanjenje kamatne stope kredita. Drugi model vlasnitva u stanovanju je unitarni i u Evropi je naao primjenu u zakonodavstvu Austrije, Holandije, Norveke i vajcarske. Unitarnim modelom suvlasnici zgrade posjeduju odreeni udio u vlasnitvu i ekskluzivno pravo na korienje odreenog stana u zgradi. Kod ovog modela udruenje vlasnika upravlja onim djelovima zgrade koji se nalaze izvan pojedinanih stambenih jedinica. U unitarnom sistemu u poreenju sa dualistikim vlasnitvom cjelokupna imovina nije podijeljena, tako da je ukoliko se javi potreba za obezbjeenjem kreditnog zaduenja potreban pristanak svih suvlasnika. Problem obezbjeenja kod unitarnog modela se prevazilazi korienjem zakonskog zalonog prava pristupa, to znai da udruenju vlasnika ne treba saglasnost suvlasnika da bi sprovodilo odluke. U Austriji se primjenjuje povlaeni zalog to znai da se kredit koji uzima udruenje vlasnika ne rangira kao krediti koji se direktno odobravaju pojedinanim suvlasnicima. Prilikom finansiranja velikih opravki zgrada, esto se javi situacija da neki od vlasnika eli da otplati svoj udio kredita kasnije tako to e ga pretvoriti u privatan kredit ili platiti svoj udio u gotovini. Vano je da su obje opcije uvijek na raspolaganju, bilo da je to koritenje zajednikih kredita ili primjena individualnih rjeenja. Trei model vlasnitva u stanovanju je tzv. Finski model je slian unitarnom sistemu, ali posjeduje drugu pravnu platformu. Prema Finskom modelu suvlasnik je vlasnik dijela u drutvu sa ogranienom odgovornou, osnovanom iskljuivo u svrhu vlasnitva u stanovanju. Kao i kod unitarnog modela, finski model takoe daje ekskluzivno pravo vlasnitva nad odreenim stanom u zgradi. Najvee odluke se donose na skuptini vlasnika, koja se odrava najmanje jednom godinje koja bira upravni odbor. Svaki lan koji ima udio moe glasati u skladu sa veliinom uloga koje posjeduje. Veliina uloga je proporcionalna veliini etane jedinice. Statut kompanije za stanovanje propisuje vlasniki ulog i pravo glasa. Na skuptini lanova se takoe donose odluke o popravkama veeg obima. Veina odluka se donose prostom veinom glasova. Odbor (ine ga najmanje 3 lana) predstavlja administrativno tijelo kompanije, donosi odluke koje se odnose na funkcionisanje kompanije i imenuje upravnika koji je odgovoran za svakodnevne aktivnosti kompanije, izmeu ostalog, mjeseno sakupljanje plaanja i odravanje kompanijskog rauna. Upravnik priprema razne vrste dokumentacije kao to su ponude za popravke za upravni 132

odbor iako skuptina daje ovlatenje odboru kako bi donio odluke o odabiru izvoaa radova (npr. za velike popravke) Upravnici su obino zaposleni u agencijama za upravljanje nekretninama. Takve agencije su u isto vrijeme zaduene za najmanje deset kompanija za stanovanje. Potvrda o udjelu svake stambene jedinice moe se koristiti kao obezbjeenje kada se uzimaju krediti za nadomjetanje neplaenog udjela koji se odnosi na odreenu jedinicu ili vrenje popravki na odreenim stambenim jedinicama. Alternativno, kompanija moe uzeti kredit na osnovu hipotekarnog obezbjeenja kako bi izvrila popravke zajednikih djelova objekta. Na taj nain je omogueno uzimanje kredita po povoljnijim trinim cijenama prilaganjem potvrde o udjelu svake vlasnike jedinice ili cijele imovine u cilju obezbijeenja hipoteke. Proces odluivanja za odobravanje potranje kredita koji trai kompanija za stanovanje, obino je povezan sa procesom donoenja odluka u projektu koji treba finansirati. Potrebna je prosta veina za donoenje odluka. Amortizacija i kamata kredita uzeta od strane kompanije se vraa kroz dio plaanja za mjesene usluge. Ova mjesena plaanja su dovoljna za pokrie administrativnih trokova kompanije, popravke i grijanje. Ako vlasnik ne plati mjesene isplate, kompanija moe preuzeti vlasnitvo jedinice na najvie tri godine i naplatiti dug koristei prihode od davanja u zakup te stambene jedinice. U sluajevima kao to je ovaj, meutim, vlasnik ne gubi svoje vlasnitvo. Ova odluka se donosi na skuptini. Vlasnik moe uloiti zahtjev sudu da se preispita da li kompanija za stanovanje ima osnova da uzme u posjed vlasniku jedinicu.192 Treba naglasiti, da sankcija koja podrazumijeva mjere kao to su da se isprazni stan, u sluaju da kompanija za stanovanje treba da prikupi prihode od zakupnine, je tako drastina da vlasnik radije mjeseno plaa kompaniji. Stoga se ova sankcija vrlo rijetko koristi u praksi. Ako se stambena jedinica iznajmljuje od strane lana, i ako do preuzimanja posjeda nije dolo zbog ponaanja stanara ili druge osobe koje ive u stanu, kompanija e, na prvom mjestu, zakljuiti ugovor o zakupu sa stanarom na period posjedovanja.193 Kod svih modela vlasnitva u stanovanju javljaju se problemi koji nastaju u momentu potrebe za velikim opravkama zajednikih djelova objekta. Vlasnici najee imaju razliite stavove o finansiranju tog zahvata. Drave svojim zakonskim dokumentima najee na nivou lokalnih samouprava pokuavaju da odre nivo kvaliteta i sigurnosti objekata, a samim tim i stanovanja. Postoje brojni modeli kreditiranja i subvencija u pogledu odravanja objekata, posebno u zemljama Evropske Unije. Finski model je u praksi pokazao najbolje rezultate u pogledu odravanja i upravljanja odravanjem stambenih zgrada, dok je etani model pokazao problematinost sa aspekta volonterskog uea i rada u upravljanju stambenim zgradama. 8.3.2. Model etanog vlasnitva u Crnoj Gori

Pitanje etane svojine i odravanja objekata su u crnogorskoj legislativi obuhvaeni Zakonom o stanovanju i odravanju stambenih zgrada194 i Zakonom o svojinsko pravnim odnosima. Zakon o svojinsko pravnim odnosima definie institut zajednike svojine nad zajednikim djelovima stambene zgrade i nad urbanistikom parcelom na kojoj je podignuta zgrada, nasuprot drugim oblicima svojine koji mogu postojati u odnosu na posebne djelove stambene zgrade (stanove i poslovne prostore). Prema tome, u Crnoj Gori je na snazi dualistiko vlasnitvo.

Pravni izazovi kod obezbjeivanja redovnog odravanja i popravki u stambenim naseljima u kojima ive njihovi vlasnici, Martti Lujanen Helsinki, Finska. Preuzeto sa web site-a www.emeraldinsight.com 193 Pravni izazovi kod obezbjeivanja redovnog odravanja i popravki u stambenim naseljima u kojima ive njihovi vlasnici, Martti Lujanen Helsinki, Finska. Preuzeto sa web site-a www.emeraldinsight.com 194 Zakon o stanovanju i odravanju stambenih zgrada Predlog iz 2010. godine

192

133

Vlasnici posebnih djelova u skladu sa Zakonom o svojinsko - pravnim odnosima obrazuju skuptinu i imenuju upravnika. Svi vlasnici posebnih djelova su lanovi skuptine. Predsjednik skuptine se bira veinom glasova, a definisano je da skuptina odluuje ako je prisutno vie od polovine lanova skuptine, pri emu svaki vlasnik ima jedan glas u skuptini. Osim toga definisano je da odluke koje se odnose na redovno odravanje stambene zgrade i hitne radove skuptina donosi veinom glasova prisutnih lanova, dok odluke koje prevazilaze okvire redovnog odravanja stambene zgrade (nadogradnja stambene zgrade, pretvaranje posebnih i zajednikih djelova stambene zgrade u poslovne prostorije, nuni radovi i dr.) skuptina donosi saglasnou lanova skuptine kojima pripada vie od polovine ukupne povrine posebnih djelova zgrade. Takoe je prediena mogunost da meusobna prava i obaveze vlasnici dodatno odrede na osnovu pravila koje donosi skuptina. U skladu sa tim, ako iz pravila vlasnika proistie obaveza da samo neki vlasnici snose trokove odravanja djelova zgrade, tim pravilima se moe predvidjeti da samo ti vlasnici uestvuju u glasanju o odlukama koje se tiu tih trokova. Zakonom o stanovanju i odravanju stambenih zgrada definisano je da odravanje stambene zgrade predstavlja izvoenje radova na zajednikim ili posebnim dijelovima zgrade u cilju obezbjeivanja upotrebljivosti i bezbjednosti, kao i potrebnog nivoa stanovanja. U tom smislu, u pogledu odravanja zajednikih djelova stambene zgrade predvieni su radovi redovnog odravanja, radovi nunog odravanja i radovi hitnog odravanja Pod redovnim odravanjem podrazumijevaju se pored graevinsko zanatskih radova i servisi i opravke na svim zajednikim instalacijama, liftovskom postrojenju, dezinsekcija i dezifekcija zajednikih prostorija, radovi na ienju i sl. Za nune radove (sanacija konstrukcije objekta, sanacija krova, sanacij dimnih kanala, sanacija klizita, zamjena instalacija i ureaja, sanacija fasade, izolacije) organ lokalne samouprave je duan da donese poseban dokument kojim e propisati te radove. Hitne radove na objektu je obavezno prijaviti upravniku zgrade i jedinici lokalne samouprave, a trokove opravke snose etani vlasnici, dok je izvoenje u zavisnosti od materijalnih uslova obaveza upravnika zgrade (kao ovlaenog lica) ili lokalne samouprave. U hitne radove spadaju radovi na plinskim instalacijama, radovi na sistemu centralnog grijanja i toplovodnog sistema, radovi na sistemu za klimatizaciju, radovi na sanaciji vodovodnih i kanalizacionih instalacija u cilju sprjeavanja daljih tetnih posljedica, radovi na elektro instalacijama, znatna oteenja krova, dimnjakih kanala, radovi na liftu i fasadi i radovi u cilju ouvanja statike stabilnosti ili pojedinih djelova zgrade. Finansiranje ovih prethodno navedenih radova se realizuje uz: korienje sredstava iz zajednikog fonda stambene zgrade (naknada koju plaaju svi vlasnici u zavisnosti od veliine posebnog dijela kojim raspolau), i za izvoenje nunih radova odravanja zajednikih djelova stambene zgrade mogu se obezbjeivati sredstva sufinansiranjem sa zainteresovanim licima, kreditiranjem pod povoljnim uslovima koje moe da obezbijedi jedinica lokalne samouprave.

134

9. SWOT ANALIZA
SWOT analiza (engl. SWOT analysis, njem. SWOT-Analyse) je kvalitativna analitika metoda, koja se zasniva na analizi unutranjih snaga i slabosti, kao i ansi i prijetnji koje su pod uticajem spoljnih inilaca. U smislu SWOT analize, pod prednostima (snagama) se podrazumijevaju svi unutranji faktori koji imaju pozitivan uticaj na razmatrani problem ili pojavu. Unutranji faktori koji imaju negativan uticaj su definisani kao slabosti. Mogunosti, odnosno anse proizilaze iz bolje upotrebe snaga ili umanjivanja slabosti, kao i iz pozitivnog uticaja eksternih faktora. Prijetnje, odnosno opasnosti se sagledavaju kao oekivani nepovoljni spoljni uticaji na razmatrani problem ili pojavu. Ovako definisana, SWOT analiza, zajedno sa temeljnom analizom trenutne situacije, daje i osnovne elemente za definisanje stratekih ciljeva i prioriteta, kao i parametre njihove opravdanosti. Na osnovu prethodnog prikaza i analize situacije mogu se identifikovati sljedee prednosti, sljedee: 1) Prednosti (Strengths): S 1: S 2: S 3: S 4: Usvojeni glavni strateki dokumenti drave (odrivi razvoj, prostorni plan, regionalni razvoj, strategija razvoja graevinarstva i dr.); lanstvo u evropskim institucijama; Integrisan sistem registracije nekretnina i prava nad njima kroz jedinstvenu instituciju za katastar; Decentralizacija nadlenosti sa dravnog nivoa.

2) Mogunosti (Opportunities): O 1: O 2: O 3: O 4: O 5: O 6: O 7: O 8: O 9: O 10: Donoenje novih propisa koji e stvoriti zakonski okvir za realizaciju Strategije; Formiranje fondova na lokalnom nivou; Uspostavljanje precizne evidencije nepokretnosti (broj, veliina, trina vrijednost, legalnost izgradnje, namjena objekta stanovanje, odmor i sl.); Ojaanje institucije koja se bavi pitanjem razvoja stambenog sektora; Fiskalni instrumenti za stabilno finansiranje i sistem subvencija potecijalnim investitorima; Unapreenje statistike u oblasti stanovanja; Legalizacija i uklapanje u planove bespravne izgradnje objekata; Izdavanje graevinskih i upotrebnih dozvola na jednom alteru; Dugorona podrka stambenoj politici; Obezbjeenje finansijskih sredstava iz legalizacije i drugih fondova za stambeni sektor.

3) Slabosti (Weaknesses): W 1: Veliki broj objekata bez graevinske i upotrebne dozvole; 135

W 2: W 3: W 4: W 5: W 6: W 7: W 8: W 9: W 10: W 11:

Neadekvatna raspodjela postojeeg stambenog fonda (domainstvo sa vie stanova i domainstva bez stanova); Opremljenost stanova (veliki dio objekata bez adekvatnog prikljuka na vodu i kanalizaciju); Mali broj objekata za zakup u javnom vlasnitvu; Stanovanje pod zakup u privatnom vlasnitvu; Problematino odravanje; Pad stambene izgradnje; Veliki broj nezavrenih stanova; Skupi krediti; Neadekvatni podaci o objektima u katastru nepokretnosti i registru nepokretnosti; Neadekvatna zakonska regulativa u oblasti socijalnog stanovanja.

4) Opasnosti (Threats): T 1: T 2: T 3: T 4: T 5: T 6: T 7: Ekonomska kriza; Korupcija; Nedovoljna podrka ire zajednice i institucija stambenoj politici; Neefikasna kontrola nad primjenom zakona u oblasti odravanja objekata i izgradnju; Nastavak bespravne gradnje; Nedovoljna autoritativnost katastra, kao posljedica duge procedure pri registraciji i nedostatku geodetskih podloga na cijeloj teritoriji; Nekvalitetna gradnja.

136

10. OKVIRNI AKCIONI PLAN


Okvirni akcioni plan je uraen za period od 2011. do 2015. godine u skladu sa Projektnim zadatkom. Uraen je tabelarno i dat je u aneksu ovog dokumenta. Okvirnim akcionim planom su prepoznata tri prioritetna strateka cilja za koje su definisane mjere i aktivnosti: Donoenje odgovarajuih zakonskih propisa i podzakonskih akata (Zakonski okvir); Jaanje uloge dravnih organa i organa lokalnih samouprava (Institucionalni okvir); Poboljanje odravanja stambenog fonda (Odravanje stambenog fonda); Po svim prioritetnim oblastima navedeni su opti i prioritetni strateki ciljevi, predviene mjere, nosioci pojedinih aktivnosti i indikatori postignua planiranih ciljeva.

137

11. INSTRUMENTI ZA MONITORING I EVALUACIJU


Obaveza drave je da omogui potreban institucionalni kapacitet i osposobljenost da se osigura profesionalna implementacija Strategije. Monitoring implementacije Strategije je neophodan radi kvalitativne i kvantitativne ocjene procesa ostvarenja stratekih ciljeva, kao i planirane dinamike u Okvirnom akcionom planu. Kljuni nosioci realizacije Okvirnog akcionog plana Strategije su dravni organi, jedinice lokalne samouprave i ekspertske institucije, ije je koordinirano angaovanje i djelovanje neophodno kako bi se planirane mjere i aktivnosti uspjeno sprovele. Od dravnih organa najvaniju ulogu imaju: Vlada, Ministarstvo odrivog razvoja i turizma, Ministarstvo finansija, Ministarstvo rada i socijalnog staranja i Ministarstvo ekonomije. Ministarstvo odrivog razvoja i turizma ima centralnu ulogu kroz upravljanje i koordinaciju svim aktivnostima predvienim u Okvirnom akcionom planu. Pored toga jedan od bitnih zadataka ovog Ministarstva je sprovoenje monitoringa i evaluacije Strategije, koji e omoguiti da se Vlada i javnost periodino informiu o implementaciji Strategije, kao i da dobiju preciznu informaciju o optem stanju u oblasti stanovanja. Strategijom razvoja graevinarstva Crne Gore do 2020. godine, koju je Vlada usvojila u decembru 2010. god, stambeni sektor je odmah iza sektora turizma po oekivanim investicijama, tako da se implementacija Nacionalne stambene strategije mora sprovesti odgovorno, struno i prije svega transparentno, koristei prevashodno postojee organizacione i kadrovske kapacitete uz potrebna proirenja, koja se pokau kao neophodna. Planirano je da implementaciju Strategije prati postojei Sektor za razvoj stanovanja Ministarstva za odrivi razvoj i turizam i novoosnovano Koordinaciono tijelo za monitoring i evaluaciju Strategije. Ovo se namee kao nastavak preuzetih obaveza i aktivnosti predvienih Akcionim planom politike stanovanja u Crnoj Gori od 2005-2008. godine, kao to i sama Nacionalna stambena strategija Crne Gore predstavlja logian nastavak stratekog planskog djelovanja u stambenom sektoru koji je predvien pomenutim Akcionim planom. Sektor za razvoj stanovanja u Ministarstvu odrivog razvoja i turizma je formiran u decembru 2008. godine nakon usvajanja Akcionog plana politike stanovanja sa zadatkom sprovoenja monitoringa i stratekog planiranja u stambenom sektoru Crne Gore. Na elu Sektora je pomonik ministra, a Sektor je sastavljen od dva odsjeka: Odsjek za monitoring i razvoj, i Odsjek za upravljanje i odravanje stambenog fonda i razvoj stambenog zadrugarstva. Sistematizacijom koja je u toku trebalo bi kadrovski ojaati sektore, ime bi se stekli uslovi za bolje planiranje, koordinaciju i kontrolu stambene politike u narednom periodu. Pored ovog Sektora veoma je vano da se formiraju institucije i organi u jedinicama lokalne samouprave, koji e se baviti stambenom politikom i odravanjem stambenog sektora na lokalnom nivou. Do sada su samo formirane institucije u Podgorici, Nikiu i Baru, to je nedovoljno za adekvatno ispunjavanje mjera Strategije na lokalnom nivou. Koordinaciono tijelo za monitoring i evaluaciju Strategije e imati kontrolnu funkciju i treba ga osnovati odmah nakon prihvatanja Strategije od strane Vlade. Radom Koordinacionog tijela e rukovoditi pomonik ministra a lanovi su po jedan predstavnik sljedeih institucija: Ministarstva odrivog razvoja i turizma, Ministarstva finansija, Ministarstva rada i socijalnog staranja, Ministarstva ekonomije, Uprave za nekretnine i Crnogorskog fonda za solidarnu stambenu izgradnju. Koordinaciono tijelo e se baviti mjerama implementacije i evaluacije Strategije sa ekspertskog aspekta, tj. kontrolisae i usmjeravati rad Sektora za razvoj stanovanja i aktivno e uestvovati u izradi operativnih planova za sprovoenje Okvirnog akcionog plana. Ono e se sastajati najmanje jednom u tri mjeseca a bie obavezno da dostavlja polugodinje izvjetaje o svom radu i rezultatima Ministarstvu odrivog razvoja i turizma i godinji izvjetaj Vladi Crne Gore o realizaciji Nacionalne stambene strategije, po prethodno definisanom sadraju. 138

Za period od 2016. god. do 2020. god. planirana je izrada novog Okvirnog akcionog plana sa produetkom planiranih mjera i aktivnosti iz prethodnog, uz neophodna usklaenja shodno tadanjim potrebama i mogunostima.

139

12. ZAKLJUAK
Nacionalna stambena strategija ima dvanaest poglavlja u kojima se, pored uvoda, tretiraju sljedea pitanja: presjek postojeeg stanja sa fokusom na barijere; opti razvojni ciljevi; prioritetni strateki ciljevi; dosadanje aktivnosti u oblasti stambene politike i drugim oblastima od uticaja na stanovanje; meunarodni regulatorni okvir; pozitivni primjeri strategija i politika iz oblasti stanovanja; SWOT analiza; okvirni akcioni plan pretpostavke, mjere i instrumenti za monitoring.

12.1. PRESJEK POSTOJEEG STANJA SA FOKUSOM NA BARIJERE Presjek postojeeg stanja sa fokusom na barijere ima vie djelova koji obuhvataju: pravni i institucionalni okvir; prikaz stanja u oblastima relevantnim za stanovanje; postojeu stambenu situaciju; stambenu situaciju posebnih ciljnih grupa; izgradnju stanova i procjenu sadanjih i buduih stambenih potreba. 12.1.1. Pravni i institucionalni okvir Na osnovu izvrenog prikaza Zakonske regulative izvedeni su sljedei zakljuci: nijednim od pomenutih zakona nije regulisana oblast socijalnog stanovanja, odnosno mjera i procedura koje treba preduzeti u cilju obezbjeivanja prava na stambeni smjetaj u skladu sa Evropskom socijalnom poveljom; zakonska regulativa se esto mijenja, ponekad ak i u godini donoenja osnovnog propisa; mnoga pitanja se tretiraju u vie razliitih zakona, to oteava razumijevanje i primjenu istih; neophodno je u budunosti, u fazama pripreme i usvajanja zakona studioznije pristupiti ovom problemu.

Na osnovu izvrenog prikaza Prioritetnih stratekih dokumenata mogu se izvesti sljedei zakljuci: osnovni strateki dokument Crne Gore je Nacionalna strategija odrivog razvoja, a odrivi razvoj je strateki cilj Crne Gore i kao takav je naglaen u svim analiziranim dokumentima; postoji meusobna usklaenost analiziranih dokumenata u pogledu pojedinanih ciljeva i mjera u stambenoj oblasti i oblasti socijalne politike; u svim dokumentima prepoznate su mogunosti sektora stanovanja, a samo u prostornom planu su date opte napomene u vezi ovog sektora, sa naglaskom na ouvanje prostora i davanje prednosti rekonstrukciji i revitalizaciji (naselja); prostor je najvredniji resurs koji treba sauvati, posebno od nelegalne gradnje i od suburbanizacije; omoguavanje jednakog pristupa uslugama, odnosno stanovanju, jedan je od koraka smanjenja siromatva; poveanje kvaliteta ivota u nedovoljno razvijenim optinama, podrazumijeva i mjere u vezi sa razliitim nainima obezbjeenja stanova; stanovanje je identifikovano kao izrazito investiciono podsticajan sektor. 140

Na osnovu prikaza Institucionalnih okvira, izvrene identifikacije glavnih uesnika i njihovih uloga, mogu se izvesti sljedei zakljuci: centralna vlast, a posebno Ministarstvo odrivog razvoja i turizma u kojem djeluje Sektor za razvoj stanovanja, su osnovni subjekti u kreiranju stambene politike, i u skladu sa tim bie odgovorni za sprovoenje ove Strategije, na centralnom nivou bie potrebno angaovanje i drugih resora (ministarstva nadlena za rad, socijalnu politiku, finansije, ekonomiju, lokalnu upravu itd.), ali i drugih dravnih organa (Uprava za nekretnine, Monstat itd.), kako bi se obezbijedilo koordinisano djelovanje u stambenom sektoru, u procesu decentralizacije vlasti, lokalnoj samoupravi su predate brojne nadlenosti, ali i omogueno adekvatno obezbjeenje prihoda, za realizaciju tih nadlenosti, uspostavljanjem i radom Crnogorskog fonda za solidarnu stambenu izgradnju, iji su suosnivai Unija poslodavaca, Savez sindikata i Vlada Crne Gore, stvoreni su prvi preduslovi za obezbjeenje stanova pod povoljnim uslovima, ali za ogranienu populaciju zaposlenih kod privrednih subjekata koji su lanovi ovog fonda, broj i djelatnost stambenih zadruga se moe smatrati nedovoljnim (izuzev djelatnosti stambene zadruge "Solidarno"), ali se oekuje da novodoneseni Zakon o stambenim zadruga da podstrek ovom obliku udruivanja zainteresovanih strana, naroito ako se ima u vidu zakonom stvorena mogunost da i pravna lica mogu biti lanovi zadruge, to do sada nije bio sluaj, ukljuivanjem lokalnih samouprava u projekte CFSSI i stambene zadruge Solidarno, kroz obezbjeenje zemljita i oslobaanja od naknada za komunalno opremanje zemljita, daje se podstrek privatno-javnom partnerstvu koje je prepoznato kao jedan od znaajnijih oblika stambenog finansiranja u zemljama u tranziciji.

12.1.2. Prikaz situacije u oblastima relevantnim za stanovanje Na osnovu sprovedene analize moe se konstatovati sljedee: preliminarni rezultati popisa stanovnitva obavljenog u 2011. godini potvruju aktuelnost potrebe za stanovima i u predstojeem periodu, s obzirom da demografski podaci ukazuju na blagi pad stanovnika od svega 0,019% u odnosu na 2003. godinu to ne moe bitno uticati na potrebu za stanovima; optu ekonomsku situaciju u zemlji, nakon perioda napretka i poveanja makroekonomskih pokazatelja do 2008. godine, od 2009. godine karakterie negativan realan rast BDP, nelikvidnost banaka umjerena inflacija od 3.4% i budetski deficit. Sve su ovo injenice koje ne idu u prilog poveanju finansijske sposobnosti drave da podri programe usmjerene na poboljanje stambene situacije i intervencije na stambenom tritu. Izbor prioriteta i dinamike djelovanja drave u stambenom sektoru mora biti paljivo izvren imajui u vidu prije svega trokove drave i mogunost obezbjeenja sredstava za te potrebe; socioekonomska situacija stanovnitva je u direktnoj vezi sa optom ekonomskom situacijom, a prema datim pokazateljima, koji su mnogo manji od onih u Evropskoj Uniji (prosjenim zaradama, penzijama, ueem trokova stanovanja u ukupnim rashodima domainstva, broju korisnika raznih oblika socijalnih primanja) moe se rei da zadovoljenje osnovnih stambenih potreba za veliki broj stanovnitva predstavlja veliki problem; relativno loe stanje katastra onemoguava uspostavljanje potpunije evidencije o stambenom fondu, a time i adekvatno planiranje i upravljanje zemljitem. Osim, toga nepostojanje i neaurnost katastra nepokretnosti onemoguava prikupljanje poreza na nepokretnosti, ali i naknada za komunalno opremanje graevinskg zemljita; 141

stanje infrastrukture nije na zavidnom nivou, a posebno treba raditi na unapreenju korienja i zatite vode u naseljima.

12.1.3. Postojea stambena situacija Kod postojee stambene situacije, analizom je utvreno sljedee: Prema popisu iz 2003. godine, stambeni fond Crne Gore je iznosio 253.135 stambenih jedinica (24,3% vie u odnosu na 1991. godine). Ovaj broj je ukljuio i popis vikendica. Od ukupnog broja stambenih jedinica 55,3% se nalazilo u gradskim naseljima, a 44,7% u ostalim naseljima. U vlasnitvu fizikih lica je bilo oko 98% stanova, odnosno oko 98% povrine svih stanova za stalno stanovanje. Prema istim podacima, Crna Gora je raspolagala sa 206.153 stanova za stalno stanovanje (ukupne povrine 13.606.734 m2), od ega je 201.636 stanova registrovano kao stanovi u svojini fizikih lica. Prosjean broj soba po stanu je 2.65. Prema istom izvoru oko 20% stanova je starije od 50 godina, a oko 39% je izgraeno poslije 1980. godine Od ukupnog broja stanova za stalno stanovanje, oko 93% ine stanovu u zgradama od tvrdog materijala. Procentualno je najzastupljeniji broj stanova sa kvadraturom od 51- 60 m2 sa 15,62%, dok su ravnomjerno zastupljeni sa 12 do 13% stanovi sa 31-40 m2, 41-50 m2, 61-70 m2, 81-100 m2. U odnosu na opremljenost instalacijama, oko 88% stanova ima vodovodne instalacije, oko 99% ima elektroinstalacije; kupatilo ima oko 82% stalno nastanjenih stanova, a nunik ima neto vie od 76%. Na javni vodovod prikljueno je oko 67% stanova, dok je na javnu kanalizaciju prikljueno oko 39% stanova za stalno stanovanje, centralno i etano grijanje ima oko 3.7% stanova, a bez ikakvih instalacija je neto oko 1% stanova. Prema popisu iz 2003. godine registrovano je 37.160 stanova za odmor i rekreaciju ukupne povrine 1.977.028 m2, od kojih je najvei broj se odnosio na stanove u vikend kuama. Uporeujui broj stanovnika sa brojem stambenih jedinica u prethodnom periodu, zakljuujemo da je u 1991. godini odnos broja stanovnika i stambenih jedinica bio 3,6 stanovnika/stam. jed., a u 2003. godini je taj odnos 2,4 stanovnika/stam. jed, to ukazuje na poboljanja stambene situacije i porast broja stambenih jedinica u tom periodu. Prema podacima MONSTAT-a iz 2009. godine Crna Gora raspolae stambenim fondom od oko 228.000 stanova (ova cifra ne ukljuuje vikendice). Oigledno da je ovaj broj znaajno vei od broja domainstava u istoj godini (oko 183.000), to znai da na 1.000 stanovnika doe oko 350 stanova (prosjek zemalja EU je 430 stanova). Dakle, stambena gradnja u Crnoj Gori zaostaje za potrebama. Situacija je jo gora ako se ima u vidu injenica da mnogi graani imaju po dva i vie stanova, tako da veliki broj domainstava, naroito onih sa niskim i srednjim primanjima, nema rijeeno stambeno pitanje. Prema zvaninim podacima Uprave za nekretnine za 2010. godinu, odreen broj graana Crne Gore posjeduje vie od jednog stana. Po dva stana ima 44.744 graana, tri stana 13.120, etiri 4.976, a pet i vie 1.795 graana. Popis stanova obavljen u tekuoj godini pokazuje da je dolo do porasta broja stanova za 62.984 stanova ili 24,9% u odnosu na broj stanova prema popisu u 2003. godini. Ukupan broj stanova u Crnoj Gori je 316.083 jedinica. U poreenju sa 2003. godinom odnos broja stanovnika i broja stanova je poboljan i iznosi 1,9 stanovnika po stambenoj jedinici (u 2003. godini taj odnos je iznosio 2,4 stanovnika po stambenoj jedinici). Meutim, kako je naprijed konstatovano, oigledna je i dalje prisutna neravnomjerna vlasnika 142

rasporeenost stambenog fonda u Crnoj Gori, to aktuelizuje potrebu rjeavanja stambenih potreba graana u Crnoj Gori u predstojeem periodu. Stanje stambenog fonda nije na zadovoljavajuem nivou. Otkupom stanova i promjenom zakonske regulative, obaveza odravanja stambenog fonda je u iskljuivoj nadlenosti etanih vlasnika, koji su dosta inertni po tom pitanju. Za veliki broj zgrada nijesu imenovani organi upravljanja u skladu zakonom. Primjeri odravanja stanova po optinama su razliiti. Opti je i nepobitni zakljuak da je odravanje stanova na nezadovoljavajui nain i ispod svih standarda. Neformalna gradnja nastaje kao rezultat raskoraka izmeu realnih potreba za stanovanjem i ponude, koja se proima kroz stambene, zemljine, prostorne i razvojne politike. Najvei problem neformalnih naselja je lo kvalitet graenja i stanovanja zbog neadekvatne komunalne infrastrukture. Prema podacima Uprave za nekretnine, na teritoriji Crne Gore ima 39.922, ali prema nezvaninim podacima, taj broj je oko 100.000 neformalnih objekata podignutih na teritoriji Crne Gore. Crna Gora je potpisnica Beke deklaracije kojom je utvreno da e prostorna, socijalna i ekonomska integracija neformalnih naselja sa sveukupnom strukturom grada biti kljuni faktor u pripremi za pristup EU.

12.1.4. Stambena situacija i subvencije Prilikom analize stambene situacije i subvencije posebnih ciljnih grupa moe zakljuiti sljedee: Prema podacima Zavoda za zbrinjavanje izbjeglica u Crnoj Gori trenutno boravi 10.760 interno raseljenih lica sa Kosova i 5.221 raseljenih lica iz Republike Hrvatske i Bosne i Hercegovine. U 10 optina u Crnoj Gori je do sada izgraeno 19 naselja sa 433 stambene jedinice za trajni smjetaj ovih lica. Projekti su realizovani u saradnji sa UNHCR-om, NVO HELP i lokalnih samouprava, koje su obezbjedile zemljite i infrastrukturne prikljuke (Berane, Gusinje, Niki, Pljevlja, Podgorica, Kolain, Andrijevica, Tivat, Herceg Novi). Pored toga postoji i 507 stambenih jedinica za privremeni smjetaj ovih lica, to ukupno iznosi 940 stambenih jedinica. Broj korisnika materijalnog obezbjeenja porodice u 2009. godini se kretao od 12.827 porodica (januar 2009.) do 13.130 porodica (decembar 2009.), 13.198 (januar 2010.) do 13.746 porodica (decembar 2011.). Ovi podaci upuuju na zakljuak da broj materijalnoneobezbijeenih porodica u Crnoj Gori raste. Stambene subvencije i drugi podsticaji su redovni mehanizmi ostvarivanja socijalne stambene prakse u Evropi, a kod nas je relativno ogranieno, Rjeavanje stambenog zbrinjavanja raseljenih lica postavljeno je kao jedno od sedam prioriteta za poetak pregovora za pristupanje EU.

12.1.5. Izgradnja stanova Analizom izgradnje stanova dolo se do sljedeih zakljuaka: Izgradnja stanova je jedna od najznaajnijih mjera stambene politike koja istovremeno podstie proizvodnju i zapoljavanje. Prema podacima Monstata, uee vrijednosti izgradnje stambenih zgrada u odnosu na ukupnu vrijednost graevinskih radova, u periodu od 2005. do 2010. godine kretalo se od 33% do 50%. 143

U uslovima djelovanja finansijske krize investitori-izvoai suoeni su sa problemom nelikvidnosti u odsustvu bankarske podrke za realizaciju zapoetih projekata i, s tim u vezi, problemom blokiranih sredstava u nezavrenim objektima, to je u krajnjem prouzrokovalo smanjenje cijena novoizgraenih stanova. Osnovne karakteristike graevinarstva u Crnoj Gori su: nedostatak velikih preduzea ve samo mali broj srednjih preduzea, a ostatak ine mala preduzea; mali broj zaposlenih u preduzeima sa veim ueem nerezidentne radne snage; velike kratkorone obaveze koje su na visini stalne imovine koja je vjerovatno garant za te kredite; prisutnost velikih zaliha u poslovanju preduzea; nedostatak resursa u preduzeima; nedostatak slobodnih finansijskih sredstava; nezadovoljavajui nivo mehanoopremljenosti; loa i neefikasna organizacija i mala produktivnost; nedostatak kvalitetnih kadrova; oteano dobijanje bankarskih garancija. Primarne mogunosti za unapreenje procesa stambene izgradnje u Crnoj Gori u predstojeem periodu su: formiranje specijalizovanih fondova ili banaka koji bi na adekvatan nain finansijski ispratile stambenu izgradnju; na lokalnom i prevashodno dravnom nivou intenzivnije rjeavanje problema socijalnog stanovanja, kao i stambene izgradnje namijenjene niskodohodovnim domainstvima; podsticanje svih mehanizama domae tednje opredijeljene za rjeavanje stambenih potreba; unapreenje kvaliteta sanacije postojeih objekata, saglasno kriterijumima evropskih direktiva; podsticanje implementacije javno-privatnog koncepta stambene izgradnje; podsticanje zainteresovanosti stratekih partnera iz zemlje i inostranstva za proces stambene izgradnje. Neka od kljunih ogranienja procesa stambene izgradnje visokog kvaliteta, na ijem minimiziranju i suzbijanju treba raditi su: bespravna i nekvalitetna gradnja; nedovoljna usaglaenost katastarske evidencije sa stanjem stvari na terenu; nedovoljna usklaenost tehnike regulative i propisa projektovanja sa zemljama EU; nedovoljna i nekvalitetna infrastruktura; nedovoljna pokrivenost prostora urbanistikim planovima i slabosti u sprovoenju planova; pad ekonomskog rasta sa pojavom ekonomske krize; neusklaenost ponude i tranje za radnom snagom i posljede rada na crno. Jedan od potrebnih uslova za izgradnju objekata je i pravo graenja na graevinskom zemljitu. Ureenje graevinskog zemljita je u nadlenosti lokalnih samouprava, a obuhvata pripremne radnje i komunalno opremanje. Trokovi, koje odreuje lokalna samouprava, padaju na teret investitora.

12.1.6. Procjena sadanjih i buduih stambenih potreba Analizirajui sadanje i budue stambene potrebe mogu se izvesti sljedei zakljuci: Na osnovu izvedene analize, u narednom desetogodinjem periodu (do 2020. god.), treba obezbijediti ukupno 25.778 stanova, odnosno 2.578 na godinjem nivou, za sljedee populacije: zaposlene 9.061, porodice koje imaju pravo na otkup stanova 800, porodice koja stanuju u neuslovnim prostorijama 2.147, porodice koje koriste pravo na materijalno obezbjeenje 2.129, porodice dugorono nezaposlenih lica 500, porodice penzionera 7.805, porodice lica sa invaliditetom 1.170, porodice RAE populacije 1.232 i interno raseljerna lica 934. Meu osnovnim problemima, ogranienjima i preprekama izdvajaju se sljedei: nedostatak prostorno-planskih dokumenata; visoki trokovi za ureenje graevinskog zemljita; osjetni nedostatak kapitala za investicije; duge procedure i tekoe pri rjeavanju imovinsko-pravnih pitanja; nedovoljna i nekvalitetetna infrastruktura; pad trita nekretnina; slaba platena mo stanovnitva: veliki broj nezavrenih stanova i dugi period izgradnje. 144

Najznaajniji potencijali stambene izgradnje u predstojeem periodu su: nesporne potrebe za stanovima, naroito mlae populacije i odreenih ciljnih grupa; nesporno znaajni prostorni resursi; razvoj partnerstva izmeu javnog i privatnog sektora; postojanje odreene zainteresovanosti stratekih partnera; potreba za usaglaavanjem sa evropskim standardima; uticaj graevinske proizvodnje na zapoljavanje i potronju odreenih materijalnih dobara.

12.2. OPTI RAZVOJNI CILJ Strategijom je utvrena vizija stambenog sektora koja podrazumijeva: odriv stambeni sektor, koji e na razvijenom stambenom tritu omoguiti svima da dou do kvalitetnog stana primjerenog njihovoj sopstvenoj ekonomskoj moi, a za najugroenije obezbijediti odgovarajue mehanizme pomoi. Takoe, Strategijom je utvrena misija stambenog sektora koja pretpostavlja: da bude dinamian, organizovan, fleksibilan i odriv sistem, koji e uz podrku svih uesnika (drave, lokalne samouprave, finansijskih i drugih ustanova, privrednih drutava) razviti trine ali i druge mehanizme (razliiti stambeni programi, subvencije i sl.) i stvoriti mogunosti da domainstva i pojedinci zadovolje svoje razliite stambene potrebe. Desetogodinji ciljevi drave i svih dravnih i lokalnih subjekata definisani su pojedinim poglavljima Strategije i Okvirnim akcionim planom.

12.3. PRIORITETNI STRATEKI CILJEVI Prioritetni strateki ciljevi su: poveanje dostupnosti stambenog prostora domainstvima koja na tritu ne mogu da rijee svoje stambene potrebe; podrka razvoju rentalnog sektora, kako javnog tako i privatnog, uz stvaranje uslova za potpunu pravnu sigurnost u ovom sektoru; unapreenje sistema upravljanja i odravanja postojeeg stambenog fonda; stvaranje zakonskog i institucionalnog okvira za regulisanje stambenog sektora u pravcu harmonizacije sa propisima EU. 12.3.1. Poveanje dostupnosti stambenog prostora domainstvima koja na tritu ne mogu da rijee svoje stambene potrebe Da bi se ostvarila vizija stambenog sektora i stambene politike Crne Gore neophodno je poveati dostupnost, adekvatnost i pristupanost stanova za domainstva koja to ne mogu da ostvare na tritu zbog nesrazmjere njihovih prihoda i cijene stana. U oblikovanju stambenih politika razvijeni su razliiti pristupi u pogledu proizvodnje i raspodjele stanova. Intervencije drave mogu biti usmjerene na subvencioniranje proizvoaa (intervencije ponude) i subvencioniranje potroaa (intervencije tranje). Podsticanje stambene izgradnje i intervencija drave kroz subvencije mora se raditi saglasno sa regionalnim razvojnim ciljevima (stambena dostupnost u vezi mobilnosti radnih mjesta). Lokalne samouprave imaju znaajnu ulogu u stimulisanju izgradnje novih stambenih jedinica, za iznajmljivanje i prodaju, intenzivnijim opremanjem graevinskog zemljita potrebnom infrastrukturom. Isto tako moraju intenzivirati aktivnosti na donoenju urbanistiko-planske dokumentacije u skladu sa Zakonom o ureenju prostora i izgradnji objekata. U pravcu stimulisanja izgradnje stanova moe se razmiljati i o podsticanju nadogradnje kao relativno jeftinijem nainu obezbjeenja socijalnih stanova, Za nadogradnju je 145

utvrena procedura Zakonom o svojinsko-pravnim odnosima i Zakonom o ureenju prostora i izgradnji objekata. 12.3.2. Podrka razvoju rentalnog sektora Prioritetna opcija za stambeno zbrinjavanje posebnih ciljnih grupa je obezbjeenje dovoljnog broja stanova u javom sektoru za zakup (stanovi u vlasnitvu optine), to sada nije sluaj, jer u Crnoj Gori sada ima samo 600 ovakvih stanova. Veoma je vano utvrivanje kriterijuma i procedura za dodjelu stanova ciljnim grupama. U tom smislu na nivou drave treba definisati glavne principe u formi Zakona o socijalnom stanovanju: pojam socijalnog stanovanja, graninu vrijednost prihoda domainstva, nadlenosti, izvore finansiranja, nain korienja sredstava, institut zatiene zakupnine. Podzakonskim aktima bi trebalo konkretnije definisati raspodjelu ovih stanova, a na nivou lokalne samouprave bi trebalo definisati visine zatiene zakupnine.

12.3.3. Unapreenje sistema upravljanja i odravanja postojeeg stambenog fonda U skladu sa Zakonom o stanovanju i odravanju stambenih zgrada potrebno je donijeti odgovarajue podzakonske akte. Nadleni organi, a naroitu inspekcije treba da posvete posebnu panju organizovanju organa upravljanja stambenom zgradom u skladu sa Zakonom svojinsko pravnim odnosima, jer je evidentno da su vlasnici stanova nezainteresovani za osnivanje ovih organa, a lokalne samouprave inertne u pogledu korienja prava za imenovanje privremenih upravnika i drugih prava iz ovog zakona. Potrebno je promovisati i podrati profesionalno obavljanje poslova upravljanja zgradama, umjesto amaterskog angaovanja upravnika to je omogueno Zakonom o svojinsko pravnim odnosima. Treba stimulisati razvijanje konkurencije u pruanju usluga odravanja to je u skladu sa Zakonom o stanovanju i odavanju stambenih zgrada. Upostavljanjem stalnih izvora finansiranja za odravanje stambenih zgrada kroz izdvajanje etanih vlasnika i participacije lokalnih samouprava, stvrorili bi se dobri preduslovi za uspjeno odravanje i ouvanje stambenog fonda. Edukacijom graanstva - u smislu upoznavanja sa pravima, obavezama i kaznenim mjerama koje su obuhvaene zakonima iz oblasti stanovanja, odravanja stambenih zgrada, ali i dijelom Zakona o obligacionim odnosima koji se odnosi na zakupe, olakali bi se poslovi na odravanju i ouvanju stambenog fonda.

12.4. DOSADANJE AKTIVNOSTI Sa reformom stambene politike zapoeto je 1990. godine donoenjem Zakona o stambenim odnosima, a nastavak reforme sa orijentacijom na vee uee trinih mehanizama u ovom sektoru, moe se vezati za period 2000-2005. godine. Doneen je Akcioni plan politike stanovanja Crne Gore za period 2005-2008. godine i u proteklom periodu realizovani neke od aktivnosti u razliitim oblastima u vezi sa stanovanjem. Izvrena je Izmjena postojeih i donoenje novih propisa: Zakon o ureenju prostora i izgradnji objekata (2008.);Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (2009.); Zakon o stambenim zadrugama (2010.); Zakon o stanovanju i odravanju stambenih zgrada (2011.). U cilju razvoja institucionalne infrastrukture i podizanja kapaciteta dravne uprave za ostvarivanje politike stanovanja osnovan je (2008. godine) Sektor za razvoj stanovanja u okviru Ministarstva 146

odrivog razvoja i turizma, koji svoju djelatnost obavlja kroz dva odsjeka. U nadlenosti ovog Sektora je realizacija vie projekata iz oblasti stanovanja, a prevashodno realizacija preostalih mjera i aktivnosti iz Akcionog plana. Voenje stambene politike na lokalnom nivou nije adekvatno institucionalno unaprijeeno. Samo mali broj optina osnovao je posebne institucije u ijoj je nadlenosti stambena politika, kao i odravanje stambenog fonda. Na nacionalnom nivou sada funkcionie Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju u kojem su uee uzeli Vlada, Unija poslodavaca i Savez sindikata Crne Gore. Fond funkcionie kroz privatno - javno partnerstvo sa lokalnom samoupravom i kroz dobrovoljno uee ulagaalanova Fonda, ime se obezbjeuju neophodna sredstva za izgradnju stanova. Namee se neodlona potreba osnivanja stambenih fondova na nivou lokalnih samouprava, to je bilo predvieno Akcionim planom stanovanja 2005-2008. god. Od usvajanja Akcionog plana politike stanovanja realizovani su ili su u toku projekti: Projekat 1000 stambenih kredita (2006. godina), kojim je planirano 1000 kredita, vrijednosti 25,5 miliona, a realizovano 595 u ukupnoj vrijednosti 12.33 miliona ; projekat Stanovi solidarnosti, ija je realizacija u toku i odvija se veoma usporeno; Projekat 1000 plus stanova u okviru kojeg je podnijeto 1.100 aplikacija, odobreno 814, a tek 433 aplikanta su potpisala kupoprodajni predugovor195 u ukupnoj vrijednosti od oko 22 mil. eura od 30.435.379 kreditnog limita. Shodno obavezama preuzetim potpisivanjem Beke deklaracije, u cilju regulisanja naselja sa evidentnom nelegalnom stambenom izgradnjom Crne Gora se obavezala da do 2015. godine aktivno realizuje projekte rjeavanja problema ovih naselja putem: legalizacije i poboljati neformalna naselja na odrivi nain i onemoguiti budua neformalna naselja.

12.5. MEUNARODNI REGULATORNI OKVIR U ovom dijelu obraeni su: Evropska stambena povelja i Deklaracije, povelje i konvencije Ujedinjenih Nacija, Evropske Unije i Evropskog parlamenta iz oblasti ljudskih prava i socijalne zatite u dijelu politike stanovanja. 12.5.1. Evropska stambena povelja Evropska stambena povelja i Odluka definu uputstva u domenu izrade nacionalnih stambenih programa, sa idejom da Vlade drava lanica odrede opti okvir stambene politike, a da lokalne vlasti oblikuju stambene programe prema sopstvenim potrebama. Konkretan rezultat usvajanja Evropske stambene povelje je to da od 2007. godine nove lanice Evropske Unije mogu koristiti strukturne fondove za obnovu socijalnih stanova i urbanu obnovu. Evropska stambena povelja je formirana sa osnovnim ciljem da se svim graanima Evropske Unije obezbijedi pristojno stanovanje, uz isticanje doprinosa stambene politike u dijelu zapoljavanja na izgradnji, renoviranju i odravanju stanova.

12.5.2. Deklaracije, povelje i konvencije Ujedinjenih nacija, Evropske Unije i Evropskog parlamenta iz oblasti ljudskih prava i socijalne zatite u dijelu politike stanovanja Meunarodna dokumenta donijeta na nivou Ujedinjenih Nacija su:

195

Projekat kredita za domainstva koja nemaju rijeeno stambeno pitanje, Ministarstvo odrivog razvoja i turizma, Rezime, Izvjetaj za period oktobar - mart 2011. godine.

147

Vankuverska deklaracija koja je posvetila panja urbanom zemljitu i koja je poznata kao HABITAT I od kada se sve aktivnosti vezane za ljudska naselja, u okviru Ujedinjenih Nacija, vode pod imenom HABITAT. Carigradska deklaracija je rezultat Konferencija Ujedinjenih Nacija odrana u Istanbulu 1996. godine (poznata pod nazivom HABITAT II) koja je dala poseban akcenat pravu na stanovanje. Deklaraciju o gradovima i drugim ljudskim naseljima u novom milenijumu, kao rezultat zakljuaka Istanbulske konferencije, Generalna skuptina Ujedinjenih Nacija je usvojila u junu 2001. godine. Ovim dokumentom je potvrena obaveza zalaganja drave da obezbijedi pristupano pristojno stanovanje, to podrazumijeva zdravo, bezbijedno i finansijski dostupno stanovanje. Agenda HABITAT ne definie samo stan pod pojmom adekvatnog stanovanja, ve i pravo na privatnost, prostor, fiziku dostupnost, bezbjednost, bezbjednost boravka, stabilnost i trajnost, osvjetljenje, grijanje i ventilaciju, infrastrukturu (vodosnabdijevanje, odvoenje otpadnih voda, odnoenje vrstog otpada), zdravlje, rad i osnovne usluge. Meunarodna konvencija ekonomskih, socijalnih i kulturnih prava u lanu 11. stav 1. kae: Drave potpisnice ove konvencije priznaju svaije pravo na adekvatan ivotni standard pojedinca i njegove porodice, ukljuujui pristojnu ishranu, oblaenje i stanovanje, kao i pristojan nivo poboljanja uslova ivota. Deklaracija o ivotnoj sredini i odrivom razvoju iz Rio de aneira u kojoj se istie pravo na razvoj koje se podjednako odnosi na razvojne potrebe i na potrebe zatite ivotne sredine za sadanje i budue generacije.

Dokumenta donijeta na nivou Evropske Unije su: Evropska konvencija za zatitu ljudskih prava i osnovnih sloboda definie pravo potovanja privatnosti i porodinog ivota, a u sklopu toga i pravo na dom. U Protokola broj 1ove konvencije definisano je pravo na mirno uivanje u sopstvenoj imovini. Ova konvencija je ratifikovana od strane dravne zajednice Srbija i Crna Gora 2003. godine. Revidovanim ugovorom o osnivanju Evropske Unije se dopunski obavezuju zemlje potpisnice ugovora da obezbijede efikasno korienje prava na stanovanje. Povelja Evropske Unije o osnovnim pravima iz 2000. godine uvodi novi segment u oblasti prava stanovanja. Izmijenjena Evropska socijalna povelja iz 1996. godine u svom uvodnom dijelu istie da svako ima pravo na stanovanje i dalje obavezuje zemlje potpisnice da je stanovanje pravo koje treba obezbijediti licima sa invaliditetom, starim licima i porodicama u cilju ostvarivanja njihovih prava na socijalnu, pravnu i ekonomsku zatitu. Okvirnu Konvenciju za zatitu nacionalnih manjinana Savezna Republika Jugoslavija je 1998. godine prihvatila donoenjem Zakona u djelu prava manjina spada i pravo stanovanja. Lajpcika povelja o evropskim gradovima iz 2007. godine. u kojoj je obraena kultura graenja u spoju sa vlasnikim, socijalnim, kulturnim i ekolokim okruenjem. Osnovna ideja Lajpcike povelje je ostvarivanje politike integrisanog urbanog razvoja sa koordinacijom prostornih, sektorskih i vremenskih okvira odrivog razvoja gradova. Vota

Najznaajnije direktive Evropskog komiteta iz oblasti fiskalne politike i energetske efikasnosti, koje se djelimino odnose i na stanovanje su: Direktiva Evropskog Komiteta broj 2006/112 koja se odnosi na primjenu zajednikog sistema poreza na dodatu vrijednost. Osnovna ideja poreza na dodatu vrijednost jeste formiranje jedinstvene poreske stope na to iroj poreskoj osnovici sa tenjom da se 148

napravi to manje izuzetaka u dijelu promjene osnovne poreske stope. Dodatak III ove direktive sadri listu 18 proizvoda i usluga na kojima je dozvoljeno primjeniti snienu stopu poreza na dodatu vrijednost, meu kojima su neke od usluga u vezi sa stanovanjem i posebno izgradnja i obnova socijalnih stanova i usluge vezane za ienje ulica i prikupljanje i obradu otpada. Direktiva Evropske Unije 2002/91 o energetskoj efikasnosti zgrada koja daje niz mjera koje treba drave lanice Evropske Unije da preduzmu u cilju podizanja energetske efikasnosti zgrada s obzirom da se oko 40% ukupne utroene energije u Evropi troi u objektima za stanovanje i objektima komercijalne namjene. Sa ovom direktivom usaglaen je Zakona o energetskoj efikasnosti u Crnoj Gori.

12.6. POZITIVNI PRIMJERI STRATEGIJA I POLITIKA IZ OBLASTI STANOVANJA Analizom strategije stanovanja Makedonije, Slovenije i eke moe se utvrditi da su sve ove strategije isticale opte i posebne ciljeve rjeavanja problema stanovanja u tim dravama. Svi pozitivni primjeri i iskustva iz ovih strategija razmatrani su prilikom izrade Nacionalne stambene strategije Crne Gore. Relativna slinost problema u obezbjeenju i unapreenju stanovanja u ovim zemljama i Crnoj Gori je to su ove zemlje do kraja osamdesetih i poetka devedesetih godina prolog vijeka imali socijalistiki sistem upravljanja, pa su se prelaskom na trini model javili mnogobrojni socijalni i ekonomski problemi. Izgradnja neformalnih naselja u Crnoj Gori, kao i u veini zemalja jugoistone Evrope doivljava ekspanziju tokom devedesetih godina prolog vijeka kao rezultat tadanjih politikih deavanja i socijalno-ekonomskih prilika. Rjeavanju problema neformalnih naselja u jugoistonoj Evropi pristupilo se nakon 2004. godine kada je usljed potrebe integracija u Evropsku Uniju potpisana Beka deklaracija o nacionalnim i regionalnim politikama i programima za neformalna naselja u jugoistonoj Evropi. Potpisnici Beke deklaracije su bili: Albanija, Makedonija, Crna Gora i Srbija. Analizom modela i pristupa rjeavanju problema neformalnih naselja u zemljama iz okruenja (Srbija, Hrvatska, Kosovo) i uporeenjem sa predlogom rjeenja u Crnoj Gori, utvreno je da se problemi, manje vie, isti ili slini u svim zemljama. Isto tako, sve zemlje preduzimaju iste ili sline mjere za eleminisanje neformalne gradnje i dovoenja naselja na nivo koji je potbeban za ivot ljudi, pri tome Crna Gora posebno insistira na seizmikoj bezbjednosti. Modeli vlasnitva u stanovanju i odravanju stambenih zgrada primjenjeni u svjetskoj praksi su: etano (Dualistiko) vlasnitvo (sistem pojedinanog vlasnitva nad stambenom jedinicom i zajednikog vlasnitva nad zemljitem i zajednikim djelovima zgrade), Unitarni model (suvlasnici zgrade posjeduju odreeni udio u vlasnitvu i ekskluzivno pravo na korienje odreenog stana u zgradi) i Finski model (suvlasnik je vlasnik dijela u drutvu sa ogranienom odgovornou, koje je osnovano iskljuivo u svrhu vlasnitva u stanovanju). Kod svih modela vlasnitva u stanovanju javljaju se problemi koji nastaju u momentu potrebe za velikim opravkama zajednikih djelova objekta. Finski model je u praksi pokazao najbolje rezultate u pogledu odravanja i upravljanja odravanjem stambenih zgrada, dok je etani model pokazao problematinost sa aspekta volonterskog uea i rada u upravljanju stambenim zgradama. Model vlasnitva u Crnoj Gori je najsliniji modelu etanog (dualistikog) vlasnitva. Zakonom o stanovanju i odravanju stambenih zgrada i Zakonom o svojinsko-pravnim odnosima se ureuju prava i obaveze etanih vlasnika u pogledu odravanja stambene zgrade i zajednikih djelova stambene zgrade, kao i druga pitanja od znaaja za oblast stanovanja. 149

Kod nas su najizraeniji problemi redovnog odravanja i izvravanja nunih i hitnih radova na zajednikim djelovima zgrada i pored toga to pojedine lokalne samouprave participiraju sa 50% u cijeni ovih radova.

12.7. SWOT ANALIZA Kod swot analize istaknute su: prednosti (usvojeni strateki dokumenti, lanstvo u evropskim institucijama,zatita imovinskih prava i dr), mogunosti (donoenje novih propisa, uspostavljanje precizne evidencije nekretnina, fiskalni instrumenti, lagalizacija bespravno podignutih objekata idr.), slabosti (veliki broj objekata bez graevinske i upotrebne dozvole, mali broj objekata u javnom stambenom sektoru, problematika odravanja stanova i stambenih zgrada i dr.) i opasnosti (ekonomska kriza, neefikasna kontrola, nekvalitetna gradnja i dr.) koje mogu uticati na stanje u stambenom sektoru.

12.8. OKVIRNI AKCIONI PLAN Okvirnim akcionim planom za period do 2015. godine su obuhvaeni osnovni strateki ciljevi kroz tri prioritetna strateka cilja: zakonski okvir, institucionalni okvir, odravanje stambenog fonda. Kod zakonskog okvira opti strateki cilj je stvaranje zakonskih pretpostavki za unapreenje stanja u oblasti stanovanja. Unapreenje institucionalnog okvira je planirano da se sprovede kroz osnivanje stambenih fondova na lokalnom nivou, unapreenje evidencije, jaanje uloge lokalnih vlasti i obuku kadrova. Odravanje stambenog fonda je veoma bitan strateki cilj na koji se u budunosti mora obratiti posebna panja kako bi se zaustavilo dalje propadanje stambenog fonda i kako bi otpoela rekonstrukcija zgrada sa aspekta energetske efikasnosti.

12.9. INSTRUMENTI ZA MONITORING I EVALUACIJU Implementacija Nacionalne stambene strategije zahtijeva koordinaciju aktivnosti svih zainteresovanih subjekata na nivou drave i na lokalnim nivoima, u skladu sa njihovim zakonskim ovlaenjima i obavezama. U tom smislu potrebno se usresrediti na realizaciju Okvirnog akcionog plana, kojim su odreeni ciljevi, nosioci zadataka i indikatori postignua ciljeva. Strategijom je predvieno da monitoring i evaluaciju implementacije izvravaju Sektor za razvoj stanovanja Ministarstva odrivog razvoja i turizma i Koordinaciono tijelo za monitoring i evaluaciju, koje bi trebalo osnovati odmah nakon usvajanja Strategije od strane Vlade Crne Gore. Njega bi sainjavali predstavnici nadlenih ministarstava i strunjaci iz institucija koje aktivno uestvuju u kreiranju i sprovoenju stambene politike. O radu Sektora i Koordinacionog tijela bi se periodino izvjetavalo Ministarstvo odrivog razvoja i turizma, Vlada i ira javnost. Njihova uloga e biti znaajna i kod revizije Okvirnog akcionog plana 2015. godine i usvajanja novog za period do 2020. godine.

150

13. LITERATURA
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Projekat kredita za domainstva koja nemaju rijeeno stambeno pitanje- rezime , 09.mart 2010. Projekat kredita za domainstva koja nemaju rijeeno stambeno pitanje- Izvjetaj sa prezentacijom projekta, Prijava za kredit CEB, FIP 16901, 09.mart 2010. Analiza realizacije Akcionog plana politike stanovanja u Crnoj Gori za 2006. godinu, Ministarstvo za ekonomski razvoj Analiza realizacije Akcionog plana politike stanovanja u Crnoj Gori za 2007. godinu, Ministarstvo za ekonomski razvoj Analiza realizacije Akcionog plana politike stanovanja u Crnoj Gori za 2008. godinu, Ministarstvo za ekonomski razvoj Analiza realizacije Akcionog plana politike stanovanja u Crnoj Gori za 2009. godinu, Ministarstvo ureenja prostora i zatite ivotne sredine Plan pretvaranja neformalnih naselja u formalna i regularizacija objekata sa posebnim akcentom na seizmike izazove, Ministarstvo ureenja prostora i zatite ivotne sredine, 2010 Popis stanovnitva, domainstava i stanova u 2003. godini, Stanovi, korienje i nastanjena lica, Monstat, 2005. Akcioni plan politike stanovanja u Crnoj Gori, za period 2005-2008, Ministarstvo za ekonomski razvoj, 2005.

8. 9.

10. Predlog projekta za povecanje energetske efikasnosti u stanovanju i objektima ostalih namjena 11. Projekat kredita za domainstva koja nemaju rijeeno stambeno pitanje- Izvjetaj sa prezentacijom projekta (nacrt), IIBW Institut fr Immobilien, Bauen und Wohnen GmbH, 2010. 12. Martti Lujanen: Pravni izazovi kod obezbijeivanja redovnog odravanja i popravki u stambenim naseljima u kojima ive njihovi vlasnici, www.emeraldinsight.com/17561450.htm 13. Predlog Zakona o stambenim zadrugama 14. Zakon o stambenim zadrugama, Sl. list CG Sl. list CG. 73/10 15. Radna verzija Zakona o stanovanju i odravanju stambenih zgrada 16. Predlog Zakona o stanovanju i odravanju stambenih zgrada 17. Zakon o stanovanju i odravanju stambenih zgrada, Sl. list CG 04/11 18. Zakon o ureenju prostora i izgradnji objekata, Sl. list CG, br. 51/08, 40/10 19. Projektni zadatak za izradu Nacionalne stambene strategije, Ministarstvo ureenja prostora i izgradnje objekata, 2010. 151

20. Strategija razvoja graevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine- nacrt, Aneks 8.5. Investicije u stanovanju 21. Strategija razvoja graevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine- radni materijal 22. G. Beovan: "Europska stambena povelja", Revija za socijalnu politiku, Svezak 14, Br. 3, 2007. (str.392-399), 23. K.D. Andrews: "Stanovanje in urbanizacija: Gradnja vestanovanjskih objektov", 2010, http://www.planetgv.si/upload/htmlarea/images/prezentacije/gradbeniki_2010/Dimistrovk saAndrewsKaliopa.pdf 24. V. Wiesner-Miji; "Krah Vladine stambene strategije", http://www.pametnakuna.hr/nekretnine/krah-vladine-stambene-strategije 25. Nacionalni stanovanjski program (NPSta), Uradni list RS, t. 43/2000 26. "Ve trnih, manj neprofitnih stanovanj", 2009. http://24ur.com/bin/article_print.php?article_id=3195691&section_id=2 27. "Novosti: Ministrstvo za okolje in prostor uresniilo Nacionalni stanovanjski program", 2009. http://www.mop.gov.si/nc/si/splosno/cns/novica/article/12118/7308/ 28. Revizijsko poroilo: Nacionalni stanovanjski program, Raunsko sodie Republike Slovenije, 2009. 29. B. Topi: Pravo na adekvatno stanovanje -Stambeno zbrinjavanje socijalno ugroenih u BH. kontekstu, 2008, http://www.pulsdemokratije.net/index.php?a=print&l=bs&id=1223 30. G. Beovan: " Stanovanje i stambeni sustavi u zapadnim zemljama ", Revija za socijalnu politiku, Svezak 6, Br. 2, 1999. http://www.rsp.hr/ojs2/index.php/rsp/article/view/297/301 31. Cirman: "Strategija rabe stanovanj mora biti usklajena s strategijo gospodarskega razvoja: stanovanjska raba", www.ds-rs.si/dejavnost/posveti/RabaStanovanj/Cirman.doc 32. H.Vestergaard: "Danish housing system, policy trends and www.sbi.dk/download/pdf/center_for.../danish_housing_dublin.pdf research",2002,

33. Housing, building and urban affairs in Denmark, Ministry of Housing and Urban Affairs, 1999, http://people.plan.aau.dk/~est/Valuation/BBR/housing_building_and_urban_affairs_in_d enmark.pdf 34. M (2007-2012), , 2007, http://www.mtc.gov.mk/new_site/mk/storija.asp?id=612 35. Sheffield housing survey, http://www.sheffield.gov.uk/in-your-area/housingservices/housing-regeneration-survey/survey 36. Response to the Housing Green Paper Homes for the future: more affordable, more sustainable, Sheffield City Council, 2007, www.guardian.co.uk/society/2007/jul/24/communities1 37. Homelessness Strategy 2003-2008, Sheffield, 2003, www.homelesspages.org.uk/node/21755 38. Housing Strategy Action Plan 2007-2010, Final Progress Update, Strategic Housing Service, Sheffield, http://www.sheffield.gov.uk/in-your-area/housing-services/housingstrategies 152

39. Housing Strategy Action Plan 2007-2010 Summary Report, Strategic Housing Service, Sheffield, http://www.sheffield.gov.uk/in-your-area/housing-services/housing-strategies 40. Housing Strategy and Policy Framework for Sheffiel, http://www.sheffield.gov.uk/in-yourarea/housing-services/housing-strategies 41. Older Peoples Housing Strategy 2007-2012, Sheffield City http://www.sheffield.gov.uk/in-your-area/housing-services/housing-strategies 42. Strategic housing: Market assessment, Final report, Sheffield, http://www.sheffield.gov.uk/in-your-area/housing-services/housing-strategies Council, 2007,

43. Informacija o aktivnostima na Projektu Strategija za suzbijanje siromatva i socijalne iskljuenosti (SSSSI), Ministarstvo rada i socijalog staranja, 2009. 44. Informacija o sprovoenju Strategije za smanjenje siromatva i socijalne iskljuenosti (SSSSI), Ministarstvo rada i socijalog staranja, 2010. 45. Izvjetaj o radu i stanju u upravnim oblastima iz nadlenosti Ministarstva rada i socijalnog staranja za 2009. godinu 46. Strategija razvoja sistema socijalne i djecije zastite za period 2008-2012, Ministarstvo rada i socijalog staranja, 2008. 47. Strategija za suzbijanje siromastva i socijalne iskljucenosti, Ministarstvo rada i socijalog staranja, 2007. 48. Bilten IV (april - jun 2006.), Ministarstvo finansija, 2006. 49. Kratak pregled institucionalnog razvoja Crnogorskog fonda za solidarnu stambenu izgradnju, http://cfssi.me/ofondu.html 50. Ka pristojnim stanovima za siromane i ranjive: Analiza socijalnog stanovanja u zemljama Evropske Unije, regionu i Srbiji- Preporuke u prilog razvoju socijalnog stanovanja u Srbiji , Beograd, Grupa 484, Beograd, 2008. 51. Nacionalni program za integraciju Ccrne Gore u EU (NPI) za period 2008 2012. Vlada Crne Gore, 2008. 52. "Policy framework for sustainable real estate markets; Principles and guidance for the development of a country's real estate sector", United Nations Economic Commission for Europe, Working Party on Land Administration, Real Estate Market Advisory Group www.unece.org/hlm/documents/Publications/policy.framework.e.pdf 53. Program socijalne stambene politike glavnog grada Podgorice 2007. 2010.godina 54. Decisions on matters relating to the Committee on Housing and Land Management, Economic Commission For Europe, 2007 55. Informator, Zadruga Solidarno, 2008/2009 . 56. Prosjecne zarade (plate), Saoptenje br 5, Zavod sa statistiku Crne Gore, 2011. 57. Anketa o potronji domainstava, Zavod sa statistiku Crne Gore, 2006. 58. Oluka o naknadi za komunalno opremanje graevinskog zemljita, Skuptina optine Tivat, 2009. 59. Odluka o naknadi za ureivanje graevinskog zemljita, Optina Bar, 2009. 60. Regionalna studija o katastru, Dravna geodetska upvara Republike Hrvatske, 2008. 153

61. Housing Statistics in the European Union 2010, Ministry of the Interior and Kingdom Relations 62. Godinji izvjetaj o realizaciji Nacionalnog programa zatite potroaa, za period april 2008 mart 2009 godine, Podgorica, 2010.. 63. Izvjestaj o stanju uredjenja prostora za 2009, Ministarstvo ureenja prostora i zatite ivotne sredine 64. Godinji izvjetaj o realizaciji Nacionalnog programa zatite potroaa, za period april 2008 mart 2009 godine 65. Izvjetaj o stanju ureenja prostora glavnog grada Podgorice za 2010.godinu, Sekretarijat za planiranje i ureenje prostora i zatitu ivotne sredine 66. Projekat zemljine administracije i upravljanja Land Administration and 67. Management Project LAMP, http://www.mse.gov.me/rubrike/lamp/lamp/ 96511 / Projekat - zemljisne-administracije 68. Saoptenje Komisije Evropskom Parlamentu i Savjetu, Miljenje Komisije o zahtjevu Crne Gore za lanstvo u Evropskoj uniji, 2010. 69. Nacionalni program zatite potroaa za period 2010-2012, Ministarstvo ekonomije, 2010. 70. Spatial Planning Support Project in Montenegro- Revised Project document and No-cost extension proposal, June 2009- December 2010, Ministarstvo za ekonomski razvoj, 2009. 71. Strategija razvoja malih i srednjih preduzea 2007-2010, Direkcija za razvoj malih i srednjih preduzea, 2007. 72. Strategija energetske efikasnosti Republike Crne Gore -Finalni Izvjetaj, Tehnika podrka Ministarstvu Ekonomije i EPCG, 2005. 73. D. Kunovac, E. ozovi, G. Lukini, A. Pufnik: "Primjena hedonistike metode za izraunavanje indeksa cijena nekretnina u Hrvatskoj", Istraivanja I-20, lipanj 2008. Narodna Banka Hrvatske 74. Nacionalni izvjetaj o razvoju po mjeri ovjeka, UNDP, 2009. 75. Srednjoroni program radova na premjeru i izradi katastra nepokretnosti za period 2008 - 2013 godine, Ministarstvo finansija, Uprava za nekretnine, 2007. 76. Politika i strategija razvoja turizma Crne Gore do 2020. godine, Ministarstvo turizma i zatite ivotne sredine, 2008. 77. Zakon o potvrdivanju izmijenjene Evropske socijalne povelje, Sl. list CG - Menunarodni ugovori br. 06/09 78. Zakon o stambenim odnosima, Sl.list SRCG, 45/90 79. Zakon o poticanju prodaje stanova, Hrvatski sabor, 2010. 80. Plan dravnih sredstava iz kojih se odobrava zajam prilikom kupnje stana, Vlada Republike Hrvatske, 2010. 81. Zakon o postupanju i uvjetima gradnje radi poticanja ulaganja, Hrvatski sabor 2009. 154

82. Analiza ostvarivanja ekonomske politike Crne Gore za devet mjeseci 2010. godine, Ministarstvo finansija, 2010. 83. Analiza ostvarivanja ekonomske politike Crne Gore za devet mjeseci 2009. godine, Ministarstvo finansija, 2009. 84. N. Fabris, Z. Kalezi: Analiza trita nekretnina, radna studija br. 15, Centralna banka Crne Gore, Podgorica, 2008. 85. Studija stambenog sektora Srbije, http://www.ekoplan.gov.rs/src/Sektor-za-urbanizamprostorno-planiranje-i-stanovanje-162-c5-content.htm 86. Ekonomska politika Crne Gore za 2010. godinu, Ministarstvo finansija, 2009. 87. Ekonomska politika Crne Gore za 2011. godinu, Ministarstvo finansija, 2010 88. B. Vukovi, Lj. Perovi:Building institutional framework for sustainable development in Montenegro, thermalscience.vinca.rs/2010/3/3 89. Housing finance systems for countries in transition principles and examples, Economic Commission for Europe, UN, 2005. 90. Prvi izvjetaj o implementaciji Nacionalne strategije odrivog razvoja Crne Gore, za period april 2007 - mart 2008, Kancelarija za odrivi razvoj, 2008. 91. Analiza primjene zakona o postupanju i uvjetima gradnje radi poticanja ulaganja, www.mzopu.hr/doc/IZVJ_ZAKON_poticanje_ulaganja_2010.pdf 92. Subvencionisani stambeni krediti u 2009. godini, http://www.krediti.rs/blog/subvencionisani-stambeni-krediti-2009/#play 93. Miljenje, predlozi i sugestije Upravnog odbora Zajednice optina 94. na Nacrt Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na nepokretnosti, 2010. 95. Prostorni plan Crne Gore do 2020, Ministarstvo za ekonomski razvoj, 2008. 96. Uputstva o socijalnom stanovanju, www.ekoplan.gov.rs/src/...953/.../social_housing_guidelines_ece_serb.pdf 97. Strategija regionalnog razvoja Crne Gore 2010-2014, Ministarstvo ekonomije, 2010. 98. Strategija za poboljanje poloaja RAE populacije u Crnoj Gori 2008-2012, Ministarstvo za zatitu ljudskih i manjinskih prava, 2007. 99. Nacionalna strategija odrzivog razvoja Crne Gore, Ministarstvo turizma i zatite ivotne sredine, 2007. 100. Strategija za suzbijanje siromastva i socijalne iskljuenosti, Ministarstvo, zdravlja rada i socijalnog staranja, 2007. 101. Country profiles on the housing sector Serbia and Montenegro, UNECE, 2006. 102. Uredba o bliim kriterijumima i metodologiji za odredivanje trine vrijednosti nepokretnosti, Sl. list RCG. 23/03, 26/04, 40/04, 60/04, 31/05 103. Vujadinovic, Lj.: Fenomen i politika stanovanja i kompetitivnost drustvenog sistema, www.socioloskaluca.ac.me/Drugi broj 2010.htm 104. Zakon o budetu Crne Gore za 2011. godinu, Sl. list CG 78/10 155

105. Zakon o porezu na nepokretnosti, Sl. list RCG 65/01, 69/03, 75/10 106. Zakona o socijalnom stanovanju, Sl glasnik RS 72/09 107. Izvjee o provedbi zajednikog memoranduma o socijalnom ukljuivanju Republike Hrvatske (JIM), u 2009. godini, Ministarstvo zdravstva i socijalne skrbi, 2010. 108. Zajednicki memorandum o socijalnom ukljucivanju Republike Hrvatske, 2007. 109. M. Tepu: "Analiza modela financiranja dugoronih kredita posredstvom trita kapitala u Hrvatskoj", Ekonomski pregled, 58 (7-8) 465-488 (2007) 110. Svetlik: "Reforma socijalne politike u Sloveniji: postupni pristup", Rw. soc. polit. god. H, br. 3, str. 231-242, Zagreb 1995. 111. Ferrera , M Matsaganis, S. Sacchi:"Model otvorene koordinacije protiv siromatva: Novi proces socijalnog ukljuivanja Europske Unije", Rev. soc. polit. god. 11, br. 3-4, str 395-409, Zagreb 2004. 112. S. Arsovski: "Kvalitet ivota: stalni proces ostvarivanja ljudskih vrednosti", Festival kvaliteta, Kragujevac, 2006. 113. Stanovanje kao ljudsko pravo, www.arh.bg.ac.rs/.../10 Stanovanje kao ljudsko dobro.pdf 114. K. Petovar: Socijalno stanovanje, http://www.arh.bg.ac.rs/upload/0809/Diplomske_akademske_studije/Semestar_01/Socij alno_stanovanje/Socijalno stanovanje tekst.pdf 115. S. Mandi: "Socijalno stanovanje u Sloveniji: institucija na marginama tranzicijskih procesa", Dru. istra. Zagreb 9/god. 3 (1994), br. 1, str. 35-53 116. G. Beovan: "Prilog preispitivanju potencijala za razvoj socijalnog stanovanja u Hrvatskoj", Dru. istra. Zagreb 9/god. 3 (1994), br. 1, str. 89-103 117. G. Lindebrg:"Socijalno stanovanje u vedskoj- problemi i perspektive", Dru. istra. Zagreb 9/god. 3 (1994), br. 1, str. 21-34 118. G. Beovan: "Neprofitne stambene organizacije i izazovi njihovog razvoja u Hrvatskoj", Rev. soc. polit. god. 15, br. 1, str 39-56, Zagreb 2008. 119. G. Beovan: "Procjena standarda stanovanja u Zagrebu kao razvojnog resursa", Rev. soc. polit. god. 12, br. 1, str 23-44, Zagreb 2005. 120. G. Beovan,:Subvencioniranje najamnina i trokova stanovanja u Hrvatskoj, nacrt, Centar za razvoj neprofitnih organizacija CERANEO, 2008. 121. Hrvatska u 21. stoljeu stanovanje, Ured za strategiju razvitka Republike Hrvatske, 2003. 122. U prilog razvoju socijalnog stanovanja u Srbiji, http://www.grupa484.org.rs/files/U prilog razvoju socijalnog stanovanja.pdf 123. Socijalno stanovanje: Prikaz stambenih politika Srbije i odabranih zemalja Evrope, Palgo Centar, 2010. 124. Zakon o dravnom premjeru i katastru nepokretnosti, Sl. list RCG 29/07 125. Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Sl. list RCG 69/03, Sl.list CG 17/07 126. G. Beovan:"Stambena statistika standard stanovanja u Hrvatskoj", Rev. soc. polit. god. 11, br. 2, str. 267-279, Zagreb 2004. 156

127. G. Beovan: "Stambena statistika u Europskoj Uniji", Rev. soc. polit. god. 12, br. 1, str 119-132, Zagreb 2005. 128. Popis stanovnitva, domainstava i stanova u 2003. godini, Korienje i nastanjena lica, Monstat, 2005. 129. Popis stanovnitva, domainstava i stanova u 2003. godini, Stanovi: vrsta svojina i opremljenost, podaci po naseljima, Monstat, 2005. 130. Popis stanovnitva, domainstava i stanova u 2003. godini, Stanovi: veliina, kvalitet, godina izgradnje, svojina, domainstva i lica, Monstat, 2006. 131. Popis stanovnitva, domainstava i stanova u 2003. godini, Stanovi: veliina, kvalitet, godina izgradnje i vrsta zgrade, Monstat, 2007. 132. Zakon o socijalnoj i djeijoj zatiti, Sl. list RCG 78/05 133. Uredba o pretvaranju posebnih i zajednikih djelova stambene zgrade u poslovne prostorije, Sl. list CG. 74/0 134. Odluka o nainu i kriterijumima za rjeavanje stambenih potreba funkcionera, Sl.list RCG 47/07, Sl. list CG 37/09 135. Odluka o rjeavanju stambenih potreba dravnih slubenika i namjetenika, Sl list CG 69/08, 23/09 136. Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, Sl. list CG, 19/09 137. Zakon o finansiranju lokalne samouprave (Sl.list RCG 42/03,44/03, Sl. list CG 05/08, 51/08, 74/10 138. Monstat, Statistiki godinjak, 2009. godine 139. Izvjetaj o radu za 2010. godinu,Zavod za zapoljavanje Crne Gore, Podgorica, februar 2011. godine

157

14. PRILOZI

158

14.1. PRILOG 1. ANALIZA PODATAKA PRIKUPLJENIH OD OPTINA U istraivanju je uestvovalo 19 optina, prijestonica Cetinje i glavni grad Podgorica, Svim lokalnim samoupravama poslat je zahtjev za dostavljanje podataka koji se nalaze u posjedu razliitih optinskih organa. Zavisno od veliine i organizacione strukture lokalne samouprave, podatke su pripremale organizacione strukture tipa sekretarijata, slubi, agencija, direkcija i uprava. Odziv lokalnih samouprava, bio je prilino slab, jer od 21 subjekta kojima smo proslijedili zahtjev, nikakav odgovor nijesmo dobili od njih 4, odnosno 19% (Cetinje, Herceg Novi, Pljevlja, Kolain). U nekim od ovih subjekata bile su u toku organizacione promjene, to je sigurno otealo kontrolu izvravanja naloga za prikupljanje podataka. Jedan dio subjekata je dostavio samo djelimine podatke, a najvei broj subjekata (njih 10) nije dostavio podatke o budetu i njegovoj realizaciji u vezi sa odravanjem stambenog fonda, zatim podatke o broju objekata izgraenih mimo zakona (njih 10). Osim toga, jedan broj subjekata (njih 4) nije dostavilo podatke iz registra vlasnika, stambenih zgrada i upravnika (lan 34. Zakon o etanim odnosima) o odravanju, hitnim radovima i ugovorima o odravanju, s tim to je jedan broj njih naveo da ove podatke ne posjeduje. Dva subjekta nijesu dostavila podatke o stanovima u vlasnitvu optine. etiri optine nijesu dostavile broj i povrinu objekata na osnovu registra oporezivih nepokretnosti (lan 16. Zakona o porezu na nepokretnosti). Najbolji odziv bio je u dostavljanju podataka iz registra vlasnika, stambenih zgrada i upravnika, o broju stambenih zgrada i registrovanih upravnika. Prema dostavljenim podacima iz registra vlasnika, stambenih zgrada i upravnika moe se zakljuiti sljedee: u registrima se u 2010. godini nalazi 1461 stambena zgrada, a 1295 registrovanih upravnika, meu kojima je i odreeni broj privremenih (prinudnih) upravnika. Za veliki broj zgrada nijesu imenovani organi upravljanja u skladu Zakonom o etanoj svojini, jer su ovim brojem registrovanih upravnika obuhvaeni i upravnici ulaza; prema nepotpunim podacima u 5 optina je za potrebe hitnih radova uloeno oko 1.085.000 u proteklom petogodinjem periodu, pri emu je jedan dio sredstava obezbjeen iz budeta optine, a drugi od meunarodnih donacija. U ovom iznosu radovi koji su vreni u optini Budva i finansirani od strane lokalne samouprave iznose ak 907.820 . U dvije vee optine (Ulcinj i Bijelo Polje) je navedeno da nije bilo izdvajanja za ove potrebe, dok su preostale optine koje su odgovorile na ovo pitanje dostavile neodreeni odgovor iz koga se zakljuuje da je bilo viekratnog ulaganja u ove svrhe u proteklom petogodinjem periodu. etiri optine nijesu u budetu predvidjele sredstva namjenjena odravanju stambenog fonda, dok je preostalih 6 optina koje su odgovorile na ovo pitanje, planirale oko 1.967.000 u proteklom petogodinjem periodu, a realizovano je tek oko 50% od tog iznosa. Najvee uee je predvieno budetom optine Podgorice i iznosi oko 1.615.000 , od ega se realizovalo oko 40%. U ostalim pomenutim optinama troilo se vie od iznosa predvienog budetom. U registru oporezivih nepokretnosti za 2010. godinu u ukupno 13 optina koje su dostavile traene podatke (bez optine Podgorica), nalazi se 87.675 stanova od ega najvei broj u Nkiiu (oko 23.000), zatim u Baru (oko 17.000), Bijelom Polju (oko 14.000), Beranama (oko 11.500), Budvi (oko 6600), Danilovgradu (oko 6.000) itd. Podatke o povrini stanova, dostavilo je 11 od ovih 13 optina, a prema njima je za ukupno oko 80.000 stanova ukupna povrina oko 6.059.000 m2, odnosno prosjena veliina stana je oko 70 m2. Iz istog registra moe se zakljuiti da od 2005. do 2010. godine nije bilo znaajnijih izmjena u broju oporezivih nepokretnosti, 159

Neke od optina su dostavile i podatke o objektima za odmor i rekreaciju (11 od 13 optina iz prethodne take) i prema tim podacima ovakvih objekata ima oko 15.600 van Budve, to predstavlja oko 20% od broja stanova, dok ih u Budvi ima 7.964 ukupne povrine 928,036 m2. U vlasnitvu optine za optinske, ali i socijalne potrebe nalazi se oko 744 stana u 4 optine, s tim da ih je najvie u Nikiu. Prema podacima je u ovaj broj stanova ukljueno oko 252 stanova za stambene potrebe socijalno ugroenih lica, od ega u Podgorici 153. Nekoliko optina nema stanova za ovu namjenu. Prema strukturi ovih stanova najvee je uee stanova povrine od 30-45 m2 (oko 39%) i stanova povrine 40-60 m2 (oko 29%), dok je upola manje stanova povrine do 30 m2 i stanova od 60-80 m2. Prema broju soba, najbrojniji su jednosobni i dvosobni stanovi (ukupno oko 76%).

Zahtjevom su traeni i podaci o domainstvima u zavisnosti od broja lanova. Na alost, samo je optina Bar dostavila podatke o broju domainstava sa stalnim prebivalitem u toj optini. Prema tim podacima ima ukupno 14.761 domainstava od ega priblino isti broj domainstava sa samo jednim lanom i sa 3 i vie lanova (5600, odnosno 6400 domainstava). Vlasnici objekata prema registru nepokretnosti su i 11.139 obveznika poreza ija struktura domainstava nije poznata. Na osnovu prikupljenih podataka moe se zakljuiti sljedee: u veini optina veliki broj etanih vlasnika nije postupio u skladu sa Zakonom o etanoj svojini u smislu organizovanja organa upravljanja u stambenim zgradama, optine su u proteklom periodu preduzimale aktivnosti, kako bi podstakle etane vlasnike da osnuju organe upravljanja, ali nedovoljno uspjeno i ne koristei u dovoljnoj mjeri institut imenovanja privremenih (prinudnih) upravnika mali broj optina ima u vlasnitvu stanove za rjeavanje stambenih potreba socijalno ugroenih lica, a veliki broj optina nema program gradnje stanova za socijalno ugroena lica, budetom se opredjeljuju nedovljna sredstva za odravanje stambenog fonda, jer se uobiajeno utroi vie od planiranog, manje i nerazvijenije optine su uinile vie na obezbjeenju sredstava za izvoenje hitnih radova, nego vee i bogatije optine, prosjena veliina stana u vlasnitvu optina je od 40 do 50 m2, nema bitnijih promjena u registru oporezivih nepokretnosti od 2005. do 2010. godine, iako se zna da se u tom periodu izgradio veliki broj stanova, to ukazuje na nedovoljnu aurnost ovog registra. Osim toga, samo je optina Bar navela podatke o objektima sagraenim mimo zakona, dok je nekoliko njih navelo da nepostoji tehnika mogunost registra da se doe do ovih podataka. S obzirom na uinjene izmjene Zakona o porezu nepokretnosti, ali i oekivani projekat rjeavanja pitanja problema neformalnih naselja, uvtrivanje broja ovih objekata trebalo bi biti prioritet lokalnih samouprava. S tim u vezi je i definisanje opte procedure za identifikaciju i evidentiranje ovih objekata, kao i unapreenje registara oporezivih nepokretnosti i uspostavljanje vrste veze izmeu njih i katastra nepokretnosti.

160

14.2. PRILOG 2. AKCIONI PLAN

161

10. OKVIRNI AKCIONI PLAN IMPLEMENTACIJE STRATEGIJE


STRATEKI CILJEVI MJERE I AKTIVNOSTI NOSIOCI INDIKATORI POSTIGNUA

A. ZAKONSKI OKVIR
STVARANJE ZAKONSKIH PRETPOSTAVKI ZA UNAPREENJE STANJA U OBLASTI STANOVANJA I) SPREAVANJE NELEGALNE GRADNJE II) DEFINISANJE MODALITETA PRIVATNO-JAVNOG PARTNERSTVA U STAMBENOM SEKTORU 1. Izmjene i dopune Zakona o ureenju prostora i izgradnji objekata i donoenje Zakona o regularizaciji neformalnih objekata. U zakon ugraditi mjere za spreavanje neformalne gradnje u budunosti i odreivanje naina legalizacije nelegalnih objekata uz potovanje principa i ciljeva Beke deklaracije i korienje pozitivnih iskustava drugih zemalja 2. Donoenje podzakonskih akata iz Zakona o stanovanju i odravanju stambenih zgrada Vlada Crne Gore, Ministarstvo odrivog razvoja i turizma, Jedinice lokalne samouprave, Ekspertske institucije, Skuptina Crne Gore Usvojene izmjene i dopune Zakona o ureenju prostora i izgradnji objekata i Zakon o regularizaciji neformalnih objekata

III) UNAPREENJE STANJA U OBLASTI SOCIJALNOG STANOVANJA U SKLADU SA EVROPSKOM POVELJOM 3.Donoenje Odluke o visini devastacione naknade za neformalne objekte IV) STIMULISANJE KUPOVINE PRVOG STANA

Vlada Crne Gore, Ministarstvo Donesena podzakonska akta iz Zakona o stanovanju i odrivog razvoja i turizma, Jedinice lokalne samouprave, odravanju stambenih zgrada Ekspertske institucije, Skuptina Crne Gore Vlada Crne Gore, nadlena Ministarstva, Skuptina Crne Gore Usvojena Odluka

V) UNAPREENJE STAMBENOG SEKTORA U PRAVCU POVEANJA SOCIJALNE, EKONOMSKE I EKOLOKE 4. Donoenje odluka od strane jedinica lokalne samouprave Jedinice lokalne samouprave ODRIVOSTI ZAJEDNICE o stopi poreza u skladu sa Izmjenama i dopunama Zakona o porezu na nepokretnosti VI) OMOGUAVANJE LAKEG FUNKCIONISANJA STAMBENOG TRITA VII) POVEANJE DOSTUPNOSTI I SIGURNOSTI U SEKTORU ZAKUPA STANOVA 5. Donoenje propisa kojima se regulie cijena zakupa socijalnih stanova Ministarstvo odrivog razvoja i turizma

Donesene odluke

Donesen propis o cijeni zakupa stanova

VIII) PODRKA PRIMJENI EKO-ODRIVIH RJEENJA U STANOGRADNJI 6. Donoenje propisa o stimulativnim mjerama za korienje Ministarstvo odrivog razvoja i solarne energije i drugih obnovljivih izvora energije turizma, jedinice lokalne IX) STIMULISANJE NOVE STAMBENE IZGRADNJE samouprave

Donesen propis o stimulativnim mjerama za korienje solarne energije i drugih obnovljivih izvora energije

Strana 1 / 3

STRATEKI CILJEVI

MJERE I AKTIVNOSTI

NOSIOCI

INDIKATORI POSTIGNUA

B. INSTITUCIONALNI OKVIR
UNAPREENJE INSTITUCIONALNOG OKVIRA
I) OSNIVANJE STAMBENIH FONDOVA NA LOKALNOM NIVOU II) UNAPREENJE EVIDENCIJE O STANOVIMA III) JAANJE ULOGE LOKALNIH VLASTI IV) OBUKA KADROVA 3. Jaanje uloge lokalnih vlasti u oblasti stanovanja. Vlada Crne Gore, Ministarstvo Imenovanje organa na nivou lokalnih samouprava koji e odrivog razvoja i turizma, pratiti implementaciju Zakona o stanovanju i odravanju Jedinice lokalne samouprave stambenih zgrada sa ciljem da pomogne u formiranju skuptine stanara, izboru upravnika zgrade i kontroli plaanja naknade za odravanje zgrade 4. Obuka dravnih slubenika u cilju unapreenja njihovih sposobnosti na poljima stambene politike i upravljanja prostorom Imenovan organ na nivou lokalnih samouprava koji e pratiti implementaciju Zakona o stanovanju i odravanju stambenih zgrada 1. Osnivanje stambenih fondova na lokalnim nivoima za izgradnju stanova za socijalno stanovanje i odravanje stambenih zgrada Jedinice lokalne samouprave, Ministarstvo odrivog razvoja i turizma Formirani stambeni fondovi u svim jedinicama lokalne samouprave

2. Usaglaavanje evidencije o stanovima i stambenim zgradama na nivou raznih dravnih i optinskih institucija

Ministarstvo odrivog razvoja i turizma, Uprava za nekretnine, Jedinice lokalne samouprave

Broj auriranih evidencija

Vlada, Ministarstvo odrivog Odrana 2 seminara za obuku razvoja i turizma, nadlene dravnih slubenika godinje agencije u saradnji sa jedinicama lokalne samouprave

Strana 2 / 3

STRATEKI CILJEVI

MJERE I AKTIVNOSTI

NOSIOCI

INDIKATORI POSTIGNUA

C. ODRAVANJE STAMBENOG FONDA


UNAPREENJE SISTEMA UPRAVLJANJA I ODRAVANJA STAMBENOG FONDA
I) PODIZANJE SVIJESTI KOD GRAANSTVA O STAMBENOJ KULTURI II) PODSTICANJE NADOGRADNJE NA POSTOJEIM ZGRADAMA U CILJU NJIHOVE OBNOVE I MODERNIZACIJE, KAO I RJEAVANJA PROBLEMA RAVNIH KROVOVA III) POBOLJANJE INFORMISANOSTI U SEKTORU ODRAVANJA STAMBENOG FONDA IV) UNAPREENJE STANJA STAMBENOG FONDA KROZ VEA FINANSIJSKA ULAGANJA U ODRAVANJE V) RAZVIJANJE KONKURENCIJE U PRUANJU USLUGA ODRAVANJA STAMBENIH ZGRADA 1. Sprovoenje kampanje za podizanje svijesti graana o Ministarstvo odrivog razvoja i potrebi formiranja organa upravljanja u stambenim zgradama turizma, Jedinice lokalne samouprave 2. Pojednostavljenje procedure dobijanja dozvole za nadogradnju stambenih zgrada sa ravnim krovovima u vidu izgradnje novih stanova, radi poboljanja kvaliteta objekta i rjeavanja problema ravnih krovova 3. Izvjetaj o sprovoenju Zakona o stanovanju i odravanju stambenih zgrada Ministarstvo odrivog razvoja i turizma, Jedinice lokalne samouprave Jedinice lokalne samouprave, Ministarstvo odrivog razvoja i turizma Ministarstvo odrivog razvoja i turizma, Jedinice lokalne samouprave Broj registrovanih organa upravljanja u stambenim zgradama Broj nadograenih stambenih zgrada

Broj dobijenih izvjetaja

4. Sistemski informisati javnost o sprovoenju programa putem web stranice i pruanjem dnevnih informacija telefonom, te savjetovalita za stambeno zbrinjavanje graana 5. Osnivanje Inspekcije za stanovanje na dravnom i lokalnom nivou u skladu sa Zakonom o stanovanju i odravanju stambenih zgrada 6. Donoenje godinjih operativnih planova poboljanja energetske efikasnosti postojeih objekata na dravnom i lokalnom nivou

Otvorena savjetovalita za stambeno zbrinjavanje graana i uspostavljeno obavjetavanje graana putem web stranice Osnovana Inspekcija za stanovanje na dravnom i lokalnom nivou

Ministarstvo odrivog razvoja i turizma, Jedinice lokalne samouprave

Ministarstvo odrivog razvoja i Doneseni godinji operativni turizma, nadleni organi jedinica planovi lokalne samouprave

7. Rekonstrukcija postojeih objekata sa aspekta energetske Ministarstvo odrivog razvoja i Broj rekonstruisanih objekata efikasnosti prema godinjim operativnim planovima turizma, nadleni organi jedinica lokalne samouprave 8. Aktivnosti na izvravanju pretpostavki iz Zakona o energetskoj efikasnosti (obuka strunih lica za vrenje tehnikih pregleda, rekonstrukcije postojeih objekata i izdavanja sertifikata za objekte) 9. Donoenje odluka od strane jedinica lokalne samouprave o poreskim olakicama u prve dvije godine poslovanja za privredna drutva koja se bave pruanjem usluga odravanja stambenih zgrada Ministarstvo ekonomije, Ministarstvo odrivog razvoja i turizma, nadlene agencije u saradnji sa jedinicama lokalne samouprave Jedinice lokalne samouprave, Ministarstvo odrivog razvoja i turizma, Direkcija za mala i srednja preduzea Broj obuenih strunih lica

Donesene odluke

Strana 3 / 3

You might also like